广州市昌岗路项目产品定位报告.pptx

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昌岗路项目,产品定位报告,广州珠江实业开发股份有限公司,市场,总体情况,全市2014-2017年季度成交情况统计,广州市2016年年度（按区划维度）成交面积分布,因土地供应的减少，中心区的市场份额占比呈下降趋势，外围区的成交上升。

市场份额的减少意味着新增供应量的减少，海珠区一地难求。

广州市2016年年度（按区划维度）供应面积分布,2012-2016年海珠区与中心六区商品住宅均价及涨幅对比,海珠区2014-2017年季度成交情况统计,宝岗路昌岗路板块2014-2017年季度成交情况统计,受限价政策影响，价格严重失真，2017年起各在售项目受预售备案价限制，开发商多以双合同方式消化超备案价部分房款,从整体市场看，2014-2016年近三年间，广州市住宅市场的供应量逐年递减，价量齐升。

尤其2016年，两项指标达至高峰，供不应求矛盾明显。

从区域市场看，2014-2016年三年间，海珠区市场供不应求矛盾较整体市场更为明显，其中2015-2016年，供应量为15.3万平方米，仅占全市的1.37%，成交量41.8万平方米，占全市的2.61%，成交量是供应量的2.73倍，海珠区可谓一地难求。

从板块市场看，2015-2016年连续两年，宝岗路-昌岗路板块供应量仅为3.2万平方米，成交量12.1万平方米，是供应量的3.8倍，供不应求矛盾异常突出。

总结Summary,在售项目,待售项目,项目周边在售项目基本集中在广钢、广纸两大板块,市场,户型面积,全市2016年年度（按面积段维度）成交面积分布情况统计,2016年全市成交面积130-150、150-200面积段占成交面积主力，占比各17%；其次是110-130面积段，占比12%；而70-90面积段占比仅4%；说明在二胎政策的影响下，三至四房的产品成为市场成交主力,全市2016年年度（按面积段维度）成交均价情况统计,50以下面积段产品由于总价得到控制，单价最高；其次是300-400以上属于豪宅市场，平均单价17142元/；而50-90面积户型属刚需户型，总价控制，单价较高；90-200户型普遍属于三至四房改善型户型，总价较高，单价较低。

广纸广钢板块各项目推售房型统计,广纸广钢板块各项目成交房型统计,成交主力面积集中在85-95小三房和100-120大三房为主,市场,参考售价,在售项目,待售项目,二手项目,佳滨苑均价：

49000元/,越秀星汇海珠湾项目自开盘以来，住宅价格处于稳定上升状态；目前项目处于身份证诚意登记状态，暂无预售证，所有板房整修中，预计5月底会拿到预售证并进行开盘；现场约3-4组客户（周末），周末无现场活动，要求客户必须一次性付款，不能按揭，对客户资金要求非常高。

开盘,越秀星汇海珠湾,诚意登记（无预售证），对外报价50000元/以上,备案价影响，签约价普遍低于实际成交价；对外报价为50000元/以上；要求客户一次性付款，最长可申请4个月分期付款。

珠江金茂府项目自开盘以来，因户型面积跨度大导致签约价格差距大，对外口径的报价也是处于上升状态；目前项目处于全新楼栋收筹状态，预计5月底会拿到预售证并进行开盘；现场约5-6组客户（周末），无现场暖场活动，周一至周五之间，现场实验室等展示均不开放，周末开放。

开盘,珠江金茂府,在售，对外报价48000-52000元/以上,备案价影响，签约价普遍低于实际成交价；对外报价为48000-52000元/；现场展示物料，符合政府要求，全部到位，非常详尽透明。

保利葛洲坝海德公馆项目，2016年销售户型为北向户型（距离广钢中央公园远），价格相对较低；2017年销售户型为南向望广钢中央公园的户型，位置景观较好，价格普遍较高，导致2016年和2017年的价格呈现快速上涨态势。

项目现场人气不足，约7-8组客户（周末，含曼城客户），中午时间销售组团出去饭店吃饭。

开盘,保利葛洲坝海德公馆,在售，对外报价3房4.6-5万/,4房5.5-6万/,备案价影响，签约价普遍低于实际成交价；对外报价为46000-60000元/，可以正常做银行按揭。

葛洲坝保利曼城近半年住宅价格处于稳定上升状态，项目住宅在售对外口径均价为44000元/。

保利曼城现进入尾货状态，基本已售罄状态。

进入营销中心的客户，销售会将其引导至海德公馆产品，板房只展示异地板房，海德展示现场实体板房。

葛洲坝保利曼城,余货在售，对外报价44000元/,金融街融穗华府2016年价格相对处于平稳状态，2017年之后由稳步上升的态势，项目住宅在售对外口径均价为47000-55000元/；现场人气一般，约4-5组客户（周末），受新政限购影响，好多客户已无购买资格，客户量骤减，客户对比广钢板块各项目的频率加大。

金融街融穗华府,在售，对外报价47000-55000元/,北大资源博雅1898项目价格处于稳步上升状态，项目住宅在售对外口径均价为44000-47000元/；现场展示较为简陋（红毯掉色，销售态度消极，物料缺货，板房暂时无法展示），同时有销售在金茂府门口拦截客户引流看房，降低项目档次。

北大资源博雅1898,在售，对外报价44000-47000元/,中海花湾壹号项目住宅和公寓价格处于相对稳定上升状态，除新政后5月公寓未有成交外，项目住宅在售对外口径均价为4.3-5.5万元/，公寓在售对外口径均价为3.6-4万元/；中海现场人气较足，周末有安排看房团补充人气，销售态度积极，但相比于之前，客户量也相对缩减一大半。

北大资源博雅1898,在售，对外报价44000-47000元/,市场,去化速度,2016年在售楼盘月成交速度达到平均60套/月，成交速度较为理想；2017年受制于春节假期、政府限签、预售证减缓发放和政府限购政策加强等原因，月成交速度放缓，平均为10套/月。

如绿地越秀海玥项目，2017年只拿了50套预售证，50套基本售罄但均未进行网签。

广钢、广纸品牌发展商扎推，形成市场效应，关注热度持续，成交畅旺,区域市场供应量主要集中在广纸、广钢板块，供应超过12000套,区域板块产品多元化，随着推货进程及需求改变，三房单位逐步成为成交主力,总结Summary,市场,客户分析,广钢、广纸、传统海珠区客户群主要构成,客户在哪里？

客户需求是什么？

项目应该打造什么样的产品？

项目售价是多少？

项目,SWOT,优势劣势机会威胁,SWOT,广州市区居住人口密度最大的板块城市交通四通八达双地铁概念周边建筑群“矮旧矬”中大、美院近在咫尺省一级穗花幼儿园省一级昌岗路小学周边创意园区林立多家三甲医院配套板块周边各类批发市场汇集板块内传统和创意餐饮密布地块位于主干道南端地块形状方正，利于建筑分布,太古仓,东方红,广纸文化,联星,金箭,金羊,花城往事,宏信922,信义会馆,南石28,凤凰,穗花幼儿园,昌岗路小学,市医附二,红十字医院,省口腔,南方医院珠江,1850,信义会馆,太古仓,宏信922,凤凰创意,花城往事,东方红,金箭,广州美院,中山大学,仲恺学院,优势劣势机会威胁,SWOT,地块临主干道及立交桥噪音和PM2.5污染较重地块东侧内街单行线，影响车行动线地块南侧建有回迁房建筑规模较小,优势劣势机会威胁,SWOT,海珠区一地难求住宅的去化速度远远高于批建速度项目南侧万宝冰箱厂用地楼面地价拍出44211二胎政策全面放开市中心性价比越来越高，人口回归是趋势板块内缺乏优质精品项目,优势劣势机会威胁,SWOT,政策的不确定性,项目,技术指标,项目,目标客户,核心客户：

海珠昌岗路板块、宝岗大道板块、江南大道板块、工业大道板块,重要客户：

番禺洛溪板块、南浦板块荔湾芳村板块、广钢板块,扩展客户：

越秀、天河、广佛交界,客户地图CustomerMap,区域分布RegionalDistribution,核心客户：

专业领域意见领袖大学教授、医生、公务员、设计师；创意、媒体、IT、休闲产业私企老板,重要客户：

改善及二孩需求型,扩展客户：

跟风,客户地图CustomerMap,圈层分布CircleDistribution,客户素描CustomerSketch,25-45岁25-30岁：

单身、同居、两夫妻或三口之家30-45岁：

二孩四口之家+老人,大学教授、医生、公务员、设计师创意、媒体、IT、休闲产业私企老板,改善型需求升值,家庭年收入35-100万元以上25-30岁：

35-60万以上30-45岁：

60-100万以上,二套房,按揭,学位车位,旅行,美食,舞蹈,阅读,电影,购物,运动,投资,客户素描CustomerSketch,都市才俊的精致生活,简约但不简单素雅而不单调宽松舒适健康男主人的多媒体女主人的衣帽间家庭社交聚会我喜欢下厨够逼格的书房我要在阳台种花最好有部跑步机我的孩子要学钢琴物管很重要邻里之间最美的距离注重细节,关键词Keywords,项目,项目定位,都市才俊的精致生活,慢半拍HalfTime,项目,建筑风格,关键词Keywords,越简单越不简单的极简主义+轻结构主义建筑风格色彩和肌理素雅而不单调高而不瘦，厚而不重有自然元素穿插其中点缀衬托与周遭建筑群形成巨大但和谐的反差,建筑本体,同样的极简主义应用在园林绿化中简洁对称的几何图形式的硬铺装和苗木点阵相互叠加衬托辉映关键节点点缀的结构主义雕塑形成与建筑本体的呼应,园林景观,关键词Keywords,越简单越不简单的极简主义+轻奢主义设计风格色彩和肌理素雅而不单调每一个功能空间的尺度都洽到好处像处女座一样注重收口和细节以舒适和方便为主旨的人体工学体现在每一处主人需要使用或者能够接触到的地方除了中央空调，还要独立新风把噪音和PM2.5隔绝在窗外，但新风长留屋内步入式衣帽间比女主人的期望值稍微大一点点餐厅和厨房的关系是抚慰家庭成员之间的润滑剂如果可以，客厅要为小主人留一块能放立式钢琴的地方最好有入户花园，除了鞋柜，还能放下一架跑步机冰箱最好是双门的WiFi和5G的世界我不要网线但我要光纤而且信号无死角,室内设计,项目,户型配比,每一种户型均较市场同类产品建筑面积大约增加10-15%,商业部分适用社区消费和对外经营相结合的原则,特别说明：

多功能小型健身俱乐部可考虑使用规划配套2000方文化站,项目,物管服务,关键词Keywords,24小时生活管家24小时全天候四张不变的脸二人成排，三人成列10米安静距离保安的耳麦垃圾必须滚蛋15天无痕交接电梯维保零打扰30分钟快速响应生活半径社区服务e栈一站式儿童托管车护理专家社区文化活动,项目,销售价格,当期评估售价：

53,325元/平方米,预售节点：

2019.01,开盘售价：

58,630元/平方米,改善总价：

450-800万首付：

50%250-400万240期月供：

15000-30000元,首置总价：

180-800万首付：

30%60-250万240期月供：

8000-35000元,住宅售价：

58630元/平方米,项目,去化速度,去化速度由于2017年政策和流动性因素导致去化速度大幅放缓在趋势未有明显改善的前提下建议按以下方式试算本项目去化速度：

30套/月60%=18套/月,即去化速度按18套/月计算去化周期,去化周期656套18套/月=36个月,项目,收入测算,住宅公寓全盘预计成交均价：

64,004元/平方米车位预计成交均价：

50万/个,住宅公寓全部销售住宅公寓全盘预计销售收入：

48.08亿元车位销售497个（自持经营138个）车位预计成交均价：

2.49亿元商业全部自持经营,全盘预计销售收入：

50.57亿元,