边城巴卡拉酒店启动论证报告.ppt

边城巴卡拉酒店启动论证报告.ppt

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30591平米酒店形象：

星级酒店酒店理念：

低调的奢华,酒店经济技术指标：

酒店定位,巴卡拉酒店风格定位乡村法式,酒店由“全球奢华酒店之王”BDS担纲设计,酒店功能定位,喜达屋五星级巴卡拉酒店拥有游泳馆、美容中心、影剧院、图书馆、儿童娱乐场所、雪茄吧、酒吧、西餐厅、中餐厅、健身室、2000Spa楼、108间客房（其中总统套房1间）。

酒店功能定位地下室,地下室设有：

SPA、KTV、健身房、棋牌室,酒店功能定位首层,首层设有：

影院、零售店、美容中心、儿童娱乐室、图书馆、游泳馆、雪茄吧、西餐厅、中餐厅,酒店功能定位二层,二层设有：

客房、会议室、宴会厅、酒吧,酒店功能定位三层,三层设有：

客房、会议、宴会,酒店功能定位四层,四层设有：

客房、会议、宴会,酒店功能定位五层,五层设有：

总统套房、客房、酒廊、空中休息室,综合看来，酒店的各项功能可以满足主力休闲度假人群的大部分需求，也能满足商务会议人群的需求，并能为生活居住提供满意的环境及配套服务,销售方式定位自持物业,巴卡拉酒店承担排头兵的重要战略职责，不管从土地升值、其他物业价值提升，还是从融资角度，巴卡拉酒店的运作成功与否都会对整体项目产生重要影响。

巴卡拉酒店积淀形成的良性资产对未来边城的战略转型具有重要战略价值。

边城品牌属性,边城品牌属性,中国边城以稀缺性的山水资源、国际化的规划、建设和服务团队赢得市场及高端别墅消费群体的青睐。

“边城”已成为南京地区度假地产的领导品牌，未来的中国边城将会成为集休闲、度假、美食、娱乐、康体疗养、文化交流及商贸洽谈于一体华东乃至全国首屈一指的休闲度假胜地。

巴卡拉将成为边城休闲度假的品牌核心支撑力！

酒店启动SWOT分析,酒店启动SWOT分析优势,优先启动酒店，向目标客户描述未来的生活方式，促进别墅销售。

巴卡拉酒店的启动，对边城品牌的塑造将起着重要的作用。

有利于整合边城的山水资源，突出项目本身的休闲度假优势。

酒店设置在B、C岛中间，利用湾区规划酒店突出了其奢侈性和尊贵性。

该奢侈级的皇室御用酒店对边城业主身份的确立，将移植进边城的品牌基因中，并将直接有利促进销量和拉升房价。

酒店启动SWOT分析劣势,所在区域周边公共配套条件十分缺乏，还需要比较长的时间来完善，通过项目自身的配套开发短时间内无法接近市区的各种配套条件。

句容地区的总体经济情况决定了当地居民的消费水平相对偏低，因此酒店如果要争取本地客源市场，需有一定的价格优势。

目前本案所在区域人气不足，未形成成熟度假区概念。

针对这些风险，酒店需要通过政府支持、加大营销力度、加强与网络伙伴的合作、提供差异化服务产品等多种方式来进行应对。

酒店启动SWOT分析机会1,边城以“休闲度假”为中心，在配套中继续完善这一定位，项目规划中采用高尔夫、度假酒店等配套，力求让居民体验到市区所没有的高档生活享受。

项目优先开发酒店，靠近高尔夫球场和新销售中心，既增加边城西岸的卖点，又能对外营业。

酒店和商业可融合在一起，首层设置商业，三四五层则为酒店客房，住宿、购物、休闲一体化，既体现出边城独特的设计风格，又使酒店和商业价值最大化。

酒店作为项目长久经营切实盈利的项目，在满足业主及周边消费群体需求的基础上，实现项目利润。

酒店启动SWOT分析机会2,句容为优秀旅游城市，本地旅游需求的快速增长，本地旅游度假酒店需求空间较大。

中国边城距离南京中山门37公里，距上海240公里，沿途有镇江、常州、无锡、苏州等城市，区位比较优势将逐渐凸显，该地区逐渐成为长三角地区重要的区域，未来不断增加的商务、休闲、疗养对度假酒店市场需求巨大。

酒店启动SWOT分析威胁,目前南京远郊板块拟建的酒店项目尽管和边城巴卡拉酒店在定位和地理区域上不尽相同，但是，仍然会在客源市场上与酒店产生激烈的竞争。

同时，随着汤山等地的度假酒店逐渐走强，未来新开的酒店还会越来越多，这也将成为边城酒店的潜在竞争威胁。

酒店启动策略分析,优先开发酒店的核心竞争策略1酒店对湖西在售别墅的售价将起到刺激性增长,世界著名的五星级酒店进驻边城，不只是说说，而是实实在在施工了，这对于样板区支撑和A岛销售，是一股强劲的力道，客户可以遐想不久将来，走几步就到酒店，奢享五星级配套服务。

优先开发酒店的核心竞争策略2酒店将带来源源不断的高级客户,从世界五星级酒店的贵宾客户里，可以获得无法想象的高级客户资料，最初他可能是来住一下，结果是实在太喜欢这里的自然美景。

如果是喜达屋的网站上有边城资讯，我们的销售中心可以移至酒店大堂，每天都能接到高品质的客户资源。

优先开发酒店的核心竞争策略3客户在边城可以有多种不同选择的度假方式,有独栋别墅的酒店形式，有世界品牌的巴卡拉，有经济实惠的度假屋，满足多种层次的选择。

优先开发酒店的核心竞争策略4西岸高尔夫推杆练习场进一步抓紧完善，酒店湾区启动游艇码头俱乐部,西岸高尔夫推杆练习场建议进一步抓紧完善，以配合春节后进行的现场营销活动，以让客户完美实地体验边城山水。

而湖湾码头的游艇俱乐部是边城品牌价值提升的一个重要砝码，配套里有这个游艇码头可以提升边城品牌含金量，同时配置这类富人的玩具，亦为边城奢侈品级别墅穿上合适的外衣，为争取西岸别墅的溢价增强底气。

同时，高尔夫和游艇码头，能够为未来巴卡拉酒店的品位和服务进一步加分。

这些配套能够为边城带来风声水起的活力和高品质的客户，这些客户更有理由成就未来的边城。

财务状况分析,财务状况分析现金流假设,现金流类假设：

划分季度动态测算建安成本中60%可垫资，主体建成前50%由建筑方垫资，主体建成后支付30%，完全建成后1年内支付20%贷款比率控制在投资的60%,财务状况分析酒店财务测算,酒店分建设及装修，建筑周期为12个月，客房可以考虑分批次装修，配套部分建议先行装修。

酒店的成本计算依据为：

“酒店建筑成本5000装修成本600011000元/平米”,财务状况分析资金滚动，顺序渐进,酒店启动资金约3000万元：

约3000万可以启动酒店土建，毛坯建造成本约1亿资本金，大堂可以提前装修做售楼接待中心。

财务状况分析融资渠道,股东增资留存收益,内部融资,外部融资,银行贷款发行债券,即通过银行贷款来满足项目公司的资金需求,银行贷款,外部融资,是指将各项目公司的留存收益投入到项目的建设投资当中,潜在风险提示及措施,潜在风险和可能的应对措施经营风险,经营风险边城项目经营情况取决于：

酒店类资产的经营，别墅类资产的出售酒店类资产的经营管理公司选择边城公司所选择的酒店管理公司的风格和水准能否区别于其他竞争对手或者优于其他对手，十分重要。

若酒店管理公司选择失误，对未来经营业绩将发生较大影响。

业主与管理公司关系由于边城公司首次接触酒店行业，意味着与酒店管理公司将是初次合作。

初次合作双方可能在经营理念、管理风格、行为习惯等诸多方面有所不同，需要经历磨合。

磨合的周期长短、磨合的成功与否等因素将影响酒店的日常经营活动，带来风险。

出售类物业的营销战略、渠道战略与销售策略营销战略：

销售布局、销售策略、销售管理（销售组织、业务管理）等渠道战略：

渠道选择、渠道政策、渠道管理等销售策略：

定价、广告定位、推广、现场促销等,可能的对策,建议边城项目聘请国内知名的酒店管理公司，其经营管理能力在一般条件下将保持在较高水准，比较能够控制经营风险对可能的酒店管理公司进行充分研究，分析最佳合作伙伴，并及早进行商务接洽在前期投入力量进行营销战略方面充分的考虑和设计,潜在风险和可能的应对措施财务风险,财务风险边城项目投资量大、项目周期长，过程中产生财务风险的相关因素较多，主要有：

融资风险边城项目中不确定因素较多，从而对资金需求的不确定性也较高，容易形成资金缺口。

利率风险如果边城项目贷款额度较高，贷款周期长，承担的利率变动风险较高。

利率的变动将影响项目财务费用。

汇率风险由于境外融资相对容易且成本较低，如果边城项目未来会实行境外融资，将面临汇率风险，需考虑设计避险工具降低风险。

可能的对策,财务风险中可控的只有融资风险，边城在安排资金计划时须给与一定弹性，考虑多种可能，预先设计备用方案。

进行融资组合设计，降低综合融资成本,总结,酒店项目具有投资价值，关键是如何广泛整合各种资源，掌握开发节奏，控制投资风险,项目成功的关键因素,广泛整合资源进行筹划，重视前期掌握开发节奏，加强财务预算能力重视企业管理，完善管控模式和治理结构，吸引投资商合作重视营销建设，尤其是营销网络建设和营销策划,THANKS!