不动产评估收益法案例.ppt

不动产评估收益法案例.ppt

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不动产评估收益法案例,一、评估对象基本情况：

评估对象为某房地产公司的一座写字楼，为钢筋混凝土结构，占地面积1200平方米，建筑面积为3000平方米；该写字楼位于市区中心，南临向阳路，西临规划之健康东路，东临南海公园，地处繁华商业区，交通便利。

现委托xx公司专业评估人员对该写字楼的土地使用权价格进行评估。

1）详细资料：

2002年1月有偿取得土地使用权50年2004年1月建成该写字楼经济使用年限60年残值率2%现用于出租月租15万评估基准日该建筑物重置价格3500元/平方米,2）据相关调查：

当地同类写字楼出租金一般为每月每建筑平方米80元，空置率10%每年需支付的管理费为年租金的3%每年需支付的维修费为重置价的1.5%每年需支付的保险费为重置价的0.2%土地使用税及房产税为每建筑平方米30元确定资本化率：

资本化率的确定，本评估以银行存款利率、房地产企业和写字楼的平均收益率等为依据推算，在此不做详细介绍，土地资本化率6%，建筑资本化率9%,二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。

三、评估基准日评估基准日为2009年1月四、评估原则遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。

在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。

五、评估依据1、土地管理法和房地产管理法；2、国务院1991年第91号令国有资产评估管理办法和国有资产评估管理办法施行细则；3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发资产评估操作规范意见（试行）；4、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；5、评估人员现场勘查记录等。

六、计算方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，该写字楼能带来连续的收入租金，而且收益比较稳定的特点，决定采用收益法进行评估。

（1）计算总收益总收益应为客观总收益而不是年总收益。

年总收益=80X12X3000X（1-10%）=2592000（元）

（2）计算总费用年管理费=2592000X3%=77760（元）年维修费=3500X3000X1.5%=157500（元）年税费=30X3000=90000（元）,年保险费=3500X3000X0.2%=21000（元）年总费用=年管理费+年维修费+年税费+年保险费=77760+157500+90000+21000=346260（元）（3）计算房地产净收益年房地产净收益=年净收益-年净费用=2592000-346260=22245740（元）,（4）计算建筑物净收益计算年贬值额年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是在本题中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。

这样房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。

因此，房地产使用者的可使用年限为50-2=48年，并且不记残值，视为土地使用权年期，地上建筑物一并由国家收回。

年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（3500X3000）/（50-2）=218750（元）,计算房屋现值房屋现值=房屋重置价-年贬值额X已使用年限=3500X3000-218750X5=9406250（元）计算房屋收益年净收益（假设房屋收益年期为无限年）房屋年净收益=房屋现值X房屋年资本化率=9406250X9%=846562.5（元）,（5）计算土地净收益土地年净收益=年房地产净收益-年房屋净收益=2245740-846562.5=1399177.5（元）（6）计算土地使用权使用价值土地使用权在2009年1月的剩余使用年限为50-7=43（年）P=1399177.5/6%X1-1/（1+6%）43=1399177.5X15.3062=21416090.65（元）单价=21416090.6/1200=17846.74（元）,（7）评估结果本宗地土地使用权在2009年1月的土地使用权价值是21416090.65元，单价为每平方米17846.74元六案例评价对于有使用期限的房地产，在估价时应注意：

在采用收益法估价时，估价对象可获取收益的年限受到土地可使用年限的限制，这一点在案例的收益法估价过程中予以考虑。