美国太阳河度假区全案策划销售定位研究报告.ppt

美国太阳河度假区全案策划销售定位研究报告.ppt

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太阳河度假区，美国,世联研究案例,2,关键字：

成熟郊区度假居住区、成功开发,简介：

美国西北地区著名的度假目的地，已发展为度假和居住完美结合的城郊社区，从中得到新型、特色的度假地产发展模式的启示。

3,太阳河度假区是美国西北地区著名的度假目的地，已发展为度假和居住完美结合的城郊社区,太阳河度假区,规模：

美国前10大家庭度假区，面积13.4km；区位：

位于俄勒冈州德斯特郡本德市南面25公里处的沙漠高地上，德斯特河东侧，北、东、西三面被德斯特国家森林环绕；发展状况：

拥有绿草如茵的草地和美丽的松树林，是不同年龄的度假游客、高尔夫爱好者、户外运动爱好者的休闲度假天堂；,美国西海岸地区,太阳河度假区区位图,与城市关联特征距俄勒冈州最大城市波特兰180公里；距俄勒冈州德斯特郡本德市南面25公里；,发展概况,4,混合游憩区和度假居住区的整合开发，使太阳河成为集“旅、居、业”于一体的完善度假城,发展理念,以太阳河度假村为主体的混合游憩区,太阳河度假居住区,旅+业+居=完善的度假城功能体系,“旅”体系,人文观光类旅游项目自然观光类旅游项目创新体验类旅游项目节事类旅游项目,临时性度假居住（酒店、公寓）周期性居住（度假别墅、二居住宅）永久性居住（养老一居）,“居”体系,构建与城市差异化的环境,创新、变化的配套服务,提供可深度体验的空间场所,功能互补,度假服务类（餐饮、疗养、度假生活）旅游服务类（科普、科考、解说）居住服务类（商业、教育、医疗）,“业”体系,功能互补,提供完善的社会生活服务；运动教育服务；亲子教育服务；教育培训服务；,5,优质的度假设施建设塑造度假生活的丰富度，相应的游憩活动组织提升区域活力，吸引人口入住,发展理念,水疗和健身中心,会议设施,艺术博物馆,3个高尔夫球场,运动中心,一系列一流的度假设施,依托以上度假设施的建设，形成丰富的度假生活主要开展的活动：

运动类活动：

高尔夫运动，网球，游泳，骑马，皮划艇，独木舟，泛舟，飞行捕鱼，骑自行车；康体类活动：

远足，水疗和健身中心会议商务活动：

团队会议特色类活动：

观鸟、拓展训练,太阳河度假社区常驻人口约1700人；夏天旅游旺季，每个周末太阳河度假区的人口都会增加到近20000人，游憩活动组织成为周末短假休闲的核心吸引力。

1700人,20000万人,区域高峰期人口规模,区域常住人口规模,6,针对非长期居住的旅游度假客群，建设太阳河度假村，形成区域游憩活动中心,发展策略1,商服中心区,中心接待区,主要功能：

猫头鹰酒吧5个餐厅：

包括提供当地特色美食的草场餐厅商务咖啡厅家庭娱乐厅,主要功能提供各种不同的住宿设施，包括豪华客房、套房，以及400间配套齐全可供出租的度假别墅和公寓4200平米功能灵活的会议和宴会厅,岩石城堡公园,核心游憩中心太阳河度假村,休闲运动区,主要功能：

自然中心天文台马场水上游憩码头,主要功能：

草坪和旷野运动区儿童探险营地儿童游戏区野炊区2个网球场自然状态的开敞空间,7,丰富、优质的主题度假设施建设，建立了对多种类型客户的丰富吸引,发展策略2,康体养身,生态和教育设施,运动设施,高尔夫球场,主题度假设施,草地球场草地球场还设置有高尔夫学校和9洞推杆练习场；林地球场被公认为美国西北部最顶级的锦标赛球场十字水球场“全美最伟大的100个球场”之一,网球场、游泳池、马场、健身房,公园、自然中心、天文馆、艺术科学博物馆、商务花园,水疗、餐厅、酒吧和咖啡馆,休闲娱乐,8,多类型的节庆活动、社区活动、假日狂欢和专题活动，构建特色文化标识，塑造区域特色,发展策略3,2008年太阳河度假区部分节庆和社区活动,音乐与娱乐：

太阳河度假村每年都会举办具有全国知名度的夏季和冬季系列音乐会。

节庆和活动：

拼布展览、sunfest葡萄酒节、亚太业余高尔夫精英赛、奇异汽车展览、太平洋山脊铁人三项和运动节等,9,针对核心客户家庭客，开发有针对性地游憩场所、运动设施和商业休闲设施,发展策略4,针对家庭游客的设施集合,设施功能详解,在小孩子们可以做游戏、制作手工、进行户外冒险。

为青少年提供，引导探险和少年时代，其中包括舞蹈，飞盘高尔夫，清道夫狩猎，室内攀岩，漂流；,Finnegan城堡,Finnegan城堡,整个家庭可以享受骑自行车，徒步旅行，骑马，划独木舟和皮划艇、生态观光以及绳索课程,家庭度假活动,家庭运动休闲活动,家庭聚餐和休闲活动,牧场餐厅是一个家庭餐厅，那里可以欣赏壮观的景色并品尝具有西部特色的当地菜肴。

旅馆中的猫头鹰酒吧享受轻松浪漫的晚间时光。

特色餐厅与酒吧,10,优势型会议设施建设，增加对主要客户-会议客户的持续吸引,发展策略4,美国西北部最大的会议接待设施,团队拓展建设活动,超过4200平米功能灵活会议和宴会空间现场娱乐服务；会议礼宾服务提供完善服务的商务中心现场的IT技术服务国家最先进的专业的视听设备免费无线上网；视频影像服务,团体自行车游览趣味长跑和散步德斯特河独木舟漂流俄勒冈开发者挑战赛，包括野外定向、爬行填字训练、生存者游戏、独木舟障碍训练等团队竞赛项目太阳河度假村帆船比赛挑战绳索训练,设施打造状况,灵活会议和宴会空间,VIP会议室,Team-building,太阳河度假区拥有美国西北部最大的会议接待设施。

以会议为主的度假活动，早在春季时就开始有集会团体登记，一直延续到秋季，不断有大小会议在此展开。

整合利用已有度假设施,硬件设施,软件设施,11,特色设施建设，丰富活动类型，同时扩宽客户类型,发展策略4,自行车道,婚礼小教堂,55公里长的自行车道,自行车道是太阳河度假区的一项重要的资产；通过自行车到的设计，将区域内所有的度假、旅游进行了有效连接，一方面形成了有效的人流游览动线；另一方面，成为度假极具标识感的运动休闲设施，成为区域亮点。

室内与室外特色婚礼空间,12,保护区域生态环境，降低开发密度、扩大公共空间，营造与城市差异化度假居住生活环境,太阳河的生态保护政策,1、无条件的保护自然环境，保护德斯特河；保护草地，不进行任何的建筑物开发或造成视觉上的负担；在不破坏自然地理和地质的条件下开发道路和公用设施系统野生动植物园；2、打造25%-30%公共空间来保护松树林，让所有人都能得到视觉上的享受；3、在设计建筑物和基础设施时，要退让森林环境，建筑物以低层为主，高度不能高于旅馆前的黑松。

保持灌木植物和火山岩的原貌。

整个区域的建筑物必须使用木质材料；4、研究区域海拔1341米沙漠高地的独特气候特点，为雨雪、冰冻、零度以下等极端的气候变化做准备；5、开发步行和自行车的交通体系，以减少使用汽车和其它会产生污染的交通工具；6、提供了一个自然的居住环境，而不是城市化的、拥挤的城市环境。

发展策略5,太阳河社区得天独厚的自然环境远远优于其他社区，开发商一开始就认识到，必须尽量减少人类活动对环境的干扰，维护美丽和宁静的森林环境。

为此，区域内所有建筑物和人工景观美化都要求与周边自然环境和谐统一。

13,提供不同档次和规模的优质度假居住物业，划分一定比例物业由出租管理机构短期出租,发展策略6,太阳河度假物业依托不同的资源、度假设施形成类型的物业,小木屋,度假村公寓,河畔住宅,太阳河度假区度假物业类型结构,农舍,度假旅馆套房,太阳河大约有4200住宅和住宿单位，包括单一家庭住宅，公寓，小木屋和农舍，从中挑选出400户作为短期出租住宅,4家专业的度假居所出租管理机构,度假游客租住私人拥有的单家庭住宅或产权式度假公寓，也可以住宿在度假村旅馆中,度假旅馆客房,避免区域完全私有化，固化一定比例公共接待设施，有利于区域度假区特质体现,14,物业客户以区域市场为主体，兼有购买土地，客户早期以度假为主，后期养老客户增加,发展策略7,异地置业的业主来源地构成,业主平均年龄变化,区域客户来源类型,散布各州，甚至远在其他国家。

主要集中在太平洋西北岸和加州地区；每年吸引许多来自西北沿海多雨都市及加州市中心的家庭和退休夫妇前往度假；大部分客户都是同时购买土地与别墅或公寓，以中高收入家庭为主。

区域客户的比例变化,度假型,养老型,投资型,客户的比例构成：

度假客户与投资客户占比87%第一居所的客户比例17%,15,资金使用的力度和阶段节奏控制，以及合理的控制资金使用风险的手段，推动目标实现,发展策略8,区域总体收益,开发历程,土地和房产的销售收益，平滑区域开发的风险,1,2,3,1,资金允许，应在出售不动产之前就事先建设好公用设施；一开始投入相当多的资本在区域公用设施的部分，确定度假区良好的环境品质，成为最有力的卖点之一；,太阳河的资金使用的综合计划,2,各种设施及游憩设备的前期投资必须视土地和房产交易的多寡，按比例作适当控制；整合专业的开发承包商和旅游设备提供商，共同营造区域，分担区域整体开发的资金风险；,3,筹备维护资金或成立常设的区域维护协会，构建弹性的区域维护资金使用计划。

太阳河度假村在开始收支平衡之前，将近有八年都因维护资金不足而亏损，这笔赤字金额总计达45万美元，完全由开发者单独承担。

16,可持续的综合开发计划，保证区域开发目标的最终实现,发展策略9,研究、设计等,高品质的综合环境营建,集中建造设施，以使原先第一阶段分散配置的设施更易于经营与管理,旅游、度假设施的开发建设,综合考虑社区组团管理和区域安全问题,区域资源状况,太阳河区域以自然为主，主要涵盖有：

1、拥有绿草如茵的草地；2、美丽的松树林；3、群山峻岭4、天然湖泊5、分布较广的大小水池6、可利用的生态溪流,区域启动开发的密度较高，后期区域开发的密度逐步降低,在保护区域生态环境的基础上，建造一个度假区和居住区完美结合的社区,17,总体布局：

度假游憩中心布局，度假居住物业围绕度假游憩设施外向延展,功能空间落实1,围绕度假设施外延扩张布局，形成与度假游憩设施最大幅度的价值联动；度假居住物业通过两种途径形成显著的价值增值：

1、利用度假、游憩设施带来的价值增值；2、在资源的优势区域，优先开发度假居住物业，实现环境资源市场兑现。

机场,1.太阳河度假村,4.草地高尔夫度假区,8.商务花园,5.林地高尔夫度假区,2.商业服务区,3.居住区,6.休闲运动区,7.岩石城堡公园,8.十字水高尔夫度假区,太阳河度假区总体布局图,度假设施布局规律,主要度假、游憩设施中心布局，起到对整个区域的中心带动作用；度假、游憩设施布局在区域非优资源区域，通过度假设施的打造，将非优资源景观化，提升区域的整体价值；利用度假、游憩设施布局在周边环境干扰区域，起到对负面环境区域的规避和区隔。

居住物业布局规律,18,分散配置度假、游憩设施，形成多点驱动，短期游客和长期住客的设施分区布局，动静分区,功能空间落实2,度假游憩节点,度假游憩节点,度假游憩节点,度假游憩节点,度假游憩节点,太阳河度假区主入口空间,度假游憩在是区域开发的核心驱动设施，在空间配置上，基于充分提高区域土地价值为前提，有效地分散布局，增强每部分空间的功能丰富度；,1,度假/游憩设施空间配置,度假区在区域的主入口区，配置较多的度假游憩设施，形成区域开发的核心展示面，塑造区域核心吸引源；,2,外围主要满足短假周期性游客的游憩设施，形成区域活力源；内部开发设施的开发强度逐步降低，开发相对较近；,3,19,控制别墅基地与度假物业基地的总体开发密度，构建物业与核心驱动设施的紧密联系,功能空间落实3,1,2,配置方式避免太过都市化，需要体现整个度假区的乡野情调；度假区物业开发与度假游憩设施紧密结合。

1,2,20,环状道路网构建区域主体交通格局，同时设置完善的步行和自行车交通体系,区域交通体系区域环状道路网体系开发步行和自行车的交通体系，以减少使用汽车和其它会产生污染的交通工具；,功能空间落实4,主入口,辅入口,55公里的自行车道构建区域主游览路线,环状道路网格局,21,TheEnd,