南京世纪城香溢北城项目整体定位与物业发展建议.ppt

南京世纪城香溢北城项目整体定位与物业发展建议.ppt

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南京世纪城香溢二期整体定位及物业发展建议,2,报告思路,市场竞争分析,物业发展建议,经济测算,目标与约束条件,发展战略,整体定位,项目属性界定,项目核心问题,客户分析,3,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向,通过本项目的成功开发，树立品牌形象，实现世纪城在南京市的可持续发展产品：

南京领先，城北板块第一价格：

在一期价格基础上进一步提升客户：

客户层次高，属于南京市的中高端水平在实现品牌的前提下，尽快销售,客户的目标实质上是项目的宏观愿景现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的,4,背景及约束条件,开发商背景,开发商核心领导具有丰富的开发经验，在东莞享有知名度，但公司首次进入南京，无品牌影响力,项目背景及约束条件,本项目占地133.36亩，分两期开发；一期地块住宅部分已结构封顶，预计于2007年5月初开盘，本报告研究范围为一期地块的商业部分和二期地块；一期商业部分占地19.45亩，容积率3.5，建筑限高50米；二期占地52.7亩，综合容积率2.04，建筑限高50米；本项目整体规划已有，但可调整；开发商希望二期在一期住宅的基础上进一步拉升品质，提升价格。

5,2#,3#,4#,5#,6#,7#,1#,8#,11#,12#,幼儿园,10#,9#,一期住宅已结构封顶，预计于2007年5月初开盘,项目一期：

总建筑面积：

5.58万容积率：

1.56栋多层+6栋小高层+1幼儿园,9层的小高层8#，9#，10#现已被团购,全为多层，6层,项目一期回顾,商业,公交总站,休闲广场,6,报告思路,市场竞争分析,物业发展建议,经济测算,目标与约束条件,发展战略,整体定位,项目属性界定,项目核心问题,客户分析,7,本项目位于主城区的边缘片区，距中心城区近，毗邻幕燕风景区,城市属性,本项目位于南京下关区幕府西路，靠近五塘村广场。

距离中央门商圈5分钟车程，鼓楼商圈15分钟车程，新街口商圈20分钟车程。

紧临幕燕风景区，幕燕风景区占了金陵四十八景中的六景，分别为幕府登高、嘉善闻经、达摩古洞、永济江流、化龙丽地、燕矶夕照。

一个主城，三个新市区主城包括玄武区、建邺区、鼓楼区、白下区、秦淮区和下关区。

三个新市区为江北新市区、仙西新市区和东山新市区。

两环四片绿地系统“两环”即绕城公路、明城墙风光带两个绿环。

“四片”即钟山、幕燕、夹江两岸、雨花台四片绿地。

8,项目所在片区下关区政府支持力度逐步加大，未来规划利好,下关区现建设情况较为复杂，既有明城墙范围内的老城区和开埠通商后形成的旧街，又有高度现代化的城市建设区，还有相对欠发展的农村地区。

2006年政府对下关区规划主题：

动感之区：

沿江开发、交通集散、商贸流通、旅游娱乐。

功能定位：

展现南京滨江城市特色的重要地段，历史文化内涵丰富的旅游胜地，以市场为主题的商贸中心。

具体规划交通规划：

下关电长拆迁；南京西站搬迁至货运地区，货运站整体功能外迁；搬迁中央门长途汽车站至总站；保留南京港，建设成交通枢纽中心。

规划中的轨道交通有3、6、5、7号线；多趟快速公交和中山北路、和燕路等多条规划干道。

设置2个交通枢纽中心和11个公交总站。

公共设施规划：

转移郑和中路沿线大型农副产品批发市场，保留并扩大钢材市场。

设置4个街道级体育运动中心，保留铁路运输学校，规划2个老人福利院；新建5个社区卫生服务中心，9个卫生服务站。

绿地景观规划：

规划狮子山、绣球、老虎山等8个公园及防护绿地带。

城市属性,下关区交通规划,下关区公共设施规划,9,幕府片区正逐步成为大型居住聚集区，交通便利，但缺乏生活配套,区域属性,现有公交线路方便，未来地铁规划利好步行五分钟距离的五塘村广场站有15，53，38，77，308，809路公交线路项目周边规划建有38路公交总站，能直接到达市中心地铁3号线于2008年开工，2012年投入使用，五塘村站毗邻本项目少量分散性的生活配套设施项目北面幕府佳园有零星的便利店等生活配套恒盛嘉园具备小型的集贸市场五塘广场有少量集中性的低档生活配套设施,农贸市场,农贸市场,超市,便利店,地铁三号线,公交38路,10,片区内现有楼盘整体定位不高，以中端楼盘和安居房为主,新建商品房旭日景城、星河翠庭、中浩森林湾等都为中端楼盘；幕府佳园、恒盛嘉园等项目都为安居房。

区域属性,林景瑞园,星河翠庭,旭日景城,11,幕府西路的嘈杂和周边的安居房会对项目拉升品质带来负面影响；地块略有坡度，无可利用资源,地块四至,北：

实验小学和星河翠庭南和东:

恒盛嘉园安居房西:

紧邻幕府西路，车辆多，繁杂。

路正对面脏乱的为农民房幕府西路北向斜对面为幕府佳园安居房。

幕府西路正对面未来规划为花园洋房社区，占地230亩，容积率1.5。

12,中等规模，中高容积率，自带大体量综合商业,项目经济指标,翠庭路,幕府西路,同义路,二期住宅,4号地块占地：

1.87万方容积率：

2.5建面：

4.7万方5号地块：

占地：

1.65万方容积率：

1.5建面：

2.5万,商业,占地：

约19.45亩容积率：

3.5建面：

4.5万m2限高：

50m,项目合计,占地：

8.95万建面：

24万方,商业,休闲广场,公交站,二期住宅,4,5,13,位于主城边缘区域，无优势资源，自带大体量商业的中等规模开发项目,项目属性界定,14,报告思路,市场竞争分析,物业发展建议,经济测算,目标与约束条件,发展战略,整体定位,项目属性界定,项目核心问题,客户分析,15,本项目未来发展方向预判中高端,高端,中高端,中端,中低端和低端,本项目不具备稀缺资源;项目周边环境制约了做成高端产品的可能性,与开发商目标不符合,无法与周边项目形成差异化进行区域价值突破,实现项目目标,符合开发商目标易于树立品牌,16,矛盾和冲突（Complication）现状与目标之间存在着的矛盾或冲突,成为区域价格标竿,现状,目标,差异化产品，形成项目口碑，树立企业品牌,与区域内同类产品一样吸引区域普通客户,价格持平或略高于区域均价,项目无法产生影响力,吸引中高端客户,17,提出问题（question）要实现从现状到目标必须要回答的核心问题,Q1:

是否存在中高端的目标客户？

Q2:

是否存在市场机会？

18,报告思路,市场竞争分析,物业发展建议,经济测算,目标与约束条件,发展战略,整体定位,项目属性界定,项目核心问题,客户分析,19,市场竞争分析,1.区域市场2.片区市场,20,南京房地产市场区域格局以城中板块为核心向周边扩散，总体形成六大板块，本项目所处的城北板块处于价格洼地，具有提升空间,区域格局,21,中高端客户的争夺，河西板块和宁南板块将成为本项目的主要竞争对手,竞争板块,产品品质相对较差，低总价,22,河西板块的产品引领南京，主力客户来自鼓楼以南区域,河西板块,河西板块的产品引领南京：

建筑风格凸显楼盘品质，户型创新亮点迭出，园林感染力强、主题鲜明等。

河西板块的客户主要来自鼓楼以南：

包括白下区和建邺区，少部分来自鼓楼南面区域、秦淮区和雨花台区。

23,宁南板块产品无亮点，客户主要来自鼓楼以南,宁南板块,仁恒翠竹园,仁恒翠竹园,君悦城市花园,宁南板块突出环境和配套，产品无亮点。

宁南板块的客户主要来自鼓楼以南：

以秦淮区和雨花台区为主。

24,鼓楼以北的中高端客户需求被压抑，其目前置业被其他片区分流或待购,想买房，但没合适的。

鼓楼没房子卖了，城北的感觉质量都很一般，河西又太远了，去那买房首先肯定得买车，所以一直没买，住住老房子么好了。

鼓楼王先生城北楼盘没河西的好，不过河西的比较贵，如果城北能做到河西那么好，价格便宜些的话，可能会考虑去买一套，毕竟离城北比河西要近。

鼓楼张女士,鼓楼现今楼盘的供应相对较少，许多楼盘只剩尾盘.供应楼盘多以酒店式公寓为主，客户受面较窄。

鼓楼片区中高端客户置业去向,河西,宁南,城北,25,目前鼓楼以北的中高端客户，未能得到很好的需求释放，这是本项目的机会点，我们可将关注点放在鼓楼以北的中高端客户,对本项目有利因素,1、产品可适当借鉴河西板块的领先之处。

2、与河西板块和宁南板块相比，城北板块对鼓楼以北的客户具有更大的吸引力；与江北板块相比，城北板块位于城区、品质更高，对城区的中高端和中端客户吸引力更大。

对本项目不利因素,1.区域认知度低，在板块竞争中处于劣势，本项目需要突破区域价值。

区域市场小结,可适当借鉴河西板块的建筑风格、户型创新和园林设计等本项目的中高端客户主要以鼓楼以北为主，辅以其他区域客户本项目需要突破区域价值,对本项目的启示,26,市场竞争分析,1.区域市场2.片区市场,27,城北板块竞争格局形成两个片区：

以旭日景城为代表的幕府片区和以林景瑞园为代表的迈皋桥片区,片区市场,幕府片区,迈皋桥片区,旭日景城,星河翠庭,中浩森林湾,北城世家,林景瑞园,山水雅苑,兰亭雅苑,迈皋桥片区：

拥有成熟的生活配套和便捷的轨道交通；幕府片区：

交通便利，但生活配套相对缺乏,28,幕府片区和迈皋桥片区现有住宅项目基本属于中端产品,处于初级水平，本项目具有很大突破空间,产品描述,29,幕府及迈皋桥未来一年内新推约2270套，与本项目可能存在直面竞争的林景瑞园未来放量较小，同时片区内楼盘去化良好，所以片区内竞争对本项目影响不大,销售情况,注：

信息来源于南京网上房地产。

幕府片区现有住宅项目销售情况良好，剩余734套，未来一年内预计新推1420套。

迈皋桥片区现有住宅项目销售情况良好，剩余645套，未来一年内预计新推850套。

30,2005年至2007年2月，下关区和迈皋桥片区住宅总体放量低（预计规划面积31.73万平），以小规模为主，与本项目直面竞争较弱,出让地块,注：

信息来源于南京国土资源局。

31,预计2008年，下关区推出三个项目，迈皋桥片区无项目推出，本项目未来竞争不激烈,项目一位于本项目西北面，容积率小于等于1.5，建筑限高35米，沿山体及立交匝道附近规划多层以下建筑。

项目二北至南京客车制造厂、西临热河南路、东至姜家圩路，容积率小于等于1.88，建筑限高35米。

项目三位于下关区建宁路新民村31号，容积率小于等于1.4。

土地出让未来预计,1,3,2,32,目前市场产品以中端为主，中高端留有市场空白，且未来放量不构成正面竞争，可突破空间大,对本项目有利因素,1.幕府片区和迈皋桥片区现有项目档次较低，同质化情况严重，本项目可通过建筑风格、户型、园林、配套等方面的创新塑造产品品质，突破区域价值。

2.幕府片区和迈皋桥片区现有项目销售情况良好，未来推售量少，竞争不是非常激烈。

3.未来放量较少，不构成正面竞争。

片区市场小结,幕府片区和迈皋桥片区缺乏满足城北中高端客户的产品，本项目可通过高品质社区的营造和产品的创新来引导这批客户消费。

对本项目的启示,33,报告思路,市场竞争分析,物业发展建议,经济测算,目标与约束条件,发展战略,整体定位,项目属性界定,项目核心问题,客户分析,34,鼓楼以北中高端客户细分,客户分析,35,下关区私营业主注重身份地位，追求生活高度，重视物业形象品质与升值空间，多次置业，支付力强,客户关注度（分值越高越重要）,年龄：

一般在3550岁之间职业：

周边钢材市场、金桥区域的私营业主经济条件：

支付能力在80到200万之间，一般拥有私家车现有住房条件：

金桥区域部分业主已拥有迈皋桥或市区的房子（面积多在130、140平米以上）；钢材市场的私营业主基本都是从外地来南京的生意人，多在鼓楼或迈皋桥购房，属于多次置业者）置业关注点：

重视产品的品质和形象，以及产品的身份象征；对小区的环境和配套有一定要求；消费行为理性，支付能力强,钢材市场某私营业主：

目前在南京没有购房；对户型要求舒适；注重小区品质、环境和氛围。

认为星河翠庭环境不佳，品质感不强。

倾向于在幕府西路那一片买房子，因为离钢材市场比较近，上下班方便。

金桥区域某私营业主:

在鼓楼拥有多套住房，觉得房子能升值。

如果在幕府有高品质的住房，愿意买，离公司也比较近。

注重环境、物业管理，希望住在一个能够符合自己身份和地位的社区里。

36,下关区公务员、泛公务员追求舒适的环境，注重小区品质形象，追求生活品质的提高与享受，二次置业率高，支付能力较强,客户关注度（分值越高越重要）,年龄：

一般在3050岁之间职业：

下关区的公务员、泛公务员经济条件：

支付能力在50万到100万不等，基本拥有至少一套住宅现有住房条件：

在下关区起码拥有一套商品房，但由于面积或社区环境品质，想改善居住环境，提高生活水平置业关注点：

重视产品的品质和形象；对小区的环境和配套有一定要求；支付能力较强,下关区某小学的老师:

目前住房70平左右，想改善居住条件。

工作地点就在幕府片区附近，不想搬到其他地方，想在周边买一套商品房。

朋友也大都在下关区一带，喜欢和朋友住得近些。

认为价格在5500-6000之间比较合适。

37,改善居住环境的当地及周边居民对价格敏感，重视高性价比，看重交通和配套,客户关注度（分值越高越重要）,年龄：

一般在3560岁之间职业：

下关区老住宅区的居民经济条件：

手头基本都有2040万以上的存款，支付能力在30万到100万不等，基本上都有至少一套住宅现有住房条件：

在下关区起码拥有一套商品房，但比较陈旧，想改善居住环境，提高生活水平置业关注点：

最看重价格，其次是生活配套和交通条件，多喜欢买在原来的生活区域附近；追求生活方式和环境的改善，能够接受小高层和高层，但普遍来看年轻人喜欢楼层高的，年纪大的倾向选择楼层低的；同时也考虑买店铺投资或自用,下关区某老住宅区的居民：

目前已有一套商品房，在下关区工作，最看重的是价格，其次是交通和生活配套，超市和菜场一定要有。

对户型创新没什么特别的要求，只要布置合理，不浪费面积就可以了。

总价的承受力为60万多一点，70万的话有点过高。

38,鼓楼以北公务员、泛公务员关注小区环境品质，看重交通，追求生活品质和居住环境的提升，二次置业者居多,客户关注度（分值越高越重要）,年龄：

一般在3050岁之间职业：

公务员、泛公务员等中高端收入者经济条件：

支付能力在70150万之间现有住房条件：

部分已在市中心拥有不错的房子，但希望在市区以外拥有更宽敞舒适的居住空间，以此作为第二居所或第一居所，追求低密度产品带来的舒适感，追求更高的生活品质置业关注点：

关注产品质量、户型大小和舒适度以及小区环境；同时注重社区规模、配套和开发商品牌,退休大学教师：

65岁左右，退休，可以承受120万左右，现在住在玄武；想买环境好一点、生活配套齐全的高品质楼盘；考虑过玄武湖周边新房，不过价格太高了，不能接受，但又不想去城南买房子，比较偏好鼓楼以北的房子，幕府西路那一块如果把环境做好的话会考虑。

39,鼓楼以北年轻白领、工薪阶层关注生活环境，看重交通和社区配套，对价格敏感,客户关注度（分值越高越重要）,年龄：

一般在2545岁之间职业：

年轻白领、工薪阶层经济条件：

手头基本都有1030万的存款，支付能力在30万到80万不等现有住房条件：

年轻白领由于才刚开始工作没几年，手头存款较少，而且以租房为主，想要拥有一套属于自己的房子，对价格和品质都有一定要求；工薪阶层已在市中心拥有房子，但居住环境不是很好，希望在拥有更宽敞舒适的居住空间，作为第二居所或第一居所置业关注点：

关注产品质量、户型大小和舒适度以及小区环境；同时注重社区规模、配套和开发商品牌,新南京人张先生:

30岁左右，在南京读的大学，前两年没有买房子很后悔，现在房价涨得很厉害，鼓楼的房子太贵了，承受不起，想去城北买一套交通、环境、社区品质都还可以的房子。

鼓北某老小区的居民：

现在住的房子比较陈旧，住得不是很舒服，想把现在这套房子卖了去买一套价格便宜、环境舒适的房子，河西的房子对自己来说有点贵，而且太远了，很想在城北找一套品质较好的房子，那里相对价格便宜些。

40,江北私营企业主、江北公务员、白领向往城市生活，注重子女的教育，关注环境和品质,客户关注度（分值越高越重要）,年龄：

一般在3555岁之间职业：

私营业主、白领、公务员经济条件：

手头基本都有1030万的存款，支付能力在30万到80万不等现有住房条件：

年轻白领由于才刚开始工作没几年，手头存款较少，而且以租房为主，想要拥有一套属于自己的房子，对价格和品质都有一定要求；工薪阶层已在市中心拥有房子，但居住环境不是很好，希望在拥有更宽敞舒适的居住空间，作为第二居所或第一居所置业关注点：

关注产品质量、户型大小和舒适度以及小区环境；同时注重注重配套和交通,政府公务员张先生:

我和我老婆都是公务员，在市区工作，家在江北。

来这里买房主要是给小孩子住，旭日景城有学校，将来孩子上学方便。

也可以让我爸妈过来住，老人家在江北生活了大半辈子，现在很想进城里住住。

我们村有很多人是自己做生意的，也都在城里买房了，因为在他们看来江北就是农村是乡下，而在城里买房子就意味着进城，可以尝试城里人的生活。

41,产品品质与环境是是中高端客户的关注点，同时也是本项目的发力点,42,报告思路,市场竞争分析,物业发展建议,经济测算,目标与约束条件,发展战略,整体定位,项目属性界定,项目核心问题,客户分析,43,Q1:

是否存在中高端的目标客户?

Q2:

是否存在市场机会?

目前市场产品以中端为主，未来放量不构成正面竞争，中高端留有市场空白，可突破空间大,1、地缘性客户，市中心外溢客户2、产品品质和社区环境是中高端客户的关注点，同时也是本项目的发力点,44,项目战略：

以高品质国际社区和创新产品引领城北客户需求，突破区域形象，成为城北乃至南京市的标杆项目，打响世纪城品牌,项目定位：

中高档国际休闲复合型社区,全新的生活方式创新的产品设计主题中央园林的完美演绎新古典主义的建筑风格大规模区域商业中心营销展示到位,45,报告思路,市场竞争分析,物业发展建议,经济测算,目标与约束条件,发展战略,整体定位,项目属性界定,项目核心问题,客户分析,46,整体定位,1.价值定位2.形象定位3.客户定位4.产品定位,47,通过全新生活方式的演绎、体验式的场景展示、完善的商业配套，凸现社区价值，树立标杆,城北未来最具规模的商业配套演绎最为纯粹的国际休闲社区打造全新的生活方式,价值定位,国际休闲,景观道路,社区亲水平台,新古典的建筑风格,社区商业,复合社区,品质生活,48,整体定位,1.价值定位2.形象定位3.客户定位4.产品定位,49,本项目形象定位诠释,定位诠释,形象定位原则,我们要做有城市气息，但又远离城市喧哗的社区我们将倡导一种国际的、休闲的城市生活在这里能体验到崭新的生活新方式，能满足中高端客户对于高品质舒适生活的追求,国际休闲、品质生活、复合社区,中高档国际休闲复合型社区,形象元素,符合项目整体战略对应目标消费群的价值取向与市场形成差异化与本区域的整体规划和形象相匹配,形象定位,50,营造国际的高品质的生活体验场景，超越市场，提高附加值和形象力,产品,商品,服务,体验,价值低,价值高,周边竞争项目,本项目,51,国际高品质示范生活的价值体系关键词：

国际的、高品质的、休闲的,一个主题中央园林,一个健康运动主题的会所,一个现代时尚的区域商业中心,国际休闲复合型社区的氛围营造,一条开放式的城市景观大道,一种新古典风情的建筑外观,52,国际休闲复合型社区的氛围营造,新古典建筑,商业配套,会所,景观大道,53,整体定位,1.价值定位2.形象定位3.客户定位4.产品定位,54,二期客户将主要来自于本区域私营业主、公务员，具备一定经济实力欲改善居住环境的居民；鼓楼以北的公务员、白领、工薪阶层；以及部分江北客户,通过对鼓楼以北以及本区域客户的梳理，本项目客户主要包括以下四类：

下关区钢材市场私营业主金桥江浙个体私营业主,下关区老住宅区的居民江北、栖霞等的当地居民,鼓楼以北的公务员、泛公务员、白领,地缘性客户,市中心外溢客户,具有一定的经济实力，为子女、老人购房，改善居住环境,追求与身份地位相符合的生活，追求高品质高舒适度的生活，多次置业,渴望高品质社区、向往低密度的生活，但迫于价格，从中心城区撤出，向城北区转移。

客户定位,下关区公务员、泛公务员,在下关区生活、工作，具有较强的经济实力，渴望提高生活品质,鼓楼以北的工薪阶层、刚起步的白领,迫于市区高价，只能选择价格相对较低，距离工作地点较近的城北。

江北客户,江北的公务员、私营业主（含安徽等地）,向往城市生活，注重子女教育，社区形象品质,55,目前客户主要以鼓楼以北首次置业和区域内改善居住品质客户为主，其次辅以公务员、私营企业主等客户，客户组成区间呈现正态分布,5%,10%,13%,17%,20%,35%,江北客户,购买动机：

离工作地点近、来往方便区域：

城北钢材市场和金桥的私营业主小区关注点：

主要关注小区的品质、地段、社区环境等客户心理满足点：

方便、品质和一定的心理虚荣,下关私营企业主,购买动机：

改变现存生活方式，追求城市环境，注重子女教育区域：

江北、栖霞等靠近城北的中高端客户小区关注点：

交通、品质、户型和城市式生活，子女教育客户心理满足点：

城市化的生活方式，体现面子,购买动机：

追求舒适的环境，注重生活品质及小区品质；区域：

市中心白领和工薪阶层小区关注点：

环境、户型、交通、生活配套客户心理满足点：

性价比高，不同的生活方式,追求品质被迫外溢人群,当地公务员泛公务员,购买动机：

一般为第二次置业，主要考虑工作和居住方便性，注重出行便捷和基本生活配套，对交通和总价要求比较高区域：

下关区工薪阶层小区关注点：

方便的交通，齐全的生活配套，不要浪费面积客户心理满足点：

性价比高的物业,鼓楼北工薪阶层、白领,下关区改善居住品质客户,购买动机：

看重城北的价格优势，注重出行便捷性，对交通和总价要求比较高区域：

市区公务员、泛公务员小区关注点：

关注小区的商业配套，环境营造，户型客户心理满足点：

精致适意的环境，优良的物业服务，车位、齐全的生活配套,购买动机：

追求舒适的环境，注重小区形象，对教育比较重视区域：

下关区当地的公务员、泛公务员小区关注点：

关注户型、邻里关系，子女教育、出入方便性客户心理满足点：

体现面子，追求一定的心理虚荣,目前主要客户群体区间,56,由此，二期目标客户层级特征显现,57,客户演变：

随着项目品质的提升和区域的成熟，客户由以下关区当地居民为主的中端客户向中高端客户的的消费群体逐渐转变,时间,一期,客户层次,高,低,市中心外溢人口，主要为鼓北的公务员、泛公务员、白领和工薪阶层,下关区的公务员、泛公务员、私营业主,世纪城香溢二期项目定位为中高档国际休闲复合型社区，目标客户群与一期相比呈现出明显的提升。

下关区当地居民,少部分公务员、泛公务员、私营业主,（改善居住条件）,（交通方便）,一期客户,二期客户,二期,下关区消费能力较强的当地居民,（改善居住条件）,（追求品质生活）,（交通方便、提高生活品质）,江北私营业主、公务员,（教育、城市生活）,58,整体定位,1.价值定位2.形象定位3.客户定位4.产品定位,59,本项目产品由5+1或4+1的花园洋房、小高层和高层组成,产品定位,以高品质的国际社区和创新性的产品引领城北客户需求，突破区域形象，成为南京市的标杆项目，打响世纪城的品牌形象,项目战略,市场特征,丰富的物业组合、创新的产品，提升社区品质,城北板块基本都是多层、小高层项目，同质化现象严重，如果本项目仍然选择高层和小高层显然会被片区同化，很难突破区域价值的束缚，因此本项目必须在产品上有所突破、通过高性价比和创新产品形成市场差异，引领和满足多层次客户需求，自成价值体系,约束条件,本项目要求充分利用地块特性，把容积率做足,多层、小高层和高层的物业组合,5+1的花园洋房、小高层和高层,60,产品价值体系：

整体以中高档产品展示社区形象品质，突破区域价值,本项目中高档的定位是针对市场产品而言中高档产品为了快速回收现金流高档是由地块特殊的资源和企业目标而来，是本项目的价值标杆,地块资源企业目标规避风险,高档产品,作用1：

提升社区高档的形象，提升高档社区的价值作用2：

展示社区的形象，社区精神领袖所在,作用1：

社区定位的支撑作用2：

利润率相对较高，回笼资金,中高档产品,为中高档产品服务，让小区高档的形象更饱满，让中高档产品的价值充分体现,61,多样化的物业类型丰富项目产品线，完善项目价值体系，同时能满足不同客户的置业需求,小高层,高层,花园洋房,62,报告思路,市场竞争