清华大学中国城市住区规划与住宅发展.ppt

清华大学中国城市住区规划与住宅发展.ppt

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中国城市住区规划与住宅发展,金笠铭,前言,自20世纪80年代至今，中国城市住宅建设与经济科技社会的飞跃发展同步，完成了历史的大跨越。

不仅建设规模是世界上空前的，基本上实现了“居者有其屋”，城市人均居住面积由80年代初的,不足5M2增加到2000年的约10M2，同时正在完成由计划到市场的转化，由实物分配到货币分配的转化，由一元化投资到多元化投资的转化，由数量型到质量效益型的转化，努力做到“居者有其屋”。

20年代来住宅建设变化的主要特征：

住宅分配方式：

由实物分配实物与货币分配货币分配居住生活模式：

温饱型小康型后小康型住宅建设阶段：

试点小区小康示范小区国家康居示范工程,当今所处的阶段1.数量增长期2.分配变更期3.交易活跃期4.质量提升期5.生活转型期6.更新模式期,住宅建设三阶段概况1.试点小区（1985-2001.4）全国大中小城市全面推开，先后分为五批，共400多个试点小区，其中70多个已经过建设部全面验收。

主要解决工程质量问题，同时倡导“四新”应用（新材料、新结构、新技术、新工艺）。

北京恩济里住宅小区,2.小康型示范小区（1993年建设部提出2000年小康型城乡住宅科技产业工程至2001年12月）全国大中城市为主，先后批了100个示范小区，其中30多个已通过建设部全面验收，年底结束。

重点是提高科技含量，解决以下四个问题：

科技应用、产品开发、小区建设、政策导向。

重庆龙湖小区,3.国家康居示范工程（1999年）全国大中城市为主，已批准50余个小区，重点解决性能认定、智能技术和绿色生态问题。

深圳信义假日广场住宅小区,3.1性能认定（90年代中开始研究）,

（1）适用性：

包括住宅平面与空间布局、设备、设施配置、住宅可改造性、保温隔热、室内隔音、照明与采光、通风换气、节能等。

（2）安全性：

包括建筑结构、建筑防火、燃气、电气设备、有毒有害物质危害程度等。

（3）耐久性：

包括结构构件、室内外装饰、防水性能、防腐性能、设备等。

（4）环境性：

包括规划用地、用水和节水、绿地及环境布置、室外噪音与空气、环境卫生、公共服务设施与智能化等。

（5）经济性：

包括住宅性能成本比、住宅性能价格比、住宅日常运行能耗等。

由以上5种性能划分为A、AA、AAA级（其中：

A小康型、AA后小康型、AAA高级住宅、豪华公寓、别墅）,3.2智能技术

（1）安全防范系统

（2）信息管理系统（3）信息网络系统综合评定为一星、二星、三星级。

3.3绿色生态住区

（1）能源系统（ResidentialPowerSystems）

（2）水环境系统（WaterEnvironmentalSystems）,（3）气环境系统（AirEnvironmentalSystems）（4）声环境系统（SoundEnvironmentalSystems）（5）光环境系统（LightEnvironmentalSystems）（6）热环境系统（ThermalEnvironmentalSystems）,（7）绿化系统（AfforestSystems）（8）废弃物管理与处理系统（WasteDispositonandManagementSystems）（9）绿色建筑材料（GreenConstructionMaterials）,绿色生态住宅示范小区各系统设计建议标准（详复印件“附录：

绿色生态住宅示范小区各系统设计建议标准”）,中国城市住区规划与住宅发展,5大趋势1.居住社区的形成与培育；2.“以人为本”、“以市场为导向”成为住区开发设计的主导理念，住宅的性能质量（适用性、安全性、耐久性、环境,性和经济性）成为住宅商品的基本要素；3.“智能小区”、“绿色生态小区”、经济适用房成为未来相当长一段时间内城市住宅消费热点；老人住宅、老人社区开发建设成为国家和各级政府重大社会目标。

4.住宅户型更加多样化、住区环境更加人性化、并富有文化，随着居住生活模式的改变，住宅、公共设施与邻里开发将出现新的原型。

5.随着住房制度改革到位、房地产市场的成熟，相关法律的健全和完善，个人权益将得到更充分的保护。

12大特点1.人口老龄化：

新世纪初我国城市将全面进入老龄化，将面临四个方面问题：

（1）传统家庭养老方式面临挑战，新型养老方式和对策提到日程；,

（2）社会养老设施需求急增，而现状奖金不足、建设滞后，难以满足市场需求；（3）城市急需建立社会服务体系，老人产业势在必行；（4）急需开发建设城市老人社区或多种形式老人公寓、老人住宅，并对居住环境提出更高要求。

东京高龄集合住宅模式示意,2.家庭小型化：

由于我国人口政策的成功，家庭人口逐年降低，户均人口已降至3.2人左右，小型家庭大量出现，这是一种社会进步，对住宅需求量增大，对户型有更多样化需求。

3.居住社区化：

市场经济下的城市居民由于经济条件、社会文化背景不同而追求不同的空间和文化定位，人们不仅满足居住的基本功能，还要满足“文化归属感”、导致社区形成。

这是社会进步必然趋势。

4.服务社会化：

社会化的服务是现代城市生活的必然。

随着我国全面进入小康社会，城市三产将促进各种社区服务体系的建立并趋于完善。

5.公服商业化：

市场化的城市商业、服务业、物业使居住社区的公服设施绝大部分成为“盈利性”而非“公益性”。

但为了社会公平和确保弱势人群的基本权益还应保有必要的“公益性”公服设施。

6.社区智能化：

智能化是人居环境发展必然，居社区智能化是城市现代化的基础，智能化（或“数字化”）社区宜以不同经济水平、不同标准的社区分等级逐步加以实现。

要特别注意智能化决不意味着取代人为的作用、管理的作用，“人、机、环境”应是有机的整体。

7.环境生态化：

创建“绿色生态小区”不仅要建立一整套绿色系统（9大系统），而且要确立绿色理念，即“人与自然和谐共生”的主旨，,“绿色消费观”、“绿色文化观”，同时注意建立“亲地、亲绿、亲水、亲子、亲合、亲动物”的“绿色空间网络”。

特别要注意因地制宜，并与当地自然、社会人文背景相融合。

8.市场多样化：

城市人群的经济能力、文化背景、生活习俗、职业特点等的差异会越来越大，住宅开发必须瞄准特定人群进行市场定位和文化定位，确定不同的房型、面积标准、环境品质、市场配套及服务设施等。

9.文化多元化：

小康时代的中国城市文化呈现多元化趋势，有如下几种主要文化追求：

（1）经济全球化与国际文化；

（2）社会进步与市民文化；,（3）科技发展与高科文化；（4）小康生活与休闲文化；（5）回归自然与绿色文化；（6）扩展型文化与传统文化的回归。

10.产权私有化：

住房制度改革核心是实现货币分房，即商品化，势必导致私人拥有产权（准确的说为使用权）。

只有从经济上、法律上真正确立和维护私人的权益，才能真正建立起健全的完善的社会主义市场经济机制。

11.公众参与化：

我国城市住房制度改革及私人权益真正到位后，才能实现公众的真正参与，而不是摆样子、走过场的参与。

12.住宅产业化：

我国城市住宅建设规模居世界首位，年均达5亿M2以上，但住宅产业化程度不高，大约落后于发达国家近半个世纪，目前基本上还停留在手工型、粗放式生产阶段，尚,未建立起从建筑材料、建筑设备、市政设施、环境科学、信息技术、集成技术、施工技术到企业管理一整套产业规范和体系，尤其是尚未打破地方分散低水平,开发及封闭保护的状况，随着我国加入WTO，建筑业将对国外资金、技术和管理模式进一步开放，要提高我国建筑业竞争实力，住宅产业化势在必行。