科技园区市场调研结论解析.pptx

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科技园区市场调研结论分析,时间：

2008年5月12日至5月14日范围：

上海、苏州、昆山境内，环昆山项目一小时车程范围内的主要技术园区。

目的：

考察上述地区主要高科技园区，了解其租售价格、管理费用、基础设施、优惠政策、配套服务等相关信息，为昆山项目提供参考。

各地主要技术园区情况比较,研究分析方向,建筑规模园区产业目标客户机构组织服务体系租金预估,市场调研结论分析,建筑规模不断扩张，区域发展1.科技园区的圈地运动地正在激烈进行，其中部分园区还存在大面积正在开发的企业用地，个别园区甚至是将整片土地包租给入驻企业，由此看来，昆山项目在规模上无明显优势，可以学习金桥OfficePark的模式，以吸纳多元文化的小规模精品办公为特色；2.各地软件园随着规模不断扩大，都在寻找与其他园区的合作，其目的是在更大范围上打造产业链，力图通过地域差异，资源共享，优势互补，形成片区优势；相比较而言，昆山项目在此方面相对薄弱，不过这是项目发展阶段的限制造成的，目前尚处在前期开发阶段的昆山项目应把发展重心放在园区硬件环境的建设上。

园区产业关注定位，打造产业链1.各个园区都在开辟特色发展的路径，注重龙头企业带动有特色的行业发展，此外很多园区开始关注建立完整而广泛的产业链，推进区内企业产业升级。

昆山项目可以借助法国凯捷这个领军型企业的优势，顺藤摸瓜，发掘其产业链上的合作企业，吸纳到园区中来，这样不但有助于园区的业务发展，还营造出了产业氛围。

2.此次考察的过程中，发现不少园区都有生物科技类、药品研制类企业入驻，当地政府对于此类企业的政策支持幅度较大，未来昆山项目如果想要避开软件企业的重复竞争，可以着手发掘和吸纳此类企业，提升园区的产业阶位。

目前的问题是，昆山项目的产业定位仍然比较模糊，还未明确特色发展方向，这虽然是很多园区在开发初期的困惑，但应当尽快确定下来，以便于今后的强势发展。

目标客户瞄准主要需求，发掘潜在客户根据昆山项目的产业定位以及其本身的设计规划的特点，大致可以明确未来客户的来源主要有两类：

工业区研发生产型企业写字间办公需求的企业在市调的过程中发现，租金及人工费用等综合成本是成为目前科技型企业最关注的费用之一，而这恰恰是昆山项目的优势所在，在今后的营销宣传中，应当积极地突显这个方面优势，更大范围的争取潜在客户，此外，通过和其他园区的比较，归纳出以下几点可能是未来客户企业入驻的主要动因：

1.综合成本减少（人力、租金）2.办公条件和环境的改善3.优惠政策引导（政府支持）4.特色化的园区服务5.对花桥商务区未来的发展颇具信心,机构组织政府支持，作用巨大1.根据组建模式的不同以及管理服务机构的性质，可以将所调研的软件园分为三类：

a.公司模式（金桥OfficePark）；b.政府派出机构模式由政府某一部门负责组建的（天地软件园、花桥商务城）；c.政府和企业共建模式（苏州工业园、紫竹软件园、张江高科）。

2.由政府派出机构或政府和企业共建的软件园管理服务机构有如下的优点：

a.没有土地开发的压力，可以全力发展产业b.政府参股或直接管理容易落实优惠政策c.风险小，短期内几乎可以不考虑资金回报,3.相对而言，公司模式经营的产业园普遍存在以下问题：

a.基础建设的资金投入大，回收慢b.需要不断和政府协调，争取优惠政策，而政府为了突显自己的优势，以及自身利益考量，往往把控的很严格。

c.产业促进方面，心有余而力不足另一方面，公司模式经营的产业园，也有其不可忽略的优势：

a.市场反应更敏锐，产品更能迎合市场需求b.机制灵活，办事效率高c.针对企业的专业服务更能切中要害,因此，在昆山项目的开发过程中，一方面充分发挥公司运作机制的优势条件，另一方面可以考虑与政府机构合作的方式，理由是目前项目开发过程中的很多工作都是代政府职能的行为，政府应当予以最大限度的支持配合。

值得一提的是，目前产业园比较普遍的运营模式是，以房地产养产业园，通过房地产销售的资金回报来供给产业园的开发需求，这样大大减轻了项目开发公司的资金压力，也为园区的发展创造空间。

服务体系解决企业难题，真诚服务用户1.“一站式服务”模式已成为大多数园区在服务意识上的目标，有些园区专门成立了“一站式服务”网站，如苏州工业园，因此昆山项目应从专业技术服务方面入手，突显自己的特色，在做好后台服务的同时兼顾前台服务，近来比较领先的一个概念是“网络增值服务”，即优惠引进第三方技术支持服务体系，为园区企业提供专业技术服务的平台，在提升全区品牌的同时，实惠企业。

2.通过调研发现，目前各园区在配套设施和服务上不仅仅追求“完善”，而是努力实现“多元化”，昆山项目更应依据自身国际性服务外包基地的特殊产业需求，设置能够应对多元文化的特殊服务，24hr多语种服务热线、生活代理服务等，目前来看此类服务的落实还是空白。

3.所调研的园区多数都引进了至少一所技术院校（或分校），保证基层技术人员的供应，另外，不少园区利用政策优惠、生活服务、培训补贴等一系列手段，争取中高端专业人才，目前昆山项目的人才培训主要依靠与周边技术学校签约代培的方式，未来应吸纳至少一所高等院校的分校入驻，以提升园区人才供给的阶位形象。

租金预估结合实际情况，积极发挥优势在调研的过程中发现，租金价位偏高的科技园区都具备一个或多个优势条件，比如：

a.金桥OfficePark的办公租金为4.1元/平方米/天，管理费用为28.0元/平方米/月，这在所有调研的科技园区中是租金最高的，原因是其周边拥有优越的生态环境和颇具规模的多元文化生活区，吸引了大量国内外优秀的中高端企业和人才，形成了一定的消费氛围，用环境为自己创造了市场。

b.距离昆山项目最近的办公区是花桥国际商务城的亚太广场，办公租金为2.0元/平方米/天，管理费用为8.8元/平方米/月，这在所调研的园区中是租金相对较低的，原因可能是亚太广场周边的配套设施的建设尚处在规划当中，没有形成气候；另外虽然距离上海轨道交通不远，但是却地处江苏境内，感官上形成距离。

相比较之下，昆山项目的在交通和配套环境两个方面与所调研的园区均存在较大差距，未来需要通过提升产品质量吸引客户企业入驻，建议租金定价1.0-1.2元/平方米/天，管理费用5.0-5.5元/平方米/月。

GoodLuckforOurInfocityProject！

2008.5.20,最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。

这个世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出来的成绩，然后再去强调你的感受。

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47以爱为凝聚力的公司比靠畏惧维系的公司要稳固得多。

珍惜今天的拥有，明天才会富有。

一个公司要发展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聪明的人才。

3岁前后严格管理，做孩子的家长；13岁前后逐步放手，做孩子的朋友。

有效的教育是先严后松，无效的教育是先松后严。

有效的激励是朝五晚九，无效的激励是朝九晚五。

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4723.12.11怀疑和否定之海，围绕着人们小小的岛屿，而信念则鞭策人，使人勇敢面对未知的前途。

23.12.1123.12.1123.12.1123.12.11对人才的运用，仅仅限于收罗是远远不够的，重要的是对人才不仅要善于识别其长处，而且要敢于大胆地使用，以让其充分显示自己的才能。

微软公司在用人上所表现出的胆略与气魄是别的公司无可比拟的。

因为有了感谢之心，才能引发惜物及谦虚之心，使生活充满欢乐，心理保持平衡，在待人接物时自然能免去许多无谓的对抗与争执。

只有一条路不能选择21:

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06一个人在科学探索的道路上，走过弯路，犯过错误，并不是坏事，更不是什么耻辱，要在实践中勇于承认和改正错误。

业精于勤，荒于嬉。

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0623.12.11合作是一切团队繁荣的根本。

我知道什么是劳动:

劳动是世界上一切欢乐和一切美好事情的源泉。

世间没有一种具有真正价值的东西，可以不经过艰苦辛勤劳动而能够得到的。

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0623.12.1121:

47靠制订和管理标准吃饭的，有什么样的判断就会有什么样的产品，有什么样的标准就会有什么样的人才。

讲到国家的政治，根本上要人民有权；至于管理政府的人，便要付之于有能的专家们。

只要有坚强的持久心，一个庸俗平凡的人也会有成功的一天，否则即使是一个才识卓越的人，也只能遭遇失败的命运。

有信念不一定成功，没信念一定会失败。

23.12.1123.12.1123.12.1123.12.11我这一生基本上只是辛苦工作，我可以说，我活了七十五岁，没有那一个月过的是舒服生活，就好象推一块石头上山，石头不停地滚下来又推上去。

2023年12月11日9时47分21:

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06一次良好的撤退，应和一次伟大的胜利一样受到奖赏。

有非凡志向，才有非凡成就。

下午9时47分6秒23.12.1121:

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06我的人生哲学是工作，我要揭示大自然的奥秘，并以此为人类服务。

我们在世的短暂的一生中，我不知道还有什么比这种服务更好的了。

抓住时机并快速决策是现代企业成功的关键。

最有希望的成功者，并不是才华最出众的人，而是那些最善于利用每一时机发掘开拓的人。

2023年12月11日星期一2023/12/11一个伟大的企业，对待成就永远都要战战兢兢，如覆薄冰。

如果强调什么，你就检查什么；你不检查，就等于不重视。

为了能拟定目标和方针，一个管理者必须对公司内部作业情况以及外在市场环境相当了解才行。

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062023年12月诚恳待人是迈向成功的唯一途径。

这与没有尝过辛苦，而获得成功的滋味迥然不同。

不下功夫，却能成功，根本是不可能的事情。

管理关系就是人的关系。

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472023年12月11日9时47分创新是惟一的出路，淘汰自己，否则竞争将淘汰我们。

危机不仅带来麻烦，也蕴藏着无限商机。

人生是尊贵的。

大家重新励志，努力奋斗，为时应犹未晚。

观念决定思路，思路决定出路。

23.12.112023年12月11日星期一9时47分6秒,谢谢各位！