金华房地产业发展现状与预测.ppt

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金华市楼市发展状况及展望,目录,一、中国房地产业发展阶段概述二、金华房地产业发展阶段概述三、金华房地产业的现状及展望四、宏观调控政策回顾,一、中国房地产业发展阶段概述,政策调控,计划性分房,开始商品化,完全市场化,大规模化,90年代以前,19901996年,19962000年,20002005年,2005年至今,价格,时间,特性：

计划经济为主导的社会，实行“六大统一”制度，统一投资、统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。

住宅属于福利性质，没有选择余地。

90年代以前，计划性分房,从1990年到1996年左右的时间，房地产开始商品化,特性：

1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始。

以单位、集体购买为主。

产品功能单一，无住房理念。

1996年至2000年，房地产市场开始完全市场化,特性：

1998年北京取消福利分房。

个人消费成为主体。

开发主体多元化，需求多样化。

讲究住房功能的舒适性。

开发理念的形成，品质需求的增强。

2000年至2005年，房地产市场进入大规模市场化,特性：

“新产品主义”为开发导向。

开发理念与文化的迅速发展。

讲究“人居合一”的理想住房境界。

2005年至今，房地产市场步入国家宏观政策调控阶段,特性：

始自2005年历经国八条、国六条，以及增加有效供给等新政举措的房地产调控风暴。

调控政策效果无法令人满意，房价继续保持快速增长。

同时房地产市场步入品牌化开发时代。

2010年4月份国家再次出台控制房贷政策。

二、金华房地产业发展阶段概述,计划性分房,开始商品化,市场梳理,大盘时代,98年代以前,19981999年,1999年以后,20002001年,20022004年,价格,时间,房改年代,20052006年,宏观调控,调控中快速上涨,2007年至今,1998年以前是单位分房和个人买地造房年代；1998年1999年是房改年代；1999年以后是步入商品化年代；2000年2001年市场梳理,大盘整的关口时期；2002年2004年顺势发展,大盘时代整合营销阶段；2005年2006年受宏观政策影响，市场处于低谷时期；2007年至今市场快速回暖，房价涨幅达到历史最高峰；,

（1）金华楼市上演“高温行情”2009年春节过后，金华房地产市场全面回暖。

4月份以后商品房市场和二手房市场成交量加速放大，升温势头进一步加快。

近三四个月金华楼市形势火暴，购房热潮一浪高过一浪，大量存量房被消化，一些在建楼盘几乎已无房可售。

一有新楼盘或新房源推出，立即会成为市场追逐的热点。

三、金华房地产业的现状及展望,

（2）投资性需求膨胀,如果说三四月份楼市是以刚性需求为主的话，那么5月份以来则已被投资、投机性需求主导。

尤其是六七月份以后，在通胀预期的刺激下，大量投资以及投机性需求进入楼市，一些新开楼盘短短几天销售一空。

由于开发商对楼市预期看好，一些新出让地块成交价也是屡屡拍出高价，反过来又对房价起到拉动作用。

随着可售房源被大量消化，近几年来少见的开发商捂盘惜售现象也重新抬头。

金华房价步步拉升已是不争的事实，2009年以来单月房价涨幅已数次名列全国前茅。

2009年7月份全国列入重点监测的70个大中城市房屋销售价格同比上涨1%，金华同比上涨4.6%，比处于第二位的宁波要高出0.3个百分点。

涨幅位居首位,（3）短期内出现大调整的可能性不大,目前国内房地产市场宏观政策尚未发生根本变化，许多购房优惠政策要执行到年底。

其次，供不应求的状况在短期内无法改变，由于投资需求膨胀，导致楼市需求成倍增长。

由于金华一级土地市场投放量有限，刚性需求仍然存在，新开房源供不应求的局面仍将继续下去。

即便下半年土地投放量加大，新房源上市至少也要等到一年之后。

（4）坚持以品质取胜,随着房价的节节攀升，投机炒作的氛围越来越浓，当泡沫堆积到一定程度，市场自身肯定会作出调整。

开发商在红火形势下也不能盲目乐观，一定要坚持以品质取胜，方能应对各种市场变化。

四、宏观调控政策回顾,国八条实施细则,国六条实施细则,国四条实施措施,国八条实施细则,旧“国八条”：

发布时间：

2006年3月26日,政策内容：

一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

新“国八条”：

发布时间：

2006年4月27日,政策内容：

一、强化规划调控，改善商品房结构；二、加大土地供应调控力度，严格土地管理；三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；六、加强金融监管；七、切实整顿和规范市场秩序；八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。

国六条实施细则,实施时间：

2006年6月1日,一、切实调整住房供应结构,二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用,三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度,四、进一步整顿和规范房地产市场秩序,五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难,六、完善房地产统计和信息披露制度,政策内容：

一要增加普通商品住房的有效供给。

适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。

在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。

二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。

加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

三要加强市场监管。

继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。

加强房地产信贷风险管理。

四要继续大规模推进保障性安居工程建设。

力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

国四条实施措施,实施时间：

2009年12月7日,政策内容：

2010年相关政策链接,1、4月14日召开国务院常务会议，要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

2、4月17日，国务院发出通知指出，商品住房价格过高，上涨过快，供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

对不能提供1年以上当地纳税证明和社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

3、4月21日，中国银监会银行监管一部主任杨家才表示，第二套住房的认定标准以房屋数量为限，以家庭（包括借款人、配偶、未成年子女）为单位，这将是对以贷款记录认定二套房政策的一个改变。