工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告.docx
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西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告
工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告
建设单位：
昆明xx工业园区投资有限公司编制单位：
xx设计研究院
二0一0年十二月
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西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告
xx工业园区生活配套设施及商业开发项
目可行性研究报告
建设单位：
昆明xx工业园区投资有限公司编制单位：
xx设计研究院
二0一0年十二月
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西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告
报告编制单位：
报告编制负责人：
审核人员：
西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告
前言 1
一、项目由来 1
二、本项目研究的程序 1
三、研究成果 2
四、鸣谢 2
第一章总论 3
1.1项目背景 3
1.2项目概况 8
1.3研究结论 11
第二章项目区现状和建设条件 12
2.1区域基本情况 12
2.2项目区概况 15
2.3建设条件分析 15
第三章市场分析 19
3.1宏观经济分析 19
3.2城市化发展分析 19
3.3土地市场分析 21
第四章建设内容和工程方案 23
4.1土地整理、植被恢复工程 23
4.2道路工程 24
4.3供电建设点工程 27
4.4给水工程 27
4.5排水及雨水工程 29
4.6通信管道、智能综合布线及综合管道工程 30
4.8公共服务设施 31
第五章环境影响评价 32
5.1环境保护标准 32
5.2现状环境质量状况 32
5.3大营庄片区环境规划目标 35
5.4本项目环境影响及环境保护措施 35
第六章劳动安全和消防 39
6.1劳动安全 39
6.2消防设施 41
第七章组织机构与工程管理 43
7.1组织机构 43
7.2工程管理 44
第八章项目实施进度 46
8.1建设进度安排 46
8.2工程建设管理 47
第九章社会评价 50
9.1项目对社会影响分析 50
9.1.1现状与问题 50
4
9.1.2社会影响分析 50
西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告
5
9.2项目与所在地互适性分析 52
9.3社会风险分析 53
9.4社会评价结论 53
第十章投资估算 54
10.1投资估算编制依据 54
10.2投资估算编制范围 56
10.3投资估算 57
第十一章 融资方案 62
11.1项目资本金筹措 62
11.2债务资金筹措 62
11.3债务资金还款计划 63
11.4融资方案分析 63
11.5营销策略 64
第十二章经济效益分析 66
12.1依据与计算说明 66
12.2土地开发的成本 69
12.3项目竣工后土地销售收入估算 69
第十三章风险分析 71
13.1项目主要风险因素识别 71
13.2项目风险估计与风险评价 74
13.3防范及降低风险的对策 76
第十四章结论与建议 78
14.1结论 78
14.2建议 79
西山区海口工业园区大庄园片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告
西山区xx工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告
前言
一、项目由来
深入推进西部大开发战略，加快昆明市社会经济的发展，积极培育面向滇中新的经济增长极，打造我国面向东南亚，南亚的桥头堡，是国家关于区域发展的重要战略部署。
为了克服全球金融危机对我国社会经济带来的不利影响，国际提出了“保增长、保民生、保稳定”的重大战略措施，保增长、扩内需、调机构成为我国应对国际金融危机、保持经济平稳增长、继续充当世界经济发动机的重要手段。
作为昆明4个主城区之一，西山区位于昆明主城的西南部，区位优势明显。
基础设施建设是扩内需、调结构、保增长喝改善民生的重要内容。
为认真贯彻落实国际土地政策、法规，科学实施土地利用规划，合理安排土地使用的功能分区，提高土地承载能力和产出效益，节约集约利用土地，显化土地的市场价值，增强政府对土地资源的优化配置喝对房地产市场的宏观调控能力，昆明市委、市政府下发了《昆明市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》（昆政发[2010]68号）、《昆明市人民政府关于印发社会资金参与土地一级开发整理项目办法的通知》（昆政发[2010]69号）等重要文件。
本项目旨在深入贯彻落实市委、市政府关于土地开发整理的总要文件精神，加快推进西山区xx工业园区大营庄片区的土地开发整理过程，尽快完成该片区土地一级开发整理和熟化工作，使该区域内土地具备供应条件，提升人居环境和招商引资竞争力，在西山区全面落实国家改善民生、促进经济增长、保障民生和应对国际金融危机的重大战略举措之一。
中国投资协会北京中兴华源投资咨询有限公司承担西山区xx工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究。
项目工作小组成员先后进行了多次实地考察和调研，于有关部门进行了广泛深入的交流。
本《可行性研究报告》实在西山区有关方面的大力协助下完成的。
二、本项目研究的程序
（一）前期准备
1、对国家、云南省、昆明市和西山区有关产业发展、城乡建设方面的法规政策
82
进行研究；
2、拟定研究工作计划，进行员工分工。
（二）实地考察阶段
1、对研究报告中涉及土地状况、土地资源的开发潜力、生态环境概况等进行调研；
2、对昆明市西山区产业发展需求情况调研；
3、对区及周边的社会经济、自然环境条件、生态环境条件、旅游开发情况进行全面调研；
4、对西山区xx工业园区大营庄片区及其周边地区的城镇建设和交通条件建设情况进行调研。
（三）报告编制阶段
1、编制初稿汇报；
2、报告修改、终稿审定。
三、研究成果
《西山区xx工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目可行性研究报告》
四、鸣谢
在可行性研究过程中，得到昆明市西山区人民政府、海南正和实业集团股份有限公司等有关部门的大力支持和帮助，在此，特别表示忠心的感谢！
1.1项目背景
第一章 总论
1.1.1项目名称
项目名称：
西山区xx工业园区大营庄片区土地一级开发整理建设项目。
1.1.2建设业主
海南正和实业集团股份有限公司作为项目投资人，由其下属的全资子公司云南正和实业有限公司执行项目建设。
（1）成立时间的资产概况
海南正和实业集团股份有限公司于1984年8月经原中国人民银行海南行政区分行批准首次发行股票，公司注册资本为122,011.7545万元，于1966年10月8日在上海证劵交易所上市，证劵代码：
600759。
截止2011年3月31日，公司资产总额为
390,411.275968万元。
云南正和实业有限公司是海南正和海南正和实业古风有限公司的全资子公司，于2010年9月7日正式成立，注册资金3,000万元。
（2）性质和机构
海南正和实业集团股份有限公司为我国上海证劵交易所上市的公司，法定代表人为董事长：
林瑞，主管会计工作负责人：
叶耀华。
海南正和实业集团股份有限公司系依照公司法喝其他有关规定成立的股份有限公司。
云南正和实业有限公司是由海南正和实业集团股份有限公司全额在西山区组建的项目执行公司。
2010年8月16日，海南正和实业集团股份有限公司与昆明市西山区政府签署了《西山区xx工业园区大营庄片区土地一级开发整理合作协议》，负责大营庄片区的一级开发整理，根据协议，由海南正和实业集团股份有限公司出资在昆明市西山区成立一家注册资本不低于三千万元人民币的项目公司，作为项目法人运作大营庄片区土地一级开发整理工作。
云南正和实业有限公司设董事会，成员三人，设董事长一名，现任法定代表人为董事长：
游祖雄。
公司设经理一名，由董事会决定聘任或解雇。
（3）公司宗旨
海南正和实业集团股份有限公司的宗旨：
以服务社会会、回报股东为宗旨，本着
“诚信、协作、严谨、实干”之精神，锐意创新，不断开拓，努力把公司建设成为发
展稳健，竞争力强，经济效益良好的上市公司，给股东以最大的回报。
（4）公司经营范围
项目投资人海南正和实业集团股份有限公司的经营范围：
房地产开发、租赁、经营、管理：
国内外贸易；旅游资源、旅游产品的开发、经营、服务；建筑材料生产、销售。
能源基础产业投资、开发、经营；矿产业投资开发、林业的投资开发经营；高新技术项目及产品的投资、开发、生产与经营。
项目执行公司云南正和实业有限公司经营范围：
项目投资以及对所投资项目进行管理；广告设计、代理、发布；组织文化艺术交流活动（不含演出）；农业技术的研究开发；建筑材料的销售；彩钢瓦的生产销售。
（5）公司运营模式
坚持“政府主导，多元化投资，市场化运作”的投融资总体思路，努力吸引外资和民营资本，实行市场化运作，实现多元化的投融资体系。
1.13报告编制依据
1.《中华人名共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011年3月）；
2.《中华人民共和国土管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修正）；
3.《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
4.《中国人民共和国森林法》（1998年4月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二次会议修正）；
5.《中华人民共和国文物保护法》（2002年10月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）；
6.《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1）；
7.建设部《城市规划标准》（GB50188-2007）；
8.《国务院村庄和集镇规划建设建设管理条例》；
9.《关于加大统筹城乡发展力度 进一步行市农业农村发展基础的若干意见》（国发
[2010]1号）；
10.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；
11.《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）；
12.《云南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
13.《昆明城市总体规划（2008-2020）》
14.《昆明市与城镇体系规划》；
15.《昆明市马街片区控制性详细规划》；
16.《昆明市西山区xx工业园区大营庄片区控制性详细规划》；
17.《城市居住区规划设计规范（GB50180-1993）》；
18.《城市道路交通绘画设计规范（GB50220-1995）》；
19.《城市工程管线综合规划规范（GB50289-1998）》；
20.《城市给水工程规划规范（GB50282-1998）》；
21.《城市电力规划规范》（GB50239-1999）》；
22.《城市排水工程规划规范（GB50318-2000）》；
23.《污水综合排放标准（QB8978-1996）》；
24.《城市生活垃圾卫生填埋技术规范（CJJ17-2004）》；
25.《公路工程技术标准（JTGB01-2003）》；
26.《公路建设项目环境影响评价规范（JTGB03-2006）》；
27.《公路环境保护设计规范（JTJ∕T006-1998）》；
28.《公路路线设计规范（JTGD20-2006）》；
29.《公路路基设计规范（JTGD30-2004）》；
30.《公路沥青路面设计规范（JTGF40-2004）》；
31.《公路排水设计规范（JTJ018-1998）》；
32.《公路桥涵设计通用规范（JTGD60-2004）》；
33.其他国家有关法律，法规和相关基础资料。
1.1.4报告编制范围
大营庄片区位于昆明市西山区，地处滇池出水口，距昆明市41公里，距安宁21公里，距晋宁19公里。
沿螳螂川沿岸，新老安晋公路两侧呈带壮布局。
安晋公路和南环铁路贯穿境内，有小xx、白塔村、xx3个火车站，并配有两个相应的货运站台，北与高海公路和滇缅公路相连。
建设内容主要包括西山区xx工业园区大营庄片区建设场地平整、植被恢复、道路工程、给水工程、排水工程、电力工程、通信管道工程、控规要求配建的公共服务设施（如体育措施、农贸市场、公厕、垃圾转运站等）。
1.1.5项目提出和实施的重要意义
“春城”昆明是我国大西南充满活力的城市，是我国面向东南亚、南亚的战略枢纽，在参与大湄公河流域次区域经济合作和文化交流有特殊的地位，现已提出建设“引领中国向西南开放的区域性国际城市”的战略目标，城市发展充满活力。
项目区现状地块主要为荒山、采空区，高差起伏大，无任何基础设施差。
本项目依照批准的《昆明市土地利用总体规划》、《昆明城市总体规划》、《西山区马街区控制性详细规划》、昆明市规划委员会批准的《昆明市西山区xx工业园区大营庄片区控制详细规划》及其他城市规划进行土地整理及市政配套，通过开发使该区域内土地熟化，具备市场供应条件。
本项目通过社会资本加快白沙地片区的基础设施建设步伐，防治水土流失，改善人居住环境个投资环境，改善民生，加快实现城市化进程，是一项利在当代、功在千秋的公益性事业，可以为昆明建设引领中国面向西南开放的区域性国际性横市镇略目标作出贡献，同时也可以为全面落实国家扩大内需、促进增长、改善民生政策措施，积极应对金融危机。
（1）扩大内需，保障民生，加快点中经济区发展的客观需要。
突如其来的国际金
融危机对我国的发展带来巨大挑战，国家正深入实施西部大开发、扩大内需、保民生、保增长等重大战略举措，加强基础设施和生态环境建设是西部大开发的重点。
在新出台的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确指出加快点中经济区的发展，培育点钟为我国新的“经济增长极”已经上升为国家战略，而昆
明无疑是推动滇中经济区发展的发动机。
以昆明为核心的店中地区是国家加快发展、重点培育的新的经济增长极。
本项目的开发不仅有利于完善西山区基础设施建设，有利于改善西山区和滇池的生态环境，可以带来良好的社会效益，而且对经济发展有很强的乘数效应，在一定程度上可以加快点中经济区的发展，符合国家加快转变发展方式促进滇中经济区大发展的总体战
略。
（2）昆明城市化发展加速的客观需要。
作为云南省最大的城市，昆明市在云南省的政治、经济和文化建设中起着至关重要的作用，是云南省面向东南亚、南亚乃至西亚的“桥头堡”，加强基础设施建设，改善相对滞后公共服务，是振兴城市经济改善城市人居环境和经济环境的客观要求。
现阶段，昆明城市化发展已经进入加速发展的关键时期，省委、省政府已经提出了建设“引领中国过面向西南开放的区域性国际城市”这一战略项目标。
本项目的建设在一定程度上可以满足昆明城市化加速发展，建设区域性国际城市的客观需求。
（3）昆明落实桥头堡战略，打造区域性国际城市的客观需求 。
改革开放30多年，沿边开放日益迫切，加快沿边地区开放开发，加强国际通道、边境城市和口岸建设，构建我国全方位的对外开放格局已成为客观需求成为国家的战略需求，随着西部大开发战略的深入实施，我国改革开放已经进入新的历史时期。
在 2011年5月6日，国务院出台了《国务院关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见》，对云南省全面建设面向西南开放重要桥头堡具有标志性意义。
作为云南的省会城市，昆明区位条件优越，是我国面向东南亚、南亚的战略枢纽。
昆明作为中国参与大湄公河流域次区域经济合作的桥头堡，现已经提出并开始实施建设“引领中国面向西南开放的区域性国际城市”的战略构想。
现在，中缅油气管道已经破土动工，连接西南进出境国际铁路的枢纽工程正加紧建设，我国第四大门户机场蓄势待发，四条地铁线路齐头挺进，昆明正以一个崭新的姿态在我国的大西南悄然崛起。
本项目的建设有利于完善滇池周边的基础设施体系，有利于改善生态环境和人居环境，有利于改善和提升城市形象，成为昆明西大门上展示昆明新形象的“新窗口”，为昆明打造区域性国际城市做出应有的贡献。
（4）真贯彻落实国家相关产业政策的客观需要。
根据国家发改委新近发布的
《产业结构调整指导目录（2011年本）》，鼓励类第二十二项“城市基础设施”，第8条“城镇地下管道共同沟建设”、第9条“城镇供排水管网工程”、供水水源及净水厂工程第12条“城市雨水收集利用工程”、第13条“城镇园林绿化及生态小区建设”。
本项目是集生态植被保护、滇池治理、城中村及旧城改造、高尚居住社区、城市次商业中，城市次商业中心为--体的综合性城市运营开发项目。
因此，从本质
上来看，本项目属于基础设施工程，属于国家鼓励类产业，符合国家相关产业政策。
（5）生态环境亟待改善的客观需求。
云南省是我国的旅游大省，是国内外向往的旅游目的地，滇池是昆明旅游的一颗明珠，但其生态环境问题已经成为一块心病，其污染源主要来自昆明市。
早在“九五云南省是我国的旅游大省，是国内外向往的旅游目的地，滇池是昆明旅游的一颗明珠，但其生态环境问题已经成为一块心病，其污染源主要来自昆明市。
早在“九五”期间，滇池就被国家列为重点治理的
“33211”工程，但至今仍然没有根本好转。
2003年5月29日，云南省委、省政府提出昆明发展的战略构想，要用18年时问，以滇池的保护和生态建设为前提，建设以滇池为核心、“一湖四片”和“一湖四环”的现代新昆明。
滇池生态环境治理客观上需要上游地带加强生态环境保护、恢复和建设，本项目生态环境整治方面投入很大，可以很大程度上防治水土流失和污水产生，是有利于改善滇池草海水质的重大工程，符合省委、省政府和市委、市政府提出的治理滇池生态要求。
（6）提高土地利用效率的客观需要. 目前，土地已经成为限制昆明市发展的瓶
颈，加速土地流转进程，提高土地利用效率，建设集约紧凑型城市需要科学规划、统一规划、集中规划。
一方面是土地的资源严重不足，另一方面却是有大面积土地在闲置、浪费。
本项目开发建设是在科学规划指导下的一揽子土地开发整理计划，在对大营庄片区的大面积荒山、采空区进行开发整理，对废弃的采石场、矿山和裸露山地进行生态恢复和生态建设，为后续的开发建设铺平道路，有利于盘活土地，集约利用土地，为建设集约型紧凑城市做好扎实的基础工作。
（7）统筹城乡发展的客观需要。
统筹城乡发展，推进城乡一体化是我国当前和
今后相当长的一段时期内的重大战略决策，新出台的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》再次明确强调指出要“统筹城乡发展规划，促进城乡基础设施、公共服务、社会管理一体化”。
2008年2月，昆明市委、市政府提出用5年的时间完成昆明建成区内336个城中村的重建改造的重大举措，也是一项统筹城乡发展，推进城乡一体化的艰巨历史任务。
通过本项目的建设，可以尽快使xx大营庄片区达到进一步开发的要求，不仅可以满足城镇居民的居住和商业需求，也可以改善更多周边农民的居住环境和生活条件，同时还可以更多地吸纳劳动就业，促进农民增收，改善民生，推进城乡一体化进程。
（8）大力加快旅游业发展的客观需要。
现阶段，我国已经进入了休闲经济时代，
旅游业的地位空前重要。
我国旅游业正处于快速发展的上升期，国家已经出台了各项政策促进旅游业发展，旅游业将迎来新一轮发展高潮。
云南是我国最早把旅游业作为支柱产业建设的省份，2004年省委、省政府首次召开了全省旅游产业发展大会，并下发了《中共云南省委、云南省人民政府关于进一步加快旅游产业发展的若干意见》
和《云南旅游发展倍增计划（2004--2010年）》，制定了《云南省“十一五”旅游发展规划》，进一步加大了对云南旅游产业的发展指导和支持力度，全面推动了云南旅游支柱产业的建设进程。
昆明作为连接中国和东南亚、南亚的重要枢纽，成为云南乃至整个东南亚、南亚地区的旅游集散地当仁不让。
本项目的开发建设在很大程度上可以改善地方旅游环境和旅游基础设施，符合国家和地方的产业政策。
（9）缓解财政压力过大的客观需要。
根据昆明市的实际情况，市级财政保民生的资金压力很大，60％的县（市）区级财政也还只是一个吃饭财政，资金紧缺已成为制约昆明市城乡基础设施建
设的制约因素，资金问题已成为制约加快推进城市化进程瓶颈问题。
本项目拟通过社会资金来完成开发建设，就是通过是社会资金参与土地一级开发整理的具体实践，多渠道筹措资金，在很大程度上可以解决地方政府无力承担大规模基础设施建设的财政困难。
1.2项目概况
1.2.1项目建设区的基本概况
本项目建设区位于昆明市主城区西南部的西山区与滇池草海相距很近。
昆明是云南的省会，全省的政治、经济、文化、科技教育和交通中心，是我国著名的国家级历史文化名城和优秀旅游城市，中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽。
因夏无酷暑、冬无严寒、气候宜人，成为享誉中外的“春城”。
据统计，2009年昆明市地区生产总值达1837.5亿元，其中：
第一产业实现增加值114.9亿元，比上年增长5.8％；第二产业实现824.6亿元，比上年增长12.9％；第三产业实现898．96亿元，比上年增长13.7％。
三次产业结构为6.3:
44．9:
48.8。
人均生产总值达到29355元。
城镇居民人均可支配收入16500元，扣除价格因素后实际增长13.3％；人均消费性支出9953.52元，扣除价格因素后实际增长8.0％。
农村居民人均纯收入5080元，扣除价格因素后实际增长8.1％。
云南是旅游大省，昆明为云南最重要的旅游集散地。
2009年全年接待国内外旅游者3080万人次，占全省的25.6％；旅游总收入221亿元，占全省的28％；限额以上住宿和餐饮业企业212家，占全省的42％。
昆明市先后荣获“联合国宜居生态城市”、“中国最具软实力城市”、“中国十佳投资创业城市”、“中国最佳休闲宜居绿色生态城市”、“中国最具幸福感城市”等多项称号。
西山区2009年地区生产总值210.97亿元，比上年增长12.7％，人均GDP达到
29600元。
农民人均纯收入达7312元，增长9.6％；城镇居民人均可支配收入达
17000元，同比增长3l％。
地方财政总收入完成35.769亿元，全社会固定资产投资总
额达192.5亿元，比上年增长49.2％，社会消费品零售总额达133亿元，区域经济实力显著增强，社会事业稳步发展。
西山区为了更好地发展地方经济，进一步完善城市功能，努力提升城市形象，着力推进民生改善，西山区人民政府专门成立了 西山区xx工业园区大营庄片区土地一级开发工作指挥部，并且通过公开招标与海南正和集团股份有限公司签署了
《西山区xx工业园区大营庄片区土地一级开发整理协议 》，负责西山区xx工业园区大营庄片区的土地一级开发整理工作。
1.2.2项目建设规模及主要内容
根据估算，本项目土地整理开发面积
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