昆明市宝利达老海埂路项目市调定位及物业发展建议-126PPT.ppt
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市调定位物展建业发议宝利达老海埂路项目谨呈：
宝利达公司利老海路目宝达埂项200710/28出品出品报告提纲报告提纲项目需要解决的问题和实现的目标项目定位项目自身剖析改造方案及物业发展建议片区市场情况分析引言第三部分第一部分第四部分第二部分200710/28出品出品报告提纲项目需要解决的问题和实现的目标项目定位项目自身剖析改造方案及物业发展建议片区市场情况分析引言第三部分第一部分第四部分第二部分200710/28出品出品引言项目需要解决什么问题？
Q1：
最受市的品是什？
场青睐产么Q2：
的型合才能利的最大化？
怎样户组实现润Q3：
最能接受目的分客群？
项细户Q4：
多少价格才是最合理的卖?
能接受项目的细分客户群？
能接受项目的细分客户群？
最能受项目的细分客户群？
最能受项目的细分客户群？
QUESTION！
200710/28出品出品迅速回收资金实现实现最大利润建立宝利达建立宝利达房地产房地产品牌为商业销售为商业销售做好铺垫做好铺垫各位同仁，你们认为我们的目标是什么？
目标引言项目的目标200710/28出品出品报告提纲项目需要解决的问题和实现的目标项目定位项目自身剖析改造方案建议及物业发展建议片区市场情况分析引言第三部分第一部分第四部分第二部分200710/28出品出品目位项于老海埂路望城坡路段，云南科妇产院医对面.项目自身剖析项目现状本案200710/28出品出品目于房改造目，建筑面项属旧项总积13480.19平方米。
目占地面项积3101.43平方米,使用年限40年,性非住宅用地。
质为改造前容率积为4.3，无化面。
共分三暂绿积，均框架七栋为结构层住宅，院有停一内车场。
个项目自身剖析项目现状200710/28出品出品项目自身剖析项目现状200710/28出品出品项目自身剖析项目SWOT分析于二上，地理位置好。
处环边较配套完善，五分生活圈配套全。
钟齐域房地价格未到高位，具有一定的升空。
区产尚达值间目准房，只需改造即可售，前期准周期短。
项为现销备交房其他新目快半年至一年。
时间较项o目位于物流中心和大型批市集中域，境差。
项发场区内环较o、差象在目所在域表得非常明和重。
脏乱现项区内现显严o城中村多，人素低。
较员质较o目原先布局差，硬多，改造度大，成本高。
项较伤较难较较o目本身无任何景项观SW优势劣势StrengthsWeaknesses200710/28出品出品项目自身剖析项目SWOT分析老海路和西路正在行改造，目一定的升空。
埂坝进为项带来值间老路的改造也在一定程度上域的房地利好。
给区产带来昆明整体房价的拉升，使得域的价格水船高。
该区涨片基本已无可用地，手少。
区内开发竞争对较o非住宅用地的性使目高，成置的一。
质项电费较将会为业个门槛o整目二手房，一手操作模式，交易用高。
个项为买卖楼费较o首付最低四成，此最大的置。
为项将业门槛o周均民房，影目的次。
边为农会响项档OT机会威胁OpportunitiesThreats200710/28出品出品报告提纲项目需要解决的问题和实现的目标项目定位项目自身剖析改造方案建议及物业发展建议片区市场情况分析引言第三部分第一部分第四部分第二部分200710/28出品出品片区市场情况分析老海埂路印象片区研究片区房地产市场分析环境研究配套研究交通研究人员素质研究总体情况个案分析三级市场调研售价/租价分析客户分析片区市场情况分析200710/28出品出品要目行准确对项进定位，必首先须对项目所在域行。
区进调查通片源和过对区资环境的了解，目提为项供可行的定位和展发建。
议片区市场情况分析200710/28出品出品大型物流中心合批市集散地综发场城中村人合素不高员综质外人口主来为导道路窄，流量大狭车缺乏大市和公共化区绿整体落后规划脏乱差片区市场情况分析老海埂路印象200710/28出品出品由于靠近昆明站，域该区一直以就是昆明的物流来中心，有多大大小小的个物流站，正因多年物为来流中心的定位，致导该区域道路坏重，交通混损严，堵塞情重，整体乱况严次低。
档较片区市场情况分析老海埂路印象昆明市物流中心200710/28出品出品各大型合批市集散地。
类综发场合市和物流中心有着相相成的系。
综场辅关丰批市、丰盛日用品批市、陶瓷大市、瑞丰商一街华发场发场场业条、昆明大型合批市、金丰合批市、西南大型百城、综发场长综发场货永丰家五金批商、前批市电发卫纸张发场共同筑昆明批中心构发。
片区市场情况分析老海埂路印象200710/28出品出品城中村、民房、自建房、农少几居住小，成了数个区构整域的主要居住体系。
个区一直无大商，可开发进驻用地不多，致域开发导区一直于低住宅片。
属档区片区市场情况分析老海埂路印象200710/28出品出品片区研究片区配套校：
学家小、宏建校、星仔幼、柏宁格幼等马学学儿园双语儿园院：
医昆明市科院、云南京洲院、西山人民院牙科院妇产医医区医医、西山官渡院、昆明合吉、南所、普中西区医医学综兴门诊华诊济医院、前生站等卫卫行：
银工商行、行、中行、村信用社银农业银国银农店：
药竣店、一心堂、惠佳大房等东药药菜市：
场官庄蔬菜批市、发场批市：
发场永丰家五金批城、批城、西南大型百城、昆电发纸张发货明大型合批市、金丰合批市、丰大型食品批市综发场长综发场华发场、丰盛市、丰盛日用品批市、瑞丰商一街场发场业条公交路：
线66路、112路、110路、127路、141路其他配套：
中移、捷信、中信官庄、沃尔特商城国动讯电国电营业厅200710/28出品出品区域内基本配套非常成熟，但缺乏享受娱乐型消费配套。
200710/28出品出品片区研究片区交通目主干道老海路，海路行道路窄，向四道道路，项为埂埂现较为双车由于路面窄，多，道路路差。
狭车辆较该况较交通是域的一大硬，域多交通工具穿梭，汽、火、该区伤该区种车车公交、自行、助力、车车车马车主要以大主，路口多，灯少，交通混货运货车为较红绿较状况较为乱。
公交路主要有：
线66路、112路、110路、127路、141路200710/28出品出品片区研究片区人员素质调研域人体素低，主区员总质较要以城中村民、物流农从业人、体主及各员个户类业态的打工一族成。
组片居民消于一低消段区费习惯处种费阶主要是以足基本生活需要的消主。
满费为和展型消行少娱乐发费为较。
由于缺乏高技含量，术产业区域整体人文化水平低从业员较新事物的接受程度低。
对较200710/28出品出品片区房地产市场研究关键词总体情况售价租金个案分析客户群分析200710/28出品出品区域房地产市场总体情况区域小区多为19962000年开发，近两年开发的小区仅有沃尔特商城和金顺苑两个。
项目所在片区因为以城中村为主，以物流与批发市场为主要业态，因此商品房数量不多，无一手房买卖。
主要小区有沃尔特商城、金顺园、南华小区、马家营小区、马洒营小区、桔尚公寓、永丰商住城、春晓花园、桂圆、建行宿舍等。
200710/28出品出品沃尔特商城家小马营区春花晓园区域现有小区掠影200710/28出品出品桔小尚区苑锦华嘉苑华区域现有小区掠影200710/28出品出品区域现有小区掠影金苑顺桂园200710/28出品出品区域房地产市场分析因域有目均二手，且房源不多，目周为区现项为楼项边没有地，而且短期行城中村改造的可能性不大，合块内进结目的，事上不存在很明的手项开盘时间实并显竞争对永丰商住城、春花等住宅小，基本上不晓园区楼龄较长与本目形成，但有可能因价格低而影域目项竞争为较响该区客的。
标户选择基于此，略体市作出分析，金苑和沃尔特简对总场并对顺商城等一些新社作案分析。
较区个200710/28出品出品片区房地产市场分析售价分析社区名称社区名称交房时间交房时间主要户型主要户型面积区间面积区间价格价格金苑顺2005一房一、房一厅两厅、三房一、三房厅两厅3611035004200沃尔特商城2006一房一、房一厅两厅、房两两厅629735004500春花晓园2001二房一、三房一厅厅30003500家小马营区房一，三房一两厅厅，三房两厅4510220003500洒马营9598房一，三房一两厅厅，三房两厅5510322002800建行宿舍房一两厅627030003300200710/28出品出品片区房地产市场分析租价分析社区名称社区名称交房时间交房时间主要户型主要户型面积区间面积区间租金价格（元租金价格（元/平平米）米）金顺苑2005一房一厅、两房一厅、三房一厅、三房两厅36981012沃尔特商城2006一房一厅、两房一厅、两房两厅62971214春晓花园2001二房一厅、三房一厅89马家营小区两房一厅，三房一厅，三房两厅451026.58.5马洒营9598两房一厅，三房一厅，三房两厅55103610建行宿舍两房一厅62708.510南华小区200710/28出品出品户型户型面积面积租金租金备注备注金顺苑一房一厅4045500520二房一厅6878630700三房两厅971200沃尔特商城二房二厅801000三房一厅1081600含装修马洒营小区二房一厅55500650楼龄相差较大，因此租金差异也较大。
二房二厅6570550650三房一厅80857501000三房两厅1001051100马家营小区二房一厅6068450550三房一厅8090550600建行宿舍两房一厅6070550700片区房地产市场分析租金分析200710/28出品出品个案分析金顺园房地公司赛伦产开，位于老海路洒发埂马营。
原回目，共内为迁项总10，栋670，域范户为区目前模最大的新社围内规。
区项目名称开发商昆明赛伦房地产有限公司地理位置老海埂路前卫镇云南妇产科医院后200米物业类型多层开盘时间2005年1月29日入伙时间2005年12月31日交付标准毛坯户数670套销售电话中介、地铺销售销售率已售完，目前为二手房交易户型区间36110平米占地面积31亩楼层数7层总建筑面积价格35004500（三级市场交易价格）200710/28出品出品產品產品形象形象客户客户渠道渠道价格价格附加值附加值代格现风主要以45-98型主打品户为产外立面色，颜鲜艳较有活力品中中距，型产规户一般。
设计立面新较交房短时间较小模大区规较中心化绿35004500地铺销售品形象產在域于高区内属档的色令客眼前一亮鲜艳时尚颜户在域于大社区内属区房地具有一定的知名度。
赛伦产金顺苑金顺苑域村民区体主个户物流老板及高主管、理级经洒小二马营区次置者业个案分析金顺苑200710/28出品出品整个项目缺乏鲜明主题；户型设计不够合理；金顺苑相对劣势金顺苑相对劣势200710/28出品出品金顺苑小区户型分析点优：
型方正用，功能分户实晰，明房区清、明、明、明。
厅厨卫缺陷：
生在入，造成卫间户处生方面的患；次正卫隐卧门对客，造成生活上的不便。
厅点优：
型方正，客有户厅阳台，通好。
风较缺陷：
整体通采光差；风较道太，浪面；生过长费积卫位置在主、次中，间卧间属暗卫200710/28出品出品点优:
型方正户，生活台大。
阳较有落地窗、景观式台、凸窗等阳，增加附加设计。
值缺点：
生正卫间大对门点优:
型方正户，使用率高，较功能全，功能齐及分晰动静区清。
缺陷：
道过较长，浪一定面费积。
金顺苑小区户型分析200710/28出品出品点优：
型方正，功能户分晰。
区较清缺陷：
有主生没卧卫间，生位置差卫间较点优：
型方正，使用户率高，通采光好较风较。
缺陷：
其中一次正卧门；洗手正对饭厅间门对大口，感差。
门觉较点优：
型方正，凸窗户。
缺陷：
洗手，不间狭长好使用；口到客门厅过道，造成浪。
较长费金顺苑小区户型分析200710/28出品出品个案分析沃尔特商城位于老海梗路西，侧以商主的商住业为项目，分1、2，两区共五商品房。
栋为区域迄今止最新的商为品房，已售罄。
项目名称开发商昆明和顺祥房地产开发有限公司地理位置西山区海埂路广丰批发市场东侧物业类型多层、小高层入伙时间2006年12月31日交付标准毛坯户数316销售电话地铺销售容积率2.1绿化率30.27户型区间6297停车位42占地面积13513.14楼层数7层、总建筑面积价格35004500200710/28出品出品產品產品形象形象客户客户渠道渠道价格价格附加值附加值代格现风主要以62-97型主打品户为产外立面色颜鲜艳，有活力较品中中距，方产归正用实立面色具代感颜教现交房短，时间教为区域最新商住小内区以商依托，人旺。
业为气教35004500地售铺销于域首屈一指的社属区内区依托域最新、最有名的商区城，形象拔高。
将域村民区体主个户物流老板及高主管、理级经域投客区资个案分析沃尔特商城200710/28出品出品缺乏小区绿化；社区面积较小；依托商业，较为嘈杂沃尔特商城相对劣势沃尔特商城相对劣势个案分析沃尔特商城200710/28出品出品点：
优型方正用；大凸窗；主户实卧面大，舒适。
积较较为缺陷：
入即生，房放程户为卫间厨开度太高，油烟理困；处难面太大，客面不足饭厅积厅积。
一房一厅62.98平方米沃尔特商城户型分析200710/28出品出品点：
优型方正，用率高。
户实较有台和凸窗。
阳主有角窗，野好。
卧转视较缺陷：
洗手和房距离，保间厨较远洁系混，干功能分差；统乱湿区较室正客。
功能分卧门对厅动静不晰，私密性差。
区清较二房二厅97.19平方米沃尔特商城户型分析200710/28出品出品沃尔特商城户型分析点：
优型方正，通采光好，功能户风较阳台全，有凸窗。
齐缺陷：
入洗手，感差；门见间觉较主正客，私密性差；卧门对厅大口到房空造成空浪。
门厨间间费二房二厅76.66平方米200710/28出品出品片区房地产市场分析客户分析客需求的摸底主要通深度。
对户过访谈来实现通案的了解和究，得出片消者的需求特过对个研区费征。
结论通客的深，型定位提供基。
过对户访为户础200710/28出品出品在行深程中，进访过至祥有意地客识对户行了分，进类针对项目目客群体，标户将客分物流人户为从业（含老板）、体员个主及大型企事户业单位工。
客群员对户进行分，能更有效地类了解不同客群体的户房需求的差。
购异片区房地产市场分析客户分析客户深访物流从业人员个体户主企事业单位员工结论深访深访深访分析分析200710/28出品出品客户分析深度访谈深度访谈大公司大公司/事业单位客户群事业单位客户群根据项目指标我们有针对性地选择客户进行深度访谈具象描述1王小姐，25岁，中国工商银行职员，年薪3万左右。
客户背景：
未婚，昆明人，置业观点：
现与父母同住，未婚。
收入稳定，可考虑在本区域购房，原因为方便上班。
购房后将会继续与父母同住。
其他：
觉得区域本身不适合居住，但配套较完备购房意向为50m左右一房。
具象描述2张先生，25岁，本地人，中国移动通讯员工，年薪3万左右。
置业观点：
现与父母同住，未婚。
有置业意向，希望在本区域购房。
想购置的物业类型为70平米左右的公寓，希望作为暂住物业，同时也可作为投资物业。
能够接受的价格在3000元/m左右。
200710/28出品出品深度访谈深度访谈大公司大公司/事业单位客户群事业单位客户群具象描述具象描述33张小姐，张小姐，2323岁，云南人岁，云南人，云南妇产科医院护士。
，云南妇产科医院护士。
年薪约年薪约1.81.8万。
万。
置业观点：
本地人，现有住房。
暂时无购房意向。
不置业原因是现有住房，而且收入不高。
如果购房，将不考虑本区域。
具象描述具象描述44林女士，林女士，3535岁，惠佳大岁，惠佳大药房员工，年薪约药房员工，年薪约1.21.2万万。
置业观点：
不考虑在本区域购房，原因在于本区域交通不便，且整个区域杂乱无章。
具象描述具象描述55沈小姐，沈小姐，2626岁，年薪岁，年薪22万左右。
万左右。
置业观点：
现有自住房，不考虑在区域购房，原因是该区域环境不好，不适合居住。
若购房，会选择在南市区，可接受的价格范围在3000元/m以下。
200710/28出品出品客户深访企事业单位客户在所有被客中，有意向商调查户当购买品房的占约40；有意向在域房客占所有有意向区内购户房客的购户50；域客群意向的型一房该区户购买户为房住宅。
两客可以接受的价格该类户为3000元/平米左右。
向以短性居住和投主。
购买倾暂资为结论结论200710/28出品出品方便，离上班地点近。
较小在此域大，和家里从区长人一起，不想离域。
开该区片居住情。
区结得域生活配套算完觉该区还善。
目前，域房地价来说该区产格于相低水平。
还处对较客户深访企事业单位客户选择在本区域购房的理由200710/28出品出品域交通糟糕，、差象区状况脏乱现重。
严域境差，不适合居住。
区环较域治安不好，安全系低。
区数较其他域的房地目有大面化区产项积绿和大模较规明比域更具有吸引力。
显该区域以物流和批主要定位，于区发为对房地，潜力不大。
产业来说客户深访企事业单位客户不选择在本区域购房的理由200710/28出品出品客户分析深度访谈深度访谈片区物流从业人员片区物流从业人员根据项目指标我们有针对性地选择客户进行深度访谈具象描述具象描述11刘先生，刘先生，6767岁，昭通人，岁，昭通人，昆楚物流老板。
年收入昆楚物流老板。
年收入1010万左右。
万左右。
置业观点：
置业观点：
现已在北三环购置民房。
现已在北三环购置民房。
考虑在本区域购房，可自考虑在本区域购房，可自住，可出租。
住，可出租。
置业意向为置业意向为5050平米以上，平米以上，一房一一房一厅物业。
厅物业。
有购买商铺意向。
有购买商铺意向。
具象描述具象描述22彭先生，彭先生，3434岁。
湖南人岁。
湖南人，来昆五年，凯荣速达物，来昆五年，凯荣速达物流老板。
年收入流老板。
年收入55万左右万左右。
置业观点：
置业观点：
现租房住。
现租房住。
考虑在本区域购房。
考虑在本区域购房。
置业意向为置业意向为70-8070-80平米平米两两室一厅物业。
室一厅物业。
置业置业驱动驱动因素为价格。
因素为价格。
200710/28出品出品深度访谈深度访谈片区物流从业人员片区物流从业人员具象描述具象描述33唐女士，唐女士，4343岁，四川人。
岁，四川人。
来昆明来昆明88年，平利物流员年，平利物流员工，年薪工，年薪1.21.2万左右。
万左右。
置业观点：
置业观点：
现自己租房住；现自己租房住；有购房意向，欲在本区域有购房意向，欲在本区域内置业；内置业；置业意向为置业意向为3030平米左右平米左右商品房；商品房；置业考虑最大因素为价格置业考虑最大因素为价格。
具象描述具象描述44范小姐，范小姐，3636岁，中和物岁，中和物流老板。
流老板。
置业观点：
置业观点：
现租房子住；现租房子住；没有在区域内购房意向；没有在区域内购房意向；不购房原因在于该区域人不购房原因在于该区域人员较杂，且交通状况不佳；员较杂，且交通状况不佳；若购房，会选择在西市区若购房，会选择在西市区。
具象描述具象描述55李小姐，李小姐，2424岁，丽江物岁，丽江物流主管。
来昆三年，年薪流主管。
来昆三年，年薪55万左右。
万左右。
置业观点：
置业观点：
租房住；租房住；没有置业倾向；没有置业倾向；觉得还是家乡好，想回家觉得还是家乡好，想回家乡置业。
乡置业。
200710/28出品出品该类被访客户一般为一人在昆；购房意向面积同样为一房、两房；可接受面积区间多在3070平米之间；该部分客户可以接受的单价为30003500元/平米。
客户深访物流从业人员结论结论200710/28出品出品购房月供费用与房租差不多，且有购房能力；购房可主可租，即使将来不住，也可进行转售；该类客户多为物流老板，具有较强的投资欲望和眼光；随着昆明房价的拉升，该区域房地产价格也会提升。
选择在本区域购房的理由客户深访物流从业人员200710/28出品出品区域脏、乱、差现象严重；每天上班与这种恶劣环境打交道，不希望在该环境下度过下班后的时间；过客。
没有在该区域长期工作的打算，因此不考虑购房。
客户深访物流从业人员不选择在本区域购房的理由200710/28出品出品客户分析深度访谈深度访谈片区个体户主片区个体户主根据项目指标我们有针对性地选择客户进行深度访谈具象描述具象描述11张先生，张先生，5050岁，四川人，岁，四川人，来昆来昆1212年，贵州六盘水羊年，贵州六盘水羊肉米线店老板，年收入肉米线店老板，年收入33万万左右。
左右。
置业观点：
置业观点：
现租房住；现租房住；有置业意向有置业意向在市区和本区域均可在市区和本区域均可置业倾向为置业倾向为100100平米以上三平米以上三房商品房，总价在房商品房，总价在3030万万4040万之间。
万之间。
在购房自住之余，也可购在购房自住之余，也可购买一房作为投资。
买一房作为投资。
具象描述具象描述22刘女士，刘女士，4040岁左右，平岁左右，平云粮油员工，湖南人，来云粮油员工，湖南人，来昆昆1010余年，年收入余年，年收入1.81.8万万左右。
左右。
置业观点：
置业观点：
现住水映长岛；现住水映长岛；觉得水映长岛设计好，环觉得水映长岛设计好，环境好；境好；暂无二次置业倾向。
暂无二次置业倾向。
若要置业，会选择若要置业，会选择30503050平米一房或两房作为投资。
平米一房或两房作为投资。
200710/28出品出品深度访谈深度访谈片区个体户主片区个体户主具象描述具象描述33计小姐，计小姐，1919岁，曲靖人岁，曲靖人，个体文具店员工。
，个体文具店员工。
置业观点：
置业观点：
现在西坝租房住；现在西坝租房住；暂无购房意向；暂无购房意向；不想在昆明长期发展。
不想在昆明长期发展。
具象描述具象描述44王女士，王女士，4040岁，矿泉水岁，矿泉水站员工，年薪站员工，年薪1.21.2万左右万左右。
置业观点：
置业观点：
在纺织厂有编制，现住单位在纺织厂有编制，现住单位自建房；自建房；有置业倾向，置业意向为有置业倾向，置业意向为9090平米以上三室两厅住宅；平米以上三室两厅住宅；不考虑在本区域置业，原因不考虑在本区域置业，原因在于孩子上学方便性是置业在于孩子上学方便性是置业考虑的最大因素考虑的最大因素较喜欢荷塘月色、云岭天骄较喜欢荷塘月色、云岭天骄，理想置业区域为北市区。
，理想置业区域为北市区。
具象描述具象描述55张先生，张先生，4747岁，湖北人岁，湖北人，威远广告老板。
，威远广告老板。
置业观点：
置业观点：
现租房居住；现租房居住；暂无置业意向。
暂无置业意向。
200710/28出品出品该类客户一般来昆时间较长，收入较高，具有较强的购买能力。
部分客户已经置业，暂无二次置业倾向。
该类客户购房意向较为分散，一房、二房、三房需求均有，三房一般用来自住，一房二房一般为单身客户购买或用于投资。
该部分客户的意向价格为30004000元/平米结论结论客户深访个体户主200710/28出品出品昆明房价飞涨，买一套投资；来昆多年，买一套房子安家；在片区多年，习惯片区的生活，人脉关系也已经建立。
选择在本区域购房的理由客户深访个体户主200710/28出品出品没有在昆明长期发展的打算；区域脏、乱、差情况严重，不适合居住；家里人不在区域内工作或上班，在该区域购房不方便；已经置业，没有二次置业的打算。
不选择在本区域购房的理由客户深访个体户主200710/28出品出品小复式产品调研针对小复式产品概念对市场进行深访。
深访对象38个，结果如下：
在38人中，小式品有好感的客对复产户有36人，占95。
在面需求上，想积购买70平米以下的有20人，占56；想购买7090平米的客有户13人，占36；欲购90平米以上的客有户3人占8。
在价格方面，有9人意向价格为3000元/平米；有17人意向价格为30004000元/平米，意向价格在4000元/平米的客有户3人。
200710/28出品出品车位需求调研在被调查38人中，有意向位客购买车户为13人，占34；23人无购买位欲望，其余人不确车两定。
所有客位的面需户对车积求均为2025平米之间。
可接受的价格为
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