不动产登记的程序问题.ppt

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不动产登记的程序问题北京大学法学院常鹏翱2016.10基本架构123申请登记嘱托登记主动登记受理登簿审核申请壹、申请登记1234权利1行为2材料4方式3申请申请-权利1、基本定性、基本定性申请是一种程序性权利，而非实体性权利，不同于登记请求权。

2、相对人可否是其他机构？

、相对人可否是其他机构？

条例第7条第1款不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

案例案例1：

2001年2月25日，张年俊与案外人孟庆华签订房屋转让协议。

目前，孟庆华和张年俊购买的涉案办公楼（其中东头各五间系张年俊购买、西头上下各两间系孟庆华购买）及院落的土地，仍登记为房村镇乡镇企业管理服务站，土地类型为集体土地所有权，面积为817.8平方米，涉案房屋所有权证的所有权人仍登记为郭集乡工业公司。

期间，张年俊曾就涉案房屋所有权证变更登记事宜书面请求房村镇政府予以解决未果。

2015年5月20日，张年俊、孙桂玲诉至法院，认为铜山区政府、铜山区住建局、房村镇政府不办理涉案房屋所有权变更登记构成行政不作为并要求赔偿。

申请-权利一审法院认为：

房屋登记办法第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。

本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。

据此，铜山区住建局具有办理房屋所有权登记的法定职能。

张年俊、孙桂玲欲办理涉案房屋所有权的变更登记，应当向铜山区住建局提出申请，其以铜山区政府、房村镇政府作为被告要求办理涉案房屋所有权变更登记并主张相应损失赔偿缺乏依据，因此，张年俊、孙桂玲起诉铜山区政府、房村镇政府不符合法律规定，依法应予驳回。

二审法院认为，根据国务院不动产登记暂行条例第七条第一款和建设部房屋登记办法第四条的规定，铜山区住建局是办理房屋所有权登记的法定机关。

依照不动产登记暂行条例第十四条第一款、房屋登记办法第十三条和第八十六条的规定，办理共有房屋所有权变更登记，应当有买卖双方和共有人共同申请并提交符合法律规定的申请材料。

根据生效民事判决认定的事实，涉案房屋为上诉人张年俊、孙桂玲与案外人孟庆海共有财产。

在该生效判决未被依法撤销前，上诉人张年俊、孙桂玲应当依照上述法律规定，向铜山区住建局提出符合规定的申请。

上诉人张年俊、孙桂玲虽主张曾向铜山区住建局提出办理房屋所有权变更登记的申请，但并未提交证据证明，故上诉人张年俊、孙桂玲主张被上诉人铜山区住建局未履行法定职责的观点缺乏事实根据，依法不予支持。

申请-权利案例案例2：

朱永曦等14人于2002年8月左右分别与嘉馨公司签订商品房买卖合同），购买住房。

嘉馨公司于2002年底至2003年间为其分批办理了盖有市、区两级政府相关部门印章的土地证、房产证。

在“地号”一栏登载内容是67011。

后来其对照合同发现地号67011与合同记载地号67018不符；67011号土地证早在购房前的1999年11月因分割成7块宗地（67014、67016、67017、67018、67019、67020、67021）的原因，已经作废并被政府收回。

土地分割以后朱永曦等14人的房屋实际坐落在67018号宗地土地上。

因此，朱永曦等14人认为两证存在严重错误。

为此，朱永曦等14人于2015年9月1日向工业园区房产交易中心提出了要求改正的申请，但工业园区房产交易中心回函认为朱永曦等14人申请的事项不符合更正条件。

故诉至法院，请求判令苏州市政府、工业园区房产交易中心将不符合合同，错误颁发的两证中所载地号67011更正为67018。

申请-权利二审法院认为，行政诉讼法第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。

不动产登记暂行条例已经自2015年3月1日起施行，依照该条例第六条的规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

根据苏州市不动产统一登记实施方案（苏府办发2015168号）、园区工委、管委会关于调整苏州工业园区国土房产局内设机构设置及相关事业单位的通知（苏园工2015121号）的规定，苏州工业园区国土房产局为苏州工业园区不动产登记机构，设立”苏州工业园区不动产登记局”，为园区国土房产局内设机构，承担工业园区范围内的不动产登记职责。

朱永曦等14人的房屋坐落于苏州工业园区，其于2015年9月1日向工业园区房产交易中心提出申请，要求改正国有土地使用权证的有关内容，因认为行政机关未履行更正土地登记的有关内容提起本案之诉，依法应当以现行法律规范确定的行政机关为被告。

在一审法院已经进行释明后，上诉人朱永曦等14人仍拒绝变更，一审法院依照最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释第三条第一款第（三）项的规定，裁定驳回上诉人朱永曦等14人的起诉并无不当。

申请-权利案例案例3：

王爱苓申请北京市市住建委撤销房屋登记，市住建委作出答复，告知其持有相关证明材料，依法申请撤销登记。

二审法院认为，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼，应当符合法定起诉条件。

根据行政诉讼法第四十九条第（三）项的规定，提起行政诉讼应当有事实根据。

2015年3月1日起施行的不动产登记暂行条例第六条规定，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

据此，北京市机构编制委员会办公室关于整合本市不动产登记职责的通知（京编办发（2015）10号）规定，本市建立不动产统一登记管理体制，明确市国土局为本市不动产登记机构，统一负责全市的不动产登记工作。

本案中，王爱苓于2015年3月3日向市住建委提交申请书，明确申请撤销东全字第13号房屋所有权证，纠正该房屋登记档案。

根据上述规定，市住建委业已不具有对房屋所有权登记进行监督管理的法定职责，王爱苓关于判令市住建委对其上述申请事项履行法定职责并作出处理决定的诉讼请求缺乏事实根据。

市住建委将上述申请交北京市东城区房屋管理局转办后，北京市东城区房屋管理局作出的答复内容并未对王爱苓设立权利、义务，该答复属于最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释第三条第一款第（八）项规定的对当事人合法权益明显不产生实际影响的行为，王爱苓关于撤销答复的诉讼请求不属于人民法院行政诉讼受案范围。

申请-权利3、能否适用诉讼时效？

、能否适用诉讼时效？

诉讼时效解释第1条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：

（一）支付存款本金及利息请求权；

（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。

第3条当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。

申请-行为1、基本定性、基本定性申请是一种程序行为，而非实体行为。

民法通则第54条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。

2、申请人可否要求法院认定申请无效或撤销申请？

、申请人可否要求法院认定申请无效或撤销申请？

民法通则第58条下列民事行为无效：

（一）无民事行为能力人实施的；

（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。

无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

第59条下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：

（一）行为人对行为内容有重大误解的；

（二）显失公平的。

被撤销的民事行为从行为开始起无效。

申请-行为3、撤回申请的处理、撤回申请的处理条例第15条第2款不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

细则第13条申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。

规范1.10.2撤回申请申请登记事项在记载于不动产登记簿之前，全体登记申请人可共同申请撤回登记申请；部分登记申请人申请撤回登记申请的，不动产登记机构不予受理。

申请-方式1、双方申请条例第14条第1款因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

甲将房屋出卖给乙，双方签订买卖合同，约定相关条件，乙按照约定支付了价款，甲将房屋及其权证交付给乙，未办理过户，后甲死亡，没有继承人。

申请-方式2、单方申请条例第14条第2款属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；

（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

细则第19条第1款当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。

申请-方式规范2.1.2单方申请属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

1尚未登记的不动产申请首次登记的；2继承、受遗赠取得不动产权利的；3人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；4下列不涉及不动产权利归属的变更登记：

（1）不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；

（2）不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的；（3）同一权利人分割或者合并不动产的；（4）土地、海域使用权期限变更的。

5不动产灭失、不动产权利消灭或者权利人放弃不动产权利，权利人申请注销登记的；6异议登记；7更正登记；8预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记，预购人申请预告登记预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记，预购人申请预告登记的的；9法律、行政法规规定的其他情形。

申请-方式3、监护人申请、监护人申请

（1）监护关系的认定）监护关系的认定细则第11条无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。

监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证的书面保证。

父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。

院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。

规范1.9.2无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。

监护人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、监护监护关系证明关系证明及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料为能力人的证明材料。

处分被监护人不动产申请登记的，还应当出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。

监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明，或所在单位、居民委员会、村民委员会或人民法院指定监护人的证明材料。

父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、监护人对被监护人享有监护权的公证材料或者其他材料。

申请-方式

（2）对被监护人的保护）对被监护人的保护民法通则第18条第1款监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

申请-方式4、代理人申请、代理人申请细则第12条当事人可以委托他人代为申请不动产登记。

代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。

自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。

动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。

境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。

规范1.9.1受托人代为申请申请人委托代理人申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明。

授权委托书中应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。

1自然人处分不动产的，可以提交经公证的授权委托书；授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时，与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书；2境外申请人处分不动产的，其授权委托书应当经公证或者认证；3代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应当共同代为申请，但另有授权的除外。

申请-方式5、代位申请？

、代位申请？

（1）连环交易）连环交易甲售某房给乙，乙转售给丙，均未办理登记，为了保全丙对乙的登记请求权，丙可否代位行使乙对甲的登记请求权？

（2）共同关系）共同关系甲、乙的长辈丙将其所有的房屋卖给丁并签订了合同，丙死亡后，甲、乙继承了转移房屋的义务，甲对丁请求支付房款时，丁以乙拒绝登记移转为由拒绝付款。

甲可否代位丁请求乙转移登记？

申请-材料条例第16条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实并对申请材料的真实性负责：

性负责：

（一）登记申请书；

（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

细则第14条因继承、受遗赠取得不动产，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

案例某房屋所有权人为曹某。

2011年5月23日，曹某亲笔书写遗嘱，将该房产赠给原告陈某。

后曹某于2011年6月22日在医院去世。

2011年7月22日，原告经公证，声明接受遗赠。

2011年8月3日，原告携带曹某遗嘱、房产证、公证书等材料前往被告住建局下设的房地产交易中心办理房屋所有权转移登记被拒绝。

2011年10月10日，原告向被告提出书面申请要求被告依法为其办理房屋所有权转移登记，被告于2011年10月27日书面回复，以“遗嘱未经公证，又无遗嘱继承公证书”为由不予办理遗产转移登记。

综上，原告认为被告强制公证的做法，与继承法、物权法、公证法等多部法律相抵触。

本案中，联合通知是由司法部和建设部联合发布的政府性规范文件，不属于法律、行政法规、地方性法规或规章的范畴，其规范的内容不得与物权法、继承法、房屋登记办法等法律法规相抵触。

行政机关行使行政职能时必须符合法律规定，行使法律赋予的行政权力，其不能在有关法律法规规定之外创设新的权力来限制或剥夺行政相对人的合法权利。

行政机构以此为由干涉行政相对人的合法权利，要求其履行非依法赋予的责任义务，法院不予支持。

故，被告依据联合通知的规定要求原告必须出示遗嘱公证书才能办理房屋转移登记的行为与法律法规相抵触，对该涉案房屋不予办理房屋所有权转移登记的具体行政行为违法。

受理条例第17条不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

（一）属于登记职责范围登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

受理问题问题1：

登记能力：

登记能力规范3.1查验登记范围不动产登记机构应查验申请登记的不动产是否属于本不动产登记机构的管辖范围；不动产权利是否属于不动产权利是否属于条例条例实施细则实施细则规定规定的不动产权利的不动产权利；申请登记的类型是否属于条例实施细则规定的登记类型。

条例第5条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

细则第52条以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、草场，以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产，申请国有农用地的使用权登记的，参照本实施细则有关规定办理。

国有农场、草场申请国有未利用地登记的，依照前款规定办理。

细则第54条第3款申请无居民海岛登记无居民海岛登记的，参照海域使用权登记有关规定办理。

受理

（1）用益型：

甲乙离婚，房产判归甲方所有，乙无住所，法院判决：

乙有权在甲的房屋居住，直到找到合适住所为止。

甲在之后将房屋抵押给丙，在债权逾期不能得到实现时，丙请求通过拍卖房屋的方式实现抵押权。

（2）担保型：

甲银行借款给乙公司，乙用其对某商贸城的管理权、出租权作为抵押担保。

借款期满后，乙不偿还债务。

（3）混合型：

甲向乙借款，乙要求甲提供担保，双方约定：

甲将自己房屋交给乙占有、使用、收益，如果甲到期不偿还欠款，乙可取得该房屋所有权。

甲按照约定将房屋交给乙。

甲向乙借款，乙要求甲提供担保，双方约定：

甲将自己房屋抵押给乙，并交给乙占有、使用、收益。

甲按照约定将房屋抵押登记给乙，并予以交付。

受理问题问题2：

共有人的申请：

共有人的申请细则第10条第1款处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。

规范3.2.1不动产登记机构应当查验申请事项应当由双方共同申请还是可以单方申请，应当由全体共有人申请还是可以由部分共有人申请。

规范2.1.3共同申请共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。

按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额，应当与受让人或者抵押权人共同申请。

受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人同意的书面材料。

属于下列情形之一的，可以由部分共有人申请：

1处分按份共有的不动产，可以由占份额三分之二以上的按份共有人共同申请，但不动产登记簿记载共有人另有约定的除外；但不动产登记簿记载共有人另有约定的除外；2共有的不动产因共有人姓名、名称发生变化申请变更登记的，可以由姓名、名称发生变化的权利人申请；3不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况发生变化的，可以由共有人中的一人或多人申请。

审核物权法12条登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

细则第15条不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：

（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；

（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。

审核细则第17条有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：

（一）政府组织的集体土地所有权登记；

（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；（三）依职权更正登记；（四）依职权注销登记；（五）法律、行政法规规定的其他情形。

公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。

公告所需时间不计算在登记办理期限内。

公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。

审核案例案例1：

材料真实性：

材料真实性原告高某与第三人滕某原系夫妻关系。

房屋系滕某于1999年11月22日在其所在单位某研究所通过房改所购的公有住房，于2000年1月19日登记在滕某的名下。

2000年11月16日，第三人向某通过房屋中介机构购买该房屋，向某依约支付了全额的购房款。

同日，滕某与向某向被告市房管局提交房屋买卖过户申请，滕某还提交了本人持有的原房屋权属证书、1998年8月3日颁发的青民离字第23号离婚证、所在单位某研究所出具的证明其离婚后未再婚的证明及同意交易房屋入市的职工已购政策性住房入市申请表。

同月21日，市房管局进行了审查，同意办理。

同日，滕某与向某分别依法缴纳了土地收益款、交易规费、买卖契税等。

同月23日，市房管局经审查办理了转移登记，并向向某颁发了所有权证。

向某实际占有使用该房屋至今。

2000年12月8日，高某与滕某离婚，离婚证号是蓉青离（2000）字第851号。

之后，高某以滕某处置在婚姻关系存续期间取得的房屋未经其同意、所提交的离婚证明与单位意见等材料系虚假的为由，多次要求市房管局撤销房屋权属转移登记。

审核法院生效裁判认为：

申请人于2000年11月16日在申请房屋权属转移登记时提交的滕某与高某离婚证、滕某所在单位出具的离婚未再婚证明以及职工已购政策性住房人市申请表中加盖的“某研究所”的单位公章系虚假、伪造。

市房管局作为房屋权属登记机关，在接受申请人房屋转移登记的申请后，对其提交的相关申请材料进行了审核，认定其提交的材料齐备，并依法在法定工作日内作出房屋移转登记，在整个行为中已尽到了合理审慎的审查义务，但终因虚假的申请材料导致该房屋权属转移登记事实上错误，理应判决撤销，向云会在购买该案涉房屋时属于善意取得，且实际占有使用该房屋，故该移转登记行为不具有可撤销性。

审核案例案例2：

材料有效性：

材料有效性山东高院认为：

申请人提交的证据1951年山东省土地房产所有证,因土地私有制废除而丧失法律效力，不动产暂行登记条例的颁布实施并不能使其恢复效力，因此不能作为本案的新证据使用。

审核案例案例3：

材料适格性之一：

材料适格性之一南京轮胎厂与基玛房产公司于1993年签订协议书，南京轮胎厂将白鹭洲公园北门西侧水塘使用权有偿转让给基玛房产公司使用。

1994年12月8日，基玛房产公司与全宇房地产公司签订协议书，基玛房产公司将秦淮区长白街1-1号的水塘地块转让给全宇房地产公司。

1996年4月8日，基玛房产公司与全宇房地产公司签订协议书，终止履行双方于1994年12月8日签订的协议书，全宇公司将长白街1-1号水塘地块的开发使用权退回给基玛房产公司。

1995年，基玛房产公司开展了权属证明书申请的部分工作，全宇房地产公司开展了长白街1-1号地块立项建设的部分工作。

其间，基玛房产公司更名为百利房地产公司。

2002年8月8日，百利房地产公司与啄木鸟公司签订协议书，将白鹭洲公园北门西侧水塘面积1400平方米转让给啄木鸟公司使用。

2007年5月22日，啄木鸟公司向市国土局申请办理长白街1-1号土地证。

2007年9月5日，市国土局作出书面回复，告知啄木鸟公司若继续申请该地块建设公益性老年公寓，应按规定办理立项及规划批准手续。

2007年11月28日，啄木鸟公司向市国土局提交了补充材料