写字楼建筑设计规范.ppt
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本报告是严格保密的。
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2/12/2024写字楼产品设计建议写字楼产品设计建议报告撰写思路分享报告撰写思路分享内部分享材料内部分享材料2006-07-24报告撰写的前提报告撰写的前提报告撰写的前提报告撰写的前提与发展商的充分沟通与发展商的充分沟通界定报告的核心内容p明确产品设计建议需要解决的核心问题p聚焦报告思路项目基础数据的认知项目基础数据的认知本报告是严格保密的。
egeg：
本报告需要解决的问题：
本报告需要解决的问题针对天利中央广场二期项目写字楼产品针对天利中央广场二期项目写字楼产品Q1:
各物业形态体量分析各物业形态体量分析Q2:
各物业形态特色设计建议各物业形态特色设计建议Q3:
整体物业发展建议整体物业发展建议例片区客户特征片区客户特征WhoamI后期入市项目后期入市项目项目所属区位项目所属区位入市时机，入市时机，决定产品竞争策略决定产品竞争策略如何差异化如何差异化如何差异化如何差异化区域规划，区域规划，决定物业限制条件决定物业限制条件常规？
突破？
常规？
突破？
常规？
突破？
常规？
突破？
目标客户，目标客户，决定主流物业类型决定主流物业类型适销对路适销对路适销对路适销对路初判产品设计方向初判产品设计方向项目经济指标项目经济指标体量大小，体量大小，决定可延展的空间决定可延展的空间因地制宜因地制宜因地制宜因地制宜本报告是严格保密的。
基于项目情况的产品物业类型的选择基于项目情况的产品物业类型的选择价值视角价值视角甲级写字楼甲级写字楼商务公寓商务公寓酒店式公寓酒店式公寓LOFTLOFT市场角度市场角度片区需求，未来标竿产品；写字楼定位最多的物业形态，但片区市场仍然缺乏符合片区客户需求的产品形态，客户认知度高，门槛低与片区的凯宾斯基酒店服务复合，需求量较小符合片区客户个性化需求的产品形态，客户认知度高开发角度开发角度高形象物业对应的前期投入成本高较纯写字楼工程复杂度高，需要提前预留较多上下水管线，加设隔墙，结构成本投入较多开发酒店式公寓要优于酒店，需要考虑物业经营；对装修要求高，后期需要发展商维护，对发展商要求高较写字楼建筑成本低廉；结构设计需考虑加板后的承重要求销售角度销售角度销售周期相对其他物业形态长；销售弹性大单位面积小，总价低，客户面广；销售周期相对较快对区域商业成熟度和覆盖力度要求高；需要引进星级的酒店管理公司辅助借势销售；销售卖点明晰，但销售弹性小产品附加值高，可以成为有力的搏高价营销手段营销角度营销角度形象高档，有利于提升整体楼盘形象，但营销较难推陈出新个性化概念容易导入，营销易于差异化易于包装，形象高档个性化概念容易导入，营销易于差异化产品形态产品形态契合度契合度基于对市场借鉴点的理解，选择符合目标客户需求的写字楼产品形态进行对比分析：
例本报告是严格保密的。
初判产品设计方向关键词回顾初判产品设计方向关键词回顾设计制制约因素因素关关键词客户需求客户需求中小型科技型企业需要高形象物业中小型科技型企业需要高形象物业100m100m以下小面积单位为市场空缺以下小面积单位为市场空缺物业形态物业形态包括写字楼、公寓、包括写字楼、公寓、LOFTLOFT产品设计产品设计西座写字楼西座写字楼+东座公寓的等高双塔楼设计东座公寓的等高双塔楼设计建筑外立面与一期统一建筑外立面与一期统一双塔楼共用酒店式豪华装修大堂双塔楼共用酒店式豪华装修大堂标准层面积控制在标准层面积控制在120012001300m1300m例产品设计建议需要解决的核心问题产品设计建议需要解决的核心问题产品设计建议需要解决的核心问题产品设计建议需要解决的核心问题产品体量分析产品体量分析物业排布方案物业排布方案分项物业特色设计建议分项物业特色设计建议项目整体物业发展建议项目整体物业发展建议报告核心报告核心问题分解问题分解产品设计定位产品设计定位产品定位产品定位本报告是严格保密的。
为物业类型设计为物业类型设计为物业类型设计为物业类型设计体量分布寻找案体量分布寻找案体量分布寻找案体量分布寻找案例支撑，因地制例支撑，因地制例支撑，因地制例支撑，因地制宜提解决方案宜提解决方案宜提解决方案宜提解决方案产品体量产品体量产品体量产品体量分析分析分析分析PPAARRTT确定产品排布确定产品排布总结排布大原则总结排布大原则案例借鉴案例借鉴聚焦方案设计原则，明晰思路聚焦方案设计原则，明晰思路明确方向明确方向明确方向明确方向针对方案搜寻市场案例得到启示针对方案搜寻市场案例得到启示事实说话事实说话事实说话事实说话罗列方案罗列方案罗列多种可能的产品排布方案罗列多种可能的产品排布方案周全考量周全考量周全考量周全考量产品体量分析思路产品体量分析思路产品体量分析思路产品体量分析思路确定体量关系确定体量关系确定产品具体确定产品具体体量关系体量关系本报告是严格保密的。
关键词下可能实现的产品排布方案关键词下可能实现的产品排布方案商业裙楼商业裙楼写写字字楼楼公公寓寓写写字字楼楼写写字字楼楼+公公寓寓商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业裙楼写写字字楼楼商业裙楼商业裙楼公公寓寓公公寓寓写写字字楼楼+公公寓寓商业裙楼商业裙楼写写字字楼楼+公公寓寓写写字字楼楼+公公寓寓写字楼公寓商业组合一：
写字楼与公寓分布于两栋塔楼组合三：
独栋公寓+写字楼与公寓综合体组合二：
独栋写字楼+写字楼与公寓综合体组合四：
两栋均为写字楼+公寓综合体例本报告是严格保密的。
借鉴案例一：
凤凰大厦借鉴案例一：
凤凰大厦总用地面积总用地面积11038m2总建筑面积总建筑面积106436.2m2建筑高度建筑高度110m结构层数结构层数1栋地上25层；2栋地上29层；3栋地上6层11栋栋写字楼22栋栋商务公寓33栋栋商业、凤凰演播厅双塔楼设计，物业形态互补，满足两种物业形态的不同客户需求，双塔楼设计，物业形态互补，满足两种物业形态的不同客户需求，客户覆盖面广。
通过独立设置写字楼和商务公寓，确保了项目整客户覆盖面广。
通过独立设置写字楼和商务公寓，确保了项目整体形象的纯粹性，同时项目高档写字楼为商务公寓带来极大的形体形象的纯粹性，同时项目高档写字楼为商务公寓带来极大的形象附加值，公寓发售后受市场追捧，象附加值，公寓发售后受市场追捧，11个月即售罄。
个月即售罄。
体量配比体量配比公寓公寓写字楼写字楼=0.961分栋设计分栋设计本报告是严格保密的。
借鉴案例二：
借鉴案例二：
星河世纪星河世纪AA栋栋总用地面积总用地面积11038（整体）m2总建筑面积总建筑面积39581（A栋）m2建筑高度建筑高度170m结构层数结构层数39AA栋栋写字楼+商务公寓BB栋栋居住公寓CC栋栋居住公寓体量配比（体量配比（A栋）栋）公寓公寓写字楼写字楼=0.351AA栋栋1515层以下实际为商务公寓，层以下实际为商务公寓，1515层以上为公寓式划分写字楼，客户覆盖面广。
层以上为公寓式划分写字楼，客户覆盖面广。
但因公寓与写字楼同栋设置，降低了写字楼的档次，整栋称为甲级写字楼的包装但因公寓与写字楼同栋设置，降低了写字楼的档次，整栋称为甲级写字楼的包装推广概念较难被市场认同。
推广概念较难被市场认同。
独栋设计独栋设计本报告是严格保密的。
案例借鉴小结案例借鉴小结写字楼与公寓同栋设置对写字楼形象有一定影响，故独栋设写字楼与公寓同栋设置对写字楼形象有一定影响，故独栋设计时写字楼面积不宜过大，避免大面积写字楼滞销。
计时写字楼面积不宜过大，避免大面积写字楼滞销。
双塔楼项目最好设置独栋写字楼，力求最大化的保证写字双塔楼项目最好设置独栋写字楼，力求最大化的保证写字楼的高端商务纯粹感，树立整体项目形象；楼的高端商务纯粹感，树立整体项目形象；至少保有一至少保有一栋纯写字楼栋纯写字楼体量排布大原则借鉴点体量排布大原则借鉴点公寓与写字楼同栋公寓与写字楼同栋设置时尽量降低写设置时尽量降低写字楼面积比例字楼面积比例例本报告是严格保密的。
本项目可选产品排布方案本项目可选产品排布方案注：
注：
uLOFT在建筑设计上为双层复式构造，在使用方式与写字楼类似。
u在本项目中LOFT与写字楼部分的差异主要是面积体量的不同。
而本项目中LOFT面积所占比例有限，故将LOFT体量算入写字楼内计算。
商业裙楼商业裙楼写写字字楼楼公公寓寓写写字字楼楼写写字字楼楼+公公寓寓商业裙楼商业裙楼产品排布制约因素：
1.双塔楼设计中，写字楼部分需分布于地块西侧，保持与一期甲级写字楼定位的延续性。
2.尽量单独设置一栋写字楼，保障纯粹商务形象，提升物业品质。
3.基于以上两点，本项目产品排布方案只能在如上图所示中选其一。
方案一方案一方案二方案二例本报告是严格保密的。
市场相似项目类比市场相似项目类比项目项目总建筑面积总建筑面积（mm22）产品类型产品类型公寓：
写字楼公寓：
写字楼凤凰大厦110,000商务公寓、写字楼0.96：
1星河世纪39581商务公寓、写字楼0.35：
1金中环大厦131012.99商务公寓、酒店式公寓、写字楼1.1：
1世界金融中心157039.53酒店式公寓、写字楼0.36：
1江苏大厦72000商务公寓、写字楼0.35：
1财富广场84502.24商务公寓、写字楼0.47：
1本项目本项目9830098300商务公寓、写字楼商务公寓、写字楼？
步骤二：
分析其各物业类型的体量关系步骤一：
选取市场上与本项目类似的项目步骤三：
对各个类似项目与本项目进行契合度分析比较步骤四：
根据契合度差异分别赋予权重比例步骤五：
计算本项目各种物业类型体量配比合理区间步骤五：
结合市场需求、建筑设计等因素调整体量比例例本报告是严格保密的。
写字楼、公寓体量确定写字楼、公寓体量确定结合特定因素调整体量权重比较值：
结合特定因素调整体量权重比较值：
考虑到南山市场中商务公寓的稀缺性，以及建筑设计科学性。
建议公寓比例适当加大。
经分析试算，本项目公寓、写字楼体量关系的合理配比为：
本项目公寓、写字楼体量关系的合理配比为：
体量权重比较值体量权重比较值：
0.96M%+0.35N%+1.1A%+0.36K%+0.35P%+0.47Q%=S商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓写字楼（含写字楼（含写字楼（含写字楼（含LOFTLOFT）=S1项目项目公寓：
写字楼公寓：
写字楼权重权重凤凰大厦0.96：
1M%星河世纪0.35：
1N%金中环大厦1.1：
1A%世界金融中心0.36：
1K%江苏大厦0.35：
1P%财富广场0.47：
1Q%本项目本项目？
考虑到LOFT在办公楼物业领域使用的方式与写字楼相同，主要是面积不同，故体量算入写字楼内计算。
例步骤二：
分析其各物业类型的体量关系步骤一：
选取市场上与本项目类似的项目步骤三：
对各个类似项目与本项目进行契合度分析比较步骤四：
根据契合度差异分别赋予权重比例步骤五：
计算本项目各种物业类型体量配比合理区间步骤五：
结合市场需求、建筑设计等因素调整体量比例本报告是严格保密的。
各种物业类型具体排部示意各种物业类型具体排部示意u由于塔楼限高，而商业裙楼及塔楼结构未确定设计方案，故物业类型排部同类产品产品的裙同类产品产品的裙楼及层高设计要求模拟楼及层高设计要求模拟排部排部，仅作为设计示意仅作为设计示意，具体方案由设计院根据实际情况权衡。
u考虑到写字楼总建面为m2，且东西塔楼体量相同，故单栋塔楼标准层单栋塔楼标准层面积取面积取mm22左右为宜。
左右为宜。
写字楼写字楼商业裙楼商务公寓商务公寓LOFT6F-29F30F-31F18F避难层避难层18F避难层避难层AA座座BB座座例本报告是严格保密的。
具有远期竞争具有远期竞争力的框架式定力的框架式定位及定位诠释位及定位诠释产品设计产品设计产品设计产品设计定位定位定位定位PPAARRTT本报告是严格保密的。
产品设计定位产品设计定位项目分析：
项目分析：
项目分析：
项目分析：
项目设计关键词项目设计关键词市场需求市场需求写字楼物业形态写字楼物业形态产品设计创想：
产品设计创想：
产品设计创想：
产品设计创想：
树立产品亮点树立产品亮点制造差异化制造差异化一二期产品融合一二期产品融合符合设计意图的产品定位符合设计意图的产品定位赋予项目更多内涵，为提供详细特色物业赋予项目更多内涵，为提供详细特色物业建议打下基础建议打下基础本报告是严格保密的。
打造项目核打造项目核心竞争力的心竞争力的关键关键分物业形态分物业形态分物业形态分物业形态设计建议设计建议设计建议设计建议PPAARRTT本报告是严格保密的。
特色物业设计建议要点特色物业设计建议要点u新技术新概念的引入必须符合项目定位和形象；u引入技术需提供市场验证案例；u突出亮点，忌堆砌技术资料；u成本试算不可少，明确设计投入和收益的关系；u从市场角度对写字楼主要结构（核心桶、标准层、大堂、外立面）设计要点进行点评，提炼设计关键词和技术指标。
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项目设计引导关键词回顾项目设计引导关键词回顾设计要点要点关关键词卖点、形象树立卖点、形象树立智能要求：
智能呼吸式玻璃幕墙智能要求：
智能呼吸式玻璃幕墙能源要求：
屋顶采用太阳能电池板能源要求：
屋顶采用太阳能电池板健康要求：
自然送风系统健康要求：
自然送风系统核心筒核心筒形状要求：
正方形核心筒呈形状要求：
正方形核心筒呈“十字型十字型”或或“一字型一字型”；位置要求：
向北偏移；位置要求：
向北偏移；功能要求：
功能要求：
公共卫生间、强弱电井、消防走道、电梯全部归入核心筒内公共卫生间、强弱电井、消防走道、电梯全部归入核心筒内其他要求：
充分考虑单位拼合的方便性。
其他要求：
充分考虑单位拼合的方便性。
标准层标准层柱位要求：
柱位要求：
面积要求面积要求；走道要求：
走道要求：
净高要求：
净高要求：
使用率要求：
使用率要求：
大堂大堂形状要求：
形状要求：
装修要求：
装修要求：
面积要求：
面积要求：
功能要求：
功能要求：
例本报告是严格保密的。
为实现产品定为实现产品定位和销售目标位和销售目标需要具备的整需要具备的整体设计要素体设计要素物业发展物业发展物业发展物业发展建议建议建议建议PPAARRTT本报告是严格保密的。
了解客户心中的了解客户心中的“甲级甲级”，设计产品细节，设计产品细节特特征征档档次次所在所在区位区位建筑建筑规模和体模和体量形象量形象配套配套设备及装修及装修标准准物物业管管理服理服务甲甲A级中心区或城市干线沿线1）超高层；2）大规模3）建筑外观极富个性；4）层高大于2.6m1）2500平方米以上大规模商务会所；2）配套完善齐备且规模够大；3）车位充裕。
五星五星级设备及装修及装修标准：
准：
1）进口知名品牌高速电梯，等待时间短；2）进口知名品牌中央空调可分户计量；3）卫生间使用位充裕，知名品牌自控式洁具；4）5A智能化管理；5）宽频网络6）进口知名品牌备用电源国际认证知名物管管理甲甲B级中心区或城市干线沿线1）高层2）中等规模3）建筑外观个性鲜明；4）层高不小于2.6m1）1500平方米以上规模商务会所；2）配套齐全且规模适中；3）车位充裕。
四星四星级设备及装修及装修标准：
准：
1）进口品牌高速电梯，等待时间短；2）部分进口中央空调；3）卫生间使用位适中，知名品牌自控式洁具；4）3A以上智能化管理；5）宽频网络；6）进口备用电源知名物管管理顾问，训练有数的甲级物管管理根据设计规范，结合客户需求，世联总结的甲级写字楼标准：
根据设计规范，结合客户需求，世联总结的甲级写字楼标准：
p客户心中的甲级写字楼标准已经高出建筑设计的既定标准客户心中的甲级写字楼标准已经高出建筑设计的既定标准p甲级写字楼标准的进一步细分，明确了客户对物业品质需求的提升甲级写字楼标准的进一步细分，明确了客户对物业品质需求的提升p应客户需求把握物业品质，成为后期销售的有利武器。
应客户需求把握物业品质，成为后期销售的有利武器。
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通过客户需求强化设计要点通过客户需求强化设计要点硬件配置硬件配置硬件配置硬件配置外外外外立立立立面：
面：
面：
面：
玻璃幕墙、灯光工程玻璃幕墙、灯光工程公共空间装修标准公共空间装修标准公共空间装修标准公共空间装修标准:
电电电电梯：
梯：
梯：
梯：
轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间空空空空调：
调：
调：
调：
系统类型、运营方式、计量方式系统类型、运营方式、计量方式配套设施：
配套设施：
配套设施：
配套设施：
会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店软件配置软件配置软件配置软件配置物业服务：
物业服务：
物业服务：
物业服务：
管理服务方式、物业管理公司、特色服务管理服务方式、物业管理公司、特色服务智能化系统：
智能化系统：
智能化系统：
智能化系统：
5A智能化智能化发展商品牌：
发展商品牌：
发展商品牌：
发展商品牌：
发展商曾经运作项目口碑发展商曾经运作项目口碑大堂大堂电梯间电梯间卫生间卫生间公共走道公共走道品质楼宇品质楼宇品质楼宇品质楼宇要素要素要素要素客户客户客户客户“埋单埋单埋单埋单”的原因，的原因，的原因，的原因，也是项目卖点的来源也是项目卖点的来源也是项目卖点的来源也是项目卖点的来源物业形象关键词物业形象关键词代理商的产品设计建议代理商的产品设计建议代理商的产品设计建议代理商的产品设计建议报告价值何在？
报告价值何在？
报告价值何在？
报告价值何在？
了解客户真实、变化的产品需求了解客户真实、变化的产品需求用市场和客户的角度谈设计的专业问题用市场和客户的角度谈设计的专业问题而非用建筑专业本身而非用建筑专业本身熟知写字楼核心产品技术要点熟知写字楼核心产品技术要点分享结束，谢谢！
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