中原2012深圳宝安中心区项目定位报告.ppt

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中原中原2012深圳宝安中心区项目定位报告深圳宝安中心区项目定位报告9前前言言寻求激烈市场竞争下的发展方向寻求激烈市场竞争下的发展方向根据市场研究报告结论，在项目开发期内，同片区楼盘的集中供应，导致市场竞争激烈，因此，寻求项目的差异化并形成项目的竞争力，将成为项目开发前期策划工作的重点。

基于对未来激烈市场竞争格局的分析与预测，以及对项目整体包括住宅和商业的综合考虑，中原完成了合正碧海项目的价值平台的构筑，并通过对综合体项目开发的进一步研究，形成合正碧海项目的核心发展方向，即通过“主动中心化”所带来的项目区域核心价值的提升，同时结合项目规划中的地铁发展优势，跳出区域竞争市场，并使得项目最终发展形成西乡碧海中心区的城市新中心。

目目录录第一部分第一部分项目价值平台项目价值平台第二部分第二部分项目定位项目定位第三部分第三部分客户定位客户定位第四部分第四部分户型定位户型定位第五部分第五部分规划建议规划建议前期市场研究主要结论回顾与建议1.宝安新中心区（包括宝安中心区和碧海中心区）区域未来供应量达375万平方米，本项目将面临区域内的激烈市场竞争区域内的激烈市场竞争；2.2.碧海中心区区域价值目前尚未被充分认可碧海中心区区域价值目前尚未被充分认可，由于发展阶段稍落后于宝安中心区，因此与宝安中心区的项目尚存在一定的差距，包括区域价值形象、产品设计、销售价格等；3.碧海中心区内尚无真正意义上的区域核心和商业中心区域尚无真正意义上的区域核心和商业中心区域，项目利用自身的区位优势和商业体量，有望填补该项区域市场空白；4.碧海中心区内大型地铁上盖物业缺乏大型地铁上盖物业缺乏，项目后期可针对性满足该部分市场需求，包括住宅需求和商业需求；项目分析主要思路宝安新中宝安新中心区市场心区市场竞争激烈竞争激烈宝安中心区市场竞争213万平米碧海中心区形象价值略低于宝安中心区碧海中心区市场竞争162万平米缺乏区域核心（商业）缺乏地铁（综合）物业提升碧海中心区形象以提高区域价值，使之与宝安中心区市场形成均势碧海中心区的市级区域价值碧海中心区的市级区域价值根据宝安中心组团分区规划中的有关定位，碧海中心区作为深圳西部核心城区的综合服务中心，其主要功能是与宝安新中心区进行互补，共同承担和发展区域内的商贸、文化、体育、科教和信息等主要职能。

竞争分析竞争分析竞争策略竞争策略项目分析主要思路宝安新中宝安新中心区市场心区市场竞争激烈竞争激烈宝安中心区市场竞争213万平米碧海中心区形象价值略低于宝安中心区碧海中心区市场竞争162万平米缺乏区域核心（商业）缺乏地铁（综合）物业形成碧海中心区核心区域形成碧海中心区核心区域形成碧海中心区核心物业形成碧海中心区核心物业合正碧海项目的区域中心价值项目处于碧海中心区核心区位，由于西乡大道和宝安大道的联通，以及与未来碧海中心区内仅有的两个地铁站点之一的西乡中心站的直接连通，将使得本项目的辐射范围将包括碧海中心区以及地铁沿线，并最终依靠项目本身的地铁综合优势，形成区内的重要核心物业。

竞争分析竞争分析竞争策略竞争策略项目分析主要思路提升碧海中心区形象以提高区域价值，使之与宝安中心区市场形成均势形成碧海中心区核心区域形成碧海中心区核心区域形成碧海中心区核心物业形成碧海中心区核心物业竞争策略竞争策略宝安新中宝安新中心区市场心区市场竞争激烈竞争激烈宝安中心区市场竞争213万平米碧海中心区形象价值略低于宝安中心区碧海中心区市场竞争162万平米缺乏区域核心（商业）缺乏地铁（综合）物业竞争分析竞争分析项目重点发展策略项目重点发展策略项目价值平台项目价值平台价值总结价值总结价值体系构成分析价值体系构成分析碧海中心区区位核心碧海中心区区位核心地铁物业地铁物业/综合体综合体项目价值平台分析架构项目价值平台分析架构项目位于西乡碧海中心区区位核心位置新湖路宝安大道西乡大道本项目本项目滨海大道西乡老城区西乡老城区生态景观区生态景观区新增供应区新增供应区本项目本项目位于碧海中心区的“西乡老城区”组团，（新旧区交界处）项目周边的各类配套相对新区丰富；但环境相对新区较差。

项目位于西乡碧海中心区区位核心位置宝源第二工业区宝源第二工业区宝源第一工业区宝源第一工业区渔业村市场渔业村市场海湾中校海湾中校西乡中心小学西乡中心小学碧海湾高尔碧海湾高尔夫球俱乐部夫球俱乐部牛湾别墅牛湾别墅海城小学海城小学中英公学中英公学西乡第三小学西乡第三小学麻布第二工业区麻布第二工业区麻布科技园麻布科技园海皇宫酒店海皇宫酒店径贝小学径贝小学东港家私城东港家私城宝源平价商场宝源平价商场宝源市场宝源市场立基平价商场立基平价商场福中福商业城福中福商业城华港家私华港家私大新百货大新百货人人乐超市人人乐超市（进驻）（进驻）万家福百货万家福百货家家乐百货家家乐百货【碧海中心区配套：

集中于“西乡老城区”组团】商业（生活）配套教育配套产业园区自然资源（绿地）东方城购物广场东方城购物广场肯德基肯德基项目位于西乡碧海中心区区位核心位置项目属性界定：

城市区域中心、商业及交通资源丰富的城市旧城区更新改造项目项目属性界定：

城市区域中心、商业及交通资源丰富的城市旧城区更新改造项目属性界定描述诠释区位属性q劳动村劳动村q区级中心区级中心q西乡老城区西乡老城区q城市传统的老城区城市传统的老城区q西乡中心，距离宝安新中心区核心仅西乡中心，距离宝安新中心区核心仅55分钟车程分钟车程q属于西乡经济发达、人口密集的商业区属于西乡经济发达、人口密集的商业区项目属性q与城市交通网络对接良好，交通进入性好与城市交通网络对接良好，交通进入性好q临街面长，昭示性好临街面长，昭示性好q能充分共享老城区的成熟配套能充分共享老城区的成熟配套q规模较大规模较大q商业氛围浓厚，周边商业档次较低商业氛围浓厚，周边商业档次较低q邻邻近近城城市市主主干干道道宝宝安安大大道道，与与西西乡乡大大道道和和新新湖湖路路连连接接，并并与与地地铁铁11号号线线西西乡乡中中心心站相连，交通极其便利站相连，交通极其便利q临街面较长临街面较长q占地占地6.16.1万，总建筑面积在万，总建筑面积在2424万左右万左右q距离区域级核心宝安新中心区仅距离区域级核心宝安新中心区仅55分钟路程分钟路程q距离港隆城商圈仅距离港隆城商圈仅55分钟车程分钟车程q邻近区域内最大的公园碧海湾公园邻近区域内最大的公园碧海湾公园城市中心区旧城更新改造项目一般具有以下特点城市中心区旧城更新改造项目一般具有以下特点112233潜在的商业价值非常大潜在的商业价值非常大，商业类物业沉淀了项目大部分利润住宅类物业风险相对低，利润空间高于周边项目的开发与区域发展是相辅相成的，往往要通过项目重新定项目的开发与区域发展是相辅相成的，往往要通过项目重新定义区域，带动区域增值，从而使项目价值得到巨大的提升义区域，带动区域增值，从而使项目价值得到巨大的提升项目往往要通过多种功能复合多种功能复合，形成城市生活新的一极，以突破区域价格4455项目成功的重点在于提高土地单位面积的承载力和土地立体空提高土地单位面积的承载力和土地立体空间的开发间的开发，项目开发强度往往较高，容积率较高项目开发与城市发展大势紧密联系，往往要承担城市结构更新、城市结构更新、功能体系更新功能体系更新的责任城市新中心发展模式城市新中心发展模式金融保险高科技企业服务案例案例城市新中心城市新中心发展模式发展模式p罗湖蔡屋围金融中心p福田中心区p宝安中心区模式一：

政务驱动型模式一：

政务驱动型模式二：

商务驱动型模式二：

商务驱动型模式三：

商业驱动型模式三：

商业驱动型行政文化商贸服务休闲娱乐旅游观光p福田中心区p宝安中心区p罗湖万象城p罗湖东门/国贸p南山商业文化中心区核心功能核心功能博览会展以商业为核心驱动力的城市中心的以商业为核心驱动力的城市中心的KPI体系体系（关键绩效指标体系）（关键绩效指标体系）KPI体系体系外因外因内因内因需求背景需求背景旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求地理位置地理位置城市旧有核心商业区周边交通可达性交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车资源性资源性拥有自然景观资源、城市文化资源规模性与可持续发展性规模性与可持续发展性大规模，持续开发政府背景支持政府背景支持政府政绩工程、形象工程软性指标软性指标硬性指标硬性指标开发理念开发理念定位理念定位理念人文理念人文理念功能化体系功能化体系产品设计体系产品设计体系产生背景产生背景城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快占地面积63094.4063094.40总建筑面积132604132604发展商宏宏发总户数984984商业名称金沙地金沙地所属片区西西乡商业入市2006.3.192006.3.19体量街街铺13223.9413223.94集中式商集中式商业8566.498566.49户型面积段开间进深比例层高街街铺42-14642-14611：

226m6m主力店东方城方城购物广物广场售价内街内街铺2.82.8万万/外街外街铺3.53.5万万/商业推广主题/定位双地双地铁口口风情街情街项目周边重点项目圣淘沙圣淘沙广义综合体本项目圣淘沙在城市化的进程中，产生多个建筑综合体，而几个相邻的建筑综合体，根据其规模和功能及市场需求的互补性，互相作用、互为价值链，又形成都市综合体的联合体结构，产生聚集、联动效应，这种综合体个体的集合，即“广义城市综合体”。

广义综合体本项目圣淘沙转换商业体量：

85000狭义综合体狭义综合体本项目本项目广义综合体广义综合体本项目圣淘沙本项目圣淘沙商业体量：

85000+21790=1067901.大型商业集群，更强区域辐射2.圣淘沙纯熟商业群可作为本项目发展的“驱动力”住宅体量：

162000住宅体量：

162000+110814=272814大型居住社区，CLD人居典范建议：

通过以“广义综合体”的区域眼光审视，本项目所在的资源中心的位置，将勿庸置疑地成为碧海中心区的核心，并向周边辐射，形成以本项目与圣淘沙为中心的商业/生活辐射圈。

本项目发展思路合正项目合正项目区域关联区域关联住宅为主要价值构成，独立看待缺乏驱动力区域中心商业核心驱动；带动项目住宅价值提升开发启动开发启动可可借借鉴鉴“华华润润中中心心”等等大大多多数数商商业业驱驱动动型型综综合合体体成成功功案案例例，结结合合项项目目启启动动策策略略，以以区区域域性性、广义综合体广义综合体眼光发展本项目，发挥最佳眼光发展本项目，发挥最佳“价值链价值链”作用作用产品打造产品打造可可借借鉴鉴“华华润润中中心心”等等大大多多数数综综合合体体成成功功案案例例中中住住宅宅部部分分的的打打造造，及及与与商商业业、办办公公部部分分的的交通组织等各功能间关联处理交通组织等各功能间关联处理资料来源：

合正碧海项目专题研究报告城市综合体分析通过对城市中心区旧城改造案例的研究，发现此类项目开发的关键是：

通过对城市中心区旧城改造案例的研究，发现此类项目开发的关键是：

【小结】重新定义项目区域价值，重新定义人们对区域核心的认知通过区域增值带动项目价值的持续增加复合功能体系，聚集能量和人气创造新的区域市场，最大化挖掘潜在的商业价值跳出原有区域范畴，走跳出原有区域范畴，走“主动主动中心化中心化”道路，成为城市道路，成为城市新中心区域，形成城市生活新的一极新中心区域，形成城市生活新的一极罗湖万象城华强北中航城罗湖金三角商圈华强北商圈重心与标志项目价值平台项目价值平台价值总结价值总结价值体系构成分析价值体系构成分析碧海中心区区位核心碧海中心区区位核心地铁物业地铁物业/综合体综合体项目价值平台分析架构项目价值平台分析架构区内同类型物业（地铁物业）合正碧海项目合正碧海项目坪洲新村项目坪洲新村项目君逸世家君逸世家宏发领域宏发领域地铁一号线地铁一号线【开发特点小结】1.充分利用地铁资源，形成区域交通核心，提高项目整体价值；2.与项目周边相关地铁物业形成关联，充分利用区域商业资源，以提高项目自身的商业竞争力。

项目名称合正碧海坪洲新村君逸世家宏发领域圣淘沙住宅16200016200012525812525865347653479757697576106401106401商业8500085000-190881908816703167031679816798公寓-17513175133807738077-区内同类型物业分析项目位置与发展方向项目位置与发展方向物业功能性辐射范围单一复合区域内跨区域泰华阳光海圣陶沙合正碧海项目富通城槟城西岸生活型项目生活商务项目综合性项目君逸世家中航城万象城宏发领域辐射范围逐渐扩大辐射范围逐渐扩大小结：

小结：

联合同片区地铁物业，形成区域内地铁综合物业，充分提高物业价值。

项目价值平台项目价值平台价值分析提炼价值分析提炼价值总结价值总结价值体系构成价值体系构成碧海中心区区位核心碧海中心区区位核心地铁物业地铁物业/综合体综合体项目价值平台分析架构项目价值平台分析架构本项目价值体系本项目价值体系/竞争力总结竞争力总结碧海中心区资源核心区区位碧海中心区资源核心区区位核心区域交通中心城市地铁综合物业城市地铁综合物业地铁商业住宅区域标志性物业本项目价值体系/核心竞争力12项目SWOT矩阵分析SWOT矩阵S（内部优势）11、位置、位置地块位于城市核心，具备了较高的城市价值；地块位于城市核心，具备了较高的城市价值；22、交通、交通位于交通干道交汇，交通便利，商业价值较高；位于交通干道交汇，交通便利，商业价值较高；33、地铁、地铁综合性地铁上盖物业，有较强的发展潜力；综合性地铁上盖物业，有较强的发展潜力；44、形象、形象临街面较长，昭示性好；临街面较长，昭示性好；W（内部劣势）11、环境、环境地块周边环境较为杂乱；地块周边环境较为杂乱；22、规划、规划地块形状不规则，容积率较高，商住结合，规划难度较大；地块形状不规则，容积率较高，商住结合，规划难度较大；33、噪音、噪音项目临街面较长，且邻近公交车站，噪音较大；项目临街面较长，且邻近公交车站，噪音较大；O（外部机会）11、区区域域内内缺缺乏乏真真正正的的城城市市核核心心标标志志性性物物业，区域价值明显；业，区域价值明显；22、区内仅有的大型综合性地铁物业之一；、区内仅有的大型综合性地铁物业之一；33、区内购物中心属于市场空白；、区内购物中心属于市场空白；SO战略（发挥优势，抢占机会）11、形成区域核心及地标物业、形成区域核心及地标物业22、充分利用地铁物业特性，提高项目整体价值；、充分利用地铁物业特性，提高项目整体价值；WO战略（利用机会，克服劣势）11、形成标志性建筑，提高项目形象、形成标志性建筑，提高项目形象22、充充分分利利用用公公共共交交通通系系统统，包包括括公公交交车车站站和和地地铁铁，形形成成区区域域内内的的交交通通核心；核心；T（外部威胁）11、片区内市场住宅放量较大，竞争激烈；、片区内市场住宅放量较大，竞争激烈；22、新政对客户购买心理影响、新政对客户购买心理影响ST战略（发挥优势，转化威胁）11、营造特色楼盘、营造特色楼盘22、商业住宅联动、商业住宅联动WT战略（减少劣势，避免威胁）11、特色户型定位、特色户型定位22、增加楼盘附加值、增加楼盘附加值33、全方位营销、全方位营销第二部分第二部分项目定位项目定位整体发展策略项目整体物业定位项目形象定位p通过自我中心化，打造一个以商业为主导，复合商务、居住功能的多功能、高效率紧凑型都市社区，从而建立新的价值体系，跳出区域竞争市场，形成西乡碧海中心区的城市新中心。

p走业态互动、功能复合化、使用全时段的发展战略，通过项目功能化体系的建立，规避市场风险。

p打造以商业为核心驱动力的西乡碧海中心区内城市新中心，从而重新定义区域认知，实现区域突破，规避竞争。

p通过全面领先市场的产品，打造西乡前所未有真正的都市地铁生活，形成项目核心竞争力。

开发战略开发战略竞争战略竞争战略项目整体发展战略项目整体定位目标p是城市级的是城市级的p是城市核心的是城市核心的p是具有标志性的是具有标志性的p是区域峰值的是区域峰值的p是有强烈城市意向的是有强烈城市意向的p是可回避竞争的是可回避竞争的p是可实现跨越式发展的是可实现跨越式发展的p辐射宝安区辐射宝安区p是西乡的城市新中心是西乡的城市新中心p能代表新时代的西乡，城市中的能代表新时代的西乡，城市中的“一极一极”p平均价格高于碧海中心任何区域平均价格高于碧海中心任何区域p可辩识，明显区别与区域内其他项目可辩识，明显区别与区域内其他项目p拉开区域内其他项目的差距拉开区域内其他项目的差距p采取一切可能的超常规的手段采取一切可能的超常规的手段碧海中心区资源核心区区位碧海中心区资源核心区区位核心区域交通中心城市地铁综合物业城市地铁综合物业地铁商业住宅区域标志性物业本项目价值体系/核心竞争力12项目整体定位目标项目整体定位目标定位需体现、融合、提炼本项目的两大竞争优势。

本项目整体物业定位本项目整体物业定位城市资源核心区，地铁上盖物业（双核价值驱动物业）城市资源核心区，地铁上盖物业（双核价值驱动物业）本项目形象定位本项目形象定位城市城市中心中心，价值，价值地标地标合正合正中心城中心城第三部分第三部分客户定位客户定位目标客户构成（区域来源）目标客户职业及置业倾向分类分析目标客户置业关注点新中心区客户后市构成回顾新中心区客户后市构成回顾【2008年后市宝安新中心区客户构成预测】20062006年年幸福海岸新岸线富通城凯旋城第五大道305551020082008年预测年预测由于政策影响下较为浓厚的观望情绪及提高二次以上置业首付（4成）等的影响，将导致中心区后市客户构成发生一定变化：

关内客户减少，新安等本地客户增加；同时投资客户比例减少，自住客户比例增加。

深圳机场西乡中心站宝安体育馆站【西部辐射西部辐射】机场圈机场圈（福永、西乡北）（福永、西乡北）【本片区辐射本片区辐射】新中心区新中心区（中心区、碧海中心区）（中心区、碧海中心区）宝安中心站【东部辐射东部辐射】关内关内（南山为主）（南山为主）深大北站科技园站白石洲站世界之窗站本项目主要辐射站点本项目地铁沿线其他站点目标客户构成（区域来源）目标客户构成（区域来源）科技园科技园ITIT产业园区产业园区【本项目辐射区示意图本项目辐射区示意图】本项目的重点辐射区域包括：

自身所处的新中心区、地铁西行方向的深圳机场片区、地铁东行方向的高新科技产业园区（科技园）。

目标客户构成（区域来源）目标客户构成（区域来源）3055510片区后市客户构成片区后市客户构成405010本项目目标客户构成本项目目标客户构成由于本项目属于地铁物业，对地铁沿线站点所在的区域亦有着辐射能力，地铁一号线途经的关内站点区域的有置业需求的客户群体，也将成为本项目的目标客户群；因此，本项目本项目的关内客户比例将高于片区平的关内客户比例将高于片区平均水平。

均水平。

以本项目站点为中心，交通距离（地铁）以本项目站点为中心，交通距离（地铁）约约1010个站个站以内；交通时间以内；交通时间（地铁）（地铁）约约4040分钟分钟的各个地铁站点，都是本项目辐射力到达的主要区域。

的各个地铁站点，都是本项目辐射力到达的主要区域。

40目标客户构成（区域来源细分）目标客户构成（区域来源细分）关内客户关内客户4040的关内客户的关内客户（南山为主）（南山为主）区域区域来源构成来源构成细分细分405010本项目本项目目标客户构成目标客户构成2020科技园高新产业园区科技园高新产业园区（深大北站、科技园站、白石洲站）（深大北站、科技园站、白石洲站）55康佳集团、车公庙等办公区康佳集团、车公庙等办公区（侨城东站、竹子林站、车公庙站）（侨城东站、竹子林站、车公庙站）1010南头、前海南头、前海（南山大道站、前海路站）（南山大道站、前海路站）55后海、蛇口等南山其他区域后海、蛇口等南山其他区域（非地铁沿线）（非地铁沿线）职业构成用途特征购买户型总价承受力关内一般白关内一般白领领自用自用年轻，积蓄不多，月供能年轻，积蓄不多，月供能力强，贪图实惠，注重便力强，贪图实惠，注重便利，对价格敏感利，对价格敏感一房、两房一房、两房弱弱关内技术人关内技术人员员自用自用积蓄多，月供能力强，两积蓄多，月供能力强，两口之家或家中有学龄前儿口之家或家中有学龄前儿童，品质、舒适与实惠兼童，品质、舒适与实惠兼顾顾两房、小三房两房、小三房（9090以下）以下）中中普通公务员普通公务员/自用兼投资自用兼投资对素质要求高，追求舒适对素质要求高，追求舒适性，有补贴及隐性收入，性，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感对价格不太敏感两房、一房两房、一房中强中强特定特定投资客投资客投资投资十分且仅认可十分且仅认可“地铁物业地铁物业”的保值、升值价值的保值、升值价值一房、两房一房、两房强强404040的关内客的关内客户（南山为主）户（南山为主）细分细分405010本项目本项目目标客户构成目标客户构成目标客户构成（职业及购房特征细分）目标客户构成（职业及购房特征细分）关内客户关内客户50目标客户构成（区域来源细分）目标客户构成（区域来源细分）新安、西乡本地客户新安、西乡本地客户5050的本地客户的本地客户（新安、西乡）（新安、西乡）区域区域来源构成来源构成细分细分405010本项目本项目目标客户构成目标客户构成3030西乡客户西乡客户（碧海中心区旧城区、西乡老城区）（碧海中心区旧城区、西乡老城区）2020新安客户新安客户（新安老城区）（新安老城区）职业构成用途特征购买户型总价承受力个体工商户个体工商户自用兼投自用兼投资资家庭人口多，注重经商的便利家庭人口多，注重经商的便利程度、风水；一般需要但三房程度、风水；一般需要但三房三房、四房三房、四房强强工厂企业管工厂企业管理人员理人员/企业企业主主自用兼投自用兼投资资积蓄多，月供能力强，家中多积蓄多，月供能力强，家中多有小孩，年龄较大，品位与舒有小孩，年龄较大，品位与舒适兼顾适兼顾三房、四房三房、四房强强工厂企业白工厂企业白领领/技术人员技术人员自用自用年轻，积蓄不多，月供能力强，年轻，积蓄不多，月供能力强，贪图实惠，注重便利，对价格贪图实惠，注重便利，对价格敏感敏感一房、两房一房、两房中中政府公务人政府公务人员员自用兼投自用兼投资资对素质要求高，追求舒适性，对素质要求高，追求舒适性，有补贴及隐性收入，对价格不有补贴及隐性收入，对价格不太敏感太敏感两房、一房两房、一房中强中强特定特定投资客投资客投资投资十分且仅认可十分且仅认可“地铁物业地铁物业”的的保值、升值价值保值、升值价值一房、两房一房、两房强强目标客户构成（职业及购房特征细分）目标客户构成（职业及购房特征细分）新安、西乡本地客户新安、西乡本地客户505050的本地客的本地客户（新安、西户（新安、西乡）细分乡）细分405010本项目本项目目标客户构成目标客户构成目标客户构成（区域来源细分）目标客户构成（区域来源细分）405010本项目本项目目标客户构成目标客户构成2020科技园高新产业园区科技园高新产业园区（深大北站、科技园站、白石洲站）（深大北站、科技园站、白石洲站）55康佳集团、车公庙等办公区康佳集团、车公庙等办公区（侨城东站、竹子林站、车公庙站）（侨城东站、竹子林站、车公庙站）1010南头、前海南头、前海（南山大道站、前海路站）（南山大道站、前海路站）3030西乡客户西乡客户（碧海中心区旧城区、西乡老城区）（碧海中心区旧城区、西乡老城区）2020新安客户新安客户（新安老城区）（新安老城区）【小结小结】1010宝安其他区域客户宝安其他区域客户（以福永，机场片区客户为主）（以福永，机场片区客户为主）55后海、蛇口等南山其他区域后海、蛇口等南山其他区域（非地铁沿线）（非地铁沿线）目标客户构成（职业及购房特征细分）目标客户构成（职业及购房特征细分）【小结小结】职业构成用途特征购买户型总价承受力（宝安本地）个体工（宝安本地）个体工商户商户自用兼投资自用兼投资家庭人口多，注重经商的便利程度、风水；一般需