XX有限公司发展战略咨询报告（推荐PPT256）.pptx
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XXXXXXXX有限公司有限公司发展战略咨询报告发展战略咨询报告XXX大纵横管理咨询公司导导读读相关利益者期望面临的战略问题宏观环境分析竞争者分析房地产行业分析概述内部分析外部分析业务分析实施建议三层面策略竞争策略公司概况资源分析能力分析实施要点战略规划使命与愿景发展目标战略选择XXXXXXXXXXXXXXXX置业经过近九年的创业，谋求更大的发置业经过近九年的创业，谋求更大的发展展华兴房地产香港银建成立华建房地产增资扩股,更名XXXXXXXX置业1993年8月1994年1998年20002001年2001年至今开发建设XXXXXXXX广场位于东直门南大街以东，属大型综合类项目，占地4.83公顷，总建筑面积23万平方米，东区为写字楼、住宅及配套设施；西区为大型综合性建筑设计：
美国章翔建筑师公司和北京永茂设计事务所施工：
北京五建投资：
24亿元，资金由香港银建提供荣誉：
1994年首都十佳设计方案奖1998年度“长城杯”1999年度“鲁班奖”海运仓项目：
东城区海运仓危改工程D区建设，占地12.81公顷，总建筑面积24万平方米，共20栋建筑群望京项目：
54万平方米中偏高档住宅区总计78万平方米开发新项目初创阶段：
机遇创造公司，激情成就项目发展阶段：
二次创业，谋求上市XXXXXXXX置业进行股权改造，为公司上市作置业进行股权改造，为公司上市作准备准备注册资本：
10041.35万美元注册资本：
4167万美元（以现金出资）（以土地出资）战略调整的根源：
香港银建集团收缩工业、商业等业务，重点发展房地产业务，集中于北京增资扩股以后，公司股东增至5个，不仅优化了资本结构，而且符合公司法关于设立股份有限公司的条件，为公司将来的改制、上市打下基础。
相关利益者对相关利益者对XXXXXXXXXXXXXXXX置业的发展均抱有很高期置业的发展均抱有很高期望望大股东温诺公司拟将房地产作为在北京的主业，希望XXXXXXXX发展为上市公司，并跻身北京房地产前列政府（尤其是东城和朝阳）希望XXXXXXXX改造和提升城市建设和人居环境水平XXXXXXXX高层管理者期望成功领导公司实现二次创业XXXXXXXX员工希望公司继续扩大发展，实现个人与公司共同进步客户也希望XXXXXXXX创造出更加舒适的生活和工作环境目前，目前，XXXXXXXX置业正面临三大战略发展问置业正面临三大战略发展问题题1、企业发展要上新台阶，如何制定未来五至八年的发展战略？
2、如何实现内部管理的全面提升，以达到预期的发展目标？
3、如何上市筹资，实现企业高速成长？
导导读读相关利益者期望面临的战略问题宏观环境分析竞争者分析房地产行业分析概述内部分析外部分析业务分析实施建议三层面策略竞争策略公司概况资源分析能力分析实施要点战略规划使命与愿景发展目标战略选择从房地产业的价值链入手，分析从房地产业的价值链入手，分析XXXXXXXX置业的置业的业务现状业务现状项目决策规划设计建设施工市场销售物业管理市场调研项目策划投资分析办理用地规划许可证、国有土地使用证拆迁三通一平招投标，落实承发包办理开工证开工建设工程监管竣工验收房屋出售房屋出租委托服务型自主经营型建筑设计市政设计报批方案图纸审核办理规划证筹资计划11、项目决策市场调研项目策划投资分析办理土地证、拆迁证获取土地阶段的工作相对薄弱，缺乏专业人员和获取土地阶段的工作相对薄弱，缺乏专业人员和组织保证组织保证申请、报批、办理等事务性工作由XXXXXXXX内部的总经办、开发部、工程部共同完成，工作职能划分不太明确和规范考虑到请策划公司成本太高，所以策划不外包，但开发经营部没有学建筑学的专业人员，缺乏科学决策市场调研主要由开发经营部完成,信息的来源有网络、展销会、咨询顾问公司、项目调查，同时针对要开发的项目进行周边调查,并出具市场调研报告。
但工作仍不很深入细致。
因为XXXXXXXX原来的项目投资并非完全市场化，没严格地从投资收益角度进行经济性分析，作为分析主体之一的计划财务部也没有担负起应有的职责，仅仅发挥着财务会计的职能建筑设计市政设计报批方案图纸审核办理规划证筹资计划规划设计分外包和自己完成两部分，水平参差不齐规划设计分外包和自己完成两部分，水平参差不齐在XXXXXXXX的项目实施过程中，筹资的方式除自有资本金以外，还有银行贷款和预售房款，XXXXXXXX具有较成熟的运作能力。
但随着项目数量的大幅增加，以及公司逐步走向市场化，资金压力加大，必须切实提高筹资能力同前一个价值活动相同，申请、报批、办理等事务性工作由XXXXXXXX内部几个部门共同完成，由于同政府等的多年良好关系，这部分工作完成较好规划设计主要采用外包的方式，XXXXXXXX先根据项目总体规划确立设计概念，然后与外包设计单位不断沟通。
因为XXXXXXXX缺乏专业人士，所以如何贯彻策划思想，与乙方更好地互动，XXXXXXXX需要提高22、规划设计建设施工、工程监理实行外包，拆迁等工作由建设施工、工程监理实行外包，拆迁等工作由XXXXXXXXXXXXXXXX完成完成拆迁招投标，落实承发包办理开工证三通一平开工建设工程监管峻工验收监理公司根据监理文本，替XXXXXXXX行使资金、进度、质量三位一体的管理；同时，XXXXXXXX的驻场代表也通过巡视、现场开会、检查资料进行监督观察XXXXXXXX自己完成的工作。
拆迁由临时机构拆迁办公室负责，这项工作的特点是历时长，耗资大，但XXXXXXXX完成效果较好，能使总体工期缩短；招投标方面，仍是缺乏专业人士参谋把关工程建设实行项目外包，工程管理部委派驻场代表对项目进行全方位的监控。
控制工程成本有两个关键点：
一是前期规划设计力求考虑周全，以避免施工过程中进行重大设计更改；二是采购管理要规范33、建设施工55、物业管理委托服务型自己管理招标委托自主经营型市场销售、物业管理两方面，市场销售、物业管理两方面，XXXXXXXXXXXXXXXX涉及较少涉及较少前期的物业管理，请著名的香港第一太平物业管理公司的一名顾问来参谋，由自己的物业部负责；目前由银建下属公司银达物业管理公司全权负责XXXXXXXX广场的房屋采取出售和出租两种方式。
在市场销售方面，原来由自己的销售公关部负责，目前销售工作东湾顾问公司全权负责44、市场销售房屋出售房屋出租导导读读相关利益者期望面临的战略问题宏观环境分析竞争者分析房地产行业分析概述内部分析外部分析业务分析实施建议三层面策略竞争策略公司概况资源分析能力分析实施要点战略规划使命与愿景发展目标战略选择通过资源与能力分析，进一步挖掘通过资源与能力分析，进一步挖掘XXXXXXXXXXXXXXXX置业存置业存在的优势和亟待改进之处在的优势和亟待改进之处物资人力技术财务隐形体制公关能力公关能力前期策划前期策划能力能力资本运作资本运作能力能力市场营销市场营销能力能力管理控制管理控制能力能力XXXXXXXX置业以现有的6大企业资源为平台，进行资源整合与能力提升，发挥优势，弥补劣势，即可实现业务扩张，企业成长XXXXXXXX置业的物资资源尚未充分发挥效能置业的物资资源尚未充分发挥效能物资资源具体情况资源利用状况原因分析XXXXXXXX广场占地4.83公顷，总建筑面积23万平方米，东区为写字楼、住宅及配套设施；西区为大型综合性建筑公寓：
出租写字楼：
A、B座都已售出（仅A座13层为出租）商用楼：
A座为商用自营，B座售出公寓楼部分，XXXXXXXX欲寻求集团购买，以简化面积核算、产权过户等事务性工作，侧面反映出公司销售环节较为薄弱，未形成直接面向市场的态势海运仓占地12.81公顷，总建筑面积24万平方米，共20栋建筑群（在建）XXXXXXXX的两个利润点为资金使用费13.85，工程管理费2.5，总体利润不大该项目由政府开发，XXXXXXXX置业相当于总承包商；对建设施工单位而言，XXXXXXXX置业又相当于开发商的角色，同时又没有决策权望京54万平方米中偏高档住宅区（拟建）尚处于项目初期阶段略XXXXXXXX置业的人力资源结构不尽合理置业的人力资源结构不尽合理研究生以上1人大学9人大专17人中专及以下7人员工学历表（平均年龄43.73岁）员工年龄构成图XXXXXXXX正式员工共34人，有一批创业元老，有近10年的房地产从业经验和彼此合作的积累。
但公司员工年龄偏大学历低、专业人员少、管理人员偏多。
XXXXXXXX置业的隐形资源有待进一步开发利置业的隐形资源有待进一步开发利用用XXXXXXXX有独特的企业文化，尽管有利有弊，褒贬不一，但有值得充分肯定和发扬的部分。
比如敬业精神，很多员工在工作上不计个人得失，以公司为家；凝聚力很强，没有小团体，都拧成一股绳；员工的团队精神很强，虽然XXXXXXXX的部门职能、岗位职责不明晰，但从不遇事推诿，始终协作良好XXXXXXXX在多年的房地产运作过程中，坚持“信誉是企业的立足之本”的思想和做法。
对政府，达到和满足其改造和提升城市建设和人居水平的期望；对业主，从楼书承诺到产权交割，始终坚持诚信原则；对项目外包单位，从不拖款欠款。
这些都赢得了良好的商誉，应该充分加以利用XXXXXXXX从1994起开发的“XXXXXXXX广场”项目，在当时是北京市东城区继“东方广场”之后的一大重点工程，属大型综合类项目，占地4.83公顷，总建筑面积23万平方米，占据几乎整个东中街，曾荣获1994年首都十佳设计方案奖、1998年度“长城杯”、1999年度“鲁班奖”，有可大力开发的品牌资源XXXXXXXX的5个股东是银行、房地产公司、建筑公司、装修工程公司、设备安装公司，都与房地产行业有直接的关系，蕴藏非常丰富的公共关系资源，有待充分挖掘；同时，XXXXXXXX在房地产业界多年，与政府、设计院所、建材供应商、工建公司等业务交往频繁，也积累下了丰富的公共关系资源公共关系商誉品牌企业文化XXXXXXXXXXXXXXXX置业资产规模压缩置业资产规模压缩,资产质量有所提高资产质量有所提高单位：
百万20002001总资产规模下降7.55亿元，主要是由于预付款和其他应收款的减少和结转存货成本，总资产利润率从2000年的11%上升为2001年的1%，总资产投资报酬率从1%上升至5%。
虽然资产总量减少，但是赢利能力有所好转XXXXXXXXXXXXXXXX置业调整了资本结构，有利于未来的发置业调整了资本结构，有利于未来的发展展2001年公司完成了增资扩股，注册资本达到7.21亿元，增加了4.79亿元。
净资产增至4.98亿元。
公司偿还了部分负债，结转了销售收入，负债总额减少了16.29亿元。
几项主要的偿债能力指标都有所改善。
资产负债率下降至64%，为企业进行新的负债融资预留了空间。
XXXXXXXXXXXXXXXX置业的管理费用一直维持在较高水平置业的管理费用一直维持在较高水平100%0%20%40%60%80%随着负债的减少，利息支出下降，在期间费用总额中财务费用所占比重下降，管理费用、经营费用所占比重上升了15%，加强管理，提高成本效益比是企业重要的工作。
应该加强对管理费用中可控部分的分析注：
管理费用中含房产税、印花税、车船使用税、土地使用税等税费与其他企业相比，与其他企业相比，XXXXXXXXXXXXXXXX置业存在明显的差距置业存在明显的差距单位：
万元和其他三家上市房地产公司相比，2001年XXXXXXXX置业的总资产和营业收入都排在第二位，而净利润仅高于珠江实业，说明XXXXXXXX的赢利能力比较低，资产营运效率不高，而成本费用水平较高。
XXXXXXXX的股东权益总额少于其他三家企业，说明XXXXXXXX的负债融资能力较强注：
由于房地产企业的经营存在周期性，XXXXXXXX目前尚未形成滚动开发，与其他企业相比存在一定差距。
XXXXXXXXXXXXXXXX置业的财务状况与其他公司相比处于不利置业的财务状况与其他公司相比处于不利地位地位与其他三家公司相比，2001年XXXXXXXX的资产负债率最高，销售利润率为4%，总资产利润率为1%，远低于天鸿宝业和深万科；XXXXXXXX的净资产收益率高达41%，主要是由于2001年初公司的净资产为负37705万，使年均净资产仅为6040万元所至，并非公司赢利水平高于其他公司法人治理结构为法人治理结构为XXXXXXXX置业的快速发展提供了置业的快速发展提供了体制保障体制保障董事会董事长：
石春贵副董事长：
高建民、刘金义董事：
郭钟麟、宋阳、张淑华、赵建东、刘杰、高振铭（来自大股东温诺公司共6人，华兴2人，五建1人）经理层总经理：
郭钟麟副总经理：
宋阳、张淑华、赵建东股东会温诺、华兴、五建、美院、青云股东会是公司的最高权力机构。
董事会的组成和公司的任何重大决策都必须经股东会通过和认可批准才能生效；股东的生产管理参与权也主要通过参加股东会的表决来实现。
经理层是公司决策的执行机构，对董事会负责，在公司章程和董事会授权范畴内行使职权，开展公司的日常经营活动董事会是公司的最高决策机构，在股东会闭会期间行使股东会职权，执行股东会决议，对内管理公司，对外代表公司XXXXXXXX置业按照公司法中关于有限公司设立和组织机构的有关规定，建立了法人治理结构，初步形成了“各负其责，协调运转，有效制衡”运行机制，为公司的快速发展提供了体制保障。
XXXXXXXX置业的技术平台尚未搭建完整置业的技术平台尚未搭建完整项目开发技术：
XXXXXXXX的项目开发工作主要由开发经营部和东湾公司完成，内容主要包括市场调研和分析策划，但专业力量尚需逐步加强，专门的项目开发技术也在形成过程中投资分析技术：
XXXXXXXX早期的项目开发没有完全进入市场，前期投资分析相对较少，招投标投资方案、工程概预算等工作部分外包给专业公司，自身尚未形成成熟完整的投资分析技术信息化技术：
XXXXXXXX的信息系统管理尚处于发展阶段，其对内部分主要包括局域网、初级办公系统、小型办公软件，对外部分是公司网站的建立，目前已将域名注册完毕房地产公司技术资源项目开发技术、投资分析技术、信息化技术市场调研（市场调查公司）物业管理（物业管理公司）市场销售（地产销售公司）建筑施工（建筑工程公司）拆迁（拆迁公司）规划设计（设计院所）项目策划（地产策划公司）工程监理（工程监理公司）外包外包外包外包导导读读相关利益者期望面临的战略问题宏观环境分析竞争者分析房地产行业分析概述内部分析外部分析业务分析实施建议三层面策略竞争策略公司概况资源分析能力分析实施要点战略规划使命与愿景发展目标战略选择XXXXXXXX置业具备很强的公关能力置业具备很强的公关能力房地产行业中的公关能力，能使企业取信于政府、金融机构、社会大众及股东等，在工作中起到“四两拨千斤”的作用。
但随着房地产业的逐步市场化、规范化，对政府公关的重要性会降低XXXXXXXX的中高层管理者的个人背景和素质，奠定了XXXXXXXX发展公关能力的基础。
XXXXXXXX广场和海运仓项目的操作，使XXXXXXXX的创业者，在处理公共关系方面，能力得到了充分地锻炼多年的房地产运作，使XXXXXXXX具备了丰富的公关经验和人才储备，这种能力使公司能顺利地完成项目XXXXXXXX应继续发挥公关能力强的优势，同时深度发掘原有的公共关系资源。
随着公司规模的扩大和项目的增多，还应以老带新，培养更多公关人才意义现状成因未来方向XXXXXXXX置业的项目前期策划能力缺乏历练置业的项目前期策划能力缺乏历练房地产项目的前期策划不仅是运作的开始，更是整个项目的灵魂，决定了最终产品的命运。
房地产项目投资额大，周期长，不可控因素多，风险大，控制金融风险、市场风险，是地产项目的首要目标XXXXXXXX缺乏既有市场策划经验，又具备建筑专业知识的复合型人才。
公司没有在市场压力下进行过策划，风险意识不强在项目基础条件较好的情况下，XXXXXXXX能完成常规要求下的项目策划，实现一定水平的盈利，但要达到股东、业主等的更高要求，比较困难。
同时，风险控制方面有比较简单的方式，但远没有形成严密的体系长远来看，XXXXXXXX应大力引进和培养有丰富从业经验的专业人才，在项目前期即对项目的每个环节进行系统思考与策划。
在过渡期间可以聘请专业的房地产策划公司意义现状成因未来方向XXXXXXXX置业资本运作能力潜伏危机置业资本运作能力潜伏危机房地产是资金密集型行业，在某种程度上可以算“金融业”，资本运作是项目成败的经济基础，也是项目持续运作的核心XXXXXXXX的大股东有银行的背景，资金后盾强大，并且公司项目少，资金调度压力小，因此项目期间的资本运作较少，筹资渠道单一，能力缺乏锻炼XXXXXXXX的资本运作能力一般，在目前在建项目不多的状况下，能够控制局面，保证项目的正常运作。
但随着公司的发展和外界条件的变化，潜伏的危机在扩大XXXXXXXX应全方位地提升资本运作能力，首先是谋求国内市场A股上市，这是高瞻远瞩、居安思危的战略决策；其次要研究探索现代房地产业的资本运作模式；最后还应未雨绸缪，培养金融人才，为公司扩大发展作准备意义现状成因未来方向XXXXXXXX置业市场营销能力比较欠缺置业市场营销能力比较欠缺市场营销是房地产的重要环节，从近年房地产的发展趋势来看，营销逐渐成为带动整个项目开发过程的龙头在公司初创时期，XXXXXXXX并没有全面进入市场，营销部门并没有承受达到某个盈利水平的压力，在这种状况下能力相对萎缩XXXXXXXX置业在XXXXXXXX广场销售结束后撤消了销售部。
目前销售工作由东湾顾问公司负责，但是缺乏足够的市场营销实践随着公司的真正“下海”，要求东湾顾问公司尽快提高其市场营销能力意义现状成因未来方向XXXXXXXX的管理控制能力：
成本控制有待加的管理控制能力：
成本控制有待加强强房地产行业的运作是一个庞大的系统工程，实施严格、完整的成本控制意义重大，直接关系到项目的最终盈亏结局XXXXXXXX大股东的银行背景使其资金调度的压力小，以前项目在获得土地方面的便利条件也使其对成本的关注少，因此并非一定要设立严格的成本目标，并且力求保证完成XXXXXXXX的成本控制没有建立起高效运行的系统，操作手段不规范，项目开发没有详细的成本控制计划和指标体系，项目管理缺乏标准流程化的控制措施，片面强调建设的工期和质量XXXXXXXX应该从高层管理人员到基层员工，强化成本控制意识。
公司层面要从总体上建立成本控制体系，找出项目管理中的众多成本控制点，为各单位落实控制任务和指标，实施有计划的全程成本控制意义现状成因未来方向XXXXXXXX的管理控制能力：
质量控制比较过的管理控制能力：
质量控制比较过关关房地产行业生产的是特殊的产品，不论对业主、发展商、外包单位、政府来说，质量问题都关系重大XXXXXXXX以往的房地产项目，市场压力小，并且利润率要求不高，同时公司高层管理人员工作态度敬业负责，所以有物质条件和思想基础做好质量控制工作XXXXXXXX目前主要采取两种质量控制方法，其一是聘请监理公司，根据监理文本行使资金、进度、质量三位一体的管理；其二是XXXXXXXX的驻场代表也通过巡视、现场开会、检查资料进行监督观察XXXXXXXX应该建立不同层次质量管理工作的内涵，为公司将来的ISO9000国际质量体系认证作准备。
同时建立实现质量目标的合理机制，设置对质量问题分级处理的权限，以适应公司未来发展意义现状成因未来方向XXXXXXXX的管理控制能力：
进度控制较强的管理控制能力：
进度控制较强房地产行业项目的周期很长，影响进度的不可控因素众多，能把握进度，保质保量地完成项目，有时对整个项目的成败有决定性影响XXXXXXXX的创业群体，即目前的中高层管理者，几乎都是共青团干部出身，多年的工作锻炼了他们的组织能力、协调能力。
他们的工作理念也是只争朝夕，不谈条件地把事情做好。
这一切都奠定了XXXXXXXX进度控制能力强的基础XXXXXXXX进度控制能力较强。
最初，立项后的申请、报批、办证的过程，XXXXXXXX公关能力强，办理很快；拆迁和三通一平的速度也比较迅速；工程施工为了提前进入销售，资金回笼，也搞“三边工程”，甚至主动慰问乙方的工程人员，以期控制进度，尽量缩短工期XXXXXXXX应该总结成功经验，继续发扬优势，将进度控制能力强的特点带到每个项目中。
同时，公司不能只靠个人能力、事业心等保持优势，应该建立科学的控制进度的机制和流程意义现状成因未来方向XXXXXXXX置业的优势和劣势小结置业的优势和劣势小结现状描述未来方向优势最高管理者具有开拓进取精神；所有资源集中于房地产开发业务；在政府部门、金融部门和其它合作伙伴中建立了良好的信誉；具备很强的公关能力；对项目质量和进度有较强的控制能力将管理者的开拓进取精神转变为企业文化的核心要素；专注于房地产业，进行专业化发展；诚信经营，取信于人；有计划地维系公共关系，创造良好的经营环境；进一步完善项目管理，形成有效的管理模式劣势缺乏长期的战略发展规划；缺乏专业人才和高级管理人才；盈利能力不强；前期策划工作与财务管理工作不到位，削弱了项目成本控制能力；缺乏市场化运作经验；品牌知名度较低强化战略管理职能；进行人力资源规划，引进专业人才和高级管理人才，组建合理的人力资源队伍；优化部门设置，强化部门间的协作与监督，建立、健全企业管理制度；市场营销与物业管理按照市场规则运作，提升营销策划、销售管理及服务水平；需要建立强大的品牌形象导导读读相关利益者期望面临的战略问题宏观环境分析竞争者分析房地产行业分析概述内部分析外部分析业务分析实施建议三层面策略竞争策略公司概况资源分析能力分析实施要点战略规划使命与愿景发展目标战略选择国家政策的改善保证了房地产业稳定发展国家政策的改善保证了房地产业稳定发展财政金融政策政策税费政策房改政策户籍政策扩大了需求市场，减少了交易成本，降低了企业的经营风险，促进了房地产业的结构升级人才策略：
各地纷纷采取了引进人才的优惠政策，人才流动与户籍分离的趋势越来越明显。
北京市规定：
在北京市找工作不再需要北京市户口。
招商引资：
为了吸引外资，包括北京在内的各城市给落户方面给外来人员以落户方面的优惠。
公安部关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见，小城镇常住户口不再实行计划指标管理。
到今年10月1日，全国所有的镇和县级市市区，将取消“农转非”指标，凡在当地有合法固定的住所、稳定的职业或生活来源的外来人口，均可办理城镇常住户口。
这无疑加快了城市化的进程。
实行货币化分房，终结实物分房制度。
彻底打破了人们靠国家和单位分房的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款购房成为解决住房的主要途径。
住房二级市场的开放促进了住宅的市场流通。
简化交易手续。
房产交易包括8种税费：
营业、城建维护、教育附加、固定资产投资调节、印花、契、企业所得等税费。
购房人交纳印花税和契税。
减免空置商品房税费，以加快消化空置房。
降低交易税费，降低了购房成本。
120以内的契税税率为2%，120以上房屋，由以前的4%单一税率变为120以内的2%、以上的4%两种税率。
有些地方（如上海）规定：
购房按揭付款，可免个人所得税。
个人住房公积金存贷利率降低（5年以下由4.14%下调为3.6%，5年以上由4.59%下调为4.05%）住房按揭利率降低，期限延长（最长30年），比例增加（最高为80%）储蓄利率下调（活期由0.99%降到0.72%,一年期由2.25%到1.98%等等），存款实名制，增加了购房的动力。
对房地产行业的影响变化趋势经济指标中国经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展中国经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力提供了强劲动力国民经济高速增长，为房地产业的发展提供持续的发展动力。
房地产业作为国民经济的支柱产业，对拉动国民经济的发展起到巨大作用。
99年以来，房地产总投资的增长都高于总投资的增长，2001年达到了16.9%居民可支配收入的增加，大大地增强了人们购房的能力。
购房、教育是居民可支配收入的主要消费主体。
北京青年报调查：
北京37.1%的人认为现在购房正得其时。
恩格尔系数（食品占总消费的比重）不断降低，住房等消费必然上升。
20012010年，我国城镇居民的恩格尔系数将下降到35%左右，生活水平进入富裕阶段，住宅消费比重将提高到1318恩格尔系数居民可支配收入国民经济（GDP）WTO拉动了房地产业的需求和供给拉动了
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