建设项目投资管理方案.docx
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建设项目投资管理方案
项目投资管理方案
5.1编制依据
5.1.1投资管理服务范围
根据《工程项目管理委托合同》条款第二条服务范围及内容所列关于投资管理服务范围。
5.1.2相关关法律、法规及标准
1、xx市建设管理委员会关于印发《xx市建设工程合同管理规范》的通知
建筑[2008]1308号；
2、《中华人民共和国合同法》（主席令第15号）；
3、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500－2008）；
4、《xx市工程建设施工招标投标管理办法》（津政发[1994]36号）；
5、关于修改《xx市工程建设施工招标投标管理办法》的通知（津政发[1994]36号）。
5.1.3涉及的参建公司及相关合同
1、xx金团房地产开发有限公司与广州宏达工程顾问有限公司签订的《***工程项目管理委托合同》；
2、xx金团房地产开发有限公司与北京xxx国际工程咨询有限公司签订的《建设工程委托监理合同》；
3、xx金团房地产开发有限公司与北京xxx集团签订的《建设工程施工合同》；》
5.2工程投资控制目标
根据xxx《工程项目管理委托合同》的规定，我公司在该工程中的成本控制目标为下表所示。
表号
专业工程
03-15地块
中标价（万元）
责任目标（万元）
项目描述
备注
一
总包施工范围
48984.34
51433.56
包括地下建筑、地上建筑、装饰装修、钢结构、防火门（卷帘）、给排水、强电、空调（采暖）及消防预埋
2010年11月15日进场前发生的变更、签证、洽商不在责任目标范围内
二
设计图纸稳定的分包项目
24770.47
25265.88
1
消防工程
2185.74
2229.46
包括消防水、消防报警
2
空调、换热站、消防排烟工程
6550.71
6681.73
3
电力变电系统安装工程
2958.64
3017.82
4
外檐精装修工程
13075.37
13336.88
三
设计尚未稳定的分包项目
30991.34
待设计完善后确定
1
内檐精装修工程
17517.75
2
弱电安装工程
6901.32
3
电梯工程
6572.27
由于建设单位与施工单位签订的合同中约定本工程采用固定价格合同方式确定。
合同范围内单价、总价按招标文件（补遗文件及清单）、招标图纸及规范均一次性包死，除招标文件及合同允许的调整范围外结算时不予调整。
因此，为达到成本控制目标，我公司将从以下几个方面入手：
5.2.1设计变更、政策变更和现场签证
主要对设计变更、现场签证及时做出检查、评审，并提出书面审核意见或合理化建议，供建设单位参考决策。
配合建设单位及时审核因设计变更、政策变更和现场签证等发生的费用，相应调整投资控制目标，并向建设单位提供投资控制动态分析报告。
5.2.2总包施工范围外的工程招投标
提供对招标文件、评价方法和标底或投标控制价的咨询意见
5.2.3合同管理
参与总承包、甲指分包、甲供材料、设备采购等经济合同的洽谈工作，提供有关询价服务；
5.2.4索赔管理
当索赔事项发生时，依据承发包合同，向建设单位提供咨询意见。
及时处理各类索赔事宜，维护建设单位的利益。
5.2.5工程造价审核
对施工单位报送的各期工程款申请，由监理单位和造价咨询公司审核，项目管理单位对审核数据进行复查。
5.2.6配合造价咨询公司对工程总投资进行估算并对其审核，配合建设单位办理竣工结算。
5.3工程变更、工程洽商和现场签证管理措施
5.3.1工程变更的概念
工程变更是指设计单位对原工程内容进行修改、完善、优化。
工程变更应以图纸或工程变更通知单的形式发出，工程变更的提出公司有设计单位、建设单位、总包单位。
5.3.2工程变更的控制措施
1、工程变更以招标文件及合同约定为准；
2、对于其他变更，以最优化的经济、技术方案进行变更；
3、工程变更计量支付的原则：
按照合同约定的方式进行计量支付。
5.3.3工程变更管理流程
变更的审查内容：
技术影响、范围影响、费用影响、进度影响、风险影响、资源影响、其他相关影响。
工程变更须经审批后方能执行。
若遇特殊紧急情况，经建设单位批准后方可进行施工，但应及时补办变更审批手续。
总包单位提出的工程变更应填报《工程变更报审表》和《工程变更申请审批单》；
总包单位提出工程变更管理流程图如下：
工程变更报审表编号：
致：
工程变更原因：
附件：
变更内容
施工项目部（盖章）项目经理（签字）日期
总监工程师审核意见：
监理单位（盖章）总监工程师（签字）日期
项目管理单位意见：
项目管理单位（盖章）项目经理（签字）日期
工程变更申请审批单（职能部门审批）
项目名称：
申请日期：
需求部门：
变更原因：
（可附函件及图纸）
需求部门签字：
日期：
初步方案：
（可附函件及图纸）
研发设计部主管签字：
日期：
工程管理部：
变更工期：
天；
签字：
日期：
总工办:
签字：
日期：
合同预算部：
造价预估：
元；
签字：
日期：
研发设计部：
签字：
日期：
□是否需PMO审批
注：
相关手续由提出公司负责办理。
工程管理部填写意见后，注明变更工期；合同预算部填写意见后，注明造价预估；
附相关函件及图纸；本表原件研发设计部保存，并抄送PMO及各职能部门；
变更造价预估25万元以内、非主线工期影响十天以内研发设计部审批。
5.3.4工程洽商管理流程
工程洽商是指根据施工现场情况，由建设单位或总包单位提出的不适用于设计变更的事项。
总包单位提出的工程洽商，由监理单位提供技术意见，造价咨询公司审核后提供造价预估，项目管理单位审核提供变更工期该项洽商是否产生时间变更后报建设单位代表审批。
工程洽商审批单（建设单位代表审批）
项目名称：
合同编号：
合同名称：
施工单位：
工程洽商单编号：
提出公司：
申请日期：
原因及内容：
（可附函件及图纸）
签字：
日期：
监理单位：
签字：
日期：
造价咨询公司：
造价预估：
元
签字：
日期：
项目管理单位
变更工期：
天
签字：
日期：
建设单位代表：
签字：
日期
□是否需
上报审批
注：
相关手续由提出公司负责办理。
造价咨询公司审核后，注册造价预估；项目管理单位审核后，注明变更工期；
附相关函件及图纸；本表原件由建设单位代表保存，并抄送PMO及各职能部门；
15万以内工程洽商由建设单位代表审批。
5.3.5现场签证管理流程
5.3.5.1现场签证的提出条件
对于设计变更图纸或设计变更单中不能直接计算出工程量增减变化或施工方法不能在设计变更单中体现的设计变更，总包单位必须填报现场签证单。
对于直接采用工程洽商单不能够反应工程量增减变化的洽商，必须填报现场签证单。
对于经业主代表同意，由监理单位或项目管理单位指令而发生的设计图纸之外且属于总包施工范围外的施工任务，可使用本现场签证单。
现场签证由施工单位提出，填写《现场签证单》并附相关资料（附图、工程变更指令、工程洽商记录、费用申请预算书、发票、合格证等资料），签证内容应与工程变更指令或变更图纸的内容和数量相符并有充分依据。
5.3.5.2现场签证的确认：
现场签证见证记录由监理单位、项目管理单位、建设单位代表（有必要时，请设计单位）等共同派人现场察看。
《现场签证单》的审批流程见下图。
现场签证管理流程示意图
附：
现场签证单表样
现场签证单
工程名称（标段）：
签证编号：
一、施工地点及部位：
二、施工记录的详细内容：
1．签证原因：
2．签证内容：
3．签证事件所涉及的施工程序及做法：
序号
签证事件的内容
计量公司
施工单位
记录量
监理单位
审核量
项目管理单位
审批量
1
2
3
4
5
附件：
共张
施工记录各方人员对该事件签证确认应符合以下条件：
1.参加该事件确认的各方人员经调查取证，仅对该事件的客观存在性及工程数据计量的准确性负责。
2.对于该事件将可能引起的费用变化，应由专业工程师根据合同及有关文件进行独立复核。
施工单位
监理单位
项目管理单位
建设单位
签名/日期/印章
签名/日期/印章
签名/日期/印章
签名/日期
经办人：
项目经理：
日期：
经办人：
总监理工程师：
日期：
经办人：
项目负责人：
日期：
建设单位代表：
日期：
填表须知：
1.本申请表一式六份，建设单位存两份，施工单位存两份，监理单位存一份，项目管理单位存一份。
2.如发生废耗工程的部位应提供现场照片，照片应标注摄影时间及准确工程部位，对工程量的确认不能只签“情况属实”，工程量原则上按实物工程量计量，须提供相应的图纸，并在图上标明废耗工程的位置及范围。
5.4配合建设单位委托的专业分包及设备采购招标管理措施
5.4.1控制目标和管理要点
1、控制目标：
保障建设单位法定权益，争取投资优化效果。
2、管理要点：
项目管理单位负责配合建设单位完成xxx项目专业分包及设备采购招标，严格执行相关工作程序，在当地招标投标管理部门监督下完成招投标工作。
本着既确保工程质量达到合同文件规定的目标，又为建设单位控制概算投资并争取节约投资的项目管理宗旨。
5.4.2招标管理服务内容
1、配合建设单位完成招标策划。
根据工程特点、设计进度、总进度要求、工程管理要求等进行招标策划，把工程招标进行合理划分；既满足国家法律的规定，也满足工程管理、造价控制的要求；
2、参与编制招标文件，对招标文件中相关的技术规范、要求等提供专业化意见，为工程质量、进度和投资等提供合同依据，确保工程顺利实施；
3、根据工程特点向建设单位提供承包商、供货商等大名单及相关的公司资料，供建设单位决策。
如需要考察，可制定考察方案，组织考察，并撰写考察报告，供建设单位决策；
4、配合建设单位审核造价咨询机构编制的工程量清单；
5、配合建设单位编制、讨论各招标项目的评标细则；
6、按建设单位要求参与投标文件评审；
7、在与中标公司合同谈判过程中为建设单位提供专业建议和支持。
5.4.3招标管理针对性措施策划
1、熟悉国家及当地的有关法律法规，依法按程序配合建设单位进行招标；
2、了解现场情况，熟悉图纸，理解建设单位的要求，参与建设单位编制招标文件。
5.4.4招标管理工作程序
招标管理工作程序
5.5合同管理
5.5.1项目管理单位合同管理职责
1、根据工程特点，对整个合同架构进行策划，使系列合同形成有机整体，避免合同缺陷，便于投资、进度和质量目标的实现；
2、提供完善的合同模本，撰写各类工程合同文件（包括：
勘察合同、监理合同、施工合同及采购合同等），把如何有利于项目投资、进度、质量、组织协调等管理思想写入合同之中，使合同成为管理各参建公司的有力依据，确保工程顺利完成；
3、通过合同管理保证质量、进度、造价目标，组织合同的谈判，协助签订合同，避免出现不利于建设单位的合同条款，维护建设单位的利益；
4、协助建设单位最终审定合同文件；
5、协助或代表建设单位履行合同义务和行使合同规定的相应权利；
6、负责向有关公司解释合同条款；
7、负责按合同规定对承包人或供应商的履约情况进行检查和督促；
8、审核合同条款的修改和补充，修改意见须报建设单位批准；
9、实行及时且严密的合同跟踪管理，严格控制各方的履约行为，出现违约情况及时处理；
10、处理承包人和供应商索赔，主张和行使建设单位的索赔与反索赔；
11、及时处理各种纠纷、争议和索赔事宜，维护建设单位的利益；
12、为建设单位降低违约风险，过程中及时提醒建设单位完成合同中规定的义务，若发生争议，则收集有利于建设单位的证据并协助建设单位参与合同纠纷的调解、仲裁、诉讼。
5.5.2合同的审查批准
1、承包人根据招标文件合同文本，提交合同初稿；
2、项目管理单位审查承包人提交的合同初稿，提出审查意见，报建设单位。
有必要时，项目管理单位组织相关公司就合同条款进行讨论；
3、项目管理单位就拟签订的合同填写《合同呈办审批表》，随合同文本、谈判纪要等报送建设单位审批；
4、建设单位在收到《合同呈办审批表》及附件后，应在约定的时间内提出合同修改意见（修改人应在合同文本的修改处签名），并将合同转回项目管理单位。
项目管理单位应将合同审批修改意见发至对方当事人，对方当事人应对合同审批修改意见作出明确的答复或相应的修改，并在约定的时间内将修改完成的合同文件报送项目管理单位。
如有需要，由项目管理单位组织合同谈判；
5、建设单位在收到修改完成的合同文件后约定的时间内，完成合同的审批、签订手续；
6、协助建设单位与承包人签订合同。
5.5.3协助建设单位履行合同
1、合同依法成立，即具有法律约束力。
一切与合同有关的部门、人员都必须本着“重合同、守信誉”的原则，严格执行合同所规定的义务，确保合同的实际履行或全面履行；
2、项目管理单位应及时将合同履行情况和合同履行过程中出现的问题及时反馈给建设单位，以便其全面了解、跟踪合同的履行，并及时采取有效措施纠正合同履行偏差。
合同履行完成后，项目管理单位应将合同最终履行情况报建设单位，以便于其对合同履行情况进行统计和总结；
3、合同履行完毕的标准，应以合同条款或法律规定为准。
5.5.4合同的变更、中止、终止和解除
1、合同的变更、中止、终止和解除应遵守法律、法规和合同本身的规定；
2、出现不可抗力或者建设单位的履约能力、履约条件发生变化时，应及时在合同规定的期限内或者其他合理期限内向对方当事人发出变更、中止、终止和解除通知；
3、建设单位接到对方当事人关于变更、中止、终止、解除合同的通知后，应及时作出答复；
4、合同中止履行的原因消除后，应及时恢复履行；
5、合同的一般性变更和中止履行，由建设单位决定，通知项目管理单位办理相应手续；合同的重大变更和解除，按合同签订审批相关程序办理；
6、合同的变更、中止、终止、解除应采取书面形式，法律、法规或者合同本身有特殊要求的，应满足该要求。
5.5.5合同纠纷解决
1、由于合同的订立、履行、变更、中止、终止、解除而发生的争议，应按照法律、法规或者合同本身的规定，在诉讼时效期限内及时解决。
2、合同规定争议解决方式或者双方当事人在争议发生后就合同争议解决方式达成协议的，应严格按照合同或者协议规定的方式和程序解决合同争议。
3、合同未规定争议解决方式，双方当事人也未就合同争议解决达成协议的，可以通过友好协商、仲裁或者诉讼的方式解决合同争议。
4、合同履行过程中发生争议，项目管理单位应及时通知建设单位。
5、合同纠纷处理或执行完毕的，项目管理单位应及时通知有关公司，并协助建设单位将有关资料汇总、归档，以备查考。
5.5.6合同文本资料的保存和管理
1、合同文本以及与合同有关的各种档案资料，包括往来信件、电报、传真、电子邮件、谈判记录、对方当事人营业执照副本复印件、资信证明材料、法定代表人证明书、授权委托书、被授权人身份证明、会议记录、请求报告、批文等，由项目管理单位协助建设单位负责分类归档保管；待合同履行完毕后移交档案部门。
2、每一份合同都必须有一个编号，不得重复或遗漏。
每一份合同包括合同正本、副本及附件，合同文本的签收记录，合同分批履行的情况记录，变更、解除合同的协议（包括文书、电传等），均应妥善保管。
3、根据合同的不同种类建立合同管理台帐，其主要内容包括：
序号、合同号、经手人、签约日期、合同标的、价金、对方公司、履行情况及备注等。
台帐应逐日填写，做到准确、及时、完整。
5.5.7项目管理合同管理工作程序
5.6索赔管理
5.6.1索赔的概念及其性质
《中华人民共和国民法通则》第111条规定：
当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
因此，索赔是合同双方依据合同约定维护自身合法利益的行为，它的性质属于经济补偿行为，而非惩罚。
建设工程施工中的索赔是发、承包双方行使正当权利的行为，承包人可向发包人索赔，发包人也可向承包人索赔。
5.6.2索赔管理服务内容
5.6.3工程索赔事件的预防
1、注重合同文件的严密性，防止合同中某些内容的错误或互相矛盾；
2、严格控制工程范围的变化，及时处理工程变更，按时交付施工场地，不干扰施工进度计划的实施；
3、及时支付各种款项，不拖欠工程款；
4、明确风险范围，确定工程造价要素价格调整方法和条件；
5、加强索赔的前瞻性有效。
5.6.4工程索赔事件的处理
1、有无合同依据，索赔理由是否充分；
2、注意索赔时限规定；
3、索赔证据的真实性，合理性；
4、分清责任主体，特别是对相互影响产生的事件分析；
5、严格费用审核，正确区分不同事件的费用构成。
5.7工程进度款及工程结算管理
5.7.1工程款支付申请表的填报要求
1、工程款支付申请表以各报告期（每月25日）的现场实际进度和工程量完成情况为依据填报；
2、工程款支付申请表中各分部分项工程计价以施工单位投标或合同中综合单价为准，不得随意变动；
3、施工单位在工程款支付申请表中填报各分项工程的工程计量说明，该说明中要求详细表述施工进度情况和工程量完成情况；
4、工程款支付申请表一式五份，审批完成后，建设单位留一份作为支付工程款的凭证，项目管理单位、监理单位、造价审核公司各留存一份作为档案资料，施工单位留存一份做为编写下一期工程款支付申请和财务存档的资料。
5.7.2工程进度款审核程序
1、施工单位每月25日报送工程款支付申请表（含电子版）报送给监理单位。
2、监理单位应依据监理合同的工作范围对施工单位在报告期所完成的工程量及价款等项目进行审核，审核时间不超过二天；
3、监理单位对工程进度款申请表（含电子版）中各项数值审核完毕后应及时报送给项目管理单位，项目管理单位根据现场实际进度和计算规则审查各项数值后，将该申请表递交给造价咨询公司审核，造价咨询公司审核时间二天；
4、造价咨询公司对审核完成后的工程进度款申请表（含电子版）送回项目管理单位，项目管理单位将进一步审核造价咨询公司审核的报表数值的逻辑性、合理性，审核时间一天；
5、项目管理单位将施工单位报送的工程款支付申请表及监理单位、造价咨询公司、项目管理单位审核完毕后的报表一并报送给建设单位建设单位代表审批，报送时间为每月30日前；
6、建设单位以项目管理单位的审批数作为基准数据进行审批，审批后的数据作为报告期拨付工程款的依据。
工程进度款支付申请审核程序
附表：
工程款支付申请表（建设单位代表初步审批）审批表及计算表
工程款支付申请表（建设单位代表初步审批）附表一编号：
致：
（监理单位）：
我方已完成了年月前工程工程量清单中申报的工程，按合同约定和商定，建设单位应在年___月日前支付该项工程款共（大写）元，请审查批准。
附件：
□工程量清单（页）
□计算方法（页）
施工项目部（盖章）
项目经理（签字）日期年月日
总监理工程师审定意见：
□申请表格填写不符合要求，现予退回。
请重新填表申请。
□不符合工程款支付条件，工程款支付申请不予批准。
□工程量与实物不符，请按审查附件要求修正后再行填表申请。
□计算方法有误，请按审查附件要求在计算准确后再行填表申请。
□根据合同和约定，建设单位应向承包公司支付工程款
（大写）元。
请建设单位签署意见。
□附件：
号监理通知单
项目监理部（盖章）
总监理工程师（签字）日期
经审核，本月（次）工程进度款应支付元审核书附后，共页
人民币（大写）：
造价咨询公司（盖章）：
造价师签字并盖章：
日期:
经审核，本月（次）工程进度款应支付元
人民币（大写）：
项目管理单位（盖章）：
项目经理签字：
日期:
建设单位代表初步审批意见：
签字：
日期：
5.7.3工程变更、工程洽商、现场签证预算的编制与报送
1、每项设计变更、工程洽商以及现场签证办理完毕后，施工单位应编制预算；
2、设计变更、现场签证中所涉及的分项工程价格应响应建设单位与总包单位签订的合同中通用条款第31条规定执行；
3、现场签证预算必须有签字盖章的封皮以及相应编制说明，编制说明应写明采用的何种预算和哪一期市场信息价，以及各项调整的依据；
4、现场签证预算后面应附有该项现场签证的复印件；
5、现场签证的预算应与当期工程款支付申请一同报送，报送程序与工程款支付申请一致；
6、审批完成后的现场签证预算在工程结算时一般不予以更改或变动。
5.7.4工程结算管理
1、工程竣工后，施工单位应编制竣工结算书，编制完成后的竣工结算书施工单位应递交给监理单位，监理单位审核后交项目管理单位，由项目管理单位将竣工结算书交给造价咨询公司审核；
2、竣工结算审核过程中，造价咨询公司或施工单位需要核对相关数据时，应由项目管理单位参与核对；
3、竣工结算的审核由造价咨询公司为主审公司，项目管理单位将对造价咨询公司的审核数据予以复核；
4、竣工结算过程中各方应遵守廉政协议。
5、竣工结算审核程序
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