房地产可行性报告.docx
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房地产可行性报告
房地产可行性报告
房地产开发项目可行性研究报告一
一、项目背景
1、项目名称：
居住小区（暂定名）
2、可行性研究报告的编制依据：
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《A市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1）地块位置：
该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市类地段。
2）建设规模与目标：
土地面积：
亩（平方米）
容积率：
开发周期：
土地价格：
元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：
总建筑面积：
㎡
3）周围环境与设施
（1）步行约10分钟可至A市中心。
（2）西侧为市城市中心景点。
（3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。
（4）西南靠近A市小学。
（5）北面为A市人民银行。
4、项目SWOT分析
优势及机会
（1）该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
（2）A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
（3）东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
（4）周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
（5）拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
（6）该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
（7）该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
（8）我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
（9）物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
（10）拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
（11）拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
（12）A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
（13）市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
（14）外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
（15）规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
（16）小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
（17）该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
（18）花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
（19）拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
（20）周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
1A市概况（参考）
A市位于河南岸，面积平方公里，人口万。
生态环境优良。
境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。
全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。
交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。
全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。
城区人口12万。
2A市房地产住宅市场分析
A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：
1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。
1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。
1999年至今为房地产业发展与规范阶段。
以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。
尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。
到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。
居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：
投资增幅大。
房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：
市场供销两旺。
主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。
城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：
房价平稳上升。
城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
表现之四：
交易市场持续升温。
全市全年共办理各类房产交易1.12万起。
A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：
拉动经济效果显著。
房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测：
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。
尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。
加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。
目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。
人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。
住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。
二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。
据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。
在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目套数建筑面积（万㎡）平均单价（元/㎡）位置
向阳小区1500221400宝山路
新华小区78581344黄河街
银河小区1701460银河街
成光小区1301400学院路
太阳神小区5006.91508英雄路
部分商业网点详细情况
项目面积㎡单价元/㎡位置
汇丰花园40~~804000~5600新城区
秋爽花园50~~705000~12000市中心
碧苑小区36~~506800建设路
桃园小区车库550秋浦路
荷花村车库550建设路
三、项目财务分析
（一）、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，
拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。
其它房屋均为二——四层。
根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：
住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。
住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。
住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。
具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算：
按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅：
640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房：
640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房：
600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰：
34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等：
1）、搬家费：
住宅：
200户*300元=60000元
经营性用房：
9户*500元=4500元
小计：
64500元
2）、过渡费：
住宅：
34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
经营性用房：
600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
小计：
632535元
其他费用
3）、管理费，委托拆迁费：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4）、房屋拆迁评估服务费费：
35000元
5）、奖励：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计：
38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照A市政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。
A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
（二）建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：
50*10*2=1000㎡，建筑面积：
2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在路靠近小区的桥旁。
沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：
29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：
17906㎡。
地块内大致布置
一栋15层29.4*13.8*15层;
一栋12层29.4*13.8*12层;
三栋12层40*15*12层;
一栋15层40*15*15层;
占地面积：
3211㎡，建筑面积：
41554㎡
总占地面积：
5861㎡，建筑密度：
20.7%
总建筑面积：
61460㎡，容积率：
2.17
高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。
建设成本估算
（一）、工程前期费：
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费：
61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金：
配套建地下室
5、规划技术服务费：
56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改：
61460*8=49.168万元
7、散装水泥：
61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费：
61460*2=12.29万元
9、质量监督费：
61460*2=12.296万元
10、施工图审查：
61460*1=6.15万元
11、防雷审查：
61460*1=6.15万元
12、消防审查：
13、文物：
0.2万元
14、规划设计：
10万元
15、建筑设计：
2000*12+59460*30=180.78万元
16、地质勘探：
61460*2=12.29万元
17、测量定位：
10万元
18、煤气增容：
2500元/户
19、供水管网配套费：
20元/㎡
小计：
627.93万元（18、19项代收代缴，未计）
（二）工程成本
1、桩基：
59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室：
4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体：
59460*900+2000*500=5451.4万元
4、电梯：
9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程：
61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等工程：
61460*60=368.76万元
7、监理费：
6337.66*1%=63.38万元
小计：
7527.1万元
总计、8155.03万元
（三）项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：
小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/㎡地下车库800元/㎡
销售收入住宅1900*56160=106704000
商铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
总计：
142392800元
营业税及附加142392800*5.5%=7831604
各项费用142392800*4%=5695712
总成本：
拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利润：
销售收入—总成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、项目费用分析结论
如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。
如超出项目风险较大，项目不可行。
房地产开发项目可行性研究报告二
第一章总论一、项目名称：
北湖?
水晶城二、项目拟建地：
郴州市同心路2号（原玻璃厂）三、项目建设单位：
郴州市顺原房地产开发有限公司四、项目建设单位概况郴州市顺原房地产开发有限公司成立于2005年1月。
注册资本（实收资本）人民币4000万元;法人代表黄康隹;注册住所：
郴州市同心路;经营范围：
房地产开发及商品房销售;室内外装饰工程设计及施工;建筑装饰材料水电器材销售。
企业法人营业执照注册号：
4310000000060033;经营期限为50年。
房地产开发资质为为三级。
是一家引进现代企业管理模式的新型房地产开发企业。
公司人才队伍充实，现有职工48人，其中：
工程及其他技术人员35人，其它管理人员13人。
组织结构完善，下设工程技术部、开发策划部、营销部、财务部、拆迁安?
部、材料设备采购供应部、行政人事部等职能部门。
五、项目概况随着郴州市城市建设的发展，郴州市迅速崛起了许多商住小区，全市房地产业发展势头强劲。
本次研究项目位于郴州市1郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?
水晶城项目可行性研究报告同心路北湖公园北侧，北依流星岭，南临北湖公园，东靠汽车总站，距郴州火车站1公里，交通方便;地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，面对北湖公园，背靠流星岭，远眺苏仙岭，湖光山色尽收眼底，娱乐、休闲十分便利;项目规划用地面积47,784.30M2，其中：
住宅用地面积27,135.30M2，公共建筑用地面积5,293.00M2，道路用地面积8,060.00M2，公共绿地面积7,296.00M2;总建筑面积21.71万平方米，停车位867个，居住户数1482户，容积率3.85，建筑密度21.66%，绿地率38.61%，是一个大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区。
该地段房产开发前景好、升值潜力大。
本项目的开发建设将完善该地段城市整体功能，改变周边环境，提升该地段城市品位。
六、编制依据1、主要依据：
（1）《郴州市城市总体规划》
（2）建设部《关于发布房地产项目经济评价方法》的通知”{建标（2000）205号｝（3）国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）（4）郴州市政府办公室《关于修改龙凤嘉园等8个项目建筑容积率的批复》{郴政办函143号}（5）郴州市规划局《建设用地规划条件通知书》{郴规（地）2郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?
水晶城项目可行性研究报告108号}（6）《建设项目环境影响报告表》（7）郴国用（2006）393号国有土地使用权证（8）企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资质证书（9）云南省城乡规划设计研究院《总平面图》（10）相关各专业的国家设计规范（11）建设单位提供的其它相关资料2、研究范围：
本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，侧重点在财务评价。
七、重要经济技术指标序号11.11.21.31.422.12.2名称单位m2m2m2m2m2m2m2m2数量47,784.3027,135.305,293.008,060.007,296.00217,139.98179,502.914,372.48比例%100.0056.7911.0816.8615.27100.0082.672.013备注规划总用地面积其中：
住宅用地公建用地道路用地绿地规划总建筑面积其中：
住宅建筑面积公建配套设施郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?
水晶城项目可行性研究报告序号2.33456789101112131415名称单位m2户（套）人/%%个万元万元万元%年万元年数量33,264.591,4824,7423.8521.6638.6186744,104.6669,635.9613,856.6023.083.225,323.203比例%15.32备注地下建筑（车库）面积居住户（套）数居住人口容积率建筑密度绿地率停车位项目总投资销售收入项目净利润内部收益率投资回收期财务净现值（i=12%）建设总工期户平3.2人税后八、结论与建议1、结论
（1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。
本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住条件。
（2）本项目的建设，符合郴州市总体规划，较好地贯彻了市政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定;有利于完善北湖区同心路――北湖公园周边的配套设施建设，促进郴州市旅游资源的开发。
4郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?
水晶城项目可行性研究报告
（2）本项目建设用地处于郴州市北湖区，位于北湖公园同心路北侧，区位独特，自然环境优越，向西与107国道相连，向东与城市主干道――国庆北路相接，位于北湖公园与流星岭之间，依山?
水，景色宜人，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，是商务办公、居住的理想之地，开发前景良好。
（3）项目总投资为44,104.66万元，其中：
工程费用28,859.12万元，其它费用14,168.36万元（其中建设期贷款利息2,052万元），预备费577.18万元，项目周转用流动资金500万元;建设资金总额44,104.66万元，其中：
项目资本金19,694.19万元，申请商业银行贷款20,000万元，预售收入投入4,410.47万元。
（4）从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入69,635.96万元，税前利润18,475.47万元，税后利润13,856.60万元;项目的财务净现值（i=12%）5,323.20万元;全部投资财务内部收益率（税后）23.08%;投资回收期3.22年;项目投资税前利润率41.89%，税后利润率31.41%。
从以上指标看出，项目有较好的经济效益。
且项目当经营收入下降5%，项目投资增加5%时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。
因此，从经济角度分析，本报告认为项目是可行的。
（5）该项目建设对增加就业机会，改善投资环境，提升5郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?
水晶城项目可行性研究报告郴州市的城市形象，带动郴州市经济发展也有一定的现实意义。
从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益。
因此该项目可行。
2、建议
（1）该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。
（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。
（3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。
（4）精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资;同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。
第二章项目建设的必要性一、项目的建设，符合郴州市城市发展总体规划，是郴州市城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。
该项目的建设对实现城市发展6郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?
水晶城项目可行性研究报告战略、推进城市提质扩容是有帮助的。
二、项目的建设，有利于完善北湖区尤其是郴州市同心路北湖公园周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。
同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。
三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进郴州市住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。
同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进郴州经济的发展。
同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。
四、项目的建设，有利于建设单位郴州市顺源房地产开发有限公司提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益，壮大企业实力。
第三章市场分析一、全国房地产市场现状及发展趋势自2003年开始升温以来，中国房地产市场持续增长了将近四年，到2007年达到了顶峰，虽然这种势头在2008年出现减缓，全国楼市走向低迷，但GDP仍保持了9.8%的增长。
在7郴州市顺原房地产开发有限公司北湖?
水晶城项目可行性研究报告政府保增长的决心下，预计2009年GDP仍有望保持8%以上
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