某大型住宅小区项目申请报告.doc
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目录
第一章申请单位及项目概况 3
一、项目概况 3
二、项目申请单位概况 7
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 8
一、发展规划分析 8
二、产业政策分析 11
三、行业准入分析 20
第三章资源开发及综合利用分析 22
一、资源利用方案 22
二、资源节约措施 23
第四章节能方案分析 26
一、合理用能标准和节能规范 26
二、能耗状况和能耗指标分析 28
三、节能措施和节能效果分析 32
第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 37
一、项目选址及用地方案 37
二、土地利用合理性分析 38
三、征地拆迁及移民安置分析 38
第六章环境和生态影响分析 39
一、环境和生态现状分析 39
二、生态环境影响分析 40
三、生态环境保护措施 41
四、地质灾害影响分析 42
五、特殊环境影响 42
第七章经济影响分析 43
一、 经济费用效益分析 43
二、 行业影响分析 45
三、 区域经济影响评价 46
第八章社会影响分析 47
一、社会影响效果分析 47
二、社会适应性分析 48
三、社会效益分析 49
四、社会风险分析 49
第九章结论与建议 51
一、结论 51
二、建议 51
附件：
附件1－〔企业法人营业执照〕
附件2－〔组织机构代码证〕
附件3－《北京市国有土地使用权转让登记表》【京地（转）字（2007）第？
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号】
附件4－《中华人民共和国国有土地使用证》【京朝国用（2007出）第？
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附件5－《中华人民共和国国有土地使用证》【京朝国用（2005出）第？
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号】
第一章申请单位及项目概况
一、项目概况
（一）项目建设单位
略
（二）项目建设地点
1、项目选址
住宅区项目位于北京市？
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。
2、项目四至
该项目用地四至为：
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3、区域环境
该项目所处地理位置比较优越，距离？
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四环500米，道路顺畅，交通便捷，地处绿化隔离带，区域环境良好，是建设住宅的理想地段。
（三）项目建设内容和规模
根据北京市国有资源局颁发的《北京市国有土地使用权转让登记表》【京地（转）字（2007）第？
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号】、《中华人民共和国国有土地使用证》【京朝国用（2005出）第？
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号】和《中华人民共和国国有土地使用证》【京朝国用（2007出）第？
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号】及北京？
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有限公司设计的《北京？
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项目规划方案》，本项目相关规划指标如下：
项目相关规划指标：
项目名称
单位
指标
备注
用地面积
平方米
125765
以钉桩成果为准
总建筑面积
平方米
277276
地上建筑面积
平方米
216276
其中：
住宅建筑面积
平方米
211526
配套公建面积
平方米
2380
非配套公建面积
平方米
2370
地下建筑面积
平方米
61000
住宅总户数
户
1980
总居住人口
人
5544
住宅平均层数
层
5.8
高层住宅比例
66.9%
人口毛密度
人/ha
388.9
住宅面积毛密度
m2/ha
14800
住宅面积净密度
m2/ha
12000
容积率
1.72
住宅建筑净密度
26%
集中绿地面积
平方米
8316
人均集中绿地
m2/人
1.5
绿地率
31%
机动车停车位
辆
1000
其中：
地上
辆
364
地下
辆
636
抗震设防烈度
8度
主要结构类型
剪力墙结构
本项目是南四环外路段整体规划中，在绿化隔离地区集高档住宅楼及配套于一体的高品质房地产开发项目。
目前项目处于前期市场研究、概念设计阶段。
（四）项目建设背景
为进一步落实《北京城市总体规划》，加快？
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乡农村城市发展的进程，改善生态环境和人民居住条件，北京？
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？
公司决定开发建设“小红门新村一期D、E组团”住宅区工程。
（五）项目投资
根据我们对目前北京市土地一级开发成本的调查及开发商提供的有关资料，经测算，项目总投资为52664万元。
包括土地取得费21930万元，开发成本29775万元，开发费用959万元。
北京江南投资集团有限公司拟用自有资金并结合销售所得完成对项目的开发。
（六）项目组织过程概述
本项项目已取得北京市规划委员规划意见书。
按照《中华人民共和国房地产管理法》，项目开发建设将实行项目法人招标。
通过公开招标，确定项目法人，承担完成本项目的开发建设。
（七）项目进度安排
项目周期为约2.5年，其工程建设周期为约2年，即从2007年12月至2009年12月为建设期。
项目建设实施进度为：
1、工程的前期准备工作。
2007年10月至2007年11月完成。
主要包括：
项目可行性研究报告的编制及审批工作。
2、完成工程施工图。
2007年11月至2007年12月，完成工程施工图。
3、工程招标
工程招标工作2007年12月完成。
4、工程建设期
工程从2007年12月开工，2009年12月全部竣工交付使用。
工程建设中，将安排分期交付使用。
具体工程进度安排见下表：
表1：
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住宅项目总进度计划表
（八）报告编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国房地产管理法》
3、《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》【发改投资[2007]1169号】
4、《北京市国有土地使用权转让登记表》【京地（转）字（2007）第？
？
？
号】
5、《中华人民共和国国有土地使用证》【京朝国用（2005出）第？
？
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号】
6、《中华人民共和国国有土地使用证》【京朝国用（2007出）第？
？
？
号】
7、《北京城市总体规划（2004年－2020年）》
8、北京？
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公司设计的《？
？
？
项目规划方案》
9、国家和北京市政府相关政策及法律、法规；
10、委托方提供的其他相关资料
11、北京市统计局公布的相关经济指标和房地产指标；
12、项目及周边区域市场调查资料。
二、项目申请单位概况
1.建设单位名称：
北京？
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有限公司
2.建设单位性质：
有限责任公司
3.建设单位注册地址：
北京？
？
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号
4.邮政编码：
？
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5.法定代表人：
？
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6.注册资金：
5100万元
7.经营范围：
房地产开发；销售汽车（小轿车连锁经营）、自行开发的商品房、建材、五金交电、机械设备、针纺织品、电子产品、日用品；保险兼业代理；房地产信息咨询。
8.项目联系人及联系方式：
？
？
？
联系电话：
？
？
？
手机：
？
？
？
传真：
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？
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9.公司简介
北京？
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集团有限公司前身为北京？
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有限公司，成立于2007年，现注册资金5100万元，注册总资产1.4亿元。
主营房地产开发、商品房销售。
公司现已发展成为集建材、商贸、汽车销售等多种行业为一体的经济主体。
现有员工200多名，其中高级职称及大学本科学历人员占总数的80%。
作为北京市房地产业的新起之秀，目前北京？
？
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集团公司正在承建的16万多平方米的北京？
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？
花园项目，以优异的品质开创了密云房地产开发项目的新纪元，受到了社会各界的一致热捧，创造了良好的社会效益和经济效益。
公司将通过整合资源、战略规划、管理文化的输出，用标准和服务为全球化客户提供个性化服务，形成可持续性发展的卓越企业，成为具有影响力的企业集团。
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
一、发展规划分析
（一）国民经济和社会发展规划符合性分析
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“必须加强和谐社会建设。
要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。
按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。
《北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出：
“要以实现“人人有房住”为政策目标，创新公共住房政策，综合运用土地、财税、金融、行政等手段，增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应，满足不同群体的住房需求，充分保障每位市民的居住权”；“严格控制中心城建成区的土地开发强度和建设规模，结合城市功能布局调整，完善新城基础设施和公共服务设施，促进人口向郊区转移。
制订鼓励人口转移的政策措施，引导人口跨区域合理流动。
”
《北京市朝阳区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“农村城市化快速发展，农村地区城市功能显著提升；城市现代化建设和管理水平不断提高，城市承载能力明显增强；区域国际化进程不断加快，国际交往窗口和对外服务的功能进一步增强。
以奥运、CBD、电子城三大功能区为带动的“组团式规划、板块式发展”格局正在形成。
”。
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住宅区项目的建设符合国家及北京市加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供应结构、增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局、控制中心城区人口规模、引导房地产开发重点向南城转移的纲要要求。
本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。
项目规划用地指标已经报北京市规划委员会并函复。
（二）区域和空间规划符合性分析
《北京城市总体规划（2004-2020年）》提出，“逐步改变目前单中心的空间格局，加强外围新城建设，中心城与新城相协调，构筑分工明确的多层次空间结构”；“加快农村地区城镇化步伐，整合村镇，推进撤乡并镇、迁村进镇，提高城乡人居环境质量，构筑城乡协调发展的空间结构”；“通过疏散中心城的产业和人口，大力推进城市化进程，促进人口向新城和小城镇集聚”。
在空间布局上，在北京市域范围内，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构。
本项目所处东部发展带，功能定位为生态涵养发展区，是北京市城市未来重要的发展地区。
项目建设将有利于加快小红门地区的建设改造步伐，促进新城建设发展，增强新城吸引力，落实北京市总体规划的目标要求。
图2－1：
北京市空间发展战略规划图
《？
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项目规划方案》的制定转变了传统的一、二、三产业的发展模式，强调生态、休闲、文化、宜居；提出要加快推进危旧房改造步伐，盘活存量土地资源，建设商业服务区、文化办公区、医疗服务区、居民居住区和公园绿地等。
并提出要注重社会公平，积极为低收入居民提供必要的住宅保障。
朝阳区位于北京城区以东近郊，东临通州区，西靠海淀、西城、东城、崇文、丰台等区，南连大兴区，北接昌平、顺义两区。
面积470.8平方公里，户籍人口165.7万，汉族占95%。
区人民政府驻日坛北街，下辖朝外、建外、望京等21个街道办事处，小红门、十八里店等19个乡政府。
朝阳区内建有通惠河北、通惠南、垡头和酒仙桥工业区。
该区也是首都副食品生产供应基地。
朝阳区还是首都重要的国际交往中心，建国门外和三里屯、亮马河一带建有三个外国使馆区，设有150多个国家和地区的驻华使、领管和办事机构，同时还有合资饭店、外交公寓50多座，以及友谊商店、国际俱乐部等各类驻华机构人员活动场所。
该区是新兴的文化、体育区，这里有举世瞩目的亚运村、北京工人体育场、国际展览中心、全国农业展览馆等著名设施。
2006年，全区经济以“动力较强、增速较快、效益较好”的运行走势，实现了“十一五”的圆满开局，为经济又快又好发展打下良好基础。
消费领域再创新高，投资保持较快增长，重点产业发展加快，社会消费品零售额和固定资产投资增长分别达到19.7％和22.8％。
经济运行质量同步提高，财政收入突破百亿元，增幅达25％；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长10.9％和7.7％。
项目地处南四环边绿化隔离带，周边的绿化率高达60%，这在四环周边是绝无仅有的，可营造更适宜居住的绿色生活氛围；本建设项目位于京津塘高速入口、北京物流中心附近和泛CBD区域，得天独厚的地理位置对本项目建设具有广阔的发展前景。
根据北京市总体规划，亦庄在2020年将达到80万的居住人口，也为本项目提供的强大的客户资源，整体区域优势的发展潜力非常巨大。
本小区形状规整、便于规划、地势平坦、地质条件稳定，便于建设，交通便利，便于生活发展。
本项目的规划设计指导思想为按照北京市规划委员会的审定方案的要求细致规划，合理布局，精心设计，认真建设，为美化北京、造福一方百姓做贡献。
建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的21世纪现代化居住区，提高土地使用率，改善现有环境，改善人文景观。
规划设计中，除住宅外还有商业、教育、休闲和会所等配套设施，住宅楼主要是高层板楼为主；合理设计，可保证有较高的使用率，各建筑物错落有致，疏密合适、完全可保证通风，日照、采光的要求。
小区设有智能系统，迅捷高效的小区智能化网络时时在线，每户配可视对讲系统，闭路安全监控系统，确保居家安全。
本项目规划有大片坡型绿地，绿化率高达31％。
花草遍地，绿树成荫，使社区居民享受到环境幽雅、空气清新，恬静的温馨的高品质生活环境。
项目场地四周有完备的市政设施，周边道路刚刚修建完成，与道路同时配套建设的通信、有线电视、上下水、电力等市政设施也已建设完成，据朝阳区市政部门意见，本项目可享受小红门乡政府建设的市政配套设施。
符合朝阳区发展规划要求。
（三）专项规划符合性分析
《北京住房建设规划（2006-2010年）》中指出：
按照城市总体规划确定的“中心城－新城－镇”的城镇布局体系，统筹安排近远期居住用地布局。
高水平、高标准、高起点建设新城，提高新城住房品质和居住质量，增强新城的吸引力，使新城成为中心城人口职能疏解、首都现代化过程中新功能聚集和新增居住需求的主要载体；有效引导首都城镇化的健康发展，增强小城镇的规模效应和聚集效应，加强对房地产开发的管理，促进农村人口居住和就业向小城镇集中；继续扩大保障性住房建设规模和保障范围，形成完善的住房保障机制和结构，2008年之前经济适用住房建设规模力争完成800万平方米，约11万套。
本项目位于朝阳区小红门，项目的建设将解决小红门及亦庄地区居民住房问题，完善保障制度，维护社会稳定，极大的提高小红门地区的住房品质和居住质量，符合住房建设规划要求。
二、产业政策分析
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：
房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。
促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。
实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
2003年起，为控制投资过快增长，央行121号文和国务院18号文相继出台，以规范房地产市场促进其健康发展。
2005年，房地产宏观政策以“国八条”为中心，侧重稳定房价、打击投机行为和落实政府责任制。
2006年是实行宏观调控政策的延续年，从“国六条”到“九部委新政”，以调整住房结构为主题。
（一）调整住宅供应结构政策
1、新旧“国八条”
2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。
2、“9070”政策
“九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对2007年和未来的住房供给结构将产生重要影响。
虽然北京对已办相关手续但未开工项目的实施细则没有正式出台，但此政策已对北京房地产开发商未来的开发计划产生了一定影响。
3、“两限房”
2007年3月30日北京市发布了首批三块限房价、限套型的“两限普通商品房”用地出让信息。
所推出的3块用地包括：
海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造甲村住宅项目、石景山金顶街三区住宅项目，总规划面积约97万平方米，预计可提供“两限房”92万平方米，可配建4.8万平方米廉租房。
从区域分布来看，“两限房”主要集中在四环、五环周边，城市交通便利、轨道交通沿线以及重点新城地区。
户型方面，“两限房”将全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅，内部装修将达到初装修水平。
与其他普通商品房相比，“两限房”最大的特点就是对房地产价格的控制，“两限房”的售价将比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%～15%，有利于提高低价位普通商品房的供应量。
4、“两个1000万”
北京市政府要在3年内建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。
而在具体的执行过程中，市政府还提出2007年要收购、新建30万平方米廉租房，建设300万平方米中低价位房和200万平方米经济适用房的具体政策。
北京住房保障办公室成立的主要任务就是确保3年内1000万平方米的经济适用房和1000万平方米的限价房供应，对限价房、经济适用房、廉租房等进行管理。
预计2007年政府将继续调整住房供应结构，加强保障性住房和两限房的投资建设（2007年年内北京将确保300万平方米“两限房”全部动工建设）。
到2007年第四季度开始，北京住宅供应的户型面积会出现显著缩小，2008年第四季度开始将出现大量的政策性住房，拉低京城住房均价。
（二）规划政策
1、城市规划
《北京城市总体规划（2004-2020年）》提出了“两轴—两带—多中心”的城市空间布局，并规划11个新城和多个城市职能中心，来缓解城市中心区的压力。
北京城市规划区按照市区（即中心城市）、卫星城（含县城）、中心镇、一般建制镇四级城镇体系布局。
新城是新的城市空间结构中的重要节点，根据新规划，发展新城11个，以疏解中心城区的压力。
这些新城分别是：
通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。
新城中未来将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。
3个新城将成为北京中心城人口和职能疏解及新的产业聚集的主要地区，形成规模效益和聚集效益。
2、住宅建设规划
《北京住房建设规划（2006-2010年）》的重点是切实加强经济适用住房和廉租住房等保障性住房建设，优先保证并积极引导中低价位、中小套型普通商品住房建设，有效调控其它商品住房建设的健康有序发展。
到2010年，北京居住用地总面积约410平方公里，住房总建筑面积达到约4.2亿平方米。
考虑到住房审批与实际建成形成有效供应的滞后性，“十一五”期间，新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均新增约2500万平方米；规划审批居住用地总量约90平方公里，年均约18平方公里。
新建商品住房建设规模约9250万平方米，套数约90万套。
住宅建设规划奥运之前目标是稳定市场、调整结构，这一点与2006年的“九部委新政”、2007年的政策导向——调整住宅供应结构，加强保障性住房建设，是一致的。
住宅建设规划奥运之后目标是稳定市场、调整布局，中心城和新城住房建设规模比例逐步达到1：
1左右，这一点体现了2008年之后住宅市场的发展方向，住宅建设继续向新城倾斜。
（三）土地政策
1、一个重申
“九部委新政”再次重申对闲置土地的处置条件，从而打压囤积土地行为，逼迫开发商加速将土地投放市场，减少市场投机，以形成土地的有效供应。
2006年的土地政策重点是节约集约用地；2007年土地政策将继续以收缩地根、提高集约度为主，土地供应会趋于紧张，价格将继续上涨；政府应按时向市场投放土地，打击投机行为和提高土地利用率，以保证未来的可持续发展。
2、两个目录
2006年版的《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》将大型商业设施项目，低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）等列入限制用地项目目录，并且禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地；对别墅类房地产开发项目及党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目等国家明令禁止投资的项目，则列入禁止用地项目目录。
3、一个标准
2007年12月23日，国土资源部公布《全国工业用地出让最低价标准》【国土资发[2006]307号】。
《标准》规定，全国各地工业用地必须采用招拍挂方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。
该《标准》是招、拍、挂政策的扩展和延伸，也进一步抬升了整体地价水平。
（四）税收政策
2006年的“九部委新政”规定营业税的征收从2年为限提升至5年，大大增加了炒房者的风险和成本。
另外，2006年7月18日国税总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》【国税发74号文件】和2006年11月14日北京地税局出台《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，均从流转环节来抑制投机行为。
加上目前北京市住宅租售比过低，住房投机行为得到了很好的抑制。
物业税的征收是完善我国现行不动产税制的必然结果；物业税也是2007年讨论的热点，对购房者的影响主要局限于心理方面，其实际作用和影响还未显现。
（五）金融政策
1、严格开发贷
严格房地产开发信贷条件，明确开发贷款项目的资本金比例不低于35%。
提高开发商的资金门槛，规范房地产市场。
2、住房贷
区别住房贷：
对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定，其他提高到30%。
配合“9070”政策，此政策意在调整住房需求结构，使其偏向中小户型供应，保证中低收入人群利益。
未封顶楼盘禁止住房贷：
2006年9月27日，北京市银监局对各股份制商业银行下达了《现场检查意见书》，做出了“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”，“对贷款购买第二套住房者，各商业银行必须严格执行基准利率”等规定。
该《意见书》会加大房地产开发商资金压力，延长竣工期，增加开发风险。
另外，由于不能获得银行的贷款支持，购房者的支付能力将会降低，使得该部分需求转向三级二手房和租赁市场。
3、央行加息
2006年4月、8月和2007年3月、8月，央行数次加息，目的是限制购房需求，巩固宏观调控成果等。
但住房刚性需求会影响此政策效果。
影响：
一方面加息会产生一定的心理影响，造成更多购房者进入观望状态；另一方面可能会使一部分购房者选择提前还贷。
4、存款准备金率和定向票据
2006年存款准备金率的上调和定向票据的发放，对房地产市场直接影响不大，主要是控制银行放款的规模。
5、外资准入
2006年7月11日，商务部、建设部等六部委下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对境外机构和个人购房进行了严格管理。
2006年9月4日，北京市建委发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，提高了外商企业投资中国房地产的门槛，对境外资金购房条件设限，缩小了外资购房的范围。
此举在一定程度上控制了境外资金对国内房地产的投资行为，特别是对一手高端物业的投资；由于政策并没有涉及到二手房，部分境外资金会转向二手高档住宅市场。
6、存量房交易资金监管
2007年3月22日，北京市建委发布了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》，将于2007年4月15日试行，实施存量房交易资金监管之后，对于抑制房产的投机行为以及规范市场操作行为会起到一个相对明显的作用，可以剔除由于市场不规范导致房价非正常上涨
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