建立在统计分析基础上的商业步行街规划设计模式.docx

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建立在统计分析基础上的商业步行街规划设计模式

建立在统计分析基础上的商业步行街规划设计模式

--------以桂林市正阳步行街为例

摘要：

从调查和统计现状数据出发，以人车流量、经营结构和成本、商业模式、市民意愿为基础，分析和预测未来的状况，定量确定相关参数，从而建立步行街规划设计的数理框架

10年来，商业步行街的建设在中国很多城市启动，并以席卷之势向中小城市蔓延。

但很多城市只注重形象外表，忽视内涵和客观情况，投下巨资把步行街建成后，人气和营业额不升反降。

原有的城市空间、街道尺度和氛围反而破坏了。

这说明对有的城市好的东西“移植”到另一个城市可能并不合适。

规划设计的问题从而不是一个可直接移植的问题，应以“土生土长”为宜，否则很可能“水土不服”。

在桂林市正阳步行街规划设计中我们尝试了以统计分析为主导的设计方法和以改良的方式扩展原来街道的内涵，并延伸其“生长性”的设计模式。

1、统计调查的内容和方法

就商业步行街来说，由于一般都地处城市中心地带，城市肌理、交通关系、周边建筑、人口构成、商业结构、营运成本、就业收入水平及市民对开发的意向等均比较复杂。

因此，对现状的调查要细而实，不能因定性而偏废定量。

1.1临街店铺调查

本调查表发放给沿街每个经营者，在调查人的协助下逐栏填写，共收回124份。

本表包含4项主要内容：

（1）建筑的基本情况，

（2）店铺装修情况，（3）店铺经营情况，（4）店主改变经营项目的意愿。

1.2市民对街道的印象调查

本调查表向本街区的居民和到访本街的游客或购物者发放，实际收回200份。

本表包含8项主要内容：

（1）受访人的基本情况，

（2）受访人对街道的整体评价，（3）受访人对街道安全与环境的看法，（4）受访人到达本区选择的交通方式，（5）出入本街的主要目的、原因，

（6）对本街区停车设施的看法，（7）对本街环境改善的建议，（8）对本街区拟改建成步行街的看法。

1.3沿街停车量观测

停车量观测的范围介于解放东路与杉湖北路之间，沿666米正阳路两侧临街建筑之间的区域内。

分早、中、晚三个时段统计自行车、摩托车、小汽车、货车的停放数量。

共观测4天，取得48个数据。

1.4街道交通流量观测

在街道沿线选择4个观测点，每2个小时一个时间段。

从早上7点至晚上9点，共七个时段，每天观测14个小时。

共观测4天，上班日（周一至周四）、周末（周五至周日）各选2天，共取得192组960个数据。

2、统计分析

统计分析的目的是将现场调查来的第一手数据进行分类、归纳、比较，从看似关联不大的数字中找到联系和规律，从而为项目的策划判断、定性定量、规划布局等提供实际依据和理性框架。

以下是针对4项统计调查收集到的近万个数据的分析。

2.1店铺分类与商业结构

表2-1-1是10个类别店铺的数量、营业面积、营业收入的统计情况。

数据显示正阳路是以专业商店为主的购物型商业结构。

正阳路地处作为旅游城市桂林的城市中心，周边分布有4座星级酒店和一处城市中心广场，在商业类型分布上餐饮、旅游服务等必备配套明显不足，不能满足步行街在经营时间和经营项目上的“关联”。

各类店铺数量、面积、经营收入统计表表2-1-1

类别个数和所占比例（%营业面积（m2）

和所占比例（%）年营业总收入（万元/年收入所占比例（%）单位面积营业收入（万元/m2/年

百货商店55.2230524.580719.20.35

专业商店4142.7264528.1227554.00.86

杂货店88.33253.5390.90.12

美容美发55.21992.1962.30.48

服装店1212.51992.12335.51.17

餐饮1414.6182619.42746.50.15

邮电、银行、商务、旅游服务

66.23523.71062.50.30

娱乐22.17007.43368.00.48

医疗11.18008.5380.90.05

摄影、画廊22.1570.6100.20.18

合计96100940810042141000.45（平均

图2-1-1是营业面积与年营业收入构成分析，说明本街的经营类型不具备旅游特色。

图2-1-2是各类店铺在道路两侧的分布情况，显示道路南端店铺分布饱满度不够，难于形成集聚效应和人气。

下表（表2-1-2）是沿街店铺的基本情况和由此推理出的信息

店铺基本情况和推理信息表2-1-2

项目基本情况推理信息（隐含信息）

店铺总数124个666米长的一条步行街，现有容量、密度、丰富度不够

房屋产权企事业单位占76.6%,个人占23.4%说明建设操作难度、协调工作量不太大建筑年代90年代以前占22.5%,90年代以后占77.5%

决定了以保留为主的策略

结构形式砖混占84.7%，框架占15.3%创造大空间较困难

平均层数4.3层决定街道的最佳宽度，12～15m为佳

完好程度100%不宜大拆，直接利用最佳

店面房产现价（元/m25000-6000经验数据：

普通街道改步行街房产升值2-3倍，推测建成后房产价应为10000-20000元/m2

平均店铺面积

（m2/间）70.8单间面积应缩小，针对市场客户群特征，以满足50万元/间左右的大众客户购置为宜

平均月租金

（元/m2）65.97经验表明，租金随房产升值而同比提高，推测建成后店铺月租金应150-200元/m2

平均装修支出

（元/m2）652（20家店铺均值装修档次偏低，说明现状经营状况未达到商业区位应达到的程度，具有上升潜力

营业成本

（元/月/店）1550.95（水电费支出）

相当于每平方米每月水电费22元，较实惠

2.2商业特征比较

为了满足正阳路作为主要针对旅游游客服务的商业主题，我们选择了由市场自发造就形成的阳朔西街作为类比分析的对象。

西街是国内外旅客称道的最具旅游魅力的旅游街之一，被称为“背包旅行者”（backpacker）的“天堂”。

“Lonelyplanet”出版的“Atravelsurvivalkit——CHINA”这本被称为“背包旅行者的指南针”的丛书，花了很大篇幅向“老外”推介西街。

西街位于阳朔县城中心，连接阳朔码头和蟠桃路，南北走向，呈弓形。

西街全长366米，宽约8米，用青砖石板铺地。

西街两侧建筑多为2-3层的砖木结构，瓦屋坡顶。

建成于40-50年代，少量砖混结构建成于70-80年代。

西街有店铺总数148间（1999年数据），其中咖啡馆、酒吧各8间，餐饮店3间，字画店11间，T恤及服装店8间，百货店3间，语言学校2所，工艺品店82间，诊所1间，旅行社1个，音像、照像馆6间，其它（药店、储蓄所等）13间。

以下是正阳路与西街的街道特性与商业结构比较。

正阳路与西街的街道特性与商业结构比较表2-2-1

位置市中心县城中心人流量，游客构成有差异

长度666m336m规模、容量差异

宽度25m8m尺度与街道比例差异

线形直线曲线空间趣味不同

性质半交通性、混合商业步行街、旅游服务街道定性不同

特点通过式让人留下来停留的时间越长，说明越有吸引力，自然营业额越大

风格国际式传统独特性

商业店铺数量124间，店密度0.23间/m148间，店密度0.44间/m丰富性和饱和度不同大小平均70m2平均50m2从运营成本来看，成本高的地方，平均店铺面积宜小商业结构饮食占25.6%占12.8%

工艺品、字画、古玩店占11.5%占62.8%商业结构必须明晰，以旅游为主题的特征需具体

反映到店铺项目安排上和容量上

旅游服务占4.5%占7.4%

其它占58.4%占17%

2.3商业结构调整

根据已确定的正阳路以旅游服务为特色的商业街主题，参照西街的商业店铺类型比例，对正阳路店铺经营内容调整如下表（表2-3-1）。

通过调整达到：

（1）改建后与改建前相比，为旅游服务的店铺数量比例由41.6%上升到会85.4%，与西街相当；

（2）改建后店铺增加158个，面积增加10317平方米（其中7502平方米为新建，2815平方米为现状其它用途的建筑改变为店铺的面积），店密度0.42，与西街0.44相近；

（3）原店铺需改变经营性质的有32家，占总数的33%，其它仅做适当调整；

（4）需改建的（40家）、新建、扩建（72家）共112家，占全部店铺的65%。

店铺按街道主题调整经营性质表2-3-1

正阳路店铺状况拟改商业街后的店铺设置

序号类别个数面积个数比例面积比例序号类别个数面积个数比例面积比例1百货商店523055.2%24.5%1百货商店815002.8%7.4%

2专业商店41264542.7%28.1%2专业商店35280012.4%13.9%

3杂货店83258.3%3.5%3杂货店83862.8%1.9%

4美容美发51995.2%2.1%4美容美发104003.5%2.0%

5服装店12182612.5%2.1%5服装店30300010.6%14.8%

6餐饮店1435214.6%19.4%6餐饮店30150010.6%7.4%

7邮电银行63526.2%3.7%7邮电银行33001.1%1.5%

8娱乐店27002.1%7.4%8娱乐店1010003.5%5.0%

9医疗所18001.1%8.5%9医疗所35001.1%2.5%

10摄影画室2572.1%0.6%10摄影画室84002.8%2.0%

11食品店

106003.5%3.0%

12咖啡店

2010007.1%5.0%

13酒吧158005.3%4.0%

14宠物店

21000.7%0.5%

15字画店、画室

107003.5%3.5%

16古玩工艺品店

30150010.6%7.4%

17旅行社服务社

83202.8%1.6%

18家庭旅馆

816002.8%7.9%

19商务店

52001.8%1.0%

20语言学校

121804.2%0.9%

21民间工艺培训中心

32401.1%1.2%

22健康俱乐部58001.8%4.0%

23友联俱乐部52501.8%1.2%

24修理店41201.4%0.6%

店密度0.23间/街道延米店密度0.42间/街道延米

合计96（1249408（9879100%100%合计28220196100%100%

2.4市民意愿

通过对200份市民街道印象调查表的统计、整理，很容易得出相应的结论，表2-4-1是整理出的部分内容。

市民意愿评价表表2-4-1

分项民意倾向结论

总体印象最繁华4.3%，繁华41%，一般53.8%繁华度较弱

总体环境舒适5.6%，一般75.3%，较差13.6%，很差5.5%

需要改善

交通状况舒适5.9%，一般17.2%，较差42.8%，很差34.1%亟待改善

商业地位重要62.9%，一般31.2%，不重要5.9%商业地位得到相当认同

建筑形象优美7.4%，一般71.4%，较差19.2%，其它2.0%需要改善

步行安全性安全9.8%，一般64.7%，较差25.5%需要改善

广场绿地充足5.8%，一般20.2%，不足74.0%需要改善

停车设施充足1.0%，一般2.0%，不足97.0%亟待改善

到访原因旅游10.5%，购物娱乐24.5%，工作学习65%需大幅提高前二项比例对建步行街看法赞成64.9%，无所谓15.8%，反对19.3%有很高的民意支持率

2.5交通、停车问题

通过交通量、停车量的观测数据，得出如下主要结论。

2.5.1人流的时间分布曲线

图2-5-1说明全天人流量的变化规律，上午10点和晚上18点是两次波峰。

2.5.2人流的区域分布

通过对666米长街道中A、B、C、D、A′、D′的观测统计。

路段北端（B-A′）具有明显的人流量峰值（图2-5-2），说明此段在步行街规划时具有人流量的潜力（辐射和吸引力），应布置能吸引和容纳人流的设施、项目和较开敞空间。

在正阳步行街的规划中，我们在此处设置了全街最大的一处开敞空间——下沉式广场，以吸纳和安排较大的人流量。

2.5.3车流量分布图2-5-3是全天6个观测点的汽车,摩托车流量情况.和人流的情型相似,路段北端具有较高的车流量,在商业安排,停车场设置,人流疏散等方面均应针对性的加以考虑.2.5.4交通方式分布图2-5-4显示,出入正阳路时人们选择的交通方式是按自行车,步行,摩托车,小汽车,货车逐项减少的方式分布的.步行街建成后只剩下步行一种交通方式,这必然要考虑其它交通方式的出路,便利,安全等问题.为此,在周边居民人流上我们采取了背街设人行通道的方式;在停车的安排上,我们采取了挖掘周边公建停车场潜力,用分时共享和开辟地下停车场的方式.2.5.5停车特征图2-5-5显示了自行车,摩托车,小汽车停车数量和所占用街道面积的关系.按现状推算,停车所占用的车行与人行道面积约为10000m2.这部分空间我们在步行街规划中,把它置换到本街道以外的地方去,而将这些用地拿来建设公共的街道休息空间和增加商业用房面积,取得了环境,经济的双效益.同时,因为步行街的建设人流将增加2-3倍,考虑周转的因素后,停车场的容量应不少于15000m2.3,简要结论在正阳路步行街的设计中,我们探讨了一种充分建立在统计分析基础上的规划设计模式.藉此在理性的框架上确定了诸多在步行街规划设计中靠经验和主观判断的问题,实现了从定性为主到定性定量并重的转变,使规划方法更具理性,可分析性和可把握性.从正阳步行街建成一年多的实际情况来看,所有指标都已达到或超过规划时的预测值.当时测算的现状全天人流量是1.8～2.2万人次,现在的人流量是每天6～8万人,节假日时更高,超过了原来2-3倍的估算,显示了强大的聚集效应.同时,店铺的租售价格均已达到或超过测算值,创造了良好的经济效益.值得一提的是,对商业结构的调整不仅相当程度的满足了作为旅游城市,旅游一条街的要求,而且因所配置的项目具有延时性和"错位性"特征从而大大延长了每天的营业时间.取得了和增大商业面积,延伸街道长度相同的效果.从资源利用的角度看,实现了零投入和零代价的增长.（正阳步行街的规划设计是海口城市设计有限公司在桂林市综合设计院配合下完成的,参加项目设计的主要人员有:

贺强,沈伟力,秦晓胜,王军,王瑞,赵安萍,宁传科,谷国林,王秋英,李平,余辉,李异等

作者侯百镇