河南地区地税局土地增值税相互政策汇总.docx

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河南地区地税局土地增值税相互政策汇总

河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告

文号公告[2011]第10号|添加日期：

2011-11-08|发文单位：

河南省地方税务局|【阅读：

29次】

   为了加强土地增值税核定征收管理，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的相关规定，结合我省的实际情况，现将土地增值税核定征收率有关问题公告如下：

   一、土地增值税核定征收率

   房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。

（一）住宅

   1.普通标准住宅5%;

   2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。

   （三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。

   1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。

   2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。

   3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。

   4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。

   （四）所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。

国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。

   转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。

   （五）个人转让二手房的核定征收率

   个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。

   二、关于经济适用房问题

   经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税；对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。

   三、关于车库、地下室归属问题

   房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：

即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。

待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。

   房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。

   四、执行时间

   本公告自2012年1月1日起执行。

我省之前确定的土地增值税有关规定凡与本公告不符的，一律按本公告规定执行。

   特此公告。

                                                  二〇一一年十一月六日

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知

文号豫地税发[2010]第28号|添加日期：

2010-03-17|发文单位：

河南省地方税务局|【阅读：

10085次】

各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局：

　　为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下：

　　一、土地增值税预征率

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：

（一）普通标准住宅1.5%；

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；

　　（三）除上述

（一）、

（二）项以外的其他房地产项目4.5%。

　　二、土地增值税核定征收率

（一）普通标准住宅2%;

（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%;

　　（三）除上述

（一）、

（二）项以外的其他房地产项目5%；

　　（四）符合第三条第

（二）项条件的8%。

　　三、土地增值税的核定征收

　　所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。

主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列

（一）、

（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。

（一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。

　　1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的；

　　2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的；

　　3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的；

　　凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。

（二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。

　　1、擅自销毁账簿；

　　2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的；

　　3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的；

　　5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的；

　　6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。

　　四、所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。

国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。

　　转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。

　　五、转让二手房的问题

　　个人转让二手房时，凡能够正确计算收入和扣除项目的，按土地增值税的有关规定申报纳税。

对无法计算扣除项目金额的纳税人可按核定征收的方式征收土地增值税。

　　个人转让二手房的核定征收率：

普通标准住宅2%；普通标准住宅以外的其他房地产项目3%。

　　六、土地增值税清算主体

　　根据国家税务总局《土地增值税清算管理规程》第三条的规定，纳税人在符合土地增值税清算条件（包括主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的）后，应在规定的期限内，按照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，自行进行土地增值税清算，也可委托税务中介机构进行清算，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　七、土地增值税清算审核

（一）纳税人自行进行土地增值税清算后，按照规定向主管县（市）、区税务机关报送《土地增值税清算申报表》和清算资料，委托税务中介机构清算的，应报送《土地增值税清算鉴证报告》，办理土地增值税清算手续，并结清该房地产项目的土地增值税。

主管税务机关受理纳税人土地增值税清算申报和资料后，应在规定的期限内及时组织审核，审核结果告知纳税人，进行纳税调整，结清税款。

凡是发生退税的，报省辖市地方税务局审核。

（二）审核人员的组成

各省辖市、县（市）、区地方税务局于4月25日前成立土地增值税审核小组。

土地增值税清算审核人员由法规、税政、征管、稽查、管理科（所）等相关部门的人员组成。

　　八、其它问题

（一）个人转让二手房的，交易价格一般情况下有市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格等多种。

在实际工作中，主管税务机关可简化工作程序，按孰高原则确定计税价格，并及时办理纳税手续。

（二）个人转让二手房的减免税手续

　　个人转让二手房的，凡符合减免土地增值税条件的，由县（市）、区主管税务机关审批。

具体操作方法和程序由省辖市地方税务局规定。

　　九、各级税务机关应认真贯彻落实文件精神，积极做好土地增值税预征率和核定征收率调整的宣传和准备工作。

2010年4月25日前各省辖市地方税务局应制订具体的审批、审核操作办法，并对纳税人的征收方式调整完毕。

同时，对本《通知》下发前，按原预征率或核定征收率征收的税款，一律改按本《通知》规定的预征率征收税款，已缴纳的税款多退（抵）少补。

　　十、本通知自2010年5月1日起执行，过去的规定与本通知有抵触的，一律按本通知执行。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

文号国税发[2009]第91号|添加日期：

2009-05-26|发文单位：

国家税务总局|【阅读：

3551次】

  　各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：

　　为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

 国家税务总局　

二○○九年五月十二日

土地增值税清算管理规程

　　第一章  总则

　　第一条  为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

　　第二条  《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

　　第三条  《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

　　第四条  纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

　　第五条  税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

　　主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

　　第二章  前期管理

　　第六条  主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

　　第七条  主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

　　第八条  对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

　　第三章  清算受理

　　第九条  纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（三）直接转让土地使用权的。

　　第十条  对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

　　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

　　第十一条  对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

　　应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

　　第十二条  纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

　　（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

　　（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　第十三条  主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。

上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。

主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

　　第十四条  主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。

对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

　　第十五条  主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。

具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。

　　第四章  清算审核

　　第十六条  清算审核包括案头审核、实地审核。

　　案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

　　实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

　　第十七条  清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　第十八条  审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

　　必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

　　第十九条  非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第二十条  土地增值税扣除项目审核的内容包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　（三）房地产开发费用。

　　（四）与转让房地产有关的税金。

　　（五）国家规定的其他扣除项目。

　　第二十一条  审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

　　（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

　　（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。

会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　第二十二条  审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

　　（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

　　第二十三条  审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

　　（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

　　第二十四条  审核公共配套设施费时应当重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

　　（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

　　第二十五条  审核建筑安装工程费时应当重点关注：

（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

　　（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

　　（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

　　（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

　　第二十六条  审核开发间接费用时应当重点关注：

（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

　　第二十七条  审核利息支出时应当重点关注：

（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

　　（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

　　第二十八条  代收费用的审核。

　　对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

　　第二十九条  关联方交易行为的审核。

　　在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

　　应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

　　第三十条  纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。

　　第三十一条  对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

　　第三十二条  土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

　　第五章  核定征收

　　第三十三条  在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

　　第三十四条  在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　第三十五条  符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

　　第三十六条  对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

　　第六章  其他

　　第三十七条  土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

　　第三十八条  本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。

　　附件：

1.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）

　　2.各类附表

国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知

文号国税发[2007]第132号|添加日期：

2008-01-30|发文单位：

国家税务总局|【阅读：

2484次】

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

　　现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们，请你们依此监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题，请及时上报税务总局（注册税务师管理中心）。

　　本准则自2008年1月1日起施行。

　　附件：

1.涉税鉴证业务约定书（参考文本）

　　　　　2.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无保留意见的鉴证报告）

　　　　　3.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于保留意见的鉴证报告）

　　　　　4.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无法表明意见的鉴证报告）

　　　　　5.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于否定意见的鉴证报告）

　　　　　6.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家税务总局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○七年十二月二十九日

土地增值税清算鉴证业务准则

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范土地增值税清算