2018万科房地产公司财务分析报告.docx
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2018万科房地产公司财务分析报
告
33
目 录
第一部分：
财务分析的基本理论
财务分析的目的
财务分析的内容
财务分析的程序
财务分析的方法
第二部分：
万科企业股份有限公司2018年度财务分析
1公司概况 18
1.1公司简介（历史发展及经营范围） 18
1.2公司战略 18
2行业分析 20
2.1万科地产：
宏观环境分析（PEST法） 20
2.2万科地产：
SWOT分析 21
3会计分析 24
3.1资产负债表分析 24
3.1.1趋势分析 24
3.1.2结构分析 25
3.2利润表分析 27
3.2.1销售收入和净利润趋势分析 27
3.2.2公司销售费用、管理费用数据变动情况 28
3.3现金流量表分析 29
3.3.1现金流量表增减变动分析 29
3.3.2现金流量结构变动分析 31
4财务比率分析 32
4.1偿债能力分析 32
4.2营运能力分析 37
4.3盈利能力分析 42
4.4发展能力分析 46
5综合分析 47
5.1公司综合分析 48
5.2财务综合分析 49
第三部分：
万科公司经营管理中存在的问题及建议
1财务问题 49
2改善建
议….…………..………………………………………………………………………………….………
50
3总结与展望 50
3.1总结 50
3.2未来展望 51
第一部分：
财务分析的基本理论
1财务分析的目的
财务分析的目的是建立财务分析理论体系和内容体系的关键。
财务分析的目的应和财务分析信息使用者的目的一致。
随着财务分析信息使用者的增加及使用者目标的多样化，财务分析的目的必然出现多样化与多重性。
从财务分析主体或信息使用者角度看财务分析的目的，可分为投资者分析目的、管理者分析目的、监管者分析目的、利益关系着财务分析目的等。
投资者财务分析目的又可分为股权投资者财务分析目的、债券投资者财务分析目的。
管理者财务分析目的可分为高级管理者财务分析目的、部门管理者财务分析目的等。
监管者财务分析目的可分为政府部门财务分析部门、中介机构财务分析目的等。
利益关系着财务分析目的可分为客户财务分析目的、供应商财务分析目的、员工财务分析目的等。
无论从主体看、客体看、还是从使用目的看，财务分析的目标都要满足投资者、债权者、经营管理者及其他利益相关者决策与控制的需要。
因此，研究财务分析的目的可以从以下几个方面进行：
1.1从企业投资者角度看财务分析的目的
企业的股权投资者包括企业所有者和潜在投资者，他们进行财务分析的最根本目标是看企业的盈利能力状况，因此企业盈利能力是投资者资本保值增值的关键。
但投资者仅仅关心盈利能力还是不
够的，为了确保资本保值增值，他们还应研究企业的权益结构，支付能力及营运状况。
只有投资者认为企业有良好的发展前景，企业的所有者才能保持或增加投资，潜在投资者才能把钱投向企业；否则，企业所有者将尽可能地抛售股权，潜在投资者将会转向投资其他企业。
另外，对企业所有者而言，财务分析也能评价企业经营者的经营业绩，发现经营过程中存在的问题，从而通过行使股东权力，为企业未来发展指明方向。
1.2从企业债权者角度看财务分析的目的
企业债权者包括企业借款的银行和一些金融机构，以及购买企业债券的单位和个人等。
债权者进行财务分析的目标与经营者和投资者都不同，银行等债权人从各自经营或收益目的出发愿意将资金带给企业，另一方面又要小心地观察该企业有无违约或清算、破产的可能性。
一般来说银行、金融机构及其他债权人不仅要求本金能及时收回，而且要求得到相应的报酬或收益，而这个收益的大小又与其承担的风险相适应，通常偿还期越长风险越大。
因此从债权人角度进行财务分析的目标：
一是看其对企业的借款或其他债权能否及时、足额收回，即研究企业的偿债能力的大小；二是看债务者的收益状况与风险程度是否相适应。
为此，还应将偿债能力分析与盈利能力分析相结合。
1.3从经营者角度看财务分析的目的
企业的经营者主要指企业的经理及各分厂、部门、车间等的管理人员。
他们进行财务分析的目的时综合的和多方面的。
从对企业
所有者负责的角度，他们首先关心盈利能力，这只是他们的总体目标。
但是，在财务分析中，他们关心的是不仅仅是盈利的结果，而是包括盈利的原因及过程，如资产结构分析、营运状况与效率分析、经营风险与财务风险分析、支付能力与偿债能力分析等。
分析的目标是及时发现生产经营中存在的问题与不足，并采取有效措施解决这些问题，使企业不仅用现有资源盈利更多，而且使企业盈利能力保持持续增长。
1.4其他财务分析目的
其他财务分析目的的主体或服务对象主要指与企业经营有关的企业单位和国家行政管理与监管部门。
与企业经营有关的企业单位主要指材料供应者、产品购买者等。
这些企业单位出于保护自身利益的需要，也非常关心往来企业的财务状况，从而进行财务分析。
他们进行财务分析的主要目标在于搞清企业的信用状况，包括商业上的信用和财务上的信用，商业信用是指按时、按质完成各种交易行为；财务信用则指及时清算各种款项。
企业信用状况分析，首先可以进行对企业支付能力及偿债能力的评价进行；其次可根据对企业利润表中反应的企业交易完成情况进行分析判断来说明。
2财务分析的内容
2.1企业偿债能力的分析
企业偿债能力的分析是企业财务分析的重要内容，它在一定程度上反映了企业的财务状况。
对企业偿债能力进行分析，对企业投资者、经营者和债权人等都十分重要。
偿债能力分析主要有短期偿
债能力分析和长期偿债能力分析。
对于短期偿债能力的分析主要侧重于研究企业流动资产、资产变现能力与流动负债的关系；对于长期偿债能力的分析则涉及企业的长期财务状况、资本结构、获利能力和变现能力等。
2.2企业盈利能力的分析
企业盈利能力的分析主要以资产负债表、利润及利润分配表为基础，通过表内各项目之间的逻辑关系构建一套指标体系，通常包括营业（或销售）收入利润率、成本费用利润率、总资产报酬率等，然后对指标进行计算和分析，并据此评价企业的盈利能力。
2.3企业营运能力的分析
营运能力是企业在生产经营过程中驾驭资产，实现资本增值的能力。
营运状况如何，直接关系到资本增值的程度，关系到企业生产经营的成败。
对企业营运能力的分析和评价，一般是从资产的周转速度指标来进行的，包括分析应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率和固定资产周转率等。
2.4企业发展能力分析
发展能力是指企业未来生产经营活动的发展趋势和发展潜力，企业应该追求健康的、可持续的增长，这需要管理者利用股东和债权人的资本进行有效运营，合理控制成本，增加收入获得利润，在不补偿了债务成本之后从而实现股东财富增加，进而增加企业价值。
企业发展能力分析分为单项发展能力分析及整体发展能力分析，通过计算股东权益、利润、收入和资产等方面指标分别衡量企业在股
东权益、利润、收入、资产等方面所具有的发展能力及相互作用判断企业的整体发展能力。
3财务分析的程序
3.1战略分析
战略分析其实质是通过对企业所在行业或企业拟进入行业的分析，明确企业自身地位及应采取的竞争战略，以权衡收益及风险，了解与掌握企业的发展潜力，特别是在企业价值创造方面的潜力。
3.1.1行业特征分析
行业特征分析为企业财务分析指明了方向即通过对所在行业的分析，明确企业所处行业的竞争程度与地位，有利于分析者进行正确的决策，行业分析主要包括竞争程度分析和市场议价能力分析两个方面。
行业竞争程度分析：
一个行业的竞争程度和盈利水平主要受三个因素的影响，第一是现有企业间的竞争。
现有企业的竞争程度影响着行业的盈利水平，同场竞争度越高，价格越接近边际成本，盈利水平也越低。
行业现有企业间的竞争程度分析主要应从影响企业间竞争的因素入手，通常包括行业增长速度分析，行业集中程度分析，差异程度与替代成本分析，规模经济性分析，退出成本分析。
二是，新加入企业的竞争威胁。
当行业平均利润率超过社会平均利润率，即行业取得超额利润时，行业必然面临新加入企业的威胁其主要影响因素有规模经济因素，规模经济程度越高，新企业进入难度越大，先进入优势因素，新进入企业与行业现有企业在竞争上总
处于相对不利的地位，销售网与关系网因素，现有企业销售网与关系网的规模程度将影响着新企业进入的难易程度。
三是，替代产品及服务的威胁，替代产品与替代服务对行业竞争程度有重要影响。
当行业存在许多替代产品或替代服务时，其竞争程度加剧，反之，则竞争性较小。
消费者在选择替代产品或服务时，通常考虑产品或服务的小用火价格连个因素，如果替代效应相同或相近，价格竞争则越激烈。
市场议价能力分析：
虽然行业竞争能力是盈利能力的决定因素，但行业实际盈利水平的高低，还取决于本行业企业与供应商与消费者的议价能力。
第一，企业与供应商的议价能力，影响企业与供应商的议价能力主要有供应商的数量对议价能力力的影响，当企业的供应商越少，可选择的产品和服务越少，供应商方面的议价能力就越强。
供应商的重要程度对议价能力的影响，如果供应商的产品是企业产品的核心部件，而替代品较少，则供应商的议价能力增强，单个供应商的供应量越大，往往对企业的制约与影响程度越大，其意见呢管理也越强。
第二，企业与客户的议价能力。
影响企业与客户的议价能力的因素可归结为价格敏感程度，产品差别小，替代成本低，价格敏感度越低，客户的议价能力越低，另外，客户对价格的敏感程度还取决于企业产品对客户成本构成影响程度。
相对议价能力的影响，影响其议价能力的因素有企业与客户的供求平衡状况，单个客户的购买量，可供选择的替代产品数量，客户选择替代产品的成本水平客户的逆向合并威胁。
3.1.2企业竞争优势分析
SWOT是一种战略分析方法，通过对被分析对象的优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，通过内部资源、外部环境有机结合来清晰地确定被分析对象的资源优势和缺陷，了解所面临的机会和挑战，从而在战略与战术两个层面加以调整方法、资源以保障被分析对象的实行以达到所要实现的目标。
SWOT分别代表：
strengths（优势）、weaknesses（劣势）、opportunities（机
会）、threats（威胁）SWOT分析有四种不同类型的组合：
优势—
—机会（SO）组合、弱点——机会（WO）组合、优势——威胁
（ST）组合和弱点——威胁（WT）组合。
优势——机会（SO）战略是一种发展企业内部优势与利用外部机会的战略，是一种理想的战略模式。
当企业具有特定方面的优势，而外部环境又为发挥这种优势提供有利机会时，可以采取该战略。
例如良好的产品市场前景、供应商规模扩大和竞争对手有财务危机等外部条件，配以企业市场份额提高等内在优势可成为企业收购竞争对手、扩大生产规模的有利条件。
弱点——机会（WO）战略是利用外部机会来弥补内部弱点，使企业改劣势而获取优势的战略。
存在外部机会，但由于企业存在一些内部弱点而妨碍其利用机会，可采取措施先克服这些弱点。
例如，若企业弱点是原材料供应不足和生产能力不够，从成本角度看，前者会导致开工不足、生产能力闲置、单位成本上升，而加班加点会导致一些附加费用。
在产品市场前景看好的前提下，企业可利用
供应商扩大规模、新技术设备降价、竞争对手财务危机等机会，实现纵向整合战略，重构企业价值链，以保证原材料供应，同时可考虑购置生产线来克服生产能力不足及设备老化等缺点。
通过克服这些弱点，企业可能进一步利用各种外部机会，降低成本，取得成本优势，最终赢得竞争优势。
优势——威胁（ST）战略是指企业利用自身优势，回避或减轻外部威胁所造成的影响。
如竞争对手利用新技术大幅度降低成本，给企业很大成本压力；同时材料供应紧张，其价格可能上涨；消费者要求大幅度提高产品质量；企业还要支付高额环保成本；等等，这些都会导致企业成本状况进一步恶化，使之在竞争中处于非常不利的地位，但若企业拥有充足的现金、熟练的技术工人和较强的产品开发能力，便可利用这些优势开发新工艺，简化生产工艺过程，提高原材料利用率，从而降低材料消耗和生产成本。
另外，开发新技术产品也是企业可选择的战略。
新技术、新材料和新工艺的开发与应用是最具潜力的成本降低措施，同时它可提高产品质量，从而回避外部威胁影响。
弱点——威胁（WT）战略是一种旨在减少内部弱点，回避外部环境威胁的防御性技术。
当企业存在内忧外患时，往往面临生存危机，降低成本也许成为改变劣势的主要措施。
当企业成本状况恶化，原材料供应不足，生产能力不够，无法实现规模效益，且设备老化，使企业在成本方面难以有大作为，这时将迫使企业采取目标聚集战略或差异化战略，以回避成本方面的劣势，并回避成本原因
带来的威胁。
竞争优势（S）是指一个企业超越其竞争对手的能力，或者指公司所特有的能提高公司竞争力的东西。
例如，当两个企业处在同一市场或者说它们都有能力向同一顾客群体提供产品和服务时，如果其中一个企业有更高的赢利率或赢利潜力，那么，我们就认为这个企业比另外一个企业更具有竞争优势。
竞争优势可以是以下几个方面：
（1）技术技能优势：
独特的生产技术，低成本生产方法，领先的革新能力，雄厚的技术实力，完善的质量控制体系，丰富的营销
经验，上乘的客户服务，卓越的大规模采购技能
（2）有形资产优势：
先进的生产流水线，现代化车间和设备，拥有丰富的自然资源储存，吸引人的不动产地点，充足的资金，完备的资料信息（3）无形资产优势：
优秀的品牌形象，良好的商业信用，积极进取的公司文化
（4）人力资源优势：
关键领域拥有专长的职员，积极上进的职员，很强的组织学习能力，丰富的经验（5）组织体系优势：
高质量的控制体系，完善的信息管理系统，忠诚的客户群，强大的融资能力
（6）竞争能力优势：
产品开发周期短，强大的经销商网络，与供应商良好的伙伴关系，对市场环境变化的灵敏反应，市场份额的领导地位
3.2会计分析
3.2.1会计分析的目的
会计分析是以企业会计报表信息为主要依据,运用专门的分析方法,对企业财务状况和经营成果进行解释和评价,以便于投资者、债权
人、管理者以及其他信息使用者做出正确的经济决策。
会计分析的主体不同,分析的目的也不同：
债权人主要关心企业的资产负债水平和偿债能力通过分析,债权人可以了解企业的偿债能力和财务风险,据以做出是否继续持有企业债权的决策。
投资者主要关心企业的盈利能力和资本保值增值能力通过分析,投资者可以了解企业的盈利状况,评价企业曼托经管责任及其履行情况,据以做出是否继续投资的决策。
企业管理者要关注企业经营活动和财务活动的一切方面通过分析可以了解企业运转是否正常,企业经营前景如何,企业有无资金潜力可挖,据以做出是否借款、是否投资、是否扩大生产经营规模以及是否调整企业经营战略等决策。
国家和社会主要关注企业的贡献水平通过分析,国家和社会可以了解企业对国家和社会的贡献水平,如企业上缴税金的情况、社会积累的情况,据以制定宏观经济调控政策,保持国民经济的良性运行。
3.2.2会计分析方法
会计分析方法包括：
⑴定性分析：
是指分析人员运用自己的主观判断，对企业的资金成本、利润等方面进行分析的一种方法。
它一般适用于缺乏历史会计资料或其它资料的分析。
常用的定性分析方法有：
调查分析法和经验分析法。
⑵定量分析：
是指运用统计技术，考察事物的规定性，从而把
握事物性质的一种分析方法。
常用的定量分析方法有：
比较分析法，时间序列分析法和因果分析法等。
⑶静态分析：
它是对已发生的经济活动成果，进行综合性的对比分析的一种分析方法，常用的静态分析法有：
相对数分析法、平均数分析法、比较分析法、结构分析法、因素替换分析法、综合计算分析法、价值系数分析法等。
⑷动态分析：
它是对企业正在进行的经济活动进行分析的一种方法。
常用的动态分析有：
指数分析法、发展速度分析法、ABC分析法、平均递增率分析法，季节变动分析法、网络分析法、移动平均数分析法和费用效益分析法等。
⑸预测分析：
它是对企业经济活动未来发展趋势进行分析的一种方法，常用的预测方法有：
最小损益值分析法、最大损益值分析法、回归分析法、矩阵分析法、决策树分析法和马尔可夫分析法等。
⑹经验分析法：
是指分析人员根据自己的实践经验和专业知识，对企业预测的资料进行分析，并做出评价判断的一种方法，它的方法有专家意见法、历史类比法和直觉测定法。
3.3财务分析
财务分析是以会计核算和报表资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。
它是为企业的投资者、债权人、经营者及其他关心企业的组织或个人了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来做出正确决策提供准确的信息或依据的经济应用学科。
3.3.1财务分析的目的
财务分析的目的是进行财务分析的最终目标，财务分析的最终目标是为财务报表使用者做出相关决策提供可靠的依据。
财务分析的目的受财务分析主体的制约，不同的财务分析主体进行财务分析的目的是不同的。
财务分析的一般目的可以概括为：
评价过去的经营业绩、衡量现在的财务状况、预测未来的发展趋势。
根据分析的具体目的，财务分析可以分为流动性分析、盈利性分析、财务风险分析、专题分析（如破产分析、审计人员的分析性检查程序）。
3.3.2财务分析的内容
（1）资金运作分析：
根据公司业务战略与财务制度，预测并监督公司现金流和各项资金使用情况，为公司的资金运作、调度与统筹提供信息与决策支持；
（2）财务政策分析：
根据各种财务报表，分析并预测公司的财务收益和风险，为公司的业务发展、财务管理政策制度的建立及调整提供建议；
（3）经营管理分析：
参与销售、生产的财务预测、预算执行分析、业绩分析，并提出专业的分析建议，为业务决策提供专业的财务支持；
（4）投融资管理分析：
参与投资和融资项目的财务测算、成本
分析、敏感性分析等活动，配合上级制定投资和融资方案，防范风险，并实现公司利益的最大化；
（5）财务分析报告：
根据财务管理政策与业务发展需求，撰写财务分析报告、投资财务调研报告、可行性研究报告等，为公司财务决策提供分析支持。
4财务分析的方法
4.1水平分析法
水平分析法，指将反映企业报告期财务状况的信息（也就是会计报表信息资料）与反映企业前期或历史某一时期财务状况的信息进行对比，研究企业各项经营业绩或财务状况的发展变动情况的一种财务分析方法。
其要点是将报表资源中不同时期的同项数据进行对比，分为比较分析法和趋势指数分析。
（1）比较分析法
比较分析法是将上市公司两个年份的财务报表进行比较分析，旨在找出单个项目各年之间的不同，以便发现某种趋势。
在进行比较分析时，除了可以针对单个项目研究其趋势，还可以针对特定项目之间的关系进行分析，以揭示出隐藏的问题。
比如，如果发现销售增长10%时，销售成本增长了14%，也就是说成本比收入增加的更快，这与我们通常的假设是相悖的，我们通常假设，在产品和原材料价格不变时，销售收入和销售成本同比例增长。
现在出现了这种差异，一般有三种可能：
一是产品价格下降，二是原材料价格上升，三是生产效率降低。
要确定具体的原因,，这就需要借助其他方
法和资料作进一步的分析。
（2）指数趋势分析
当需要比较三年以上的财务报表时，比较分析法就变得很麻烦，于是就产生了指数趋势分析法，指数趋势分析的具体方法是，在分析连续几年的财务报表时，以其中一年的数据为基期数据（通常是以最早的年份为基期），将基期的数据值定为100，其他各年的数据转换为基期数据的百分数，然后比较分析相对数的大小，得出有关项目的趋势。
4.2垂直分析法
垂直分析法，它可以用于财务资料的分析方面。
在一张财务报表中,用表中各项目的数据与总体（或称报表合计数）相比较,以得出该项目在总体中的位置、重要性与变化情况。
垂直分析法的步骤：
（1）计算出表中各项目在总体中所占比重；
（2）通过该比例判断该项目在报表中所占位置、其重要性如何；
（3）将该比例与基期或上一年度的比例数据相对比，观察其变化趋势。
会计报表经过垂直分析法处理之后，也叫同度量报表、总体结构报表、共同比报表。
4.3比率分析法
比率分析法是把会计报表中的一个或多个项目与其他项目进行对比，求得会计报表分析所需要的比率指标值，从而揭示会计报表项目之间内在逻辑关系的一种分析方法。
尽管财务比率指标很多，但是它们都能归入反映企业偿债能力、盈利能力和资产运营能力的
指标体系中。
部分财务比率指标还可以用来对企业的经营绩效进行综合分析。
4.3.1反映企业偿债能力的比率指标
企业的偿债能力分为短期偿债能力和长期偿债能力。
短期偿债能力是指企业运用流动资产偿还流动负债的能力。
用于反映企业短期偿债能力的比率指标主要有流动比率、速动比率和现金比率等；长期偿债能力是指企业运用自己的所有有效资产偿还全部负债的能力，用于反映企业长期偿债能力的比率指标主要有资产负债率、权益乘数和利息保障倍数等。
下面分别对这些指标进行说明。
⑴流动比率
流动比率是流动资产与流动负债之间的比率关系，它反映一个企业的流动资产对流动负债的保障程度，流动比率的计算公式如下：
流动资产
流动比率=流动负债
一般而言，流动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强，流动负债获得到期偿还的可能性越大，短期债权人的利益越容易得到保护。
但是，过高的流动比率可能会导致公司资金的低速周转，大量资金处于闲置状态，影响企业的盈利能力；而且，如果流动资产的内部结构不合理，较高的流动比率并不会带来较强的短期偿债能力。
流动比率不是越高越好，也不是越低越好，而应是一个适度值。
⑵速动比率
速动比率是速动资产与流动负债之间的比率关系，它反映一个企业的速动资产对流动负债的保障程度，速动资产是流动资产减去存货（有时还减去待摊费用）的结果，速动比率的计算公式如下
流动资产-存货
速动比率=
流动负债
由于流动资产中包含了不少流动性较差、甚至不能变现的资产，比如存货转化为现金就需要相当长的时间，所以，流动资产多的企业不一定对流动负债形成可靠的保障，流动资产减去存货后（有些企业还减去待摊费用等）得到速动资产，速动资产对流动负债的比率更能够反映一个企业真实的短期偿债能力和支付能力。
⑶资产负债率
资产负债率是企业的负债总额与企业资产合计数之间的比率关系，它反映在企业的总资产中有多少资金来自债权人，揭示一个企业的负债程度和长期偿债能力，资产负债率的计算公式如下：
总负债
资产负债率=总资产
资产负债率一方面反映了企业的负债程度及其所承担的风险，另一方面也反映了企业利用财务杆杠的能力。
⑷利息保障倍数
利息保障倍数是企业的利息、所得税与净利润之和对利息费用的倍数，它反映企业获得的息税前收益对支付利息费用能力的保障程度，是债权人衡量自身债权安全性的重要指标，利息保障倍数的
计算公式如下：
利息保障倍数=
净利润+财务费用+所得税财务费用
一般地，利息保障倍数越高，企业对债权人利息的支付能力越强，债权人对利息的求偿越有保障。
4.3.2反映企业盈利能力的比率指标
盈利能力是投资者和企业管理当局的兴趣所在，尽管资产运营效率的高低在很大程度上影响着公司的盈利水平，但是，盈利水平却是企业经营成果的集中反映。
没有盈利，企业就失去了造血的功能，迟早会死亡。
盈利能力
升级会员 