房地产财务报表分析.docx
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房地产财务报表分析
万科A财务报表分析
一、总体情况分析2
二、资产负债分析2
1、资产结构与变动分析2
2、流动资产结构与变动分析3
3、固定资产结构与变动分析4
4、应收款项结构与变动分析4
5、存货变动分析4
6、长期投资结构与变动分析5
7、资本结构分析与变动分析5
8、流动负债结构与变动分析6
9、长期资本结构与变动分析6
三、利润分析7
1、利润总额情况分析7
2、营业利润情况分析7
4、收入构成情况分析8
5、成本费用结构分析8
6、营业成本分析9
7、期间费用分析9
8、经营风险分析10
四、现金流量分析10
1、现金流量表整体分析10
2、现金流入结构分析11
3、现金支出结构分析12
4、现金流入流出比分析13
五、财务指标分析13
1、财务效益状况分析13
2、资产运营状况分析13
3、偿债能力状况分析14
4、发展能力状况分析14
5、现金能力状况分析15
六、特殊指标分析15
1、Z计模型分析15
2、资运资产模型分析15
3、财务危机预警判别分析16
4、资金链情况分析16
一、总体情况分析
万科A总股本为109.95亿，其中流通股为93.92亿。
最新分配预案为公开增发A股。
最新
财务指标为：
每股收益0.07元，每股净资产2.97元，净资产收益率2.35%，主营收入增长率
27.56%，净利润增长率7.05%，每股未分配利润0.63元。
最新股东人数为865,153人，人均
持股为12,708.98股，人均持股变动17.82%。
最新市场估值指标分别是，市盈率为89.36、市净率为56.93、市现率为92.44、市售率
为58.69、PEG为85.20；而同期行业均值分别为49.37、45.67、51.77、25.41、83.80。
二、资产负债分析
1、资产结构与变动分析
2009年06月，万科A资产总额为12,451,992.87万元，其中流动资产为11,880,877.65万
元，占比为95.41%，流动资产占比很高，它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决
定性作用；长期投资为283,974.30万元，占比：
2.28%；固定资产为140,238.50万元，占比
为1.13%；无形资产及其它资产为146,902.43万元，占比：
1.18%，。
而上期上述指标分析别为95.75%、2.46%、0.94%、0.85%。
资产结构及变动表
项目万元
2008年06月
2009年06月
新增%
2008年占比%
2009年占比%
流动资产
10,638,431.55
11,880,877.65
11.68%
95.75%
95.41%
长期投资
273,304.85
283,974.30
3.90%
2.46%
2.28%
固定类资产
104,010.65
140,238.50
34.83%
0.94%
1.13%
其它长期资产
94,377.14
146,902.43
55.65%
0.85%
1.18%
资产总计
11,110,124.18
12,451,992.87
12.08%
100.00%
100.00%
净利润
102,128.63
109,077.81
6.80%
---
---
总资产收益率
2.00%
2.00%
0.00%
---
---
资产总额比上期增加1,341,868.68万元，增长率为12.08%。
资产总额增加的原因如下：
流动资产增加1,242,446.10万元，长期投资增加10,669.44万元，固定资产增加36,227.85万元，无形资产及其它资产增加52,525.30万元；相比较而言，流动资产大幅增加，增加
11.68%，长期投资有所增加，增加3.90%，固定资产大幅增加，增加34.83%，无形资产及其它资产大幅增加，增加55.65%。
由此可见，从企业资产数量来看，长期资产、流动资产都较上期增加，长期资产增加的速度快于流动资产，资产总额增加，长期资产的比重增加，企业调整了资产构成的结构。
从资产的质量来看，资产总额增加，净利润增加，资产增加的速度与净利润相同，总资产净利率保持不变，企业资产从质量上与上期相同，新增资产并没有带来过多的新利润。
2、流动资产结构与变动分析
流动资产总额为11,880,877.65万元，其中货币性资产（货币资金+交易性金融资产）为2,688,042.35万元，占比22.62%；应收票据为0.00万元，占比0.00%；应收款项（应收账款+其他应收款+预付账款）为776,255.37万元，占比6.54%；存货为8,416,579.93万元，占比70.84%，存货占比很高，它的质量决定了流动资产的质量，只有加强销售及存货管理，才
能提高流动资产的整体质量水平；其它资产为0.00万元，占比0.00%；而上期上述指标分析别为14.45%、0.00%、9.27%、76.29%、-0.01%。
流动资产结构及变动表
项目万元
2008年06月
2009年06月
新增%
2008年占比%
2009年占比%
货币资金
1,536,984.56
2,688,042.35
74.89%
14.45%
22.62%
交易性金融资产
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
应收票据
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
应收账款
103,219.51
100,107.52
-3.01%
0.97%
0.84%
预付款项
582,528.13
285,805.23
-50.94%
5.48%
2.41%
其他应收款
299,711.93
390,342.61
30.24%
2.82%
3.29%
应收关联公司款
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
应收利息
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
应收股利
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
存货
8,115,987.41
8,416,579.93
3.70%
76.29%
70.84%
其中：
消耗性生物资产
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
一年内到期的非流动资产
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
其他流动资产
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
流动资产合计
10,638,431.55
11,880,877.65
11.68%
100.00%
100.00%
营业收入
1,725,501.30
2,180,865.24
26.39%
---
---
流动资产周转率
0.17
0.19
11.76%
---
---
流动资产总额比上期增加1,242,446.10万元，增长率为11.68%。
流动资产总额增加的原因如下：
货币性资产增加1,151,057.79万元，存货增加300,592.51万元，其他资产增加0.00万元，共计增加流动资产1,451,650.30万元；应收款项减少209,204.20万元，共计减少流动资产209,204.20万元；货币性资金大幅增加，增加的速度明显快于流动资产，货币
性资金的比重上升，公司应付市场变化的能力很强，但存在资金闲置问题；应收款项大幅减少，减少的速度明显快于流动资产增加速度，应收款项的比重急剧下降，货款回笼情况非常好，但有可能执行了非常严厉的信用政策；存货增加，增加的速度慢于流动资产，存
货的比重下降，企业存货占用资金相比下降，但企业还应加强存货管理及销售工作。
纵观流动资产变化可以看出：
企业贷币性资产增长幅度大于流动资产增长幅度，并且也大于其它类资产的增长幅度，说明企业应付市场变化能力得到增强。
企业在流动资产增加的同时，销售收入也增加，并且增幅大于流动资产，流动资产经营质量较上期提高较多。
3、固定资产结构与变动分析
固定资产总额为
140,238.50万元，其中固定资产为116,577.50万元，占比为83.13%，
在建工程为23,661.00
万元，占比为16.87%，工程物资为
0.00万元，占比为0.00%，固定资
产清理为0.00万元，占比为0.00%；而上期上述指标分析别为
61.58%、38.42%、0.00%、
0.00%。
固定资产结构及变动表
项目万元
2008年06月
2009年06月
新增%
2008年占比%
2009年占比%
固定资产
64,051.01
116,577.50
82.01%
61.58%
83.13%
在建工程
39,959.64
23,661.00
-40.79%
38.42%
16.87%
工程物资
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
固定资产清理
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
固定资产总额
104,010.65
140,238.50
34.83%
100.00%
100.00%
营业收入
1,725,501.30
2,180,865.24
26.39%
---
---
固定资产周转率
3.68
3.80
3.26%
---
---
固定资产总额比上期增加36,227.85万元，增长34.83%；固定资产总额增加的原因如下：
固定资产增加52,526.49万元，共计增加固定资产52,526.49万元；在建工程减少16,298.64万元，共计减少固定资产16,298.64万元；从单项较上期相比较而言：
固定资产大幅增加，增加82.01%；在建工程大幅减少，减少40.79%；工程物资基本上没有变化；固定资产清理基本上没有变化。
由此可见，企业固定资产总额较上期上升，并且营业收入较上期上升，固定资产周转率较上期上升，说明企业资产从量上、质上都好于上期，并且营业收入增长大于固定资产增长速度，固定资产利用情况比较良好。
4、应收款项结构与变动分析
应收款项结构及变化表
项目万元
2008年06月
2009年06月
新增%
2008年占比%
2009年占比%
应收账款
103,219.51
100,107.52
-3.01%
10.47%
12.90%
预付款项
582,528.13
285,805.23
-50.94%
59.11%
36.82%
其他应收款
299,711.93
390,342.61
30.24%
30.41%
50.29%
应收款项合计
985,459.57
776,255.37
-21.23%
100.00%
100.00%
营业收入
1,725,501.30
2,180,865.24
26.39%
---
---
本期应收款项合计776,255.37万元，其中应收账款为100,107.52万元，占比12.90%，预付款项为285,805.23万元，占比36.82%，其他应收款为390,342.61万元，占比50.29%；
而上期上述指标分析别为为103,219.51万元，占比10.47%、为582,528.13万元，占比
59.11%、为299,711.93万元，占比30.41%。
从单项较上期相比较而言，应收账款有所减少，减少3.01%、预付款项大幅减少，减
少50.94%、，其他应收款大幅增加，增加30.24%。
通过分析可以看出：
在应收款项占比中，其它应收款为36.82%，占比过大，有可能存
在上级单位占用款问题或调节利润的问题；应收账款下降，但营业收入上升，与销售收入变化不协调，说明企业本期加速了货款的回笼，并且销售状况成较上期增强。
5、存货变动分析
在存货搭配分析中，可以看出存货为8,416,579.93万元，营业成本为1,500,730.34万
元；而上期上述指标分析别为为
8,115,987.41
万元、为1,017,141.15
万元。
从单项较上期相比较而言，存货有所增加，增加3.70%
，营业成本大幅增加，增加
47.54%。
存货变化表
项目万元
2008年06月
2009年06月
新增%
存货
8,115,987.41
8,416,579.93
3.70%
营业成本
1,017,141.15
1,500,730.34
47.54%
毛利率
0.41
0.31
-24.39%
存货周转率
0.14
0.18
28.57%
通过毛利率及存货周转率的变化分析，可以看出企业毛利率的下降，促进了存货的加速周转，说明市场上的同类产品已经处于相对的过剩状态，降价是可以带动市场购买者的购买欲望的。
企业可以充分利用当前的时机，进一步巩固已取得的成绩；另外通过存货的搭配分析可以看出：
企业存货的变化与营业成本变化协调。
6、长期投资结构与变动分析
企业投资总额为283,974.30万元，其中长期应收款为14,494.79万元，占比为5.10%；固定资产为252,642.10万元，占比为88.97%；在建工程为16,837.41万元，占比为5.93%；
从单项较上期相比较而言，交易性金融资产基本上没有变化，一年内到期的非流动资
产基本上没有变化，长期应收款大幅减少，减少63.76%，长期股权投资基本上没有变化，
投资性房地产基本上没有变化，固定资产大幅增加，增加15.09%，在建工程大幅增加，增
加22.17%。
投资结构及变动表
项目万元
2008年06月
2009年06月
新增%
2008年占比%
2009年占比%
交易性金融资产
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
一年内到期的非流动资产
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
长期应收款
39,999.79
14,494.79
-63.76%
14.64%
5.10%
长期股权投资
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
投资性房地产
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
固定资产
219,523.55
252,642.10
15.09%
80.32%
88.97%
在建工程
13,781.51
16,837.41
22.17%
5.04%
5.93%
长期投资合计
273,304.85
283,974.30
3.90%
100.00%
100.00%
投资收益
2,249.88
16,210.62
620.51%
---
---
投资总额比上期增加10,669.44万元，增长率为3.90%。
投资总额增加的原因如下：
固定资产增加33,118.55万元，在建工程增加3,055.90万元，共计增加投资36,174.45万元；长期应收款减少25,505.00万元，共计减少投资25,505.00万元；企业投资以权益性投资为主，应关注投资项目的盈利能力和持续发展能力，本期投资收益上升，权益投资能力增强。
7、资本结构分析与变动分析
企业本期资本总额为20,812,981.21万元，其中流动负债为6,263,861.29万元，占比为50.30%；非流动性负债为2,007,637.40万元，占比为16.12%；所有者权益为4,180,494.17
万元，占比为33.57%；长期资本为16,632,487.04万元，占比为49.70%；经营性负债水平比
较高，日常经营生产活动重要性比较强，风险比较大；而上期上述指标分析别为
54.56%、
13.19%、32.24%。
资本结构及变动表
项目万元
2008年06月
2009年06月
新增%
2008年占比%
2009年占比%
流动负债
6,062,218.26
6,263,861.29
3.33%
54.56%
50.30%
非流动负债
1,465,605.58
2,007,637.40
36.98%
13.19%
16.12%
所有者权益
3,582,300.35
4,180,494.17
16.70%
32.24%
33.57%
负债和所有者权益总计
11,110,124.18
12,451,992.87
12.08%
100.00%
100.00%
资本总额比上期增加2,538,256.33万元，增长率为13.89%。
资本总额增加的原因如下：
流动负债增加201,643.04万元，非流动性负债增加542,031.83万元，所有者权益增加
598,193.82万元；从单项较上期相比较而言，流动负债有所增加，增加3.33%，非流动性
负债大幅增加，增加36.98%，所有者权益大幅增加，增加16.70%。
由此可见，从企业资本整体来看，长期资本、流动资本都较上期增加，长期资本增加的速度快于流动资本，资本总额增加，长期资本的比重增加，企业通过增资调整了资本构成的结构，资金风险比上期减弱，成本相比上升。
8、流动负债结构与变动分析
本期流动负债总额为6,263,861.29万元；其中营业环节负债为4,119,023.60万元，占比为65.76%；筹资环节负债为1,213,035.38万元，占比为19.37%；收益分配环节负债为931,802.32万元，占比为14.88%；营业环节上的负债比重最大，表明公司的资金来源以营
业性质为主，比较正常，运营成本比较低。
流动负债结构及变动表
项目万元
2008年06月
2009年06月
新增%
2008年占比%
2009年占比%
短期借款
535,061.65
214,129.69
-59.98%
8.83%
3.42%
交易性金融负债
2,397.38
354.42
-85.22%
0.04%
0.01%
应付票据
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
应付账款
1,013,995.87
1,219,885.01
20.30%
16.73%
19.47%
预收款项
2,645,368.60
2,997,974.86
13.33%
43.64%
47.86%
应付职工薪酬
17,515.62
37,328.94
113.12%
0.29%
0.60%
应交税费
-83,319.64
-136,165.22
-63.43%
-1.37%
-2.17%
应付利息
0.00
32,348.15
0.00%
0.00%
0.52%
应付股利
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
其他应付款
969,983.68
899,454.18
-7.27%
16.00%
14.36%
应付关联公司款
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
一年内到期的非流动负债
961,215.09
998,551.26
3.88%
15.86%
15.94%
其他流动负债
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
流动负债合计
6,062,218.26
6,263,861.29
3.33%
100.00%
100.00%
流动负债总额比上期增加201,643.04万元，增长率为3.33%。
流动负债总额增加的原因如下：
应付账款增加205,889.14万元，预收款项增加352,606.26万元，应付职工薪酬增加
19,813.33万元，应付利息增加32,348.15万元，一年内到期的非流动负债增加37,336.17万
元，共计增加流动负债647,993.05万元；短期借款减少320,931.96万元，交易性金融负债
减少2,042.96万元，应交税费减少52,845.59万元，其他应付款减少70,529.50万元，共计
减少流动负债446,350.01万元；
纵观流动负债变化可以看出：
企业营业性负债增长幅度大于流动负债增长幅度，并且也大于其它两种负债的增长幅度，说明企业短期资金来源中营业性质负债增加，对外欠款增多，资金压力较上期增大。
9、长期资本结构与变动分析
本期长期资本总额为6,074,772.69万元；其中长期借款为1,343,963.72万元，占比为22.12%；应付债券为578,068.62万元，占比为9.52%；实收资本为1,099,521.02万元，占比
为18.10%；资本公积为850,762.87万元，占比为14.00%；盈余公积为658,198.50万元，占
比为10.83%；未分配利润为815,890.99万元，占比为13.43%；少数股东权益为728,366.98万元，占比为11.99%；；而上期上述指标分析别为27.82%、0.00%、22.33%、16.15%、10.96%、10.96%、11.78%。
长期资本结构及变动表
项目万元
2008年06月
2009年06月
新增%
2008年占比%
2009年占比%
长期借款
1,369,872.74
1,343,963.72
-1.89%
27.82%
22.12%
应付债券
0.00
578,068.62
0.00%
0.00%
9.52%
长期应付款
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
专项应付款
0.00
0.00
0.00%
0.00%
0.00%
实收资本
1,099,521.02
1,099,521.02
0.00%
22.33%
18.10%
资本公积
795,369.99
850,762.87
6.96%
16.15%
14.00%
盈余公积
539,547.02
658,198.50
21.99%
10.96%
10.83%
未分配利润
539,696.66
815,890.99
51.18%
10.96%
13.43
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