XX市社会养老服务中心建设项目可行性研究报告.docx
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XX市社会养老服务中心建设项目可行性研究报告
XX市社会养老服务中心建设项目可行性研究报告
附表：
投资估算表
附图：
附图一、项目区域位置图
附图二、总平面布置图
附件：
事业单位法人证书
第一章总论
1.项目名称与建设单位
1.1.项目名称
××市社会养老服务中心建设项目
1.2.项目承办单位
××市中心敬老院
1.3.可行性研究报告编制单位
编制单位：
××××管理咨询有限公司
资质证书：
工咨甲10120070030
2.编制依据、内容及范围
2.1.编制依据
（1）编制《××市社会养老服务中心建设项目可行性研究报告》的委托书；
（2）《中国老龄事业发展十一五规划（2006－2010年）》；
（3）《××市2010年政府工作报告》；
（4）项目承办单位提供的有关技术资料、基础数据；
（5）编制人员调查、收集的有关数据、资料。
2.2.编制内容与范围
我公司受项目承办单位的委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘，编制完成了《××市社会养老服务中心建设项目可行性研究报告》。
本报告对项目建设的背景和必要性进行了论述，对项目选址和建设条件、建设内容及规模、工程建设方案、节能节水、环境保护、项目实施进度、项目招投标、投资估算、经济分析、社会效益等方面进行综合研究和分析，为主管部门和承办单位的决策及建设提供具体的、完善的、科学的依据。
3.项目概况
3.1.项目的提出
随着我国社会进步、人民生活水平的不断提高，全国人均寿命延长、老年人口逐年增加，我国已正式步入老龄化社会。
社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，党的十七大报告提出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，努力使全体人民老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。
在我国，居家养老是传统的养老方式，但近年来，由于生育率下降、空巢家庭比例增多、年轻人的社会竞争压力加大等原因，传统的居家养老方式受到严峻的挑战，而社会养老方式作为居家养老方式的有力补充正逐步被人们接受并受到社会各界的重视。
截至2009年底，××市60岁以上的老年人口已达到近6万人，占人口总数的12.8%，高于同期全国老龄化12%的平均水平，并且呈现出加快增长的趋势，为了应对老龄化日益加剧的现实，完善当地社会保障体系，发展老年服务业，××市中心敬老院提出××市社会养老服务中心项目的建设。
3.2.建设单位概况
××市中心敬老院是隶属××市民政局管理的事业单位，内设办公室、行政部、护理部、后勤处、保卫处等机构，现有行政管理和护理人员共计22人，法定代表人张秋霞。
××市中心敬老院以提供收养服务，弘扬救助精神为宗旨，提供“三无”老人收养、家庭无力照顾老人收养、老人自愿有偿收养、五保老人供养等服务。
2008、2009年度××市中心敬老院被焦作市民政局评为群众满意窗口单位，2009年12月被××省民政厅评为××省文明敬老院。
3.3.建设地址和建设条件
本项目建设地址位于××市沁××岸，太行办事处马坡村。
建设地址环境优美、交通便利、基础设施配套齐全，能够满足项目建设需要。
3.4.建设规模和内容
本项目占地面积40亩，总建筑面积20000平方米，设计床位800张。
具体建设内容包括：
（6）老年公寓楼：
建筑面积15000平方米；
（7）附属用房：
建筑面积5000平方米，包括康复中心、洗浴中心、洗衣房、锅炉房、活动室、餐厅、购物中心、车库等；
（8）服务中心内的广场、道路、绿化工程、水、电、天然气、通信等配套工程；
（9）服务中心内生活、办公、医疗、娱乐设施配置。
3.5.环境保护
项目建设和使用过程中产生的废气、污水、垃圾、噪声可以得到有效的控制和治理，经治理后可达标排放。
3.6.项目实施进度
本项目从可行性研究报告编制到项目竣工投入使用，计划安排2年，其中施工期1年半。
3.7.投资估算及资金筹措
总投资3000万元，其中工程费用2065.4万元，征地费用200万元，工程建设其它费用572.7万元，基本预备费141.9万元，流动资金20万元。
资金筹措方式为：
承办单位自筹500万元，申请中央和省政策性资金1500万元，地方配套资金1000万元。
4.主要技术经济指标
表1-1主要经济技术指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
占地面积
亩
40
2
总建筑面积
m2
20000
3
设计床位
张
800
4
生活用水量
m3/d
134.2
5
用电负荷
kW
1000
6
总投资
万元
3000
6.1
工程费用
万元
2065.4
占总投资68.84%
6.2
征地费用
万元
200
占总投资6.67%
6.3
工程建设其他费用
万元
572.7
占总投资19.09%
6.4
基本预备费
万元
141.9
占总投资4.73%
6.5
流动资金
万元
20
占总投资0.67%
7
资金筹措
万元
3000
7.1
承办单位自筹资金
万元
500
7.2
财政性资金
万元
2500
5.结论及建议
××市社会养老服务中心建设项目的实施，符合党和政府加强老龄工作的要求，项目的建设将完善当地社会保障体系，促进老年服务业的发展。
项目建设规模合理、建设条件具备、建设方案可行、投资规模适度、资金来源有保证，项目建成后社会效益显著，建议项目尽快实施，早日建成发挥良好的社会效益。
第二章项目建设背景和必要性
1.项目建设背景
（10）中国及××市人口老龄化趋势
一个国家或地区的人口是由未成年人口、成年人口和老年人口构成。
由于人口的出生、死亡和迁移等多种因素的作用，人口的年龄结构会不断发生变化。
在总人口中，如果老年人口的比重不断提高，而其他年龄组人口的比重不断下降，就称这一动态过程为人口老龄化趋势。
目前国际上一般把60岁及以上人口称为老年人口，如果一个国家或地区的总人口中60岁及以上人口的比例达到10%，则称为进入老龄社会（或老龄化社会）。
有时，也把65岁及以上老年人口的比例在7%以上称为老年型人口社会，两个标准的结果一般差别不大。
2000年，我国60岁及以上人口比重超过10%，65岁及以上人口比重也达到7%，标志着我国已经初步进入老龄化社会，2006年公布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出：
21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会，头20年将成为“快速老龄化”阶段，随后的30年为“加速老龄化”阶段，其后的50年则达到“稳定的重度老龄化”阶段。
根据2007年的统计数据，××市共有总人口483179人，60岁以上老年人55919人，占全市人口总数的11.6%，与2007年全国老龄化的平均水平持平。
截至2009年底，××市60岁以上的老年人口已达到近6万人，占人口总数的12.8%，已高于同期全国老龄化12%的平均水平，并且呈现出加快增长的趋势，高龄老人、生活不能自理老人和空巢老人的数量庞大。
（11）我国政府对养老问题的重视
人口平均寿命延长，老年人口增加，是我国社会主义制度优越性的体现和社会文明进步的重要标志，是经济发展、社会进步、人民生活水平提高、医疗卫生条件改善的重大成果。
但是，人口老龄化也会给我国经济和社会发展带来一系列深刻影响。
采取积极措施，加强老龄工作，是一项重要而紧迫的战略任务。
早在2000年8月，中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定中就指出：
老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。
全党全社会必须从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作。
党的十七大报告也提出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，努力使全体人民老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。
2007年岁末，胡锦涛总书记在天津视察时对做好老龄工作提出了明确要求，指出：
“尊重老年人，关爱老年人，照顾老年人是中华民族的优良传统，也是一个国家文明进步的标志。
我们要弘扬中华民族尊老敬老的传统美德，大力发展老龄事业，给予老年人更多生活上的帮助和精神上的安慰，让所有老年人都能安享幸福的晚年”。
近年来，为了应对人口老龄化的挑战，加快养老机构建设的步伐，提升养老服务的水平，民政部采取了一系列有效措施。
2006年以来，民政部先后在全国实施了县区社会福利中心、爱心护理机构、示范性养老基地等工程项目，建设了一批种类多样、社会急需的养老机构。
2009年初，民政部会同国家发展改革委正式启动了基本养老服务体系建设工程，并选择黑龙江、江苏、湖北、重庆、甘肃5个省份进行试点，明年将在全国正式实施。
随着老龄社会的快速到来，老龄工作也越来越受到××市委、市政府的重视，××市2010年政府工作报告，将“强化敬老院配套建设”列为当年健全社会保障体系、改善民生的一项重要工作。
在上述的时代和社会背景下，××市中心敬老院顺应当地人口老龄化的发展趋势，提出××市社会养老服务中心项目的建设，旨在完善当地社会保障体系，发展老年服务业，维护老年人的合法权益，开创××市老龄工作新局面。
2.项目建设的必要性
（12）项目建设是人口老龄化提出的现实要求
在我国，传统的养老方式是居家养老，社会机构养老只是一种补充形式，但是，随着老龄化进程的不断深入，家庭养老模式面临越来越严峻的挑战。
首先可见的是生育率下降使家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。
伴随着我国实行计划生育政策，人口出生率从70年代中期迅速下降，形成了庞大的独生子女和少子女家庭，到2010年前后，这些独生子女的父母将相继进入老年期，子女养老的人均负担将日益加大。
预计在2010-2040年间，20-30%的老年人口将是独生子女的父母，这批老人的生活照料和经济保障将成为一个严重的社会问题。
其次，空巢家庭增多加剧了家庭养老的难度。
在我国，随着经济与社会的发展，人民生活水平的提高，老年人自养能力加强，加之老人与年轻人生活方式的差异，致使老人与成年子女分居而独立生活已成为一种发展趋势。
1999年人口调查资料表明，在有老人的家庭中，一对老年夫妇二人户占27%，老年单身户占7%，二者相加共占34%。
另外，随着社会经济的快速发展，社会竞争越来越强，年轻人的工作压力越大，在照顾老人的问题上常常表现出“心有余而力不足”，况且伴随父母年龄的提高，子女的年龄也在相应提高，势必导致低龄老人供养高龄老人的局面产生。
当今社会出现的上述转变无疑都会对家庭养老产生负面影响，使得家庭供养能力下降，因此，大力培育社会化服务功能，弥补家庭养老功能的缺失，满足日益增强的社会养老需求，是人口老龄化提出的一个现实要求。
（13）是健全××社会保障体系、改善民生的需要
近年来，虽然××市政府不断加大投入，建设和改造养老福利机构，但是××市在养老服务社会化上仍然存在一些问题，主要有：
1）养老福利机构数量少、规模小、服务项目少
目前，全市虽然有各类养老福利机构10余家，床位428张，每百名老人拥有床位0.8张，但现有的老年床位数与“十一五”规划提出的床位数还相差甚远。
目前，国办养老机构仅仅是将“三无”老人、优抚老人等七种对象供养起来，大部分老人还是未能享受到养老服务。
民办养老服务机构普遍存在规模偏小、设施简陋、护理条件差，与国家规定对养老机构的要求和老年人的需求还有很大差距。
老年人在现有养老机构只能维持一般生活，根本无法享受到健身、娱乐、康复锻炼、精神慰藉等服务。
2）缺少专业服务人员，且人员整体素质偏低
现在一些养老服务机构虽然已经建起，但是缺少专业服务人员，大部分工作人员由社区干部兼任，限制了养老服务的发展。
国办的养老机构由于管理体制问题，工作人员出现年龄偏大、专业护理水平偏低等现象；民办养老机构服务人员的来源主要是从下岗女工和农民工，更缺乏医疗、康复、服务等专业技术人才。
××市社会养老服务中心建成后，将配备完善的生活服务、保健、娱乐设施，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务，使当地老年人的生活得到较大改善。
（14）是贯彻“以人为本”科学发展观、构建和谐社会的需要
目前××市60岁以上的老年人口已达到近6万人，占人口总数的12.8%，而且每年以3%的速度递增。
这样一个庞大的老年群体的利益，是人民群众利益不可缺少的一部分，建设社会养老服务中心，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻“以人为本”科学发展观、构建和谐××的需要。
社会养老服务中心的建设和启用，可以弘扬中华民族传统美德，切实保障老年人的合法权益，形成敬老、养老、助老以及代际和谐的良好社会风尚，对促进当地经济建设和社会发展具有重要意义。
第三章项目选址及建设条件
1.选址原则
（15）符合××市总体规划的要求，重视节约用地和合理用地。
（16）场址地形、地貌要适合项目特点，有良好的工程地质、水文地质、防洪防涝、防震等条件。
（17）有便利的外部交通条件。
（18）有良好的社会经济环境，可依托的基础设施和方便的生活服务设施。
（19）工程建设和使用期间不会对周边环境和公众利益造成损害。
2.项目选址
根据××市总体规划，结合本项目养老服务的性质，在综合考虑了影响选址的自然因素、交通因素、社会因素、环境因素后，确定项目选址于××市沁××岸，太行办事处马坡村，拟征地面积40亩。
项目建设地址环境优美、交通便利、空气清新，周边基础设施配套齐备，十分适宜老人居住、修养，是修建养老服务中心的理想地点。
3.建设条件
3.1.区位条件
××市位于××省西北部，北依太行，南眺黄河，全市总面积623.5平方公里，是××省确定的改革开放发展特别试点市。
××地理位置优越，处于中原城市群一小时经济圈中心地带，距省会郑州一小时路程，焦枝、侯月铁路在境内交汇，长济高速公路横贯东西，二广高速公路纵穿南北，与京珠高速、连霍高速紧密连接。
3.2.经济、社会条件
××市辖3乡6镇4个办事处329个行政村，人口48.9万。
××是一座充满生机的活力城市。
近年来，面对国家宏观政策不断调整、县域经济竞争日趋加剧、国际金融危机日益蔓延等复杂局面，××市坚持以科学发展观统揽全局，以“新型工业化、农业现代化、三产多元化、城乡一体化”为目标，强力实施“项目带动、资本活市、人才兴沁、环境赢商”四大战略，奋力推进经济社会发展新跨越，全市呈现出经济繁荣、民生改善、社会稳定、政通人和的良好局面。
2009年，××市地区生产总值完成211.3亿元，同比增长13.6%；全社会固定资产投资完成131.8亿元，增长29.5%；社会消费品零售总额达到40.4亿元，增长19.3%；财政总收入完成11.4亿元，增长5%；地方财政收入完成7.6亿元，增长25%；城镇居民人均可支配收入达到13885元，增长12.9%。
××市先后荣获“中国县级城市旅游竞争力20强”、“全国民族团结进步模范单位”、“全国科技工作先进市”、“全国双拥模范城”、“全国文化先进县（市）”、“××省综合治理工作先进市”等荣誉称号。
随着国家中部崛起战略的实施，××市以其独特的区位优势、资源优势、产业优势和环境优势，正在成为××省经济发展最活跃、最具发展潜力的地区之一。
3.3.自然条件
（20）地形地貌
本项目建设地址属建设用地，地势平坦，无需要拆迁的地表附着物。
（21）气候
××位于暖温带，属大陆性季风气候，四季分明。
年平均气温14.3℃，极端最低气温-17.6℃；极端最高气温42.1℃。
年平均日照时数2496小时，日照率57%。
无霜期219天。
年平均降水量619毫米，多集中在7、8、9三个月，占全年降水量的70%，冬季雨量占全年降水量的10%，春季降水约占全年降水量的20%。
（22）水文、地质
××市为第四系全新统及上更新统冲洪积层，其特征如下：
①人工填土：
由杂填土和素填土组成。
层厚0.2-3.2米。
杂填土：
灰色、灰褐色。
稍密-松散。
成份以砖块、混凝土块等建筑垃圾为主。
素填土：
黄褐色，可塑，成份以粉质粘土为主，含少量砖屑、灰渣及煤屑等。
②粉质粘土：
黄褐色，可塑，局部软塑。
含少量姜石及蜗牛壳，无震摇反应，切面稍光滑，干强度及韧性中等。
层厚1.3-4.9米。
承载力标准140Kpa。
③粉质粘土：
黄褐色，可塑，局部软塑。
含少量姜石及蜗牛壳，无震摇反应，切面稍光滑，干强度及韧性中等。
层厚3.6-6.0米。
承载力标准120Kpa。
④粉质粘土：
黄褐色，可塑至软塑，局部软塑。
含少量姜石及蜗牛壳，无震摇反应，切面稍光滑，干强度及韧性中等。
层厚2.8-4.0米。
承载力标准160Kpa。
⑤粉质粘土：
黄褐色，软塑至流塑，个别可塑。
含少量姜石及蜗牛壳，局部夹卵石块。
无震摇反应，切面稍光滑，干强度及韧性中等。
层厚5.8-7.5米。
承载力标准130Kpa。
⑥粉质粘土：
黄褐色，软塑至流塑，个别可塑。
含少量姜石及蜗牛壳，局部夹卵石块。
无震摇反应，切面稍光滑，干强度及韧性中等。
层厚5.8-7.5米。
承载力标准170Kpa。
⑦粉质粘土：
黄褐色，个别硬塑。
含少量姜石及蜗牛壳，局部卵砾石含量20-30％，夹卵石透镜体。
无震摇反应，切面稍光滑，干强度及韧性中等。
层厚6.6-7.2米。
承载力标准160Kpa。
⑧粉质粘土：
黄褐色，个别硬塑。
含少量姜石及蜗牛壳，无震摇反应，切面稍光滑，干强度及韧性中等。
项目所在地地势平坦，地质稳定性好，承载能力高。
地下水埋藏类型为孔隙潜水，其补给来源为大气降水，受季节变化影响大，地下水对混凝土无侵蚀性。
（23）地震
根据国家技术监督局发布的《中国地震参数区划图》，项目区域基本地震加速度值为0.10g，抗震设防烈度为七度。
3.4.基础设施条件
该工程为公益性建设项目，××市有关部门对工程的建设给予了大力支持，供水、供电、通讯等配套设施由各有关部门提供，均已落实，能满足项目建设需要。
（24）给水
本项目水源为××市自来水公司水厂的供水管网，压力充足，可保证项目用水需要。
（25）排水
本项目区周边市政排水管网已铺设，可满足项目排水需要。
（26）供电
电源从附近市政干线引入，市政高压线已接至本项目区域，能满足本项目的用电需求。
（27）通讯
××市通讯设施完备，方便快捷，可满足项目通讯需要。
3.5.交通条件
项目区东、西、南边各有一条公路，交通便利。
3.6.主要建筑材料来源、供应
（28）建筑材料种类和来源
根据该项目的建设内容，项目建设所需的主要材料为钢筋、水泥、防水卷材、建筑陶瓷、电缆、给排水管材等；主要地材包括砂、石料、砖等；上述这些材料均为常规品种，可在当地建材市场采购，用量较大时，从确保质量和降低成本方面考虑，也可直接从厂家订购。
（29）运输条件
项目所处区域道路交通便利，原材料运输主要采取公路运输。
第四章工程建设方案
1.设计指导思想
（30）满足使用功能的要求。
项目的工程内容、建筑面积和配套设施应满足项目的使用要求，让入住老人满意，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。
（31）适应已选定的场址。
在已选定的场址范围内，合理布置建筑物、构筑物，以及地上地下管网的位置。
（32）符合工程标准规范要求。
建筑物的基础、结构和采用的建筑材料，应符合政府部门及专门机构发布的技术标准、规范要求，确保工程质量。
（33）经济合理。
工程方案在满足使用功能、确保质量的前提下，力求降低造价，节约建设资金。
2.建设内容及规模
本社会养老服务中心占地面积40亩，总建筑面积20000平方米，设计床位800张，满足800名老年人的养老生活。
具体规划建设内容包括：
（34）老年公寓楼15000平方米；
（35）附属用房建筑面积5000平方米，包括康复中心、洗浴中心、洗衣房、锅炉房、活动室、餐厅、购物中心、车库等；
（36）服务中心内广场、道路、绿化工程，服务中心内水、电、天然气、通信等配套工程；
（37）服务中心内生活、办公、医疗、娱乐设施配置。
3.总体规划原则和总平面布局
（38）以人为本
以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的活动、健身、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。
（39）平面布局合理
按照老年人的日常活动规律和本服务中心的职能，将项目区分为生活区、游艺区、康复医疗区、办公区、餐饮区、服务区等几大区域，各区域既要相对分离，又要联系方便。
（40）交通组织便捷
整个项目区的出入口开向市政主要道路，方便车量进出。
内部道路设计要使人行方便、车行顺畅，并满足消防要求。
（41）公用配套工程
小区内给排水、供电、通讯等公用配套工程的设计要做到流程合理、布置紧凑、管理方便。
（42）环境
注重绿化空间的整体性、均衡性，强调人、建筑、环境的共存与融合，营造环境优雅、服务全面，人与自然和谐共生的养老乐园。
4.建筑设计
4.1.设计依据
（43）《民用建筑设计通则》；
（44）《老年人建筑设计规范》；
（45）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》；
（46）《建筑设计防火规范》；
（47）各相关专业设计规范、技术规程。
4.2.平面布置与功能要求
本项目的主要建筑有：
老年公寓中心、医疗康复中心、餐饮服务中心、文体活动中心、办公楼以及必要的辅助用房。
其中拟将老年公寓中心建为本项目的标志性建筑，充分体现以老年人为核心的设计理念。
老年公寓的层数宜为三层及三层以下，起居室和卧室应通风良好，视野开阔，安静卫生。
针对老年人记忆力衰退的特点，设计者可以通过加强楼宇外观与外部环境的差异来提高楼宇外观的识别性，也可通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性。
建筑物的入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；出入口顶部设置雨棚，出入口平台、台阶踏步及坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。
老人起居室使用面积不宜小于15m2，老人卧室使用面积不宜小于10m2。
老年人居住建筑的过厅应具备轮椅、担架回旋条件，居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅、担架进出，满足护理、急救需要；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用平底防滑式浅浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以干净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应安装多处就近照明用灯，以方便其使用。
在公共设施的配置方面，应考虑不同老年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮，医疗保健、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房。
4.3.室内装修及设施
（48）老年公寓内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角。
（49）老年人居室不应采用易燃、易碎及散发有害有毒气味的装饰材料，居室地面宜用硬质木料或富有弹性的塑料材料。
（50）老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱，每人应有1m3以上的贮藏空间。
（51）老年公寓起居室、卧室应设多用安全电源插座，插孔离地高度宜为0.6～0.8m。
（52）老年公寓每户设固定电话；起居室、卧室应设闭路电视插孔；居室及卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮。
（53）老年人床头应设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。
5.结构设计
5.1.结构设计依据
（54）《建筑结构可靠度设计统一标准》；
（55
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