关于城市商业综合体设计方案评审标准的思考.docx

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关于城市商业综合体设计方案评审标准的思考

关于城市商业综合体设计方案

评审标准的思考

“南阳金天地”项目，目前进入到优化、优选规划设计方案的阶段。

认真做好项目优化、优选方案工作，至关重要，意义重大。

他决定着鑫阳公司今后工作的基本方向，一定的意义上讲，还决定着项目的成败与否。

有鉴于此，一股责任心催使着我，不得不冷静下来，思考优化、优选方案的评审标准了。

一、应当怎样制定评审标准

（一）评分标准要充分体现开发商对开发对象、目标建筑的总体思维与主题思想。

“南阳金天地”筹建工作一年了，经过深圳美格行艰苦细致的前期论证、策划工作，应该说我们的目标是明确的，即《南阳金天地》应建成南阳市首例城市商业综合体。

因此，评审的标准就应该主要抓住商业综合体的特征进行评审；但由于属于城中村改造项目，还建住宅面积较大，适当评价住宅的均好性也有所必要。

如若不然，抓不住商业综合体特征，来评审“南阳金天地”规化设计方案，这个优化、优选评审工作是绝对不会成功的。

（二）既是“标准”，就必须注意可操作性，要么定“性”要准确，不能含糊其辞，要么定“量”要适度，不能弹性过大。

而且“分类”要科学，“条理”要清晰，“概念”要准确，“指代”要清楚，“逻辑”要合理，“语言”要精练。

力戒杂乱无序、内容交叉，面面俱到，不知所云。

制定的标准要有利于在有限的评审时间里，抓住重点，抓住特征，准确评介。

（三）优化方案的评审，应该说他不是一个纯粹的建筑设计的评审。

纯建筑的工程设计评审应该体现在扩初设计、施工设计阶段。

纯建筑的工程设计是应考虑，即主要注意不偏离国家的相关建筑规定及规化设计条件；而目前规化设计方案的优化评审，应该更多的是体现项目建设的总体思维、主题思想、建筑理念，主要强调风格，凸显差异，吻合前期论证，满足市场需求，紧密结合招商，便于产品出售。

优化方案重点要在“优化”二字上下功夫。

（四）若按照上述意见，雷等所拟的《“南阳金天地”项目技术评审标准及分值》（以下简称《雷标》）就显得水准过于差矣。

不要说审视方案，仅就看标准、理解标准、把握标准都还得一个时辰。

而且诸多的不好理解、把握，因而不便操作，比如：

1）《雷标》表题为《“南阳金天地”项目技术评审标准及分值》本身就不科学、准确、完整，表题仅写明“技术”可表内明显不仅包括了“技术部分”，而且还包括了“商务部分”。

较为完整、准确是应为《“南阳金天地”项目规划设计优化方案评审标准》。

2）分值一般采用百分制，《雷标》从“技术”与“商务”的和来看是100分，可累加明细项分值却等于105分，如此严肃认真的计分问题却在简单的算术计算上出了错误。

3）《雷标》“2、合理性”，通篇没表明“合”的那个“理”。

《雷标》“1.2.1项目住宅、商务用房规划能与商业规划相互融合、相协调。

”这个标准怎么把握，怎样为“相互融合，相协调”？

融合、协调的具体内容是什么？

标准却看不到。

《雷标》“1.2.2单体建筑应既有个性风格，又能与整体建筑风格相互融洽”这里的单体建筑指的是什么？

是“商业”的还是“住宅”的，还是泛指的？

如果是“住宅”，每幢住宅都应有“个性风格”？

《雷标》“1.2.3商业主、次动线与规划广场相匹配”、“1.2.4建筑物与交通能相互配套、协调”，这也叫优化方案？

“相匹配”“相互配套”，这也能称之为优化的标准？

4）《雷标》“1.3.1充分考虑项目开发、设计、销售、使用等各个阶段的有效衔接和使用的经济性”这句话说的是经济性吗？

能说清楚“经济性”吗？

“经济性”究竟指的是什么？

5）《雷标》“1.4.1项目安置住宅与非安置住宅（含公寓）两部分，在规划布局方面应分别从总体规划、建筑设计到环境设计等各方面体现均好性原则”。

“均好”的标准如何把握？

“均好”应该说是“都好”，强调“均好”就仅指“安置住宅”与“非安置住宅”两部分？

绝对完美是没有的，我们强调“均好”应该说针对不同的建筑说出该建筑在“形式”、“内容”表现的不同的几个要点上的“均好”。

《雷标》的这句“均好”就显得太空泛了。

6）再比如《雷标》的“业态定位”，“业态定位”是前期策划商经过市场调查、尔后论证得出的结论，同时还得经开发商认可，他不是由设计单位来定位的，只能是前面“业态定位”好了，后面再由设计单位的设计产品要符合策划商并经开发商认可的“定位”要求。

把“业态定位”作为评介设计的评审标准表述实在有些风马牛不相及了。

7）《雷标》分值的设计上也是不科学的。

商务部分，“投资估算合理”只给2分，而“设计收费”却给了8分，这个分值的设计真不知道是根据那个经济规律或那个经济法则来设计的？

谁都知道，一个方案设计得完美无缺，尽善尽美，但如果该方案的投资却远远超出了开发商的投资能力，这个方案能落地吗？

在开发成本中，设计收费仅仅只是几十个成本细目中的一项，收费即使认为“适中”了，可投资估算不合理，他的整体比较分值、权数只是“收费”单项的25%。

我搞了一辈子经济工作，可还从来还没有碰见过这种分不清孰轻孰重、本末倒置的划分标准？

！

以上仅举几例，《雷标》中的“标准”，的确存在着“分类”不科学，“条理”不清晰，“概念”不准确，“指代”不清楚，“逻辑”混乱，“语言”不精练，内容交叉，面面俱到，不知所云的问题。

如此制定标准，评委们焉能读懂？

理解？

如何评审？

判断？

为此，在悉心研究的基础上，本人出于不致使“鑫阳公司”让人小觑，维护公司的形象，出于一个控股公司“董事”的责任心，对评审标准作了设计考虑：

二、评审标准思考

评审内容分为两大块四部分，两大块为优化方案的技术性内容和商务性内容；四大部分分为“规划设计”、“商业建筑部分”、“住宅、商务建筑部分”、、“商务部分”。

具体内容上：

（一）“规划设计”部分

这一部分，实际主要是应对应规划主管部门即市规划局对“项目平面规划设计方案评审通过”的行政许可（或曰“行政审批”）。

这一部分主要应强调设计的规范性、建筑的功能性、布局的合理性。

建筑整体与周边环境和谐共生，差异化的突出《南阳金天地》吃、喝、玩、乐、购的开放式商业街区的主题。

1、设计的规范性：

是应分为两方面，一是对于国家、地方法律、法规、规章规定的纯建筑设计技术参数必须强制执行，不得偏离；二是对于规划局下达的诸如容积率、建筑密度、商业面积、商务面积等用地与规划设计条件的主要经济指标是否充分用足。

否则，偏离了技术参数，方案就是人间仙境也不会通过；不用足条件，帐算不来，咱开发商也不愿意。

所以评审必须以此作为出发点。

2、建筑的功能性：

这就要紧紧抓住“城市商业综合体”概念的内涵与外延了。

“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

据此，结合咱们项目，评审是应：

一是规划设计是否部署了满足不同功能的建筑，且这些建筑是否具有一目了然的功能特征；二是部署的这些建筑之间是否明显建立起了相互依存、相互助益的关系，而且这种关系是能动的，不是呆板、孤立、被动的；三是部署的这些功能建筑是否能满足人们城市生活的“一条龙”、“一站式”的高效率、完备、齐全服务。

3、布局的合理性：

“南阳金天地”既是城市商业综合体，同时间有还建10多万方住宅，区域内建筑物体有住宅塔楼、商务酒店（或产权式公寓）塔楼、作为塔楼底层裙楼的商业建筑之主、次主力店、商铺及或单体商业建筑、有特殊建筑要求的餐饮、院线建筑，区间路道及出入口、规划条件规定的占地2000平米幼儿园、25%的绿地、景观、公共服务设施、消防、人防、车库地下建筑等。

讲究其布局的合理性，一是塔楼的幢数尽可能最小值，且分布四周而不组成行列式，这样既能使整体建筑气流通透，又能使综合体内阳关充裕，不致造成压抑感；二是裙楼商业建筑尽可能的底层化、矮层化，以利争取经济价值的最大化；三是商业主、次主力店布局设计应有利于烘托整体商业氛围；四是区间道路及出入口设计有利于人流的聚合、滞留与疏散；五是有特殊建筑要求的餐饮作为目的消费有利于消费人群的的聚合，院线设计运用三维原理，尽可能减少平面无效占用而又充分利用空间；六是占地2000平米幼儿园设计能与综合体内的婴幼育乐中心有机结合，融通共用；七是消防、人防、车库能巧妙设计，既能合理规避竣工验收，又能实现功能转换，以图有效降低建筑成本，增加可变红利；八是绿地、景观、小品、公共服务设施设计比例协调，布点均匀，齐全配套、和谐共生，有利凸显建筑整体吃、喝、玩、乐、购、居的开放式商业街区主题。

（匠心独具，妙处横生）

（二）商业部分

紧紧抓住商业综合体的基本元素进行评介

1、商业整体设计：

重视当代商业经济“去大型百货商业”发展趋势，黄金分割商业建筑、面积自持与可售的比例，使商业建筑、设施、面积渐趋销售的扩大化；抓住南阳风不大、雨较少、日不酷特点，设计商业裙楼适当搭建天棚与商业步行街露天敞开的开放式建筑；把握项目区域市场调研与未来竞争态势，有机部署商业业态与组合方式，使项目真正成为商业氛围极其浓厚和潜在价值不可低估的商业地产；关注塔楼与商业群楼建筑的结构转换和地下建筑与商业建筑的互利互换，重视建筑的简约、朴实、高贵、典雅之情景交融、相得益彰的建筑风格，争取本项目商业地产经济价值的最大化。

2、主力店、次主力店设计：

抓住人流导入型、品牌引领型、租金贡献型、面积消化型的商业特征，研究租金承载能力，讲究租户功能四维思维，设计具有客流吸引多、品牌引领强、租金贡献高、面积消化大的“一站式”综合功能型或多个功能型的购物中心或卖场；同时切实优化主、次主力店出入口与区内商业步行街及其他商业建筑的良性互动，科学运用商业动线，紧密衔接商业步行街尽端结口，与广场、中庭及其他商业建筑构成有机整体，最大限度地带动吸引、聚合、带动、导入人流，助推、烘托商业氛围。

3、商业步行街设计：

设计与主、次力店有机结合并成为连接主、次主力店客流动线的纽带，使主力店的客流通过步行街实现交汇、穿插和共享；充分利用项目地块的总长度，并与顶无塔楼的商业建筑构成裙带联系，确保步行街商铺整体的连贯，确保无明显的“冷段”和“死角”；将不同功能、用途的物业贯穿起来,克服物流对人流影响，灵活构筑“时尚生活”、“体验消费”、“历史韵味”、“现代文明”、“西欧情趣”、“民族风骚”的风格各异、建筑博览、情调典雅、妙趣横生的休闲、消费、购物风情街。

4、商铺设计：

科学处理塔楼柱网对商铺点、面影响，注重商铺迎合投资可售需求，因地制宜处置沿街、内廊、主、次动线、集中等各类型商铺单间面积；按照设1:

2、或≤3的比例，尽量减少门面过窄、进深过大、平面形状不规则的异形商铺设计，力求铺型规则最大化，降低招商难度；对商业步行街及裙楼内廊商铺门面尽可能避免门对门式的设计，讲究错落有致；商铺的外立面，除预留店招、灯饰位置外，灵活采用通透玻璃脚到顶的设计；对特殊商铺的设计注意充分预留商户装修的建筑要求，满足客户个性化改动之需；同时，充分考虑各精装商铺天花灯具、广告灯具的设计需要，采用不同灯饰、灯具以突出奇光异彩的不同效果；注重商铺的个性特征，寓建筑风格、建筑造型、功能各异、形态万千的和谐兼容与拼装混搭，以充分追求商铺争奇斗艳的昭示性、展示性、诱惑性、磁引性。

5、业态分布设计：

依照设计任务书的业态定位与比例，体现“创新商业格局、形成经营差异、立足周边群体、辐射影响区域”思想，前瞻性的部署业态规划，凸显“品牌购物、特色餐饮、高档休闲、时尚娱乐、配套服务”的主要功能，着意吸引观光旅游、白领青年、私营业主、小康收入、商务宾客、远近居民各类消费群体，组合消费模式，以品牌、时尚、精品、文化、旅游的购物消费构筑“品牌购物板块”，以茶坊酒吧、饮品甜点、情侣院线、票友演义的浪漫消费构筑“风情休闲板块”，以特色餐饮、风味小吃、异国料理、名典酒家的目的消费构筑“特色餐饮板块”，以高档娱乐、KTV歌厅、桑拿健身、美容美体的时尚消费构筑“时尚娱乐版块”，以银行网点、数码冲扩、旅游推介、网络电讯的服务消费构筑“服务配套版块”，实现资源共享，繁荣商街。

6、动线设计：

抓住动线即商业生命线的意义，充分突出激活建筑功能、业态、商铺的中枢神经作用；通过独特的动线设计，为客流提供清晰可辨的脉络，创造促进时间消费环境，营造场所精神，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通；注意立体动线的不同楼层人流的直接导入，注重商铺展示型、人流的易达性、环境的逗留性，以利减少楼层商业价值差距；动线设计的道路、边界、区域、节点、标志的处置贴切、得当、清晰，可辨，不仅有利将不同功能区域串连了起来，而且将客流便捷地输送到了每一个节点，进而渗透到商业综合体的每一个角落以至每一个商铺；有利顾客停留时间更久，降低顾客购物过程的体力消耗，将顾客的购物兴致、新鲜感、兴奋感保持旺盛常态。

7、交通设计：

精确算计交通设施与人流、物流的最佳强度配比，有机组合垂直、观光、扶步、载货电梯、连廊、盲道、货道交通元素，构筑快捷、便利、高效交通体系；处理好综合体建筑内外交通动线协调一致，最大限度降低地下车库进出车流对地面步行路线和客流出入的影响，切实保障项目周边到达和离开的车流动线便捷顺畅；强调体内垂直、斜面电梯的设置，连接商业动线力求舒适通达，强调货梯、货道的设置直接进入店面、货区，切实保障人车分流、人货分流，强调合理设置盲道和无障碍通道，凸显人性、自然化，为残疾人休闲、购物提供便利；注重连廊美工、景致、器具的配套设计，使连廊成为商业动线的便捷通道、栖歇结点、观景平台，满足人流的穿梭购物、稍事歇息、驻足观景等多种需求。

8、广场设计：

科学合理配设综合体内主、辅广场，注重发挥广场公共空间的功能、功用及商业动线人流节点的链珠效应，促进项目人流互换循环；引入自然环境手法，满足公共空间最大限度的自然采光，培植自然树木、花卉、草坪生态景观与皓月水景，营造自然和谐气息；引入人工美化手法，装点观赏小品、艺术雕塑，布置聚会、歇息、休闲设施，创建栖息、养性、欣赏的舒适典雅环境，丰富建筑的文化内涵；引入轴线设计来组织文化广场，通过轴线组织广场内在联系，围绕轴线布置舞台空间，以利举行时装表演、商品展销等多种形式的商务推广活动，强烈烘托整题建筑的商业氛围，提升项目的经济价值。

9、绿地、景观、小品设计：

把握人的视觉、触觉、听觉、味觉及心理要求，从形式美感、空间美感、时空美感、意境创造中，将区域绿地、屋顶花园、步行街铺地，标志雕塑，建筑立面，橱窗，广告店招，标识、街道小品，植物配置等景观要素巧妙和谐组织；遵循人性化原则，设计街道尺度、路面铺装、小品设置应具有人情味；遵循生态化原则，注重绿色环境的营造，通过对绿化的重视，有效地降低噪声和废气污染；遵循善于利用历史传统风貌原则，仿造古色古香的传统建筑，为商业街步行增色生辉；遵循体验性原则，构筑可识可感环境以增强人对环境的体验深度，创造轻松、宜人、舒适的环境氛围；遵循景观视觉连续性原则，创建诱发预知的线形和空间，产生冲击影响，为吸引人气、启发消费、增强愉悦，提高商业氛围和经济效益发挥重要作用。

10、物业及管理设计：

除优化设计部署项目自身的功能物业外，根据项目功能科学配置公共环保、卫生、水、电、气、网络等公共设备、设施及物业的管理用房；物业及其管理的设计有利于建筑功能的各部分之间的相互依存、相互助益，使整个综合体各部分服务功能的相互关系达到高度和谐共生的状态；有利于通过物业及管理任务的实施实现物业各期净收益的最大化，保持并不断提高物业的市场价值以及未来发展潜力；有利于发挥城市综合体具有超大空间尺度、通道树型交通体系、现代城市景观设计和高科技集成设施的物理特征，保持物业永续常态的正常运转；有利于发挥物业的策略性管理的职能，监控物业绩效，使综合体的投资开发和运营立于不败之地；有利于按照不同类型的流动载体属性和要求进行布置和管理，做到客货分区、动静分区，封闭空间和开放空间有机结合，能动地引导人流、物流，使综合体的空间氛围达到天人合一的均衡。

（三）住宅、商务部分：

1、整体设计：

遵循前瞻性、协调性、均好性、人性化、经济性、规范性原则，充分与商业规划协调一致，合理部署塔楼方位，注重单体平面、建筑立面、色彩空间、住居环境的个性风格，注重屋顶花园的互相贯穿，自成系统。

2、住宅设计：

依照设计任务要求，强调户型比例合理搭配，共生共荣；还建与商品住宅力求同质，不显差异；运用飘窗、落地窗、小型阳台、露台等设计技巧，科学划分户型功能空间；讲究户型方正，避免入户直通、入户门与卫生间对冲、厨房与卫生间对冲等风水禁忌；保障满足户户之间私密性，力求通风、采光最大化，营造通透、光亮、舒适、宜人、方便、实用的居住环境。

3、商务用房

以备适应市场需求的变化，注重公用与公寓同质兼容，充分考虑写字楼、公寓、酒店的功能转换；鉴规划用地条件为商务面积，商务、公寓兼容设计时应偏重考虑商务办公功用，同时规划布置厨房、管道等设施，以使整体平面、空间易于自由组合、拼凑，以满足不断降低自持量、扩大可售量的价值变现需要。

同时，引入差异化的设计理念，适量设计复式公寓，在合理规划层高的基础上，宽幅布置落地窗，客厅部位挑空设计，增强观景效果和惬意感。

4、强化新材料新工艺运用：

注重创新理念，充分引进运用新材料、新工艺、新设备、新技术，将建筑材料与生活品质完美结合，将数码设施与生活情趣高度统一，既有利物业管理创新发展，又促使建筑区域与时俱进。

（四）商务部分

1、设计团队：

具有国家一级注册建筑师资质且富有商业地产设计经验与成果的设计大师领衔本项目设计，并由各相关专业资质设计人员组成团队固定参与本项目设计；

2、服务承若：

承若并信守从始至终保证提供跟踪咨询、优质、优化服务。

2、投资估算：

投资估算内容细致全面、估算实事求是、科学合理、实在可信

4、设计收费：

各分项设计收费合理、适中。

三、说几句题外的话

高总，你我都是受过高等教育的人，应该懂得“尊重知识”、“尊重人才”的道理。

毛泽东，那样伟大的人物，同时也是一个大大的独裁者，可是，在知识与科学的问题上，他是主张“百家争鸣”、“百花齐放”的。

而你在这些方面是做的很不够的。

我们相处一年了，在一些工作的建议和意见上，您对我是压制和封堵的。

有一次，您跟董事长别扭，董事长说您“一言堂”，我当是还不感受，后来，不少的事实反映在我的身上，我还真产生了这样的认识。

小的一些事不说了。

较为重要的事有两件：

一是去年招投标后，您安排雷总花钱请人做了一份《南阳天地项目设计方案分析报告》（我还不说拿到财政厅经济建设处的专家们是如何糟郫这份报告的），我看后，实在不敢恭维，建筑上的事我没发言，可我作为高级经济师，按照我独有的经济分析特长，对该报告进行了再分析。

发给了您以后，您不仅不直接面对，反而采取压制封堵，叫我“不要纠缠”，我的天，我是财务总监，我是高级经济师、高级会计师，对属于投资与经济的问题不分析、不纠缠，那我还干什么？

老实告诉您，出于对您的尊重，我强忍了下来。

二是今年京、沪、宁商业综合体考察后，雷总、余浩这样的专门家，我们一道去考察的，而且年龄比我轻，考察活动结束后，他们写不出报告，让我这个老家伙来写，您不仅不批评他们，而且耍小手段，叫雷总在会上以“有个问题商量一下”而制止了我的报告，至那以后，你也不闻不问，直到如今，也不安排我给大家汇报。

为什么要这样做，您心里明白，我更明白。

这次，我又“争锋相对”拟了优化方案的评审标准，老实告诉您，我正拭目以待。

说实话，我这样做，并不为我争个什么，为的是在帮助您开展工作。

像我这样不辞辛苦，给您提出一些合理化的建议，给您说说一些您不爱听的话，应该是您的福气。

不然到您真想听听我的不同意见的时候，也许，你不会再听得到了。

刘卫国2013.5.4