最全的可行性研究报告剖析.docx
《最全的可行性研究报告剖析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《最全的可行性研究报告剖析.docx（71页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
最全的可行性研究报告剖析
第一章总论
1.1项目概述
1.1.1项目名称：
******花园居住小区建设项目
1.1.2建设单位：
******房地产集团******置业有限公司
1.1.3建设地点：
该建项目建设用地位于***市南部站前区，工程场界东至世纪大道，西至经五路，南至纬四路，北至纬三路。
1.1.4主要建设规模与内容：
该建项目工程占地面积99073平方米，规划建筑面积170678平方米，主要建筑物情况见表1-1。
表1-1主要建筑物一览表
序
号
建筑名称
建筑面积（m2）
备注
1
小高层住宅建筑
30423
地上建筑
2
情境洋房（多层建筑）
107411
3
幼儿园
2000
4
商铺建筑
1738
5
居委会用房
50
6
物业管理用房
300
7
公厕
60
8
门卫、垃圾收集等
300
9
人防车库
3816
地下建筑
10
高层地下室
1678
11
情境洋房地下室
21502
1.1.5投资估算与资金筹措：
项目总投资估算为28986万元，其中建设投资27884.4万元，建设期利息1101.6万元。
资金筹措计划为：
企业自有资金3000万元，股东投资7145万元，楼盘预售款8641万元，申请银行贷款10200万元。
1.1.6进度计划：
本项目拟在2年内建设完毕，4年内销售资金全部回笼（含建设期）。
1.1.7主要技术经济指标
表1-2项目主要经济技术指标汇总表
序号
项目
单位
指标
备注
一
技术指标
1
总占地面积
平方米
99073
2
总建筑面积
平方米
170678
其中
小高层住宅建筑
平方米
30423
计算容积率
建筑
情境洋房
平方米
107411
幼儿园
平方米
2000
商铺建筑
平方米
1738
居委会用房
平方米
50
物业管理用房
平方米
300
公厕
平方米
60
门卫、垃圾收集等
平方米
300
人防车库
平方米
3816
不计算容积率
建筑
高层地下室
平方米
1678
情境洋房地下室
平方米
21502
保温层建筑面积
平方米
1400
3
居住户数
户
1081
4
机动车停车位
辆
335
5
自行车位
辆
2200
6
绿地率
%
35.25
7
集中绿地率
%
18.91
8
建筑覆盖率
%
27.76
9
容积率
1.44
二
经济指标
1
总投资
万元
28986
2
销售收入
万元
41369
3
上缴税收
万元
6363.65
4
税后利润
万元
7565.26
5
投资利润率
%
34.80
6
资本金利润率
%
99.43
7
内部收益率
%
29.02
税后
8
财务净现值
万元
3668.99
税后
9
借款偿还期
年
2
贷款意向
1.1.8项目背景与进展：
2008年5月，******房地产（集团）股份有限公司注资3000万元成立******房地产集团******置业有限公司。
2008年7月，通过公开招挂牌方式，公司依法取得了***市火车站站前区13＃、17＃地块的土地使用权。
至2009年11月，公司完成居住小区“***花园”规划建筑方案的设计与修改，获得***市规划建设指导委员会审议通过。
目前，***花园工程已经完成土地平整、场地临时设施建设等项目前期工作，土建工程即将开工。
包括分摊土地款在内，本项目已投入资金约9365万元。
1.2编制依据
（1）《***市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
（2）《***市城市总体规划》（调整）
（3）《***市火车站站前区控制性详细规划》
（4）《***市住宅小区配套设施规划建设管理办法》
（5）《***市商品房销售管理办法》
（6）《城市房地产开发经营管理条例》
（7）《******花园方案设计》
（8）项目单位提供的其他资料
（9）有关统计调查资料
（10）有关政策和技术标准
1.3研究范围
我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程方案、市场环境、投资构成与能力、财务效益与社会效益、环境影响等方面进行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。
1.4开发企业概况
******房地产集团******置业有限公司为******房地产（集团）股份有限下属的控股公司，是一家以房地产综合开发为主，集房地产开发、销售，房屋租赁，城市基础设施及公用设施项目开发、经营、服务，建材销售、工业、民用建筑技术咨询等为一体的企业。
公司成立于2008年5月4日，企业法人***，注册资本3000万元。
1.5项目综合评价
1、本项目属住宅房地产开发项目，符合国家产业政策。
2、******花园居住小区所在***市火车站站前区是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。
环境优良，交通优越：
北抵***—***风景区，南、北、东、西、中分别有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、***路、长江南路等通过或穿越，***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。
站前区规划面积15.27平方公里，规划人口规模11.98万人，房地产业“十一五”期间计划建设250万平方米商品住宅，***路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约500亩水面形成水上公园。
站前区将成为休闲居住的乐园。
3、项目开发的是高品位住宅小区，锁定的是有较大经济来源和实力以及改善性购房人群，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标是明确的，定位是准确的。
4、2009年以来，***市房地产市场逐月升温，随着我市经济的快速发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升，为该项目提供了良好的市场前景。
5、去年以来，***市出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见》（***政〔2008〕65号）和《关于鼓励本市农村居民和外来人口购买主城区商品住房的若干意见》（***政[2008]83号），放宽公积金贷款条件，对农村居民和外来人口购置房产进行补助，加强舆论宣传，增强消费信心，这些政策措施在一定程度上扩大了购房需求，对本项目是有利的。
6、最近召开的中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求，放宽中小城市和城镇户籍限制，加快城镇化。
会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，对于地产行业的政策基调是积极扶持的。
房地产跨年度行情即将展开。
7、财务分析表明，该项目具有较好的经济效益，较强的抗市场风险能力，以及较强的债务清偿能力，在经济上是可行的。
8、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方案是可行的。
9、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。
10、开发建设单位母公司实力雄厚，技术水平高，管理能力强，为项目取得成功提供了有力的保障。
11、财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润7565.26万元，资本金利润率99.43%，投资利润率34.80%，内部收益率29.02%，上缴税收6363.65万元。
敏感性分析表明，项目有较强的抗风险能力。
清偿能力分析表明，项目有足够的还款能力。
因此，该项目具有经济可行性。
第二章项目选址及建设条件
2.1选址分析
******花园居住小区位于***市南部站前区，是***市“一城五区”的重要组成部分，是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。
站前区环境优良：
北抵***—***风景区，悠长的***对景景观大道是城市独有的生态风景线；贵***中学高中部新校区即将开工建设；站前区文化广场、***职业中学、***市站前区三甲医院、站前区医疗服务中心、站前区污水处理厂等项目前期工作都在抓紧进行当中。
站前区交通优越：
南、北、东、西、中分别有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、***路、长江南路等通过或穿越，***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。
站前区规划面积15.27平方公里，规划人口规模11.98万人，房地产业“十一五”期间计划建设150万平方米商品住宅，***路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约500亩水面形成水上公园。
站前区将成为一个传统和时代交融、特色鲜明的休闲居住区。
2.2建设条件
2.2.1配套建设条件
历经多年建设，***市火车站站前区不仅形成了四通八达的交通网，并且强电、弱电、供水、排水、供电、供气等配套建设全面跟进，达到了“道路通、供水好、排水畅、电力稳、供气足、环境美”的总体目标，可满足开发高品位居住小区对基础设施条件的要求。
1、供水：
由纬三路、纬四路市政给水管网供给。
2、排水：
纬三路、纬四路、纬五路、世纪大道市政雨水均建有市政雨水管网和污水管网。
3、供电：
区内电网沿路铺设，可选择性接入电源。
4、市区燃气管道网、通信光缆网和有线电视网均延伸到达。
2.2.2自然条件
1、地质：
***大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异，***市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承载力大。
2、水文条件：
***市水资源丰富，主要由长江、河流、湖泊和水库四部分组成。
长江在***市境内全长160公里，每年四月份江水上涨，5-8月份进入汛期，历年平均水位9.20米，多年平均流量为29500立方米/秒。
境内河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在4-8月份，枯水在冬季。
3、气候：
***市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量1502mm，平均温度16.1，平均无霜期240天。
年平均日照1968.5小时，主导风向为东北风。
对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。
基本风压：
0.40kpa
基本雪压：
0.70kpa
4、地震：
***市所在区域地震基本烈度为6度，在项目建筑结构设计中已经考虑。
第三章市场分析及营销策略
3.1市场分析
3.1.1***市社会经济发展概况
***市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。
现辖贵***区、***县、***县、***县和九华****山风景区，总面积8272平方公里，总人口158万。
全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。
***是国家生态经济示范区、实施《中国21世纪议程》全国十六个地方试点之一、“生态安徽”建设试点市、中国优秀旅游城市、全国旅游竞争力百强城市、安徽省园林城市、中国傩文化之乡。
***是长江经济开发带的重要组成部分，***港是长江干线重点港口之一，为一类开放口岸。
***自古就有“江南鱼米之乡”之称，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶、茧丝绸和速生丰产林基地。
野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有1300多种。
已探明有工业开采价值的矿藏40余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居安徽省首位。
几年来，***市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，着力建设“实力***、活力***、魅力***、和谐***”，进一步明确和强化了坚持抓工业、抓招商、抓园区、抓旅游、抓城市，以重点突破带动全局发展的思路，经济社会发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势，经济增速始终保持两位数，2008年在全省17个市中居第2位，达到16%。
几年来，***集中力量抓了一些打基础、管长远、事关全局的基础性工程。
沿江高速、铜九铁路、安景高速的通车，九华山机场通过国务院立项，宁宜城际铁路开工建设，立体交通网络基本形成；城市框架拉开，达到80平方公里，“一城五区”型态基本形成，城市品位不断提升，城市容量不断扩大，为科学发展提供了空间；发展平台基本形成，园区建设已达到40平方公里，远期规划达到100平方公里。
基础承载力不断增强，经济发展的硬环境得到改善和提升。
近五年来全市人民收入变化情况见下表：
人民收入
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
城镇居民人均可支配收入
（万元）
6974
7882
9015
11017
12848
增长率（%）
12.3
13.0
14.4
22.2
16.6
农村民人均可支配收入
（万元）
2648
2940
3347
4012
4758
增长率（%）
11.0
11.0
13.8
19.9
18.6
3.1.2***市主城区商品住宅未来需求判断
随着***市国民经济和社会的发展，人们的财富水平有较大提高，人们的消费理念生活方式正在迅速发生变化，在衣、食、住、行等基础生活要素中，住房已成为人们改善生活的首要目标。
根据《***市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的生活质量目标，到2010年***市城镇居民人均住房面积为32平方米，而目前***市城镇居民人均住房面积才达到24.5平方米（***市统计局统计数），按照《***市城市总体规划（调整）（2006—2020）》预测，到2010年主城区人口约25.82万人（到2008年底实际人口为22.91万人），至少还需要194万平方米的商品住房供应。
截止2009年11月底，***市主城区商品住房累计可售量为65.15万平方米，其中1年以上待销售住宅18.52万平方米，从发展角度讲，***市商品住宅开发近两年还有较大的市场空间。
同时，根据***市城市新一轮发展规划预测，到2015年，主城区人口将增长到35万人，城市建成区面积由目前的20平方公里增加达35平方公里。
按照人均住房面积34平方米计，2011年至2015年间新增城市人口对商品住房的需求总量为312.12万平方米。
考虑城市房屋拆迁、改善性购房和个人房产投机也是一块很大的市场，估计“十二五”期间，***市主城区的住宅需求总量为500万平方米左右，年均需求量在100万平方米左右。
3.1.3全国房地产市场运行情况
国家统计局发布的“1～11月全国房地产市场运行情况”报告显示：
2009年1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%，增幅比1-10月提高0.8个百分点；房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比1-10月提高12.5个百分点；房屋竣工面积4.42亿平方米，同比增长26.1%，增幅比1-10月提高3.4个百分点。
其中，住宅竣工面积3.67亿平方米，增长28.2%，比1-10月提高3.2个百分点。
1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。
其中，商品住宅销售面积增长54.4%；办公楼销售面积增长39.2%；商业营业用房销售面积增长39.1%。
1-11月，商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。
其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。
1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。
其中，商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%，比1-10月提高1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.5%。
延续今年以来的逐月回升势头。
全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）连续8个月上升。
3.1.4主城区1-10月房地产市场情况分析
今年1-11月份我市房地产市场保持了持续稳定的发展态势，房地产市场交易量各项指标均已超过08年同期水平。
一、房地产市场基本情况
房地产投资增幅明显。
1-11月份我市主城区房地产开发投资32.05亿元（不含主城区乡镇房地产开发），同比增长89.64%。
其中住宅12.90亿元，商业房13.55亿元，办公房5.59亿元。
商品房新开工面积增幅较大。
1-11月份我市主城区商品房新开工面积146.68万平方米。
其中住宅65.93万平方米，商业房54.48万平方米，办公房26.26万平方米。
商品房竣工面积保持增长。
1-11月份我市主城区商品房竣工面积94.38万平方米，同比增长94.20%。
其中住宅69.98万平方米，商业房20.00万平方米，办公房2.86万平方米。
截止2009年11月底，我市主城区商品房累计可售量为119.44万平方米，其中商品住房65.15万平方米，其中1年以上待销售商品房的面积为40.31万平方米（含住宅18.52万平方米）。
二、房地产市场供给和销售情况
2009年1-11月我市主城区共批准商品房预售面积106.24万平方米，同比上升0.12%，其中住宅67.68万平方米，同比下降2.33%。
2009年1-11月份我市主城区各类商品房销售（签约）面积共123.39万平方米（预售房销售面积95.02万平方米，现房销售面积28.27万平方米），同比08年1-11月增长149.07，其中商品住宅销售（签约）面积共90.63万平方米，同比08年1-11月增长120.04%。
2009年1-11月我市主城区一般二手房交易面积共14.37万平方米，同比上涨81.9%；其中一般二手住房共9.87万平方米，同比上涨172.65%。
情况表明，我市城区房地产市场消费信心稳定，市场回升明显，目前处于较好的发展状态，是房地产投资的较好时期。
三、房地产供销结构情况
1、商品住房销售价格阶段结构
2009年1-11月份我市主城区销售的商品住房中，价格在800元/平方米以下的为0.27万平方米，占总成交量的0.3%；价格在800-1100元/平方米的销售面积为0.74万平方米，占总成交量的0.82%；价格在1100-1500元/平方米的销售面积为1.5万平方米，占总成交面积的1.65%；价格在1500-2000元/平方米的销售面积为6.57万平方米，占总成交面积的7.25%；价格在2000-2500元/平方米的销售面积为29.73万平方米，占总成交面积的32.8%，价格在2500-3000元/平方米的成交面积为31.65万平方米，占总成交面积的34.92；价格在3000-4000元/平方米的成交面积为17.87万平方米，占总成交面积的19.72%；价格在4000-5000元/平方米的成交面积为1.01万平方米，占总成交面积的1.11%；价格在5000元以上的成交面积为1.3万平方米，占总成交面积的1.43%。
从以上数据来看2000-3000元/平方米的占总成交面积的66.14%，是目前市场的主导消费价格，但3000-4000元/平方米的房价比例有所提高，我市总体房价处于缓慢但稳定的上升中。
需要指出的是，近来所开盘的小高层住宅项目，如“丽阳兰庭”、“永华怡景园”、“星河湾”等销售情况均较为理想，显示我市房地产市场对小高层住宅接受程度已大大提高。
因此，“******花园居住小区”设计以小高层为主，将商品住宅价格定位在2800-3200元/平方米是合适的，符合当地市场消费能力和需求。
2、商品住房销售面积阶段结构
2009年1-11月份我市主城区销售的商品住房中，90平方米以下的成交面积为14.1万平方米，占总成交面积的15.55%；90-110平方米的成交面积为10.23万平方米，占总成交面积的11.29%；110-120平方米的成交面积为27.21万平方米，占总成交面积的30.02%；120-144平方米的成交面积为20.27万平方米，占总成交面积的22.37%；144-180平方米的成交面积为9.86万平方米，占总成交面积的10.88%;180平方米以上的成交面积为8.97万平方米，占成交面积的9.9%。
从以上分析数据看，我市商品房的热销户型集中在90-144平方米之间，占总交易量的69.61%。
根据市场对商品住房面积的需求，“******花园居住小区”将户型结构设计为面积90平方米以下占11.33%，面积90-120平方米占60.45%，面积120平方米以上占28.22%，是十分合理的。
3、购房对象结构分析
从商品房住房购买对象分类来看，1-11月份本市区居民购房比例约占总成交的58%；其它地区约占16%；省其它地区约占20%；省市约占6%。
从以上数据来看，本市区以外人口占总成交比例的42%，与10月份持平。
一方面显示我市去年出台的促进房地产市场持续健康发展的各项政策持续发挥作用；另一方面说明我市对周边地区人口吸引力不断增强，中心城市地位稳步提高。
四、房地产市场价格分析
1、商品房价格分析
2009年1-11月份我市主城区商品房平均销售价格为3164.78元/平方米，同比上升4.1%；商品住房平均销售价格为2448.63元/平方米，同比上升0.09%。
2、二手房价格分析
2009年1-11月份我市主城区二手房平均销售价格为2359.69元/平方米，同比上升11.43%；二手住房平均销售价格为2351.62元/平方米，同比下降5.02%。
五、市场总结
从以上分析情况看今年1-11月份度我市房地产市场交易稳步增长，特别是9-11三个月市场交易量增长幅度较上半年更为明显，显示一方面宏观经济情况较好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持续地发挥拉动房地产市场消费的作用，预计短期内我市房地产市场仍将保持持续增长势头。
3.1.5对今后房地产市场形势的初步判断
今年以来房地产市场实现了触底回升，具有一定的合理性，这种合理性表现在三个方面：
其一，住房刚性需求客观存在；其二，去年中央实行的宽松政策发挥积极效果；其三，资金流动性过剩导致通胀预期大增，资本避险因素推动房产成交放量。
但流动性过剩引发的投资需求主要集中在大城市和东部城市，其向中小城市和西部城市传导力度有限。
房地产业是国民经济的重要支柱产业，特别是在当前市场条件下，成交放量对抗击金融危机有正面作用。
现阶段，我国房地产业不存在产能过剩的问题，国家对房地产业只会进行扶持，不会进行政策打压。
最近召开的中央经济工作会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，就是最好的说明。
中国房地产业不会对经济带来主导性负面影响，而只要中国经济健康，中国房地产价格就还将继续向上攀升。
与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市场：
一类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年轻人，包括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。
他们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。
一类是已经有房，生活水平提高后，希望以小换大、改善居住条件的人群。
这两部分人具有一定收入和经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。
还有一类是投资型需求。
改革开放使中国人民财富有了较大增长，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。
购置住宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出售获利，是通过购房实现手中的货币增值。
总之，有几大因素决定了可以对未来房地产市场持积极乐观看法：
一市中国经济保持稳步发展；二是城镇规模和城市人口加速扩大；三是人民改善生活的
升级会员 