三峡新能源研发可行性研究报告剖析.docx

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三峡新能源研发可行性研究报告剖析

《清华大学·三峡新能源研发中心》

可行性研究报告

一、项目建设用地简介

1、项目用地地理位置

2、项目规划指标

3、项目定位用途简述

4、项目现状

二、项目可行性分析

1、市场分析

2、项目所在商圈现状分析

3、政府对该商圈的规划

4、宜昌市整体市场分布情况

5、项目可行性定位小结

三、项目整体思路

1、项目总体思路简述

2、项目建筑周期概述

3、项目销售周期概述

4、运营管理思路

四、总体投资测算

五、项目整体收益分析

1、项目销售收益测算

2、经营收益测算

3、总体收益小结

六、项目融资及还款来源

1、项目融资

2、项目还款来源

一、项目建设用地简介

1、该项目位于长江经济带，宜昌市西陵区域内，西陵二路与大学路的交汇处，在三峡大学留学生公寓旁。

2、项目用地建筑指标（详见附件1）

用地占地面积：

22733.83平方米，约合34.1亩。

规划建筑面积：

住宅9万平方米，办公楼4万平方米。

容积率：

5.5

建筑密度：

17.1%

绿化率：

36.9%

项目共5个单体建筑，其中：

住宅4栋，33层；研发中心（公寓）一栋，29层；地下二层。

3、项目定位简述

住宅：

高端学区房；公寓：

白领、高科技人才、高端研发人员。

4、项目现状

完成一级土地开发工作：

研发中心项目的前期规划，可行性分析报告，建设用地修建规划审批，拆迁户安置房已主体封顶（33层，3万平方米），完成拆迁工作量50%。

二、项目可行性分析

1、市场分析

作为一个拥有优越的自然资源的长江经济带城市和水电之都，宜昌在近年来也成为一些地产大鳄逃离一二线大城市的下一个重要阵地。

随着万达、恒大在宜昌项目的成功开发，越来越多的全国知名房地产企业正将目光投向这里，纷纷在宜昌谋划发展，攻城掠地。

这让宜昌的房地产业显得后劲十足，也成为其持续稳步发展的一个重要因素。

2、项目所在地域现状分析

随着宜昌市城市建设步伐加快，宜昌已经基本形成了几大住宅的区域特点，城区环夷陵广场沿线、葛洲坝商圈及新建万达九码头商圈，这些成为商业地产的宝地，尤其活跃，为城市注入了新的元素。

东山开发区为新兴置业区，特点是楼盘集中，而且交通便利，与宜昌商业中心铁路坝车程紧几站之遥。

而且我们的目标地块正是处于东山开发区与市区相连通的北苑地段，该区域随着新建设的三峡大学校园，宜昌二中、搬至此地段，使得该地段已经快速形成了教育地产区域。

短短几年时间，区域地块的综合价值不断翻升；随着宜昌市行政服务中心、宜昌市广电中心的逐步建设完成，该区域很快成为宜昌文化教育发展的热地新区。

3、政府对该地域的规划

政府对宜昌未来20年的规划是建设特大城市，西陵区一直是城市的政治中心、商贸商务中心、旅游服务中心和科技文化中心。

该项目地处宜昌中心西陵区地界，同时紧邻开发区商业中心，目前政府正在修建庙嘴大桥，预计2015年底全线通车，建成后大桥将直通项目门前的西陵二路，并与江南大道、花溪路、东山四路形成宜昌核心城区快速环城道。

届时项目业主出行将会更加便利，该区域的文化商业价值也会得到更快的提升。

4、宜昌市整体市场分布情况

宜昌市城区共划分为西陵区、伍家区和开发区，目前中高档楼盘集中分布在这三个区，其中综合房价以西陵区为最高。

5、项目可行性定位小结

①区域价值：

西陵区一直以来是宜昌的核心，是宜昌最繁华、土地价值最高的区域。

②地段价值：

项目地处三峡大学旁，学术氛围浓厚，同时也是生态环境最好的区域之一。

③交通、配套价值：

周边配套较为成熟，项目地处宜昌市主干道西陵二路与城东大道交汇处，交通便捷，出行方便，离市中心夷陵广场仅需5分钟车程。

④认知度价值：

在宜昌人心目中，项目地块属于城市较中心区，是购房的理想选择地。

因此，该地段无论是经商还是居住都是理想之地，开发该项目是可行的。

三、项目整体思路

1、项目总体思路简述

该地属宜昌市一类土地，拟建设高端建筑品，高端学区房，住宅可建9万平方米，户型面积约在90、100、120、135平方米。

公寓面积在30～70平方米。

底下二层，可改造部分地下商铺。

2、项目建筑周期概述

前期工作准备：

设计方案规划报批，2个月；施工图设计与报建，3个月，包括：

场地平整，深基坑支护。

基础工程：

2个月。

主体工程：

6个月，每月6层。

装修工程：

3个月。

室外水电、绿化、附属工程：

2个月。

竣工备案：

3个月。

总工期：

21个月。

3、项目销售周期概述

引导期（客户资料登记）：

2个月。

初销期（内部认购发售）：

2个月。

强销期（开盘销售）：

2个月。

续销期（消化尾盘）：

2个月。

4、运营管理思路

设立项目管理公司，分设财务部，工程部，物业管理部，销售部。

销售完成90%时，将工程部和物业管理部转入售后服务进行基础管理，人员视情况确定。

绿化、保洁等尽量外包。

自行成立物业管理公司。

四、项目经济指标分析

该项目的合作形式为茶庵村出地，我公司出资。

出资建设内容为：

1、在彭家湾地块还建村集体不少于6000平方米商务楼；2、在张家岗地块建设一栋约3万平方米村民安置房，用于集中安置该地块红线范围内的本村拆迁户，剩余房屋茶庵村按成本价回购（拆迁还房标准为1:

1还建）；3、承担拆迁户无证房拆迁补偿费用。

剩余土地通过招拍挂形式取得用于建设研发中心大楼和配套住宅。

该项目总用地面积约42.52亩，土地招拍挂面积约34.1亩，容积率为5.5，总建筑面积约13.6万平方米，其中村商务楼0.6万平方米；研发中心约4万平方米；住宅约9万平方米。

该项目计划总投资约5.5亿元。

（一）项目概况：

1、项目地点：

新能源研发中心项目位于彭家湾，茶庵村四期安置房位于张家岗。

2、土地面积：

彭家湾约42.52亩，合28346.8㎡（其中34.1亩合22733.83平方米用于建设研发大楼和住宅；8.42亩合5613㎡，用于还建村集体商务楼）。

张家岗约10.68亩，合7120㎡，用于建设茶庵村安置房。

3、土地用途：

研发、办公、商业及住宅。

4、现土地使用人：

茶庵村。

5、土地性质：

国有划拨建设用地。

6、拆迁面积：

约40000㎡（有证18000㎡，无证22000㎡）。

7、用地条件：

彭家湾综合容积率5.5，张家岗容积率3.3。

（二）项目建设规模：

138600㎡+29670㎡＝168270㎡

1、彭家湾：

总建筑面积约为138600㎡，其中村集体商务楼约6300㎡；研发中心约40500㎡；住宅约91300㎡；附属用房约500㎡。

2、张家岗：

总建筑面积约为29670㎡，其中住宅建筑面积约为29570㎡，附属用房约100㎡。

（三）预计研发中心及茶庵村安置房项目总投资：

58857万元

●预计土地出让金及土地契税：

1773万元

1、34.1亩×50万/亩＝1705万元

2、1705万×4%＝68

●预计拆迁、补偿及安置房建设费用：

11620万元

1、预计拆迁补偿费用：

22000㎡×800元/㎡＝1760万

2、预计茶庵村四期安置房建设成本：

8419万

（1）地勘、设计审图费：

29670㎡×20元/㎡＝59万

（2）前期配套费：

29670㎡×70元/㎡＝208万

（3）招标、立项等中介服务费：

20万

（4）土建安装工程费用：

29670㎡×1700元/㎡＝5044万

（5）电梯安装：

33万×4部＝132万

（6）水电气、有线网络安装：

29670㎡×130元/㎡＝386万

（7）人防、消防、安防及防雷：

29670㎡×15元/㎡＝45万

（8）室外工程、绿化及排污：

29670㎡×30元/㎡＝89万

（9）监理费：

29670㎡×20元/㎡＝60万

（10）项目建设管理费：

5044万×1%＝50万

（11）税金：

29670㎡×4000元/㎡×15%＝1780万

（12）房屋契税：

29670㎡×4000元/㎡×2%＝237万

（13）房产及土地办证费：

264户×340元/户＝9万

（14）财务费用：

2000万×10%×1.5年＝300万

3、村集体商务楼建设成本：

1441万

（1）地勘、设计等费用：

6300㎡×20元/㎡＝13万

（2）前期配套费：

6300㎡×70元/㎡＝44万

（3）招标、立项等中介服务费用：

10万

（4）土建安装工程费用：

6300㎡×1100元/㎡＝693万

（5）电梯：

25万×2部＝50万

（6）水电、网络安装：

6300㎡×120元/㎡＝76万

（7）人防、消防工程：

6300㎡×20元/㎡＝13万

（8）室外工程、绿化及排污：

6300㎡×30元/㎡＝19万

（9）监理费：

5万

（10）项目建设管理费：

693万×2%＝14万

（12）税金：

6300㎡×4000元/㎡×16%＝403万

（13）房屋契税：

6300㎡×4000元/㎡×4%＝101万

●预计研发中心项目建设费用：

45464万元

1、勘探、方案及施工图设计：

132300㎡×25元/㎡＝330万

2、前期配套费：

132300㎡×70元/㎡＝926万

3、招标、立项等中介服务费用：

100万

4、土方工程费用：

300万

5、土建安装工程费用：

132300㎡×1700元/㎡＝22491万

6、电梯安装：

18部×33万＝594万

7、水电气、有线网络安装：

132300㎡×130元/㎡＝1720万

8、人防、消防、安防及防雷：

132300㎡×15元/㎡＝198万

10、室外工程、绿化及排污：

132300㎡×20元/㎡＝265万

11、监理费：

132300㎡×15元/㎡＝198万

12、项目管理费：

22491×1.5%＝337万

13、税金（住宅）：

50215×19%＝9541万

14、税金（办公）：

22275×24%＝5436万

15、营销推广费：

85670万×1.2%＝1028万

16、财务费用：

5000万×20%×1.5年＝1500万

17、不可预见费：

500万

（四）预测项目销售收入：

78110万元

1、办公：

40500㎡×5500元/㎡＝22275万

2、住宅：

91300㎡×5500元/㎡＝50215万

3、地下车位：

1171个×8万/个×60%＝5620万

（五）预计项目盈利：

19253万元

78110万－58857万（四-三）＝19253万

（六）单位成本（含税）：

58857/132300＝4450元/㎡

（七）回报率：

19253/58857＝32.7%

五、项目整体收益分析

1、项目销售收益测算；

本项目的住宅和办公大楼的销售价格差距不大，前期测算住宅和办公楼均按市调价格低开高走定价方案，初步统一定价为5500元/㎡，地下车位按8万/个，前期车位暂按销售收入的60%计算。

总收益为78110万元。

2、总体收益小结；

按经济指标分析，该项目的整体收益非常可观，销售收入预计约7.8个亿，扣减项目开发成本及税费预计净利润为2个亿左右。

六、项目融资及还款来源

1、融资：

主要是解决当前急需的资金，需融资约1亿元，时间一年。

2、还款来源：

（1）2015年土地摘牌后可进行团购房销售，目前有意向的团购单位约有4家，首期购房款约5000万元。

（2）银行贷款约1亿元。

（3）房屋建至地上一层即可办理房屋预售许可证，进入商品房销售阶段，逐步收回投资及利润。

（4）一级土地开发为政府垫资的资金返还。

2015年3月3日