《商业地产项目策划》.docx
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《商业地产项目策划》
鸿基大厦项目策划书—项目概况
项目概述
东营市鸿基置业有限公司是一家集房地产开发、销售、物业管理于一体的房地产开发公司，公司拥有雄厚的实力和丰富的开发、管理经验，同时拥有良好的信誉。
鸿基大厦是东营市鸿基置业有限公司2003年开发的重点项目。
大厦位于东西城对接的中枢地带，南临黄河路，与即将开工的600万平方米的耿井小区（胜利油田经济适用房区）隔路相望，东临东区六路，与已开工建设的东营新区连成一片，西临太行山路，与西城胜利油田驻地紧紧相靠，是107、101、103、121、111、111（A）、132等多路公交车的停靠站点，优越的地理位置使其极具升值潜力。
本项目总投资6800万元，建筑面积44000平方米，绿化率达42%，已于2003年4月1日全面开工，大厦一至三层为沿黄河路连体商铺，共120户，面积150-400平方米，框架结构，现浇楼板；商铺中央为大型五金建材专业商场，商场上空为透明采光顶；四、五层为精品写字间，面积30-200平方米，设有四部直达电梯。
大厦建成后将成为东营市规模最大，配套服务最完善的五金建材专业市场，它将代替老商河路商业街的功能，成为东营市又一最具投资潜力的新商业区。
鸿基大厦项目策划书—项目SWOT分析
项目SWOT分析
优势分析:
1.功能设计：
（以服务带动经营）以人为本，注重规模效应是鸿基大厦功能设计的理念。
区内四通八达的道路，形成鸿基大厦四面沿路的独立商铺，同时围合构成中间的大型商场，共同组成一个集中的商业中心，以规模化的经营形式创造了良好的商业氛围，成为目前东营最大的五金建材物流中心。
四、五层为高档数码智能化写字楼，办公户型齐全，可选择性较大，电梯直达，宽带、闭路、通信接入，在办公室就能与世界各地的商家洽谈业务，实现足不出户，博览全球的梦想，是各大公司、事务所、中介机构、服务行业、金融保险业最理想的办公场所。
2.规模：
东营最大的五金专业市场，比较容易形成规模效应。
本项目所在的东营经济园区五金建材专业市场无论在占地面积、建筑面积、入住业主、产品品种还是在价格、经营管理方面，都是其他专业市场无法比拟的，本项目在整个经济园区的前沿地带，建筑面积44000多平方米，依托园区这个超大的五金建材专业市场，容易形成大规模的经营优势，形成规模化效应是本项目的重要优势。
3.位置：
鸿基大厦写字楼位于东西城对接的中枢地带，南临东西城之间的最主要干线黄河路，与即将开工的胜利油田经济适用房项目600万平米耿井小区隔路相望，北靠青岛路，东临东区六路，和未来的政治、经济、文化中心东营新区连成一片，西临太行山路，与西城胜利油田驻地紧紧相靠。
建成后向东相临东营新区，并可从通过黄河路与青岛路直通东营市政府和八分场，向西直通东营市最繁华的胜利油田驻地——东营西城。
在五金建材经营方面，绝佳的地理位置是其他项目无法比拟的。
4.政府政策：
本项目无论在占地、建筑面积还是在投资等等方面，都是东营地区规模较大房地产项目，而且是东营市最大的一次国有土地使用权拍卖地，东营市、区两级政府在各方面都给予了很大的政策支持（详见政府优惠政策），对于本项目，这也是很重要的一个卖点。
5.户型：
本项目商铺一层注重产品展示，摆放，交易等商业功能，二层
注重帐务、办公功能，三层注重居住、办公功能，比原有商业街五金建材商铺在功能配置方面有较大程度提高，同现有类似产品相比也有较大优势。
另外，商铺整体面积大，分割容易，在使用及居住舒适性方面也是其他同类产品难以比拟的。
本项目4-5层为商务写字楼，户型结构大小结合，既能单独使用，也能随意分割，适应不同的办公需要，卫生间设置采取公用和私家两种方式，满足不同要求的业主需要。
项目一层中间为大型专业商场，四面都设有宽敞进出口，满足专业商场的各种需求。
总之，本项目在户型、功能设计方面，都体现了以人为本的设计理念。
6.交通：
本项目位置交通便利，四周与黄河路、青岛路、东区六路、太行山路相临，附近有济南路、泰安路等主要交通干线。
在公交方面，本项目有命名公交站点，101、103、111等公交车途经本项目站点。
东营长途东站与本项目仅2公里。
所以，本项目交通位置特别优越。
7．绿化和环境：
沿海河路边60米宽，总面积约18000平方米的绿化带使项目环境无比优越，与楼前宽阔的广场与雕塑形成优美景观，其他五金专业建材市场无法相比。
8．配套：
市场内道路宽阔，围绕本项目道路宽*****米，240个车位的超大停车区，水电设施完善，四部写字楼专用电梯，解除业主后顾之忧。
9．物业：
完善的物业管理，优质的物业服务，内容主要包括：
采用鸿基统一VI形象系统进行配置，创建统一的大厦标识系统；24小时治安巡视；对外来人员（访客、装修人员等）进行有效控制和管理，消除治安隐患；多种保安岗位相结合（门岗、巡逻岗、交通岗）；车辆停放管理；不间断巡视；绿化养护；保洁服务;代客洗衣业务；免费代订机票服务；礼宾车出租服务；私人区域清洁服务；工程有偿维修服务（适用于租房客户）；代缴话费服务；日常应急药品提供服务；接飞机、火（汽）车服务；
10．各种线路配套：
免费电话接入、宽带上网接入、空调插座与闭路电视接口预留，免除业主入住后自行装备的烦恼。
11．装修：
商铺毛坯房，降低成本，而且使用户自行装修方便，写字楼充分考虑业主需求，全部精装修，高档外墙涂料、优质防盗门、大理
石走廊地面、全装修办公环境、精装卫生间（可选），使业主可以直接入住，方便办公。
12．升值空间：
未来东营城市的中心位置，五金建材专业市场的龙头地段，升值空间巨大。
劣势分析：
1．商铺单位成本价格较高，面积大，造成总体价格较高，对业主首付造成很大困难。
规避劣势的建议：
虽然有银行按揭支持，但首付数额对于消费者还有较大困难，可以使用一些技巧，降低首付金额（比如加价返装修费），另外，在对外宣传和解说时，让消费者充分认识本项目升值潜力，并使用类似项目对比的办法消除消费者的顾虑。
2．户型改善没有较大的突破，比较陈旧。
规避劣势的建议：
在宣传解说时所使用类似“传统”这样的词汇，让消费者认识到一些没有经过很长时间检验的户型风险性高，并让业主注重本项目在其他方面的优势。
3．商铺共三层，其中三层价位与一、二层价位相同，消费者有心理压力。
规避劣势的建议：
首先在项目功能方面向消费者解释透彻，另外，让消费者了解项目用地、成本等情况，博得消费者理解和同情。
4．市场启动有难度，影响业主信心。
规避劣势的建议：
首先充分利用政府的优惠条件和硬性文件，建立消费者对市场启动的信心，并承诺开发商会尽力协助有关单位启动市场。
5．以人为本的设计理念没有得到充分体现。
规避劣势的建议：
尽量避免与业主谈论此类问题，扬长避短，用项目的优势来掩盖项目的劣势。
6．现阶段的非城市繁华区，没有形成商务气候，是写字楼的最大弱点。
规避劣势的建议：
向业主介绍将来的发展前景，比如未来的东营新区和耿井小区会使本项目的所在的地理位置发生巨大变化，将来这里将是东营市新的政治、经济、文化中心。
7．整个办公氛围较差，走廊过长，如果灯光处理不好会很阴暗。
规避劣势的建议：
走廊过长可以用虚门结构予以掩盖，走廊的灯光设计比较重要，我们应该予以重视。
8．周边没有休闲、娱乐等相关配套。
规避劣势的建议：
建议通过两种方式解决这个问题，第一，采取开发商建立并经营相关配套设施。
第二，可以采取租售此类相关配套的方
式。
9、物业管理、收费及电梯费用问题仍是业主关心的至关紧要问题，低质的物业与物业费用的高昂会减少部分消费需求，本项目到现在为止物业方案未出台是本项目一很大劣势。
规避劣势的建议：
重视物业管理并配套完整的物业管理办法，提出最佳解决方案，给业主以信心。
鸿基大厦项目策划书—媒体推广策划
媒体推广策划
东营媒体概述：
东营市是适应黄河三角洲和胜利油田开发建设需要，于1983年10月成立的山东省辖地级市，辖东营、河口、经济技术开发区三区和广饶、垦利、利津三县，人口180万，总面积8053平方公里，是中国东部沿海土地资源最为丰富的地区，兼具沿海开放城市和西部内陆地区的优势。
胜利油田、石油大学（华东）和济南军区黄河三角洲生产基地座落在这里。
东营市内主要大众媒体有：
报纸类：
《东营日报》、《胜利日报》、《齐鲁晚报》、《鲁中晨报》、《东营电视报》、《胜利电视报》。
电视台：
东营电视台、胜利电视台、东营有线电视台、东营区电视台。
广播电台：
东营市广播电台、东营区广播电台。
网络类：
东营信息港。
公共交通类：
东营公交公司车体广告和站牌广告、油田公交公司车体广告。
户外媒体类：
大型户外媒体、道路媒体。
印刷品类：
包括各种楼书、宣传单页等。
随着随着更深一步的招商引资，东营市经济发展迅速，连续几年市民人均收入和支出水平在全省名列前茅，有很大的消费潜力。
东营媒体市场分析
由于全国第二大油田胜利油田的驻地在东营，油田自身建有自己的企业媒体，并且在本地区，特别是油田内部有很大的影响力，所以东营地区媒体市场有着不同于其他地市的特殊性。
报纸类有《东营日报》和《胜利日报》。
《东营日报》主要用户为各级党政机关，东营企事业单位和私营公司等，阅读人群以东营市民及各种公司经营层为主。
《胜利日报》主要用户为油田各级单位，经济实体，主要阅读人群以油田职工为主。
电视台在东营有三家，东营电视台（包括东营有线台）、胜利电视台（包括胜利有线台）和东营区电视台，东营电视台驻地东城，包括有线台共3个频道，同时负责东营市卫星闭路电视的转接工作，无线台覆盖东营大部分地区和滨州、潍坊等临近地市，有线台覆盖东城、三县两区及部分西城闭路电视用户。
胜利电视台驻地在西城。
包括有线台共有3套节目，也担负着油田卫星闭路电视的转接工作，无线台覆盖与东营无线台基本一致，有线台覆盖油田各级单位和西城部分用户。
东营区台有一套节目，用户主要在西城。
另外，电视报在东营地区同样是两份，两者互相竞争，发行量基本相同，内容方面东营电视报略占上风，有相当一部分本地内容，胜利电视报则主要以娱乐内容为主。
东营媒体市场的特殊性主要体现在：
相似媒体并存，互相独立：
本地区主要报纸、电视台、公交车体广告都存在油田和地方两个互相独立的媒体，同时在东营市场占有一席之地，相互独立。
媒体各自为政，互相竞争：
油地媒体互相竞争，形成特有的竞争模式，并且相互之间互不合作，竞争比较有针对性。
各有不同用户，给客户宣传造成不便：
由于地各自媒体各有自己的用户群，很少能够互相拥有用户，所以给我们的宣传带来极大不便。
下面内容中有媒体推广简易策划书,详细策划书须签定合同后一月内完成.
东营媒体调查：
《东营日报》
《东营日报》是中共东营市委机关报，于1987年10月22日开始发行，为对开四版日报，每周六期，周一、二、三、四、五、六出版，每周一、二、四、五增加出版带有晚报风格的彩印《黄河口晚刊》。
发行量为5万份。
报社地址：
山东省东营市东城府前大街252号。
《东营日报》广告价格表：
单位（元/次）
日报
日报（报价/代理价）
晚刊（报价/代理价）
第一版
整版
1/2版
1/4版
1/8版
第二版
整版
40000/24000（红、黑）
48000/28000（彩色）
1/2版
20000/12000（红、黑）
24000/14000（彩色）
1/4版
10000/6000（红、黑）
12000/7000（彩色）
1/8版
5000/3000（红、黑）
6000/3500（彩色）
第三版
整版
40000/24000（红、黑）
48000/28000（彩色）
1/2版
20000/12000（红、黑）
24000/14000（彩色）
1/4版
10000/6000（红、黑）
12000/7000（彩色）
1/8版
5000/3000（红、黑）
6000/3500（彩色）
第四版
整版
40000/24000（红、黑）
48000/28000（彩色）
1/2版
20000/12000（红、黑）
24000/14000（彩色）
1/4版
10000/6000（红、黑）
12000/7000（彩色）
1/8版
5000/3000（红、黑）
6000/3500（彩色）
《胜利日报》
《胜利日报》是胜利石油管理局党委机关报，为对开四版日报，每周六期，周一、二、三、四、五、六出版，每周二、四、六增加出版文化娱乐内容的彩印《新生活》。
发行量为3.8万份。
报社地址：
济南路胜利广场对面。
《胜利日报》广告价格表：
单位（元/次）
日报
日报（报价/代理价）
新生活（报价/代理价）
第一版
整版
85000/30000（彩色）
1/2版
42500/15000（彩色）
1/4版
22000/7500（彩色）
1/8版
11000/4000（彩色）
第二版
整版
52000/18000（红、黑）
52000/18000（红、黑）
1/2版
26000/9000（红、黑）
26000/9000（红、黑）
1/4版
13000/4500（红、黑）
13000/4500（红、黑）
1/8版
7000/2250（红、黑）
7000/2250（红、黑）
第三版
整版
52000/18000（红、黑）
48000/28000（彩色）
1/2版
26000/9000（红、黑）
24000/14000（彩色）
1/4版
13000/4500（红、黑）
12000/7000（彩色）
1/8版
7000/2250（红、黑）
6000/3500（彩色）
第四版
整版
68000/24000（红、黑）
48000/28000（彩色）
1/2版
34000/12000（红、黑）
24000/14000（彩色）
1/4版
17000/6000（红、黑）
12000/7000（彩色）
1/8版
8500/3000（红、黑）
6000/3500（彩色）
《齐鲁晚报》
齐鲁晚报创刊于1988年1月1日，是山东省首家进入市场的生活类报纸，彩色印刷，日出4开32版、周五48版，日均发行量逾72万份，是全省发行量最大的省级晚报。
《齐鲁晚报》.东营D版广告价目表
规格（宽×高）厘米
价格（黑白版）
其它
整版（23×34）
22000.00
（1）信息广场：
每个汉字4元、字母、数字、标点符号两个算一个汉字。
（2）套红加收30%，彩版加收50%
1/2版（23×16）
11000.00
1/3版（23×11）
7300.00
1/4版（23×8）
5500.00
竖1/4（11.5×16）
6000.00
广告业务电话：
8327377
1/8版（11.5×8）
2750.00
中缝
800.00
《鲁中晨报黄河三角洲特刊》
《鲁中晨报》由大众日报淄博分社与《生活日报》联合承办，创刊于１９９９年７月１日，是一份面向城市居民的省级地域性生活类晨报，４开２０版，周末２４版。
该报立足淄博、东营，面向全国，日发行量突破１3万份，《鲁中晨报》以新闻当家，折射生活百态，集实用性、服务性、可读性于一体，辟有《鲁中新闻》、《生活焦点》、《大众视点》、《淄博新闻》、《文化新闻》、《体育新闻》、《国内新闻》、《国际新闻》等新闻版面，并设立了《教育导刊》、《健康周刊》、《大众收藏》、《过日子周刊》、《家周刊》、《球周刊》等专刊，均具有鲜明特色。
《鲁中晨报黄河三角洲特刊》2001年创刊，共4版主要内容为东营社会新闻，在东营地区有一定的影响力，东营发行量3万份。
《鲁中晨报黄河三角洲》新闻导刊广告价目表
版面
规格
B1版彩色
B2黑白
B3黑白
B4彩色
整版（23×33.5）
20000元
20000元
22000元
1/2版（23×16）
10000元
10000元
11000元
1/3版（23×11）
8160元
6800元
6800元
7480元
1/4版（23×8）
6000元
5000元
5000元
5500元
1/8版（11.5×8）
3000元
2500元
2500元
2750元
1/16版（5.7×8）
1500元
1250元
1250元
1375元
1/32版（23×1）
750元
625元
625元
688元
代理商价格在此基础上7折优惠。
《东营广播电视报》
《东营广播电视报》创刊于1992年5月27日，是黄河三角洲地区发行量最大、覆盖面最广的报纸之一，是一份有较高阅读价值的文化生活服务类报纸，4开36版，封面彩色铜版印刷，内页彩色印刷，发行量为4万份。
《东营广播电视报》广告价目表
版面
规格
普通版
彩色版节目版
铜版封3
铜版封2
铜版封底
一栏（3.25×8）
1500
1600
二栏（6.5×8）
3000
3200
三栏（10×8）
4500
4800
四栏（13.5×8）
6000
6400
五栏（17×8）
7500
8000
1/8版（11.5×8）
5000
5500
6000
6500
7000
1/4版（23×8）
10000
11000
12000
13000
14000
1/3版（23×12）
14000
15000
16000
8000
19000
1/2版（23×16）
20000
22000
24000
26000
28000
整版（23×33）
40000
44000
48000
52000
56000
挂牌（3×2）
20000元/年
30000元/年
代理商价格在此基础上7折
东营电视台
东营电视台于1989年1月1日开播，开办三套电视节目，分别为新闻频道，经济生活频道和点播频道。
电视信号覆盖东营市及邻近地区，可收视人口达300多万人。
东营电视台广告价目表
时间
栏目
播出时间
5’
15’
30’
每段尺度
特A东营新闻联播前
19:
30
300
900
1800
5分钟
特B东营天气预报前
19:
47
300
900
1800
2分钟
特C第一集电视剧前
20:
10
300
900
1800
6分钟
特D第一集电视剧中断插播
20:
30
400
1200
2400
1分钟
A综艺广告
18:
30---18:
30
200
500
1000
5分钟
B中央新闻联播前
18:
55
200
500
1000
5分钟
C自办栏目前
19:
55
250
700
1400
4分钟
D第一集电视剧后
21:
10
250
700
1400
4分钟
E第二集电视剧中断插播
21:
40
250
700
1400
1分钟
F第二集电视剧后
22:
25
250
500
1000
2分钟
游动字幕（70字内）
第一集电视剧中
450元/次
第二集电视剧中
300元/次
第三集电视剧中
150元/次
注：
节目赞助按黄金段广告收费，各段广告，指定第一条和最后一条加收20%，指定第二条和倒数第二条加收15%。
东营电视台第二频道广告价目表
段位
播出时间
广告时间
5’
15’
30’
每段
黄
金
时
段
特A：
经典电影城后
19:
40
180
540
1080
3分钟
特B：
自办栏目前
19:
52
180
540
1080
3分钟
特C：
天气预报前
20:
18
180
540
1080
2分钟
特D：
第一电视剧前
20:
25
180
540
1080
4分钟
特E：
第一集剧后
21:
15
120
360
720
3分钟
特F：
第一集电视剧中插播
20:
35
200
600
1200
1分钟
特G：
电影中插播
19:
00
200
600
1200
1分钟
普通时段
A：
经典影城前
18:
08
90
270
540
3分钟
B：
第二集电视剧后
22:
07
90
270
540
3分钟
C：
第二集电视剧后
22:
50
60
180
360
2分钟
游动字幕
十六路
20:
00—24:
00
1000元/次（70字以内）
经济生活频道
第一集剧中
300元/次（70字以内）
经济生活频道
二/三集剧中
200元/次（70字以内）
广告专题
经济生活频道
黄金时间
900元/分钟
普通时间
700元/分钟
角标广告
经济生活频道
电影、一集电视剧
6000元/月
第二集电视剧
5000元/月
备注
凡在我频道播出的广告不得少于5次，各广告段指定第一条和最后一条加收20%，指定第二条和倒数第二条加收15%。
胜利电视台
胜利台综合频道
播出时间
节目名称
节目长度
17:
15
预告节目
5分钟
17:
26
时尚电视购物
20分钟
17:
46
动画片
24分钟
18:
10
金曲金榜
30分钟
18:
40
每日报道
15分钟
18:
55
收视指南
5分钟
19:
00
转播中央新闻联播
30分钟
19:
35
广告
5分钟
19:
40
胜利油田新闻
20分钟
20:
00
广告、专题
10分钟
20:
10
经济广场（周一）
10分钟
经济周刊（周二）
10分钟
油田纵横（周三）
10分钟
胜利人（周四）
15分钟
金色年华（周五）
25分钟
荧屏工作室（周六）
15分钟
周末视线（周日）
10分钟
20:
20
生活导视
15分钟
20:
35
两集电视剧
22:
00
重播油田新闻
20分钟
胜利有线影视频道
播出时间
节目名称
节目长度
09:
00
预告节目
1分钟
09:
01
胜利油田有线新闻联播
30分钟
10:
00
学英语
10:
34
动画片
12:
15
译制片
18:
30
胜利油田有线新闻联播
19:
00
生日有约
19:
04
动画片
19:
25
广告、专题
19:
30
电视剧
20:
15
广告、专题
20:
20
电视剧
23:
18
学英语
胜利有线经济频道
播出时间
节目名称
节目长度
播出时间
节目名称
节目长度
7:
29
台标、预告节目
120’
18:
00
七星半海电视购物
20’
7:
30
图文信息、音乐
18:
20
至尚音乐
10’
9:
30
深市、沪市股市大盘
（星期一---五）
120’
18:
30
时尚电视购物
20’
9:
30
精品欣赏（星期六—日）
120’
18:
50
至尚音乐
10’
11:
30
时尚电视购物
20’
19:
00
胜利电视台图文经济新闻
60’
11:
50
至尚音乐
10’
20:
00
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