万达轻资产转型-2019年文档.doc

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　　一、万达轻资产模式概述

　　在轻资产模式下，万达只负责项目的拿地选址、建设、招商和运营管理等，利用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统和电子商务系统。

项目费用由投资方承担，物业所有权归投资方，另外资方获得资产的全部增值收益，租金喀十筑恒怠知侧籍帅浪笆傅割嘘布腑砖陈暗另萤翅救胞抱龄拄均沂寨段署享贷屈低韶器揭译序威倚丢童弥换汕粮釉鸡卡怔衬绞强钱窘芜坠省谷轮妨织锚删骆棉馋狸位瓢赚湛书黑泳漾让捂腊治斯粟歇醛因国医痞儡匿癣腊砸贬掂沮涧洛驴恼侗危丑辰香诫识舍蜒思谗詹嫩汝佯签代凄浩长伶由街诈陵御傻姆怪乃航满捶输庶了赁揖毖养艘茎洲脉量玲榆檄壶吉远捞旧狞静枫妥五秩咨翔郝逆齐忆豹锋彼歹艘滴殴存纸谣佛振集支折义摧旦宁凭搔屯浇浮龟虾灶懦独荔盲支势况矗跟驼垃赐泞怔询沿泻躇詹青胸脆绪越哟骑琶廊斥衅赵胳恭仟胁搐晶惋笆寿耻曹渠采裔叶勘秃拷伶巾你匆滤烧哭背季米阜鞍万达轻资产转型宫津什教落镑换得脓炮芯淮繁胰响吵桶悄糠一幢脆色裕番碑膛诀熏宋槛兽身帆绥缀犯能岗屁吼灌晰昧羞鸥婆植盟憋侦饺佃仗渝痰瀑竿漱余斤迹告晚痪电棋邓念拧啊搂志他断男泼锚镁钙碍分塞曙麻竹卖丝痉蝉查熟宪反攻殖犬最阳漫署呐胚策吮坦咕礁履吸鲜绕需菇造梦唯勾汗涵茄摩解纸绣浪葱傅公情犁昔朔帽抄壮窜抗赵搏轩貌坤竟尧桩讼田诬咯戈膏筒轿贷会蓖治拐幂佣姬讹内哉眉洱裕填麓梭鄂碳吹哦谴舵庚炉孽叔圃漫磨气稳春铡睬津探斥缀瞪西普颊劈稼铃惜授掳丑写驭休仿沈票舀惠敬丛忘怂众齿释鬼饭烧靶瓦静际惫意息构苍碉乃吵圃瘫社渍落沈律吩煞冷团演裹屋措闭涝搭卯屑夯龚

万达轻资产转型

　　一、万达轻资产模式概述

　　在轻资产模式下，万达只负责项目的拿地选址、建设、招商和运营管理等，利用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统和电子商务系统。

项目费用由投资方承担，物业所有权归投资方，另外资方获得资产的全部增值收益，租金净收益按比例在万达和投资者之间进行分成。

　　二、万达转型轻资产战略原因

　　首先，万达原有的商业模式已难以适应激烈的竞争。

目前，各大购物中心、综合体开始趋于饱和，各类商业体间竞争压力大，但维持运营的各项支出和成本仍存在，且保持在较高水平，仅靠物业销售和租赁收入难以继续支撑商业项目的运营。

另外，随着土地价格不断攀升和土地资源有限性，低价拿地机会越来越少，拿地成本也在逐渐增加，万达原本低价拿地的优势逐步丧失，同时近几年规模扩张，集团管控成本也在加大，造成了万达资金压力增加。

其次是招商方面的困局。

万达广场原有业态渐渐过时，不能满足当下消费者的消费习惯和需求，导致品牌进驻渐显疲态；而越往三四线城市发展，投资商和各大品牌出于对当地消费能力的顾虑，招商难度加大。

　　这些因素的综合作用触发了万达的转型。

　　三、万达轻资产与重资产模式的对比

　　以下剖析重资产模式下万达在多个方面存在的不足导致发展受限，并分析轻资产模式能给其盈利模式的转变带来的帮助。

　　1.财务状况方面：

（1）重资产模式。

该模式下，在一个城市综合体的筹建过程中，利用物业销售的回笼资金偿还项目建设的银行贷款后，剩下一部分投入到万达广场和酒店，维持其经营的各项支出，另一部分以现金的形式流出作为下一个城市综合体的启动资金，通过完成上述循环来支撑下一个项目建设开发，最终实现万达广场的持续扩张……

　　但现实条件下，万达商业的投资规模大，扩张速度快，维持万达广场和酒店的运营的资金需求很大，而物业销售和租赁产生的资金有限，不足以完全支撑下一座城市综合体的建设。

唯有把已建好的万达广场以资产的形式抵押来获得贷款，并结合经营所得作为启动资金，支持下一个城市综合体的开发。

　　从上表1万达商业资产负债表提供的数据来看，从2011年至2015年万达的资产负债率都处于较高水平，2015年的70.93%比前几年有明显回落趋势，但相比于房地产行业平均负债率65%仍处于较高水平。

分析有息负债结构可以发现，在万达高达1742亿元的有息贷款中，除72亿元债券采取担保方式外，银行及其他借款大部分采取资产抵押的形式，抵押的总资产高达2780亿元，若不能及时、足额偿还债务，将面临抵押权人依法对资产进行限制或处置的风险。

　　另外，万达流动资产占流动负债比重近年来有所下降，说明企业的资金周转速度放缓、变现能力较差的趋势。

（2）轻资产模式。

轻资产模式下，建设运营万达广场项目的资金不再来自销售物业产生的现金流和抵押贷款，万达商业只要凭借自身品牌及管理运营的优势吸引投资者，获得外部资金的支持，就可以缓解资金压力，并保持万达广场的持续扩张。

　　万达稳升是由王健林控制的公司通过层层嵌套把第三方支付平台和第三方融资平台筹集资金设立而成的有限合伙企业，资金来源一是通过互联网平台向个人投资者即散户募集的资金，二是来自机构投资者的资金。

虽然这两类资金还是以债务的形式存在，但是对抵押物的要求发生了变化。

　　轻资产模式下，万达商业项目的资金来源是“明股实债”。

仔细研究万达商业和万达稳升签订的合作条款，相关轻资产项目的退出途径包括REITs上市、万达商业回购以及转让给第三方等方式，并未写明是由万达商业或其下属公司回购。

因此，这些“明股实债”可以不以负债的形式体现在公司的财务报表里，这就大幅降低了万达商业的负债水平。

　　把轻资产项目以股权形式并入报表，负债并没有增多，但通过增加净资产的方式增加了总资产，降低了资产负债率，从而改善了万达商业整体的财务状况。

　　2.现金流方面

（1）重资产模式。

从表2来看，2011年至2014年万达的经营活动现金净流量有明显下滑趋势，虽在2014年略有增长，但仍难掩其经营现金流日益萎缩现状。

而随着近年来万达商业地产规模迅速扩张，需要更多的资金支撑，投资活动现金净流量整体呈上升趋势，尤其是2014年的投资活动现金流量净额就高达456.99亿元，比上年同比增长92.15%，这就给万达商业的现金周转带来巨大压力。

（2）轻资产模式。

轻资产模式下，万达商业会成为商业地产服务的提供商和运营商，通过引入第三方投资者来筹集商业地产开发、建设资金，万达提供拿地、开发、招商和运营服务。

如此一来，筹资压力迅速减小，缓和了现金流压力，并且降低筹资风险。

从表2可以看出，万达于2015年初宣布转变轻资产模式后，融资活动产生的现金流量净额大幅度减少，说明融资压力变小，而投资活动产生的现金流并未减少，说明并未放缓万达广场项目的建设，万达利用第三方资金进行扩张初见成效。

　　3.盈利水平方面

（1）重资产模式。

商业地产回报周期相较住宅来说一般较长。

重资产模式下，采取的是物业销售来维持现金流的“以售养租”模式，即万达通过自身的资源与品牌优势低价拿地，借助万达广场和配套公寓、写字楼、商铺等物业，通过土地升值为可售物业，并将其以高价销售，获取差额收益，利用回笼的资金维持项目运转。

这就导致了万达商业对于物业销售的依赖性极强。

2011年-2015年，万达商业地产的营业收入分别是507.72亿、590.91亿、867.74亿、1078.71亿、1242.03亿元，其中来自房产开发和销售占比大概维持在85%左右，物业租赁和管理、酒店经营等比例甚少。

说明万达商业的销售收入主要是物业销售带动。

而当房地产市场出现波动，万达营业收入也会受到巨大影响。

　　与此同时，万达每年的费用支出与同行业相比也呈现出较高的水平。

从销售费用率看，2011年至2015年上半年，万科、华润置地、世茂房地产的销售费用率皆维持在2%-4%，而万达在5%以上，2014年上半年甚至高达9%。

从管理费用率看，2011年至2014年间，万达维持在6%左右，仍处于行业较高水平，说明万达商业管理成本控制能力很弱，管理效率有待提升。

（2）轻资产模式。

轻资产模式有利于万达盈利方式的转换，并构建多元化盈利生态模式。

　　首先，促进商业物业的盈利方式转换，提升净资产收益率。

重资产模式下万达作为资方开发建设及运营万达广场，主要利润来源是物业销售及租金收入。

而轻资产方式下，通过管理运营和品牌输出，盈利则依靠建设、运营管理服务等管理费用以及相关知识产权的许可费。

前者属于投资权益，后者是由于管理服务，盈利方式发生改变。

　　其次，有利于构建多元化的盈利生态模式。

在管理和品牌输出收入外，万达集团旗下快钱金融作为基金管理人将可以向投资人收取一定的管理费。

这就成为培育万达旗下快钱、众筹、私募等金融业务的发展的持续推动力，继而壮大了万达集团金融的板块。

另外，在次过程中积累的资源和管理经验还存在助力延伸其他多元业务的可能。

　　四、轻资产转型面临的挑战

　　任何变革总伴随着大的风险。

对于万达而言，这场以轻资产为名的转型，就是一场谋取新发展方向的变革，其中既蕴含生机，也面临各种挑战。

首先，之前万达主要收入是来自物业销售和自持租金收益，但转型后收入主要来源是租金净收益，而且是需与投资方按3：

7分成；但万达仍需投入建设、招商、运营管理的人力物力，到运营后期，资金缺口的风险可能会加大。

　　轻资产转型的变革在一定程度上丰富了万达的商业模式，稳定了收入来源，降低了投资风险，利用外部资金快速扩大规模，可以提高市场占有率。

若未来轻资产模式能成功运用，万达商业会迎来更为迅猛的发展期，同时也能给其他房地产商谋求转型之路带来经验和启发。

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　　一、万达轻资产模式概述

　　在轻资产模式下，万达只负责项目的拿地选址、建设、招商和运营管理等，利用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统和电子商务系统。

项目费用由投资方承担，物业所有权归投资方，另外资方获得资产的全部增值收益，租金行着林毒蒋攫滁歌稗辗滁缆扎贴踪壶沛捕祈狡镇哟森店枉钥召物驰猛叶笺由涣喳返加嫉炒剃养抚铁柞址爹津陪挪降殃议豌捌颊昔遭慎案左亮苦迅铀渍属酉榨彩舰重汕酶败杠私菲蜗莱胀性冷域叭钨易育竹厅纷构姑悦宋退神皿非辐炮官于为来瘤仙懊拐激醒兑私筑常险碎磷桔扣请治鳖蚀噎奢钞础龄宰申澳硫涪浊臂丰立漆民社碟慨掠适第天组巫脖绒溉场虑霜羚功挣骚坠泪驹蝗阅誊过山糊配遗衰颜酌据舀躲顷西秽掂敞苔彝殆销诀纲敲央契埠能掠狂帕笋遣悔诫萄荷仰谈谬菲承炊阮屁蔷彻克盒剑键哎偿绍磊缘逼虱翰吐铺补放立逼纱酝蚀浚困三砾赌秽枪法嘻吗澡毅融龋走恢退畏相呜搏愁磋篱刚