城市综合体项目策划书.docx
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城市综合体项目策划书
六安市城市综合体项目策划书
关于城市综合体
城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市“24小时不夜城”等方面起着重要作用。
城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、大型超市、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区、医院等组成。
在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。
关于项目土地:
“城市综合体”项目选址一般符合下列三种情况之一：
第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。
第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。
第三，位于新开发区。
项目前期规划最核心的工作是项目土地.
项目初步选址一定要对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读.
对项目具体土地解读分为：
1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？
我们能带给城市什么？
2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等；
3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；
4、项目可利用资源，如：
河流，公园等；
5、项目规划条件：
容积率、限高等；
6、项目区域规划与城市总体规划等。
关于城市综合体开发的理念:
城市综合体给城市带来多功能的城市开发概念。
一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或者写字楼开发等。
城市综合体开发将多功能地综合集中开发，包含有：
酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。
不同功能、时间段的功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市“24小时不夜城“大型商业中心和超市与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，写字楼合城市充满青春与魅力，酒店的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力，城市广场又极大的聚集了城市的能量与人气等。
在当代城市化进程中，许多城市的历史风貌正被一点点地蚕食，城市的文脉与记忆正被一点点的割裂。
为此，城市开发商需对保护城市的文脉，保护历史形成的街区，城市记忆，城市尺度，路网格局，商圈等予以足够的关注，对拟改造项目及城市的历史及现状进行分析，把握城市规律，解读土地价值。
城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置，这种集中布置规划手法使项目规划或者布置大型市民活动广场等公共开放式活动或者绿化空间.
居住区休闲活动广场，邻里中心等辅助设施等应大力体现大空间大尺度的建筑间距及超大绿化。
它们为城市增添了市民公共活动场所，为城市增添积聚人气与活力的城市空间，为城市地标式建筑天际线提供最佳视觉空间，为城市透出蓝天、白云、森林、小溪、诗意.
城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。
如超高层酒店大型购物集群,超大型购物广场等地标式建筑.
六安市城市综合体投资:
根据城市CBD和ABP的投资特性，投资额一般规模为人民币15亿-20亿（以新乡为例）。
注册营运公司注册资本金约为3000万美元，超市，星级酒店等独立项目注册资本金约为1000万美元，不含ABP项目引进企业。
拟投资1:
购物中心（商场）
2:
大型超市（大润发）
3:
星级酒店
4:
特色商业
5:
住宅
6：
企业总部
前期准备
■基地定位
兼顾区位优势和土地成本，基地宜地选择在市政务区及工业区附近，需要尽早定夺。
■ 征用土地
从挂牌竟拍到签约领证，得用一个过程，需要抓紧办理。
■ 设计方案
市规划部门下达规划指标后即可步入方案设计、方案论证和扩初设计，其间规划指标是关键。
■ 规划审批
从提交方案到规划许可证领发为期较长，需由开发商与政府共同努力。
（二）施工
■施工图设计。
■报审与保健。
■进度的安排。
■市政的协调。
招商入驻与运行
（一）招商入驻
■利用区优势形成驱动力
在全国经济走势普遍看好的同时，长三角、珠三角等沿海地区发展速度尤为迅猛，打有暗流涌动爆发之势。
这些地区交通发达、人才集中、意识超前、信息畅通，加上历史形成的相对雄厚的经济基础，已经成为沿海经济升级换代、西部开发揭竿而起的瞄准目标。
所以六安市CBD和ABP建成后将有众多内外地企业入驻，其筑巢引凤的驱动力会不期而至。
■通过政策导向形成向心力
六安市十分重视投资政策这根经济杠杆，优惠的亲商政策就起到很好的导向作用。
■利用设计优势形成吸引力
方案设计应该在满足规划要点的前提下实现最佳化。
为此，必须要有前瞻性，要有对构筑商住综合体项目氛围的理性上认识，要有知名策划公司与设计公司的配合上的默契，要有特征特色不随大流的个性上的体现。
开发商受益靠的是做好环境，优化功能，提升品位，从而赢得投资者的青睐。
这一动机恰恰正是投资者的追求，两者互求互动，可以形成开发与投资的最佳结合。
所以六安市的CBD和ABP建成后，将有四面八方的有识之光顾问鼎，其玉落美女的吸引会一见钟情。
■通过上市平台形成征服力
上市公司不但具有强大的经济实力，而且具有十分开阔的经济视野。
拿集团为例，每年出访参观、迎来送往等商务活动数以百计，就有更多的机会与国内外大公司、大企业的CEO们接触，他们掌握商务信息，熟悉市场行情和经济动向，准确地把握商务脉搏。
所以CBD和ABP建成后，利用上市公司知名度高、影响力强这一平台，进行招商。
（二）运行
■内部条件
企业以实现国际知名企业入驻宗旨为目的创造内部条件。
■外部条件
政府以实现CBD和ABP基地繁荣昌盛为宗旨优化外部条件。
■良性循环
凭借集团强大的资本优势以及六安市区位优势形成驱动力、政策导向形成向心力、设计优势形成吸引力、上市平台形成征服力。
企业、政府、开发商通力运作，CBD和ABP基地可以形成健康运行的良好局面。
项目土地挂牌：
■建议土地出让面积不小于200亩，用途为商住，
■综合容积率2.0左右；综合建筑密度不大于40%；
■绿地率大于35%；
■带方案及有关要求条件拍卖土地。
结论
■CBD和ABP融合了企业组织理论、区域发展理论和产业集群理论的最佳进展，有一般商务办公居住环境无可比拟、无从复制的优势。
■在经济发展浪潮到来之际，越来越多地需要发展城市CBD和ABP。
■为了加快六安市城区经济发展步伐，在城内配置城市CBD和ABP势在必行、势不可挡，刻不容缓，时不我待。
■为了把好事办好，将优势转为胜势，在配置城市CBD和ABP的过程中，必须把握定位、规划、设计、施工、招商、运行等各个环节。
■城市CBD和ABP作为一个城市商住办集聚地，有理由作出充满热情和信心的前瞻。
——这里涌荡着激情，
——这里谱写着辉煌，
——这里创造着奇迹，
——这里充满着希望。
——这里正开创着一片崭新的事业，
——并赫然刻上了
-----六安市维尔福斯特国际企业商务花园
项目规划构思
规划依据
《中华人民共和国城市规划法》
《城市规划编制办法》
《城市居住区规划设计规范（ＧＢ５０１８０－９３）》
《城市道路交通规划设计规范（ＧＢ５０２２０－９５）》
《安徽省规划建设管理条例》
《六安市市城市总体规划》
规划原则
１. 响应国家“振兴中部经济”发展战略部署针对河南经济发展与城市化提出的具体要求，控制发展大城市，合理发展中小城市，在小城市建设中充分发挥规划设计与管理工作的作用，进一步通过规划协调城市的建设与发展，在经济建设过程中形成良性循环，从而促进整体经济结构的改善和水平的提高。
２.以规划部门及其它有关部门和建设单位对于该区的规划设计要求为依据，使该区规划设计既满足建设单位的开发意向，又符合更高层次的规划要求，同时还注意充分利用地形，使商住景观成为城市有机的组成部分。
３.作为新世纪的现代化商贸区，规划设计及建筑单体设计应面向二十一世纪的居住生活和审美标准。
在规划方法上吸取同类优秀示范住区经验，充分发挥该区在新乡市良好的开发条件，力求体现时代特征，造就高工程质量、高环境质量、高生活质量的二十一世纪综合商贸区，成为地区中小城市中心商贸社区的典范。
４. 贯彻以人为本的思想，以建设高效的城市商业中心区为规划目标，营造出一个布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便，具有文化内涵的商住氛围。
注重当地的商业环境和生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把营造具有吸引力与辐射效应的中心商业区作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。
完善的配套设施，方便的交通系统，宜人的空间设计以及人性化便民场所的设置，将有助于城市商品经济的繁荣和居民生活质量的提高。
５.在提高土地经济效益的同时，因势利导，力求提高区内的环境质量标准，在都市空间创造具有自然风貌与符合人体工学的优美环境，形成富有时代特色、宜人尺度的商业休闲空间。
根据市场需求，实施滚动开发，坚持商业区建设与社区建设的互相结合，通过社区的运营，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建筑设计、社区建设与管理中。
规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划设计及建筑单体设计的弹性与灵活性，使规划设计便于实施和房地产的经营，形成良性循环、滚动发展的机制，适应市场变化。
６. 规划提供先进齐全的社会公共设施和市政公用工程设施，满足区内人士各项需求。
７. 尝试建立车行系统与步行系统以分为主、适当结合的商住社区交通方式，力求在小汽车进入普通家庭的同时，仍能提供给居民安全、便捷、环境优美的交通空间。
８. 建筑群体平面、空间组合与环境富有特色，带有浓厚的文化气息，富有个性的设计风格，手法多变，在整体格调统一的前提下，使形体塑造更具魅力。
强调住区环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。
注意住区环境、建筑群体与城市发展风貌的协调。
９.商贸综合性住宅与人情化的生活场所的塑造，将有助于增强居民归属感与自豪感。
设计构思
方案的规划设计构思是建立在如何解决好基地与建筑群矛盾基础之上的。
商业中心区的兴建、繁荣和良好的人居环境的创造是当今建筑业发展的一个重要主流，而如何在城市中处理好住宅与商业中心的完美则是其中比较复杂的。
为此设计定位为在新世纪中崛起的商业中心区。
主要体现在以下几个方面：
商贸社区与基础环境：
因开发要求，在方案规划设计中引入建筑综合体的设计概念。
因为该片区是由不同性质、不同用途的社会生活空间组成，而在这种有限的城市用地上，高度集中各项城市功能的做法不仅可以调整城市空间结构，减少城市交通负荷，提高工作效率，改善工作和生环境质量，而且对有效使城市土地，节省市政、公用设施投资，减少城市经营管理费用及改善城市景观等具有很好的综合效益。
要把各个分散的空间综合组织在一个完整的街区，或是一组紧凑的建筑群体中有利发挥建筑空间的协同作用。
因此在设计中如何利用好地形地势，处理好环境与商业空间之间的关系，将是决定方案成功与否的重要因素。
商贸社区风格的确立：
由于商业中心区是处在市城区的重要地段，作为一个城市的形象，应具有很大的景观作用。
如果造型风格平庸，色彩近似，很难起到丰富城市景观的作用，而且单一的景观也会埋没城市景观的个性彰显，所以在设计中确立以现代建筑为设计风格。
通过现代语素的应用和色彩、材料的精心搭配，营造一个朴素而又充满智慧的群体形象。
简单而不单调、朴素而不凌乱是规划与建筑设计的目标。
设计理念
服务于地方经济，振兴与发展中心商贸社区，形成既富地方特色，同时又具有因其本身独特的规划要求而形成的方案特色。
使设计所形成的商住社区在促进中小城市的城市化健康发展与带动地方商业经济迅速发展的过程之中成为行之有效的模式，并且通过塑造独特的社区形象，在城市中产生集聚经济效益，通过成功的房地产开发与经营为建设方树立品牌形象。
２. 商机无限的空间结构——在合理地对地形条件加以利用与道路组织及建筑布局上下工夫，把营造尽可能多的商业铺面，创造尽可能多的商业机会作为设计目标之一，力图在本案中找到符合市场选择与规划设计探索的平衡点。
因此充分利用地形形成完整、统一的建筑综合体。
设计初稿
整体规划效果图
构想1
月亮湾核心区整体开发建设将建设的项目共有四个，分别为月亮湾广场、月亮湾商业街、月亮湾酒店及月亮湾住宅，投资总额约30亿元人民币，功能涵盖商业设施、星级宾馆、酒店式公寓、住宅等领域。
构想2
1号（高层）
2号（多层）
另外备选3号
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