成本逼近法教案资料.docx

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成本逼近法教案资料

成本逼近法

成本逼近法，是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的估价方法。

㈠评估基本公式：

P＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3

式中：

P—待估宗地价格

Ea—土地取得费

Ed—土地开发费

T—税费

R1—利息

R2—利润

R3—土地增值

VE—土地成本价格

㈡估价过程：

1.土地取得费及相关税费

a.征收农村集体土地时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括补征收土地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。

b.征收国有土地使用权时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。

（征收城区国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。

拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。

相关税费：

A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。

）

c.通过市场交易获得土地时，土地取得费即是估价期日土地的客观市场购置价格。

土地取得和开发过程中应向政府缴纳的税费，一般包括占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费、占有菜地的新菜地开发建设基金、征地管理费（财政部发布《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》于2015年1月1日起取消）、政府规定的教育附加等其他在土地地取得过程中直接相关的税费等。

2.土地开发费

土地开发费按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算。

属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。

3.土地开发利息

土地开发总投资应计算合理利息，土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费，按照设定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入应支付的利息。

土地开发周期超过1年者，利息应按复利计算。

利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×50%×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×50%×[（1＋利率）0.5－1]

4.土地开发利润

土地开发总投资应计算合理利润。

按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润。

土地开发利润一般为5～15％。

计算公式为：

利润＝（土地取得费及相关税费+土地开发费）×开发利润率

5.土地增值

土地增值依据土地所在区域内，因用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加额或比率测算。

土地增值收益＝（土地取得及相关税费+土地开发费+利息+利润）×土地增值率

6.土地成本价格

土地成本价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值

7.价格修正确定

⑴个别因素修正

经过以上初步测算后，应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行其他因素修正，确定土地价格。

主要是根据待估宗地的个别因素条件进行修正。

⑵年期修正

当土地增值是以有限年期的价格与成本价格的差额确定时，不再另行年期修正；当土地增值是以无限年期的价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一并进行年期修正，修正系数公式为：

K＝1－1/（1+r）n

式中：

K—年期修正系数

r—土地还原率

n—土地使用年期

当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。

8.估价结果

待估宗地价格＝土地成本价格×个别因素修正系数×年期修正系数

附：

评估实例

附：

Ⅰ、成本逼近法

成本逼近法，是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的估价方法。

㈠评估基本公式：

P＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3

式中：

P—待估宗地价格

Ea—土地取得费

Ed—土地开发费

T—税费

R1—利息

R2—利润

R3—土地增值

VE—土地成本价格

㈡估价过程：

1.土地取得费及相关税费

（1）土地取得费

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，征用耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。

A、土地补偿费和安置补助费

待估宗地位于##市郊区，宗地来源及周边为耕地，按耕地标准补偿。

依据《内蒙古自治区人民政府办公厅关于公布实施自治区征地统一年产值标准和征地区片综合地价的通知》（内政办发[2011]143号）规定，##市##区征地区片综合地价包含土地补偿费和安置补助费，区片价为74000元/亩。

待估宗地的土地补偿费和安置补助费为：

土地补偿费和安置补助费=74000÷666.67=111（元/平方米）

B、青苗补偿费

依据当地的耕地种植情况和统一年产值标准，耕地的青苗补偿费按统一年产值标准补偿。

区域耕地年产值标准为1676元/亩。

待估宗地的青苗补偿费为：

青苗补偿费=1676÷666.67=2.51（元/平方米）

（2）相关税费

A、耕地开垦费

依据《内蒙古自治区耕地造地费、闲置费征收和使用管理办法》（内财综字[1998]410号）规定，占用一般耕地的耕地开垦费按前五年平均产值的5—7倍收取。

本次综合确定按5倍计算。

耕地开垦费=1676÷666.67×5=12.55（元/平方米）

B、耕地占用税

依据《内蒙古自治区人民政府关于修改<内蒙古自治区耕地占用税实施办法>的决定》（2014年11月18日修正）规定：

##市平均税额为每平方米31元，经济技术开发区适用税额，在本办法第六条规定的旗县（市、区）适用税额基础上提高50％。

则：

耕地占用税＝31×（1+50%）=46.50（元/平方米）

2.土地开发费

经济开发区的土地开发建设费用一般以缴纳基础设施建设配套费的方式缴纳，在土地使用者办理《建设用地规划许可证》时缴纳。

依据##市人民政府办公厅关于印发《##市中心城区市政公用设施建设配套费征收管理规定》的通知（赤政办发[2009]030号）规定：

城市市政公用设施建设配套费（以下简称配套费）按建筑面积每平方米100元征收，其中50元用于供水、排水、公共交通、桥涵、燃气、园林绿化、环境卫生等；50元用于城市集中供热管网的建设和改造。

对无法按建筑面积计算的构筑物按工程总投资的2.5%标准征收（不含设备购置费）。

依据待估宗地相关规划文件，待估宗地总投资为19234.19万元。

则：

市政公用设施建设配套费=192341900×2.5%÷146667.40＝32.79（元/平方米）

2.土地开发利息

根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息率按估价期日中国人民银行公布的一年期贷款利率4.35%计。

假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入。

即：

利息=土地取得费及相关税费×利息率×1+土地开发费×利息率×0.5

=（113.51+12.55+46.50）×4.35%×1+32.79×4.35%×0.5

=8.22（元/平方米）

4.土地开发利润

按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润。

调查当地土地开发的投资回报情况，参考同类企业近三年的投资利润率,确定本次评估的土地开发年利润率为8%。

即：

利润=（土地取得费及相关税费+土地开发费）×开发利润率

=（113.51+12.55+46.50+32.79）×8%

=16.43（元/平方米）

5.土地增值

##市没有公布土地增值收益率，仅在公布的基准地价里说明“土地出让金一般按公示地价的40%缴纳”，依据##市土地出让金缴纳情况，当地的出让金缴纳标准基本控制在40%水平。

因此，本次评估参照当地通常标准，确定土地增值率为40%，则：

土地增值=（土地取得费+相关税费+土地开发费+利息+利润）×40%

=（113.51+12.55+46.50+32.79+8.22+16.43）×40%

=92（元/平方米）

6.土地成本价格

土地成本价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值

＝113.51+12.55+46.50+32.79+8.22+16.43+92

＝322（元/平方米）

6.价格修正确定

⑴个别因素修正

经过以上初步测算后，应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行其他因素修正，确定土地价格。

报告根据“第二部分的地价影响因素中个别因素”所描述待估宗地状况进行修正，最终计算得到个别因素修正系数之和为2%。

个别因素修正表

个别因素修正

个别条件说明

优劣

修正系数

宗地位置

位于##市红山经济开发区

较优

0.025

宗地面积

宗地面积较大

较优

0.025

宗地形状

宗地形状规则

优

0.05

宗地地形地质

平地地形，土质承载力一般

一般

0

宗地地势

地势平坦

优

0.05

宗地临路状况

临高速公路和开发区道路

优

0.05

宗地利用限制

符合开发区工业用途

较优

0.025

土地利用状况

土地利用率低

劣

-0.05

土地开发程度

七通一平

优

0.05

污染情况

对环境有轻微污染

较劣

-0.025

合计

0.2

⑵年期修正

当土地增值是以无限年期的价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一并进行年期修正，修正系数公式为：

K＝1－1/（1+r）n

式中：

K—年期修正系数

r—土地还原率（土地还原率的确定：

取中国人民银行一年期存款基准利率1.5％作为安全利率，加上根据待估宗地所处地区的社会经济发展和土地市场因素对其影响程度确定的风险调整值4.5%。

即：

土地还原率=安全利率+风险调整值=1.5％+4.5%=6％。

）

n—土地使用年期

待估宗地土地使用权年期为50年，代入公式计算得到年期修正系数为0.9457。

8.估价结果

待估宗地价格＝土地成本价格×个别因素修正系数×年期修正系数

＝322×（1+2%）×0.9457

＝305.12（元/平方米）

成本逼近法评估过程及评估结果一览表

宗地编号

宗地名称

土地取得费

相关税费

土地开发费

投资利息

投资利润

土地增值收益

个别因素修正系数

年期修正系数

出让土地价格

##区-出-1

##油库

113.51

59.05

32.79

8.22

16.43

92

1.002

0.9457

305.12