成本逼近法试题.docx

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成本逼近法

　　[填空题]1某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。

该开发区土地开发程度已达到"五通～平"

　　（通路、通水、通信、通电、通排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%，土地出让年限为50年。

下面是估价调查所获得的其他资料：

征地补偿资料：

该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。

征地过程中发生的相关税费：

征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/m2征收；耕地开垦费，按10元/m2计收。

土地开发成本及费用：

开发区土地开发程度达到"五通一平"的开发费平均为90元/m2。

　　假定土地开发周期为1.5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为8%，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。

　　根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。

　　参考答案：

解题步骤：

（1）计算土地取得费及税费土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即最高补偿标准：

2000×30/666.67=90（元/m2）青苗补偿及地上物补偿：

2000/666.67=3.0（元/m2）征地费合计：

90+3.0=93.0（元/m2）征地管理费：

93.0×4%=3.72（元/m2）耕地占用税：

5元/m2耕地开垦费：

10元/m2土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72（元/m2）

（2）土地开发费土地开发费=90元/m2

　　（3）投资利息投资利息=111.72×［（1+8%）1.5-1］+90×［（1+8%）0.75）-1］=19.02（元/m2）

　　（4）投资利润投资利润=（111.72+90）×15%=30.26（元/m2）

　　（5）计算土地成本价格成本价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元/m2）

　　（6）计算土地增值根据题意，这里土地增值率取20%，则：

土地增值=251×20%=50.2（元/m2）

　　（7）计算全开发区土地单位面积地价全开发区土地单位面积地价：

　　251.0+50.2=301.2（元/m2）

　　（8）计算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价：

　　301.2/80%=376.5（元/m2）即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元/m2。

　　[填空题]2某开发区征用土地总面积为5km2，现已完成了"七通一平"，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。

该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。

根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地"七通一平"的费用为2亿元/km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。

试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。

　　参考答案：

（1）计算土地取得费（4.5+1.5）×108/（5×108）=120（元/m2）

（2）计算土地开发费（2.0×108）/（1×108）=200（元/m2）

　　（3）计算投资利息120×［（1+0.1）2-1］+200×40%×［（1+0.1）1.5-1］+200×60%×［（1+0.1）0.5-1］=25.20+12.30+5.86=43.36（元/m2）

　　（4）计算投资利润（120+200）×20%=64（元/m2）

　　（5）计算土地增值收益（120+200+43.36+64）×20%=85.47（元/m2）

　　（6）计算土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值税=120+200+43.36+64+85.47=512.83（元/m2）

　　（7）进行可出让土地比修正率开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积×100%=（5-1.5）/5×100%=70%则可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61（元/m2）

　　（8）进行土地使用权年期修正以上求取的土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：

732.61×［1-1/（1+0.07）50］=707.74（元/m2）

　　（9）计算土地总价格707.74×10000=7077400（元）采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：

单位面积价格为707.74元/m2；总价格为7077400元。

　　[多项选择题]

　　3、成本法投资回报率考虑因素为（）。

　　A.开发土地的类型

　　B.开发周期的长短

　　C.土地的面积

　　D.开发土地所处的政治经济环境

　　参考答案：

A,B,D

　　[多项选择题]

　　4、成本逼近法不适用于（）。

　　A.新开发土地估价

　　B.建成区域或已开发的土地估价

　　C.工业用地估价

　　D.商业及住宅用地的估价

　　E.公园及公共建筑土地估价

　　参考答案：

B,D

　　[单项选择题]

　　5、在成本逼近法中，征地费用是（）。

　　A.土地使用权的收购价格

　　B.非市场购买价格

　　C.正常的买卖价格

　　D.按新用途收益来确定的

　　参考答案：

B

　　[单项选择题]

　　6、在征用耕地的情况下，应用成本逼近法求算地价，则土地取得费用应（）耕地开垦费。

　　A.不含

　　B.包含

　　C.不考虑

　　D.视评估用途确定是否考虑

　　参考答案：

B

　　[单项选择题]

　　7、应用成本逼近法进行土地估价，计算土地取得费的利息，是以整个取得费为基础，计算期为（）开发期。

　　A.1/4B.1/2

　　C.整个D.1

　　年

　　参考答案：

C

　　[单项选择题]

　　8、采用成本逼近法进行土地估价时，土地取得费的计息期应为（）开发期。

　　A.1/4B.1/2C.1/3

　　D.整个

　　参考答案：

D

　　[单项选择题]

　　9、成本逼近法中投资利润的计算公式为：

投资利润=［土地取得费+（）］×投资回报率。

　　A.土地开发费

　　B.税费

　　C.土地开发费+税费

　　D.土地开发费+税费+利息

　　参考答案：

C

　　[单项选择题]

　　10、采用成本逼近法进行地价评估时，其利息率可根据评估期日银行的（）确定。

　　A.贷款利息率

　　B.存款利息率

　　C.存贷利率平均值

　　D.安全利率

　　参考答案：

A