禹州市房地产市场调研报告.docx
《禹州市房地产市场调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《禹州市房地产市场调研报告.docx（28页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
禹州市房地产市场调研报告
一、 禹州市总体概况
禹州市位于河南省中部，颍河上游，地处郑州、洛阳、平顶山三市中心地带，禹州市东接许昌、长葛，北靠新郑、密县，西北邻登封,西及南部连汝州、郑县、襄县。
禹州交通方便，郑（州）南（阳）公路和许（昌）洛（阳）公路贯穿全境，并通过公路与京（北京）深（深圳）、陇海铁路相接，沿郑南公路北到省会郑州80公里。
下辖26个乡镇办，其中4个街道办事处，10个镇，11个乡，1个回族乡，另有禹州市城市新区管委会和被列为河南省民营科技园区的禹州市产业集聚区（经济技术开发区）管委会。
城市建成区面积由2002年的18平方公里扩大到现在的40平方公里，总人口为121.36万人，其中城镇人口39.4万人，农业人口81.96万人，位列河南省县级城市第一位，城镇人口占总人口的36.9%,农村人口占总人口的63.1%O
二、 禹州市经济环境
1、综合实力
2010年，禹州市地区生产总值达到332.2亿元，是2005年的2.3倍，年均增长15.6%,圆满完成翻一番、破300亿大关目标；人均生产总值28177元，突破4000美元，年均增长14.6%,超额完成人均24162元目标；财政一般预算收入达到16.5亿元，是2005年的3.3倍，年均增长27%,提前三年实现翻一番、破十亿目标；全社会固定资产投资完成211亿元，是2005年的3.9倍，年均增长31.2%,提前两年实现突破110亿元目标，五年累计完成投资657亿元，是“十五”时期的4.2倍。
全市经济综合实力年年都有新提升，经济社会发展步入一个崭新的时期。
2007年首次跻身全国县域经济基本竞争力百强行列，居71位，2010年跃居64位；2010年在全国中小城市科学发展百强中居74位，比2005年提升21位。
2、产业结构
2010年，第一产业增加值达到26.6亿元，年均增长4.7%；第二产业增加值达到240.8亿元，年均增长17.8%；第三产业增加值达到64.8亿元，年均增长13.7%；三次产业比例为8:
72.5:
19.5,二三产业增加值占GDP比重达到92%,比2005年提高4个百分点。
粮食连续四年保持增产，达到52.2万吨，中药材、畜牧、三粉等特色农业快速发展，农业产业化水平明显提高，农业产业结构不断优化，进入全国产粮大县和粮食主产区核心县行列。
狠抓产业集聚区载体建设，主营业务收入达到220亿元。
加快推进传统产业改造升级，原煤产能达到2200万吨，是2005年的2倍；建成投运禹州电厂二期工程，发电装机容量达到202万千瓦，是2005年的2.6倍;水泥产能达到1200万吨，是2005年的4倍；陶瓷产业销售收入达到50亿元，是2005年的3倍。
积极培育壮大新型产业，大力发展机械加工制造产业，着手谋划风电、光电等战略性新兴产业，机械加工制造产业销售收入达到90亿元，是2005年的2倍。
紧抓钧瓷文化旅游试验区建设机遇，加快发展文化旅游产业，全年接待游客368万人次，实现旅游综合收入3.2亿元；大力实施“万村千乡”市场工程，规划建设华中药业物流、万家中药材物流等一批物流业重大项目，商贸流通业快速发展。
3、城乡建设
启动建设城东、城北新区，加快产业集聚区建设步伐，初步形成自西向东的带状城市框架，城市建成区面积达到40平方公里，市区人口40万，城镇化率达到36.9%,较2005年提高近10个百分点。
交通网络日益发达，禹神快速通道、南环、北环等一批道路建成通车,全市公路通车总里程2380公里，其中高速公路74.3公里，行政村公路通达率达到100%。
市政设施日益完善，垃圾处理场、污水处理厂二期等项目建成投运，城市污水日处理能力8万吨，集中处理率达到80%,城市垃圾无害化处理率达到95%；供排水、供热、供气等管网设施快速延伸，新铺设雨污排水管网近50公里，市区日供水能力5.5万吨，供热管网里程26公里，日供热能力80吨，供气管网总里程158公里，天然气普及率达到30%。
农村水利建设不断加强，完成10座中小水库除险加固工程，实施了22个乡镇148个行政村的安全饮水和人饮解困工程，解决了17.5万人的饮水问题。
人居环境显著改善，大力实施城市绿化、亮化、美化工程，完成颍河景观带建设、“两沟一河”治理等重点工程。
城市形象明显提升，继续保持省级园林城、卫生城、中国优秀旅游城三项桂冠，成功创建省级文明城市，被省政府列入全省区域副中心城市发展行列。
4、居民收入水平、消费结构及消费水平
禹州市用于改善民生的财政支出累计达到45.8亿元，年均增长
38. 7%,占财政一般预算支出的47%O居民收入快速增长。
城镇居民人均可支配收入达到15238元，是2005年的2.4倍，年均增长19.1%,提前两年实现破万元目标；农民人均纯收入达到7565元，是2005年的1.9倍，年均增长13.5%,提前两年实现5700元目标。
消费市场持续繁荣，社会消费品零售总额达到92.1亿元，是2005年的2.4倍,年均增长19.3%,提前两年实现64亿元目标。
居民储蓄大幅增加，城乡居民储蓄余额达到118亿元，人均突破10000元，均是2005年的2倍。
就业形势稳定，城镇登记失业率控制在4%以内，动态消除了零就业家庭，五年累计新增城镇就业69396人，转移农村劳动力
39. 6万人。
5、重点开发区域
禹州市2010召开市委^一届十二次全体（扩大）会议上确定了2010年城建重点项目：
以建设全省区域副中心城市和现代化中等城市为目标，坚持新区和老区建设并重，努力使城市的设施更完美，管理更规范、环境更宜居。
推进新区重点项目，开工建设财税收付中心、农信大厦和公安机关业务办公大楼，完成广电文化中心、体育中心和实验学校建设，禹王广场商铺按期竣工并交付使用，不断完善建成区服务功能；实施市委党校和市人民医院搬迁，搞好大禹赛车场、汽车城、老年公寓和华中药业物流等项目建设，加快颖河北岸开发进程。
完善新区基础设施,实施颍河北岸地段热力、雨污水、天然气等地下管网工程，确保项目进驻不影响；实施S103市区段改线工程，修通西南环，完成滨河大道南延伸段、阳翟大道东延伸段、颍北大道、植物园南路等8条道路建设配套工程，打通颍川大路、建设路、朱寨路、柏山路等4条断头路，构筑快捷畅通的内外交通网络。
推进城中村和老城改造。
坚持统一规划、连片开发、综合配套的原则，统筹安排村（居）民安置、产业开发、社区服务、公共设施等项目，努力把“城中村”改造成现代化城市新区。
在抓好4个城中村改造续建项目的基础上，启动寨子村四组、五组，十里村三组等11个城中村改造项目建设。
加快老城改造步伐，编制钧官窑路仿宋一条街规划，完成颍河大街、夏都路、健康路人行道升级改造，实施夏都路南侧非机动车道沥青罩面及夏都新区3条道路建设工程，不断改善老城居住环境。
提升城市品位。
以扮靓城市为目标，完成城区14条道路、2个环岛及北出入口、颍河景观带的亮化任务；以增加城市绿量为目标，重点实施颍河崔庄桥广场和颍河北关大桥广场绿化，及时做好城市道路游园绿化补植；以净化城市水系为目标，完成“两沟一河”治理，实施颍北大道、S103线、S237线排水二期工程；加强对已截流排污口的监管，确保橡胶坝饮用水源地水质达标；做好小泥河治理前期工作，争取开工建设，不断完善城市水体景观。
1、中心城区规划
禹州市的城市性质定为：
国家重要的重要材集散地，河南省历史文化名城，禹州市的政治、经济、文化中心，以发展能源、建材、医药为基础，以高新技术产业为主导的现代化工业城市。
禹州市区人口规模确定为：
近期2010年:
40万人，远期2020年:
50万人。
建设用地规模为:
近期2010年：
41.65平方公里；远期2020年：
52.26平方公里。
城市近期发展主要向东，远期城市将以向北发展为主，西部应以调整补充完善为主，并适度发展。
2、 总体布局
在《禹州市城市总体规划》中明确提出了城市总体规划布局：
“一心两轴五组团”即以老城新区组成中心区，以颍河绿色带和许洛公路为发展轴，城北部为居住组团，西部为工业组团，中部为商贸组团，东部为行政服务组团、东北部为生态组团。
3、 禹州市城镇体系规模等级和职能规划
①城镇体系规模等级
将市域村镇分为六个等级层次：
一级村镇1个，包括大城市即主城区一个；二级村镇7个，人口规模为2.0—5.0万人；三级村镇5个，人口规模1.0—2.0万人；四级村镇9个，人口规模小于1.0万人；五级村镇82个，人口规模大于1000人；六级村镇443个，人口规模600—1000人。
②城镇体系职能规划
市域村镇体系结构分为五级六类：
中心城市、中心镇、一般乡镇、中心村和基层村。
中心城市：
禹州主城区，是区域次中心城市和许昌市副中心城市。
中心镇：
神厘镇、顺店镇、古城镇和褚河镇。
一般乡镇：
包括九个建制镇和八个乡集镇，包括火龙、梁北、方山、鸿畅、无梁、文殊、张得、花石、鸠山、浅井、葛庄、磨街、朱阁、郭连、山货、范坡和小吕。
四，房地产市场总体调研
1、2011年禹州市重点楼盘信息
2、整体市场的运行特点及供求状况
禹州房地产市场楼盘销售速度很快，空房率低。
市中心偏东和东城区中心地带的房价多集中在3000元/n?
〜3500元/n?
偏离市中心和东城区中心地带的房价多集中在城2000元/n?
〜2500元/n?
。
大户型三室两厅两卫、四室两厅两卫较受欢迎，面积在140n?
以下，购买目的主要为自住。
楼盘多为高层住宅，东西走向，主要购房对象是公职人员。
小区配套底层临街商铺，广场、娱乐、健身、休闲设施。
物业管理仅作为小区的补充，无前期跟进，物业管理提供的服务少且单一。
楼盘基础设施配套天然气，暖气，部分楼盘为地暖。
现楼盘多集中在东城区和市中心偏东位置，禹王大道和滨河大道沿线。
3、 市场发展趋势
国家宏观调控政策的出台，使得一线城市的房市处于稍低迷的状态，促使开发商进攻二、三线城市，二、三线的城市房价开始逐渐上涨，成为中小开发商的投资佳选。
禹州市政府的老城区改建、新区建设规划，也为中小房地产开发商带来了机遇，且禹州市房地产行业处于快速上升阶段，发展空间大。
4、 房地产市场特质
禹州市的房地产市场近年来开始活跃。
目前市场在售的有骏景•中央公园、夏都•裕华园、坪山•永和苑、和谐佳苑、金名仕公馆、阳光国际、中央豪庭等，主要分布在东城区和老城区偏东位置，特别是禹王大道、滨河大道沿线。
项目规模大小不一，项目主要以高层住宅为主，有相当部分底商门面房和广场，如骏景•中央公园、夏都•裕华园、坪山•永和苑都有底层商铺，骏景•中央公园还有三面广场和喷泉。
目前，禹州市的住宅商品房均价东区和中心城区一般在
3000—3500元/平方米之间，偏离东城区和市中心的一般价位在2000元/平方米—2500元/平方米。
最贵的如中央豪庭，每平方米价格在3200元/平方米—3500元/平方米，便宜的如夏都•裕华园（多层、砖混）4楼仅售2000元/平方米。
开发商在制作价格策略时一般采用一户一价的方式，逐层递减，高层、小高层则逐层递增。
从户型上来看,以三房为主力，其次为四房，二房、一房供应很少。
从面积来看，三房面积范围以110-140平方米为主，四房面积超过140平方米，两房面积在80—120平方米。
户型略有创新，但多照搬模仿，骏景•中央公园的户型设计在空间的利用和住宅的私密性上更胜一筹。
总体来说，禹州市的建筑产品，现代城市人居的园林景观意识增强。
如骏景•中央公园设有八大景观水系，其余的楼盘都多少关注景观建设，绿化率在40%左右。
禹州市的房地产项目在形象包装、广告推广及销售现场的氛围营造等方面，有一定创新，相对也较专业。
售楼部现场整洁，售楼人员也较专业。
纵观禹州市的商品房市场，购房人群主要来自禹州市政府职员、成功的个体商人和部分来自乡镇的矿窑主和富裕户。
通过以上的分析可以发现，禹州城东新区房地产市场的全面启动，房地产市场正处于上升阶段，和省内其他地级城市相比，仍具有极大的发展空间，可以预计在未来几年，禹州将迎来房地产发展和需求的快速增长。
5、微观市场调研分析
禹州市区的房地产正在向中高档小区的方向发展，房地产市场着重建筑风格的提升，色调的搭配，景观的建设，配套服务的跟进，这些已开始成为楼盘的卖点。
从楼盘分布位置上看，新建楼盘多集中在城东，禹王大道和滨河大道两侧，城西近年鲜有新建楼盘。
楼盘销售分为平地或圈地时，以认筹金形式开始认购（认筹金多为2000元或者5000元，没有优惠），和施工至楼层三分之一时进行认购。
6、市场调查结论
纵观禹州房地产市场，我们可以发现，随着整个城市经济的快速发展和城市建设的扩张，禹州的房地产业正在逐步成长，向成熟迈进,发挥龙头作用，提升禹州整体城市建设的水平。
城东新区作为禹州城市近期内的发展方向，地块价值正在迅速地凸显，并且被大多数人所看好，因此可以毫无疑问地说，禹州市地产尤其是城东新区地产将会有稳定的前瞻性和发展空间，这为我们提供了比较好的市场大背景。
附：
1、 禹州市人民政府关于推进城中村改造的实施意见（试行）
2、 禹州市城乡建设工作推进情况
3、 禹州市新型城镇化工作进展情况
4、 禹州市2011年城中村改造项目进展情况
禹州市人民政府关于推进城中村改造的实施意见（试行）
各街道办事处，市政府有关部门：
为加快我市城镇化进程，改善城市环境，提高城市品位，稳妥推进我市城中村改造，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规规定，结合我市实际，提出如下意见（试行）。
一、 目标任务
禹州市建成区以内符合城市规划的行政村，都属于城中村改造范围，通过城中村改造，逐步完成村民变市民，集体土地变国有土地，行政村变社区，村民组变居民组，村（组）集体经济组织转制为股份制公司，居住条件得到良好改善，村民自治组织和村民从形式到内容完全融入城市化管理范畴。
根据我市实际，条件较为成熟的、近期能够实施的有7个村，即寨子村、东关崔庄村、朱坡村、蒋庄村、三里村、连庄村、焦寨村。
二、 改造形式
在城市总体规划和村（组）所有土地统一规划的前提下，村（组）可以自行筹集资金进行改造建设，也可以选择房地产开发商参与投资改造建设，可以一次性改造建设，也可以分步实施改造建设。
有多个村民组的自然村，宜以自然村为改造单位，村（组）或自然村内的所有土地，应统一进行规划，统一改造建设。
与老城区相连的可以和周边城区进行连片改造。
三、规划管理
（一） 规划管理原则
坚持统一规划，合理布局，综合开发、配套建设、完善功能，突出重点，逐步改造的原则。
（二） 规划的编制、审批和实施
由转制后组建的股份制公司或村集体经济组织或参与城中村改造建设的房地产开发商委托规划设计单位，依据城市总体规划和规划设计条件，编制城中村改造修建性详细规划，报市政府规划行政主管部门审核批准后实施。
城中村改造居住区的规划设计要按照《城市居住区规划设计规范》进行编制，有关住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容要按照有关规定执行。
同时要合理规划停车场、公共绿地以及中小学、托儿所、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。
城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目，要严格按照经批准的城中村改造详细规划进行，对未编制城中村改造详细规划的村庄，城市规划行政主管部门不得为其办理规划审批手续，土地、房管部门不得为其办理土地使用、房产登记手续。
城市执法部门要加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处力度，保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。
四、土地管理
（一）市人民政府公告界定的建成区范围内列入改造的城中村的土地按国有土地进行管理。
（二） 符合城中村改造规划的村民宅基用地优先用于安置村民的居住地，其土地使用权按划拨方式确认给合法使用人；安置后，剩余部分需要按出让方式处置的，可以按协议出让方式办理，土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。
（三） 已被其他单位和非本村村民个人使用的村集体经济组织的合法土地，符合城中村改造规划要求的，由土地行政主管部门依法办理用地手续。
不符合城中村改造规划要求的，要予以拆迁，房屋由拆迁人按重置建安价结合成新给予补偿，土地退还原村集体经济组织。
（四） 非村集体经济组织投资参与实施城中村改造，符合总体规划的经营性用地，按招标、拍卖、挂牌出让方式办理，土地出让金由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。
（五） 要核定城中村改造的用地标准，在保证安置房及安置开发比以内配套开发的商品房开发需用土地的前提下，可将剩余土地总面积的10%留做村民长远生产生活保障预留用地，其余的土地由市政府统一收储。
五、拆迁安置
（一） 城中村改造的拆迁管理，按照《河南省城市房屋拆迁管理条例》及有关政策规定执行并依法办理拆迁许可证。
（二） 城中村改造的拆迁补偿方案必须由村集体经济组织或转制后组建的股份制公司召集村民大会或股东大会，按照民主集中制的原则讨论通过。
拆迁补偿安置方案要在村内公示，补偿安置方案要载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被拆迁人自由选择。
（三） 在村民原有住房进行拆迁的过程中，对有合法房产、建设手续和三层以下的建筑物，原则上可参照建筑面积拆一平方还一平方的标准给予安置；对村（组）集体用房和集体经济用房的拆迁，应按建筑面积拆一平方米还一平方米的标准给予安置，其收益可以用于新建社区的管理及其他福利性工程的使用。
在自愿的情况下，原村民住房和村（组）集体用房、集体经济用房也可以货币补偿。
（四） 安置房和配套开发的商品房要统一规划，科学、合理地确定规划指标。
自行改造的村（组），安置房及基础设施的建设不得晚于第二期建设计划，第一期建设的商品房销售款要优先用于安置房的建设。
开发商参与改造的，原则上要将安置房及基础设施的建设安排在第一期建设计划；确需对安置房分期进行建设的，第一期建设的安置房不得少于安置房总面积的60%,其商品房销售款及按揭抵押贷款要优先用于第二期安置房的建设。
第二期建设的安置房不得多于安置房总面积的40%o未经被安置人同意，安置房不得用于在建工程抵押。
（五） 经村（组）与本村的开发企业或参与改造的开发商签定协议后，由村委会提出改造方案及安置开发比（安置开发比是指安置房的建筑面积与配套开发的商品房的建筑面积之比），经市城中村改造领导小组（成员名单附后）研究后实施。
六、优惠政策（仅限于城中村改造）
（一）行政事业性收费只收取工本费（如：
建筑工程配套费、城市绿化费、新型墙体材料专项基金、工程定额测定费、土地登记费、国有土地有偿使用费、房屋产权登记费、城市建筑垃圾处置费）。
（二） 各种行政服务性收费和事业单位的服务性收费减半征收（如：
测绘产品服务收费、建设工程交易服务费、城市房屋拆迁管理
费、工程质量监督费、文物勘探费、占压人行道收费）。
（三） 需缴纳的土地出让金，除按30%上缴农业开发专项基金外，可全部返还。
土地出让金经市土地行政主管部门审核后，由市财政局收取，金额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。
在具体运作过程中，要按照有关法律法规和政策要求，规范审批和办事程序。
七、审批程序
（一） 自行改造的村（组）应成立全资集体性质或村民合股性质的房地产开发公司，经村民（股东）大会或村民代表会议授权具体运作本村（组）改造的相关事宜，严格依法履行相应的权利和义务。
（二） 村（组）和参与城中村改造的开发商要本着互利共赢的原则，在法律、法规规定的范围内，遵循市场法则，诚信守约，认真测算，反复协商，找准利益平衡点，既要保护村民和集体经济组织的合法权益，又要保证开发商的合法利润空间，在市、街道办事处城中村改造工作机构指导下，制定合理、合法的城中村改造建设方案、拆迁补偿方案。
认真做好基本经济分析，做到公平、公正、公开、透明，并经村民（股东）大会或村民代表会议讨论，形成对本村（组）进行改造的一致意见。
（三） 条件成熟的村（组），要以书面形式向所在街道办事处领导小组申请纳入城中村改造计划，报市领导小组审核。
证明具备改造条件的主要资料有：
1. 经属地公安派出所或办事处审定的村民人数及村民详细统计资料；
2. 村（组）范围内土地总量和现有建、构筑物情况统计资料；
3. 村（组）的改造建设方案、拆迁补偿安置方案、基本经济分析等资料；
4. 村民（股东）大会或村民代表会议做出的对本村（组）进行改造的决议。
5. 国土资源和规划部门颁发有效证书之前工作进展情况的证明。
（四） 市城中村改造领导小组组织对申请纳入城中村改造计划的村（组）相关资料核准后分批下达城中村改造计划。
（五） 市发展改革、国土资源、建设、房管、拆迁、人防、消防、水利、环卫、文物、电力、通讯等相关部门和单位，要按照职责分工,简化工作程序、提高工作效率，积极为纳入城中村改造计划的村（组）办理各种手续。
（六）村民人数及村民详细统计资料和安置房的建筑面积及所需用的土地面积，要由村（组）和开发商共同调查认定、公示核准后，联合据实逐级呈报街道办事处、辖区派出所审定，经市国土资源局、市建委、市房管局、市财政局确认对土地出让金和有关规费的核算，报市政府批准后执行补贴拨付和有关规费的减免政策。
（七）在办理国有土地使用证、土地出让、房地产开发建设规模、建设工程规划许可证等有关手续时，由所在街道办事处领导小组签署意见或出具文字报告，上报市领导小组审定，申请相关部门审核办理。
二00七年六月二十二日
禹州市城乡建设工作推进情况
今年以来，禹州市按照《许昌市人民政府办公室关于贯彻落实河南省城乡建设三年大提升行动计划的实施意见》（许政办〔2011）5号）要求，以实施“1396”工程为抓手，以推动新型城镇化进程为主线，以打造许昌西部集工业商贸、文化旅游为一体的重要组团城市为目标，进一步创新工作机制，加大工作力度，强力推进城乡建设工作，使城乡面貌明显改观，城市功能日益完善，城市品位不断提升。
一、所做的主要工作
（一）加快构建现代城镇体系。
出台了中共禹州市委、禹州市人民政府《关于加强新型城镇化工作的实施意见》，提出了禹州市新型城镇化的发展目标，即：
到2015年，全市城市建成区面积达到60平方公里，城镇人口达到65万，市区人口突破50万，城镇化率超过50%,建成许昌西部集工业商贸、文化旅游为一体的全省区域副中心城市和现代化重要组团城市；确定了“1396”工程，即：
突出城市一带（颍河景观带）三区（老城区、新城区、产业聚集区）、培育九个中心名镇（神厘、顺店、古城、火龙、鸠山、鸿畅、方山、无梁、褚河）、建设六十个新型社区（每个乡镇办建设1-3个示范性社区，五年内全市规划建设60个示范性社区），努力构建“中心城区、特色镇区、新型社区”为框架的层次协调、统筹发展的现代城镇体系。
（二）积极推进老城区、新区、产业聚集区建设。
按照“东移北扩、向心发展”的要求，进一步拉大城市框架，通过实施老城改造提升、新区拓展完善、产业集聚区建设，不断完善城市功能。
老城区改造提升方面，坚持“政府主导、市场运作、典型示范、提升形象、居民受益”的原则，逐步改善老城区的基础设施和生活环境，主要组织实施了中医药文化博物馆、滨河大道升级改造及画圣路两侧、钧官窑博物馆对面拆迁建设等项目，力争通过逐步改造提升，把老城区建设成为既有历史文化内涵，又符合当代居民生活的宜居之地。
新区建
升级会员 