上海房地产市场调研报告.doc

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上海房地产市场

调研报告

海航置业项目拓展部

二○○八年八月三十日

目录

摘要 4

一、上海城市概况 4

二、上海宏观经济市场 4

三、上海房地产市场 5

四、相关政策分析 5

五、上海市规划及建设规划 5

六、上海写字楼市场 7

七、上海市商业市场 7

八、上海市商品住宅市场 8

九、上海市土地市场 9

十、上海市二手房市场 9

第一部分、上海市宏观经济分析 10

一、上海城市概述 10

二、上海市宏观经济分析 12

三、上海房地产市场研究 18

四、上海宏观市场分析总结 20

第二部分、相关政策分析 21

一、宏观政策对房地产市场的影响 21

二、国六条的影响 22

第三部分、城市规划及建设举措 23

一、上海市城市总体规划 23

二、重点开发区建设 30

第四部分、上海写字楼市场概况 32

一、总体市场概况 32

二、写字楼市场供应概况 33

第五部分、上海商业市场概况 37

一、总体商业市场概况 37

三、商业市场需求概况 42

四、商业市场价格分析 44

五、未来商业地产展望 47

第六部分、住宅总体市场分析 49

一、住宅总体市场分析 49

二、市区住宅总体供应趋势分析 49

三、上海市市区商品住宅总体需求分析 53

第七部分、土地市场分析 59

一、上海土地市场概况 59

二、上海市土地供应分析 61

三、上海市土地成交分析 66

四、土地市场预测 67

第九部分、上海市二手房市场分析 68

一、2008年上海各区域二手房市场特点 68

二、上海市二手房市场成交分析 69

三、上海市二手房市场需求分析 73

四、上海市二手房市场热点分析 74

五、未来二手房市场的趋势预测 77

摘要

一、上海城市概况

上海北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省。

交通便利，腹地宽阔，地理位置优越。

全市土地面积为6340.5平方公里。

上海市高架道路呈"申"字型，三横三纵，地铁一、二号线，高架轨道明珠线使上海成为了全国轨道交通运营里程最长的城市。

浦东、浦西的公交线路也是四通八达，全市的1100余条线路纵横交织。

航空、铁路、公路、水运可到达国内各个省市及世界各国。

上海现有16个区、4个县，共205个镇，9个乡，99个街道办事处，3278个居民委员会和2935个村民委员会.现辖黄浦区、南市区、卢湾区、静安区、徐汇区、长宁区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、浦东新区、松江区、金山区16个区和南汇县、奉贤县、青浦县、崇明县4个县。

截至2007年底，上海市常住人口达到1845万人，常住人口自然增长率将上升到2.0‰，户籍人口平均预期寿命80.97岁。

二、上海宏观经济市场

2007年是上海发展进程中非常重要的一年。

国民经济保持平稳较快增长，固定资产投资结构不断优化，利用外资增长平稳，口岸功能进一步增强，外贸进出口协调快速增长，外贸出口结构进一步优化，城乡居民收入水平继续提高，市场价格出现结构性上涨，金融机构加快集聚，存贷款规模继续扩大，居民储蓄有所减少，建设枢纽型、功能性、网络化的城市基础设施体系取得重大进展，公用事业服务能力提升。

国民经济保持了又好又快发展的良好势头，继续呈现增长较快、结构趋优、效益提高、民生改善的良好态势，各项社会事业加快发展，全面完成了年初确定的经济社会发展目标和任务。

三、上海房地产市场

2007年上海房地产开发投资增长稳定，市场需求旺盛，商品房价格在年中有所上升，四季度价格逐步趋稳，市场回归理性。

2007年上海房屋销售价格水平比上年上涨3.4%。

2007年末，上海商品住宅销售价格水平比2006年末上涨9.3%。

2007年，上海内环线以内商品住宅每平方米均价超过19000元人民币；内外环之间的房价为9762元；外环以外则为6234元。

供应方面，2月由于季节和政策双重影响，较多楼盘处于观望市场走势而推迟了楼盘上市。

3月在积累较多房源后，供应量有较大幅度提升，环比大幅增长181.8％，同期上升39.8％，恢复到1月水平线，市中心区在沉寂数月后也有较多新房源推出。

预计4月仍有大量楼盘集中上市；

需求方面，受季节及供应量增加带动，本月开始回暖，大量刚性需求入市，环比增长171.2％，但政策持续效力的影响，仅为去年同期成交量的62.14%；

3月整体市场基本恢复1月份水平线，连续四个月呈供大于求的态势，本月供求比为1：

0.88。

本月供需均有回升。

价格方面，一方面市中心区域供应增加推动外环内成交比例上升，另一方面回暖的市场推动各环线价格都略有向上趋势，导致08年3月成交均价为12945元/㎡，达到历史新高。

四、相关政策分析

回顾2007年对房地产市场影响力较大的新政，第二套房40%首付+1.1倍利率；以家庭为单位认定住房贷款次数，是对2007年房地产市场影响力较大的新政。

五、上海市规划及建设规划

   形成'中心城-新城（含县城，下同）-中心镇-集镇'组成的多层次的城镇体系及由沿海发展轴、沪宁、沪杭发展轴和市域各级城镇等组成的'多核、多轴'空间布局结构。

   中心城是上海政治、经济、文化中心，也是上海市城镇体系的主体，以外环线以内地区作为中心城范围，人口控制在800万人，城市建设用地600平方公里。

   新城是以区（县）政府所在城镇、或依托重大产业及城市重要基础设施发展而成的中等规模城市。

规划新城11个，分别是宝山、嘉定、松江、金山、闵行、惠南、青浦、南桥、城桥及空港新城和海港新城。

新城人口规模一般为20~30万人。

   中心镇是由市域范围内分布合理、区位条件优越、经济发展条件较好的集镇，依托产业发展而成的小城市。

规划朱家角、泗泾、周浦（康桥）、奉城、枫泾、堡镇、南翔及罗店等22个左右中心镇，规划人口规模一般为5～10万人。

   集镇由现有建制镇根据区位、交通、资源条件等适当归并而成（现状约170个）。

规划约80个左右的一般镇，人口规模一般为1~3万人。

   中心村是在合理归并自然村后形成的具有地方特色、环境优美、布局合理、基础设施和服务设施较完善的现代化农村新型社区。

中心村规模在2000人左右。

   中心城布局：

   中心城空间布局结构为'多心、开敞'。

规划按现状自然地形和主要公共中心的分布以及对资源优化配置的要求，合理调整分区结构。

中心城公共活动中心指中央商务区和主要公共活动中心。

（1）中央商务区

   中央商务区由浦东小陆家嘴（浦东南路至东昌路之间的地区）和浦西外滩（河南路以东，虹口港至新开河之间的地区）组成，规划面积约为3平方公里。

中央商务区集金融、贸易、信息、购物、文化、娱乐、都市旅游以及商务办公等功能为一体，并安排适量居住。

（2）主要公共活动中心

   主要公共活动中心指市级中心和市级副中心。

市级中心以人民广场为中心，以南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路四条商业街和豫园商城、上海站'不夜城'为依托，具有行政、办公、购物、观光、文化娱乐和旅游等多种公共活动功能。

   副中心共有四个，分别是徐家汇、花木、江湾-五角场、真如。

徐家汇副中心主要服务城市西南地区，规划用地约2.2平方公里；花木副中心主要服务浦东地区，规划用地约2.0平方公里；江湾-五角场副中心主要服务城市东北地区，规划用地约2.2平方公里；真如副中心主要服务城市西北地区，规划用地约1.6平方公里。

六、上海写字楼市场

目前上海出租型写字楼以甲级物业居多，区域分布特征明显。

主要集中在传统意义上的五大办公板块，即：

陆家嘴金融贸易区、南京西路、人民广场外滩、淮海路太平桥以及长宁虹桥板块。

这五大板块拥有良好的整体规划、繁荣的商业、便捷的交通等等，这些有利因素该区域办公楼的飞速发展起到了至关重要的作用。

另外，有迹象表明，随着沪上办公楼市场的日益升温，上述的五大办公板块已经逐渐趋于饱和状态，因此其他新型出租型办公楼板块悄然而生。

区域分布已经呈现出从中心板块向四周发散的趋势。

七、上海市商业市场

随着上海地铁轨道交通日益形成四通八达的网络状，依托轨道交通而诞生和发展的商圈逐渐增多，各个新型商圈正在沿着地铁轴线遍地开花，如静安寺商圈、老西门商圈、天山路商圈、宝山商圈、金桥商圈、陆家嘴商圈、松江新城商圈等等。

有的借助地铁线路的延伸或建成迅速崛起，有的在原有基础上进一步扩大。

如9号线开通促使松江新城崛起一个“大学城站”商圈；1号线延伸造就上海北区大宁路和汶水路商圈以及宝山商圈的形成。

随着虹桥交通枢纽、虹桥机场扩建、徐家汇交通枢纽、铁路上海南站、铁路上海站北区长途客运联动等大型项目的兴建和改造，新一轮城市交通规划正在唱响“西进乐曲”。

于是，上海西部地区商圈蓬勃兴起。

如天山路商圈依托娄山关路地铁站的落成，相继形成由长房国际广场、泓鑫时尚广场、虹桥天都等三大商厦围合而成的天山商圈；虹桥交通枢纽总体规划的推出，同样吸引一大批著名商业地产项目纷纷到此寻觅商机。

商圈规模越来越大、现代化程度越来越高正在成为2008年上海商业地产发展的一大特色，如南京西路“大中里项目”、徐家汇兆丰小闸镇项目、弘基广场、越洋广场、南京东路洛克菲勒商业项目、东方路大都会、五角场等等著名商圈都将在2008年展露新姿或交付使用。

这些商圈不但规模庞大，而且品质越来越高。

尤其“大中里项目”建成后将成为上海中心城区规模最大的现代化商圈。

上海住宅市场由于受宏观政策调控的影响而回调，但作为商业地产中重要的组成部分的商铺却发展势头迅猛，无论是商铺的开发、供应、成交和需求量都快速增长。

商铺市场的格局将发生深刻的变化，商铺市场模式的轮替和PK游戏已经开始。

随着供应量的放大，总量压力不断增加，人们对商铺经营的重视程度开始加强，市场的主调不再是“招商难”的呻吟，“商业地产实心化”、“项目开发优质化”开始成为该市场的主旋律。

八、上海市商品住宅市场

上海今年上半年呈现'两稳一降'的运行特征，即开发投资平稳、销售有所下降、价格波动不大。

上半年，上海完成房地产开发投资643.3亿元，同比增长3.8%，其中，新建住宅投资407.4亿元，同比增长3.2%，不过，同时，商品房销售面积有所下降。

上半年，实现商品房销售面积1228.91万平方米，同比下降18.5%，其中，新建商品住宅销售面积1070.32万平方米，下降22.4%。

据对样本楼盘销售价格的跟踪监测，上海上半年各月价格环比持平的楼盘所占比重均超过90%，6月份更高达96.9%。

今年以来上海住宅价格涨幅平稳，除2月环比下降0.1%外，3月和5月为持平，1月、4月和6月环比小幅上涨，分别上涨0.2%、0.1%和0.1%。

上半年累计环比上涨0.4%。

从同比指数看，上半年累计同比上涨9.7%。

主要是去年年末的翘尾因素所致，今年的新涨价因素仅占0.4个百分点。

未来10年，中国25至34岁年龄段人口将出现30%的下降，城市化进程已经放慢，未来10年城镇真实住房需求增长也将放缓。

过去几年房地产高达20%以上的投资增长在未来难以维持，商品房新开工面积可能出现较大回落。

房地产是目前中国经济内需增长的核心动力，其漫长的投资链条和巨大的财富效应，对投资和需求都将产生举足轻重的影响。

九、上海市土地市场

政府在2007年采取了一系列手段，调整上海供不应求的市场局面，但大部分政策效果并不能马上得到显现，不过随着市场预期的改变，以及投资投机需求被进一步抑制，短期上海楼市将逐渐平稳，价格将呈现稳中有升的态势。

由于土地市场供应依旧以外环为主力，明年市场内中环供应依然会偏紧，需求将会持续向外围扩散，外郊环将巩固主力需求释放点。

   长远来看，到2010年前，上海的商品房价格还将保持平稳上升。

其间会有波动，但幅度不会很大。

未来几年上海房地产投资将占全市固定资产投资总额的三分之一，总额约为5000亿元。

需求方面，“十一五”期间，预期住宅需求总量为11670万平方米，平均每年需求量为2334万平方米。

十、上海市二手房市场

紧缩性政策不会松动，但后续出台较大动作可能性不大；公积金利好消息利好刺激楼市；价格总体趋稳；奥运会后市场观望气氛有望快速消散；把握投资热点。

第一部分、上海市宏观经济分析

一、上海城市概述

1、地理位置

上海位于北纬31度14分，东经121度29分。

北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省。

地处南北海岸线中心，长江三角洲东缘，长江由此入海，交通便利，腹地宽阔，地理位置优越。

全市东西宽约100公里，南北长约120公里。

土地面积为6340.5平方公里。

2、交通概况

上海市高架道路呈"申"字型，三横三纵，三环十射的建成使得几年前上下班拥挤、堵车的情况，现今已经有了非常大的改观。

94年至今，在市政府的领导下，上海建成了地铁一、二号线，高架轨道明珠线。

至此，上海成为了全国轨道交通运营里程最长的城市。

黄浦江是上海的母亲河，同时也阻隔了浦江两岸间的交通运输。

如今浦东、浦西之间除了"五桥三隧"，另有黄浦江轮渡，过江隧道1至9线，大桥1至6线，还有其他的一些车辆，从此解决了过江难的问题。

浦东、浦西的公交线路也是四通八达，全市的1100余条线路纵横交织。

五大出租车公司强生、大众、锦江、巴士、农工商也加入了申城交通队伍之中。

上海的对外交通十分便捷，航空、铁路、公路、水运可到达国内各个省市及世界各国。

上海大都市的形象正展现在世人的面前今日的上海一改从前交通拥挤的尴尬局面，形成高架-路面-地铁上、中、下三层的立体交通。

2001年开通的轨道明珠线及延伸至青浦，宝山等郊区的旅游巴士也都为市民、游客的出行提供了方便。

3、行政划分

上海现有16个区、4个县，共205个镇，9个乡，99个街道办事处，3278个居民委员会和2935个村民委员会.现辖黄浦区、南市区、卢湾区、静安区、徐汇区、长宁区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、浦东新区、松江区、金山区16个区和南汇县、奉贤县、青浦县、崇明县4个县。

4、人口现状

截至2007年底，上海市常住人口达到1845万人，常住人口自然增长率将上升到2.0‰，户籍人口平均预期寿命80.97岁。

2006年，全市常住人口1815万人，比2005年（1778万人）增加37万人，增长2.1%。

据预计，2007年全市常住人口将达到1845万人。

2006年，全市来沪流动人口为627万人，其中居住半年以上的有467万人，占全市常住人口总量25.7%。

去年，全市常住人口出生13.42万人，比2005年（12.39万人）增加1.03万人，增长8.3%。

2006年，全市户籍人口中60岁及以上的老年人口275.62万人，占户籍人口的20.1%；2006年户籍人口平均预期寿命80.97岁，比2005年增加0.84岁。

截至2007年底，上海市常住人口达到1845万人，常住人口自然增长率将上升到2.0‰，户籍人口平均预期寿命80.97岁。

5、文化特征

上海是一座移民城市，体现了东西方文化的交融。

海派文化是上海文化的代名词。

多元和开新是海派文化的主要特征，是海派文化精华所在。

二、上海市宏观经济分析

1、国内生产总值

国民经济保持平稳较快增长。

经国家统计局联审通过，2007年实现上海市生产总值（GDP）12001.16亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%，已连续16年保持两位数增长（见图1）。

其中，第一产业增加值101.84亿元，增长2%；第二产业增加值5675.49亿元，增长11.5%；第三产业增加值6223.83亿元，增长15.2%，增幅比上年提高3.2个百分点。

第三产业增加值占全市生产总值的比重为51.9%，比上年提高1.3个百分点，提升幅度为2001年以来最高。

非公有制经济健康发展。

在全市生产总值中，公有制经济增加值6594.13亿元，比上年增长10%；非公有制经济增加值5407.03亿元，增长17.3%，占全市生产总值的比重由上年的44.1%提高到45.1%。

其中私营及个体经济增加值2100.8亿元，增长16.5%，占全市生产总值的比重达到17.5%。

2、固定资产投资

固定资产投资结构不断优化。

2007年完成全社会固定资产投资总额4458.61亿元，比上年增长13.6%。

其中，建设改造投资2775.81亿元，增长23.5%。

从产业投向看，第一产业投资8.37亿元，比上年下降41.4%，占全社会固定资产投资总额的比重为0.2%；第二产业投资1397.57亿元，增长15.2%，所占比重为31.3%；第三产业投资3052.67亿元，增长13.1%，所占比重为68.5%。

从投资主体看，国有经济投资1779.43亿元，比上年增长21.9%，占全社会固定资产投资总额的比重为39.9%；集体经济投资121.51亿元，下降23.7%，所占比重为2.7%；股份制经济投资1169.49亿元，增长28.5%，所占比重为26.2%；外商及港澳台投资711.35亿元，下降2%，所占比重为16%。

4、利用外资状况

利用外资增长平稳。

全年批准外商直接投资合同项目4206项，比上年增长3.6%；吸收外资合同金额148.69亿美元,增长2%；实际到位金额79.2亿美元，增长11.4%。

全年第三产业吸收外商直接投资实际到位金额53.15亿美元，占全市实际利用外资的比重达到67.1%。

全年外商投资企业增资91.32亿美元，比上年增长36%，占全市外商直接投资合同金额的比重达到61.4%。

全年批准总投资在1000万美元以上的外商直接投资项目260项；合同金额110.09亿美元，增长4.5％。

至年末，在上海投资的国家和地区已达130个。

总部经济加快集聚。

年内新落户的跨国公司地区总部、投资性公司和外资研发中心分别达到30家、15家和34家。

至2007年末，在上海落户的跨国公司地区总部达到184家，投资性公司165家，外资研发中心244家。

5、进出口状况

上海口岸功能进一步增强。

全年上海口岸进出口商品总额5209.09亿美元，比上年增长21.5%。

其中，进口总额1924.29亿美元，增长18.6%；出口总额3284.8亿美元，增长23.2%。

外贸进出口协调快速增长。

全年外贸进出口总额2829.73亿美元，比上年增长24.4%。

其中，进口总额1390.45亿美元，增长22.1%；出口总额1439.28亿美元，增长26.7%。

私营企业出口增速保持领先。

全年私营企业完成出口162.73亿美元，比上年增长40.8%；外商及港澳台投资企业出口978.15亿美元，增长28.8%；国有企业出口285.98亿美元，增长15%；集体企业出口12.39亿美元，增长3.1%。

外贸出口结构进一步优化。

全年一般贸易完成出口539.27亿美元，比上年增长24.5%；加工贸易出口796.75亿美元，增长24.9%。

高新技术产品和机电产品出口快速增长。

全年高新技术产品出口580.92亿美元，比上年增长31.2%，占全市外贸出口总额的比重达到40.4%；机电产品出口985.54亿美元，增长30.7%，占全市的比重达到68.5%。

出口市场日益多元化。

类 别

绝对值

（亿美元）

比上年增长（%）

外贸出口商品总额

1439.28

26.7

#亚洲

579.10

23.4

 #日本

170.53

12.4

   中国香港

125.08

22.6

欧洲

375.10

34.9

北美洲

372.79

22.1

 #美国

346.11

22.4

拉丁美洲

50.55

43.6

大洋洲

38.10

34.2

6、人均年可支配收入

城乡居民收入水平继续提高。

据抽样调查，城市居民家庭人均年可支配收入23623元，比上年增长14.3%，增幅比上年提高3.5个百分点；农村居民家庭人均年可支配收入突破1万元，达到10222元，增长11%，增幅提高0.6个百分点。

全年城市居民人均消费支出17255元，比上年增长16.9%。

其中，服务性消费支出5595元，增长15.6%。

农村居民人均生活消费支出8845元，比上年增长10.5%。

其中，服务性消费支出2809元，增长5.9%。

7、居民消费性支出分析

市场价格出现结构性上涨。

全年居民消费价格总水平比上年上涨3.2%。

八大类分类价格指数呈现“六涨二跌”格局。

其中，食品类价格上涨9.4%，影响总水平上升3.1个百分点。

在食品类价格中，蛋类价格上涨21.8%，油脂价格上涨29.8%，肉禽及制品价格上涨23%，其中猪肉价格上涨37.7%。

指 标

指数（上年＝100）

居民消费价格指数  

103.2

　食 品

109.4

　烟酒及用品

100.7

　衣 着

101.3

　家庭设备用品及维修服务

103.3

　医疗保健和个人用品

100.2

　交通和通信

96.9

　娱乐教育文化用品及服务

97.3

　居 住

104.5

8、人口变化情况

至年末，全市户籍人口1378.86万人。

全年户籍出生人口10.08万人，出生率为7.34‰；死亡人口10.22万人，死亡率为7.44‰；人口自然增长率为-0.1‰。

至年末，全市常住人口达到1858万人。

9、金融机构存贷余额

国际金融中心建设深入推进。

2007年实现金融业增加值1195.72亿元，比上年增长33.4%。

金融机构加快集聚。

2007年新增各类金融机构100家。

其中，银行业机构27家，保险业机构39家，证券业机构4家。

至年末，全市有各类金融机构604家。

其中，银行业机构109家，保险业机构261家，证券业机构94家。

至年末，在沪经营性外资金融机构达到131家。

其中，年内新增25家。

在沪经营的外资银行及财务公司84家。

其中，获准经营人民币业务的45家。

外资银行及财务公司资产总计7567.11亿元。

其中，人民币资产总计3884.61亿元。

存贷款规模继续扩大。

至2007年末，全市中外资金融机构本外币各项存款余额30315.53亿元，贷款余额21709.95亿元（见表5）。

全年金融机构现金收入30070.03亿元，现金支出30721.55亿元，收支相抵现金净投放651.52亿元。

金融机构资产质量继续提高。

全市中外资金融机构不良贷款率为2.18%，比年初下降0.33个百分点。

指 标

绝对值（亿元）

比年初增减额（亿元）

各项存款余额

30315.53

3951.84

 #企业存款

15827.70

2659.87

   居民储蓄存款

9326.45

-127.68

各项贷款余额

21709.95

3112.01

 #短期贷款

8024.67

1533.36

   中长期贷款

12168.07

1688.44

 #中资个人消费贷款

3071.20

430.73

    #个人住房贷款

2859.92

376.19

      汽车消费贷款

27.07

-0.97

10、储蓄情况

居民储蓄有所减少。

至年末，全市居民储蓄存款余额9326.45亿元，当年减少127.68亿元。

其中，定期储蓄存款余额6185.85亿元，减少489.99亿元；活期储蓄存款余额3140.6亿元，新增362.31亿元。

11、基础设施投资

建设枢纽型、功能性、网络化的城市基础设施体系取得重大进展。

全年完成城市基础设施建设投资1466.33