金地保利招商地产行业财务分析.docx
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金地保利招商地产行业财务分析
金地、保利、招商地产行业财务分析
一、公司简介
1.1保利集团
1.1.1公司概况
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续三年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。
2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2012年底，公司总资产突破2500亿元，实现销售认购1017.39亿元。
公司成立于1992年，2002年完成股份制改造后，开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。
目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖45个城市的全国化战略布局，拥有216家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。
保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。
在住宅开发方面，保利地产逐渐形成了涵盖花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多元化优质住宅物业的先进创新格局，涵盖中高端住宅、公寓、别墅多种物业形态。
商业物业涵盖商业写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心、城市综合体等，具备多品类物业综合开发的实力。
公司奉行“和者筑善”的企业价值观，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。
将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。
多年来，公司一直致力于从人文、艺术、历史的角度，倡导和谐理念，关怀公众精神生活，传承保利文化血统，整合集团文化资源，以艺术魅力提升文化内涵。
从“圆明园国宝展”到每年举办的和乐中国系列活动，保利地产高举文化地产旗帜，收到了较好的社会效益和示范效应。
1.1.2发展简史
自公司1992年成立以来，经过三个五年规划的历练和成长，保利地产品牌逐步从一个新品牌发展成一个知名品牌，并获得了社会的广泛认同。
2012年保利地产品牌价值达到211.39亿元，蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”。
第一个五年
1992-1997制定了“坚持以经济效益为中心，以房地产开发为主业，开发中小型房地产项目”的五年规划，重点开发了保利红棉花园等代表楼盘，完成了公司进行房地产开发的资本和经验积累，培养了第一批专业的房地产开发和经营队伍。
第二个五年
1998-2002确立了“房地产开发要走精品路线”的思想以及“精品地产、文化地产”的市场定位，形成了“和谐、自然、舒适”的产品追求和品牌理念雏形。
第三个五年
2003-20092002年9月，开始“立足广州，布局全国”的战略转型
2002~2006年，用三年的时间在广州、北京、上海、重庆、成都、沈阳、武汉等城市设立了多家子公司，初步形成了以广州、北京、上海为核心城市，辐射环渤海经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈，以重庆、沈阳、武汉等区域中心城市辐射西南经济圈、东北重工业区和华中经济圈的战略布局，全国性布局日臻完善。
20082008年以来，保利地产的经营业绩逆市飘红，品牌价值快速提升，成为“中国房地产成长力领航品牌”。
图1-1保利地产发展历程
20112011年9月10日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，在京发布《中国房地产品牌价值2011研究报告》。
2011研究报告显示，保利地产品牌价值达184.59亿元，蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”。
20122012年9月6日-7日，由中国指数研究院、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所共同主办的2012中国房地产品牌价值研究成果发布会于北京举行。
研究报告显示，保利地产坚持以“快速发展”为主题，保持上市以来的高速增长势头，成为2012中国房地产企业成长速度品牌典范。
2012年，保利地产品牌价值达到211.39亿元，再次蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”。
图1-2保利地产品牌价值
1.1.3发展布局
公司经营规模扩大、市场的拓展带来品牌资产的丰富与品牌价值的提升。
2002年完成股改后，公司进入跨越式发展阶段。
图1-3保利集团发展布局
2002年9月，开始“立足广州，布局全国”的战略转型。
2002~2006年，用三年的时间在广州、北京、上海、重庆、成都、沈阳、武汉等城市设立了多家子公司，初步形成了以广州、北京、上海为核心城市，辐射环渤海经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈，以重庆、沈阳、武汉等区域中心城市辐射西南经济圈、东北重工业区和华中经济圈的战略布局，全国性布局日臻完善。
1.2金地集团
1.2.1公司概况
金地集团（600383.SH）初创于1988年，1993年正式开始经营房地产。
2001年4月在上海证券交易所挂牌上市，成为解禁后首批上市房地产企业。
金地集团坚守"科学筑家"使命，在企业经营中体现"专业之道，惟精惟一"特质，已经发展成为极富特色与竞争力的全国化品牌地产公司。
2010年，金地集团确立“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼”的“一体两翼”发展战略，稳步推进业务模式转型，正向着“中国最有价值的国际化企业”宏伟目标持续迈进。
金地集团为国内最早涉足金融业务的房地产企业之一。
目前，集团旗下拥有专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司稳盛投资。
稳盛投资团队自2006年开始探索房地产金融业务，目前已成长为中国房地产基金的先导企业，在香港、北京、上海、深圳、天津均设有分支机构，旗下管理着一支美元房地产基金和多支人民币房地产基金。
2013年稳盛投资累计总资产管理规模105亿元人民币。
2012年，金地集团布局香港资本市场，收购联交所上市公司星狮地产（535.HK），并于2013年更名为金地商置。
金地商置主营业务包括城市综合体、销售物业、写字楼、产业园、酒店，为金地集团旗下独立运作的商业地产投资、开发及运营管理业务平台。
未来，金地商置将专注于商业地产，依托金地集团资源以及北京金地中心、深圳大百汇等项目经验，培育城市综合体开发与运营管理的核心业务模式，成为中国精致商业地产引领者。
历经二十余年探索和实践，金地集团规模发展迅速，企业实力持续增强，是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。
截至2013年底，拥有多家控股子公司，总资产1239亿元，净资产超过290亿元。
在企业信誉和业绩的基础上，金地品牌不断提升，公司连续十届荣获“蓝筹地产”殊荣；连续十年跻身“中国房地产上市公司综合实力10强”。
同时，金地集团还荣获“2013中国最具价值地产上市企业”殊荣、“2013年度最具投资价值地产上市公司大奖”、“2013年度社会贡献企业大奖”、“2013中国杰出房地产商”殊荣。
1.2.2发展历程
上世纪90年代
1988
1988年1月20日，公司正式注册营业，名称为\"深圳市上步区工业村建设服务公司\"，办公地址为上步区沙咀工业村305栋1楼"。
1992
1992年1月，公司更名为“深圳市福田区金地实业开发公司”。
1993
1993年9月，召开公司首届职工代表大会。
1993年3月，金地物业公司成立。
1993年1月，公司取得房地产经营权，8月取得自营性建设监理权。
1994
1994年，金地集团第一个住宅小区"金地花园"推向市场。
1994年1月，公司更名为"深圳市金地实业开发总公司"。
1996
1996年2月，公司完成股份制改造后，为"金地（集团）股份有限公司"。
1996年2月，公司第一批员工持股认购工作完成。
1996年，"金地海景花园"公开发售。
1997
1997年金地物业公司通过英国BSI太平洋有限公司和深圳质量认证中心两家权威机构ISO9002双重质量认证。
1997年9月，地产口开始正式导入ISO9001质量保证体系。
1998
1998年金地物业公司对外拓展取得突破，对外承接了福涛东园、茂恒花园等4个小区的物业管理业务。
1998年8月，金地的ISO9001质量保证体系顺利通过德国TUV认证，成为深圳地产界首家获得ISO9001认证的企业。
1998年8月，金地翠园基坑工程开工，10月竣工，12月金地翠园总承包招标工作完成，1999年1月正式开工。
1998年，高层领导调整，金地集团董事长尹智雄调任南油集团党委书记兼总经理，福田区政府推荐金地集团总经理凌克任董事长，常务副总经理张华纲任总经理。
1998年4月，金海湾花园基坑工程开工，6月通过验收。
10月金海湾总承包招标工作完成。
桩基工程正式开工。
1999
1999年，金地商贸公司完成7000万元的销售额，被评为深圳市商贸先进单位，福田辖区十大出口创汇企业。
1999年，金地物业公司对外接管40多万平方米的高档物业管理小区，并实现跨地区接管，在武汉接管了高档小区丽岛花园。
1999年，"金地翠园"公开发售，创造了深圳高尚住宅小区当年开发、当年销售、当年售罄的纪录。
21世纪
2000
2000年金地物业公司成功入驻北京、重庆、大连、长春、南昌等十多个城市，接管物业总面积已逾600万平方米。
2000年，金地集团金海湾花园当年销售达90%，实现利润8000万元。
2000年12月28日，金地集团作为解禁后的第一批试点的三家地产企业之一，最先被批准上市。
2000年11月，金地集团签下北京郎家园地区72000平方米土地，成功登陆北京，成为入驻首都CBD商圈的又一家颇具竞争力的异地房地产企业
2000年1月24日，金地工业区商业转型的龙头项目――101栋招商工作完成，与南城百货有限公司正式签定项目合同书。
2001
2001年12月29日，金地海景翠堤湾正式开盘，在短短的三个月内，销售额突破1亿元。
2001年9月，在由《财经时报·新地产》周刊推出的首届"中国房地产上市公司10强"排名中，金地集团位居第三。
2001年，金地物业被建设部评为国家一级物业管理企业。
2001年4月12日，金地集团股票（证券代码600383）正式在上海证券交易所挂牌上市。
2001年1月，金地集团在上海证券交易所公开发行人民币普通A股股票9000万股，成为1993年以来首批房地产上市公众公司之一。
2005
2005年4月11日，“科学演绎人居——金地集团品牌新形象发布暨2004年度业绩推介会”活动历时半月，先后在北京、武汉、上海、深圳四地举行，金地集团正式对外推出金地品牌新形象以及“科学筑家”的品牌理念，同时向参会嘉宾介绍了2004年金地集团的优秀业绩。
这是金地品牌建设的重要里程碑。
2005年4月8日，金地集团天津公司正式成立，企业注册名称为“金地（集团）天津房地产开发有限公司”，注册资本金2800万元人民币。
2005年1月15日下午三点，未来域售楼中心揭幕仪式正式拉开帷幕，浦发集团、金地集团领导齐聚一堂，共同庆贺两大集团强强联手合作的未来域项目正式拉开序幕。
2012
2012年11月27日，由金地集团冠名赞助的2013年WTA深圳金地公开赛冠名签约仪式和首次新闻发布会在龙岗珠江皇冠假日酒店召开。
金地集团将与国际顶尖网球赛事WTA联袂，在深圳奉献高品质体育运动，回报客户、回报深圳这座美丽城市，并共同诠释果敢、进取、梦想精神。
1.2.3发展布局
秉承“用心做事，诚信为人”、“果敢进取，永怀梦想”等“金地之道”企业精神，金地集团形成了地产开发业务核心竞争优势，已建立华南、华东、华北、华中、西北、东北、东南7大区域的全国化扩张格局，进入全国25座城市。
金地坚持以“引领人本生活”为产品核心理念，努力回应人居本源需求，为产品赋予浓厚人文风格，打造功能丰富、设计创新的人性功能，并构建居住圈层沟通平台，营造和谐顺畅的人情社区。
近年来，金地不仅取得骄人销售业绩，更因产品创新和产品品质获得各类专业奖项，品牌赢得市场认同。
目前，已推出“格林”、“褐石”、“名仕”、“天境”、“世家”5大产品系列，在各大城市呈现诸多经典项目，包括上海金地•艺境、武汉金地•艺境、深圳金地•名峰、北京金地•朗悦、沈阳金地•铂悦、上海金地•天境、杭州金地•天逸、深圳金地•天悦湾、天津金地•紫乐府等。
此外，杭州金地•自在城、南京金地•自在城、西安金地•湖城大境等经典项目亦赢得客户高度认可。
图1-4金地集团发展布局
1.3招商地产
1.3.1公司概况
招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”）是央企招商局集团三大核心产业之房地产版块的旗舰公司。
是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，是具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，总资产达1340亿元。
公司总部设于深圳，公司A股、B股在深圳证券交易所上市，B股在新加坡证券交易所第二上市，招商局置地（HK.978）在香港联交所新上市。
招商地产因倡导“社区综合开发模式”、“绿色人居开发理念”、“全程服务体系”，被誉为中国地产界“城市运营”、“可持续发展”最早的实践者和成功典范。
公司因合理的业务结构布局所带来的丰厚经常性利润，被誉为“最具抗风险能力的开发商”。
招商地产拥有的园区配套产业：
招商局物业管理有限公司、招商供电公司，通过专业优质的服务能力，将产业链条延伸至房地产开发的其他领域，并不断追求对社会和客户的承诺，完善社区综合服务。
公司现已形成自身发展的核心价值体系：
可持续发展的绿色生态开发理念、综合的社区资源整合开发能力三依中文网、租售并举的产品结构形态、完善的全程服务体系，同时以优良的资金运作保证及招商局集团的大力支持，使招商地产不断赢得市场认同。
1.3.2发展历程
1914招商局成立积余产业公司
1981蛇口工业区建设指挥部房地产科成立，成为招商地产的前身
1984蛇口工业区房地产公司成立
1997“蛇口工业区房地产公司”更名为“深圳招商房地产有限公司”
1999深圳招商房地产有限公司、深圳招商供电有限公司、深圳招商水务有限公司公司股权注入上市公司——蛇口招商港务股份有限公司
2000“蛇口招商港务股份有限公司”更名为“招商局蛇口控股股份有限公司”
2001港口业务从上市公司中剥离
2004“招商局蛇口控股股份有限公司”正式更名为“招商局地产控股股份有限公司”
20054月，在“招商地产在中国”的新品发布会上，招商地产宣布在深圳、北京、天津、上海、南京、苏州、广州、重庆、漳州等9大城市共18个项目同时启动，总开工面积达160万平方米。
2006年9月11日，在深交所上市的15.1亿元招商转债在以每张117元高开后一路走高，最后以122元报收，成交1.93亿元，22％的可观升幅取得了开门红。
2007~20102007年11月9日，招商地产控股子公司广州启迪科技园投资有限公司与广州市番禺区人民政府国有资产监督管理局签署了《广州市番禺创新科技园有限公司增资扩股合资合同》，通过增资扩股的方式获得广州市番禺创新科技园有限公司70%股权。
2009年，系公司成立25周年，公司开展了系列纪念活动，并出版了《招商局与中国房地产业》一书
2010年12月28日，在招商局漳州经济技术开发区成立18周年之际，招商地产漳州公司“卡达凯斯”项目举行了开工奠基仪式，标志着招商地产在大厦门区域发展中具有战略意义的项目正式破土动工。
2013年12月20日，富于传奇色彩的深圳百万平米滨海新城——海上世界全新启航，当天，海上世界环船商业广场、深圳蛇口希尔顿南海酒店开业、海上世界国际灯光节开幕，大型开放式水秀也正式对广大市民免费开放。
1.3.3发展布局
经过20多年的发展，招商地产已成为一家集开发、物业管理有机配合、物业品种齐全的房地产业集团，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。
分别在深圳、北京、上海、广州、天津、苏州、南京、佛山、珠海、重庆、成都、漳州等多个大中城市拥有40多个大型房地产项目，累积开发面积超过1000万平方米。
图1-5金地集团发展布局
二、财务分析
1．偿债能力分析
（1）保利地产金地集团招商地产三公司2013年短期偿债能力分析
注明：
以下财务数据分析的是2013年度12月31日财务报表数据
保利
金地
招商
流动比率
1.8184
1.8323
1.6416
速动比率
0.3787
0.5561
0.5930
资产负债率
77.9725
69.3080
70.9661
流动资产率
96.5179
88.7895
91.6530
长期债务与营运资金比率
0.0000
0.0000
0.0000
现金比率
0.0000
0.0000
0.0000
下面收集一些涉及到偿债能力的资产负债表部分数据如下：
保利
金地
招商
货币资金
33752969831
18609949222
24240458797
应收账款净额
2331813450
9863274
76864815
应收票据
3224500
0
4000000
其他应收款净额
7736887404
10126599755
13683883876
预付账款
19275863744
822686154
2815967508
存货
239907295956
76638115689
78476507471
短期借款
1370000000
2736310901
4250000000
流动资产合计
303008054884
110033553092
122852155635
流动负债合计
166634556840
60052524819
74834927060
长期借款
75101300578
16963097520
17051917894
长期负债合计
0
0
0
大部分情况下，房地产行业流动比率保持在1.2，速动比率保持在0.65属于正常情况，处于风险可以控制的状态。
三个房地产企业流动比率保持在1.2以上，但是速动比率却较低。
但是房地产行业相较其他行业，通常存货量大，价值高，但多为在建工程，可预售，变现能力相对较强，因而速动比率较低并不能说明其短期偿债能力差。
从流动资产率来看，三个企业的数据都很好，表明公司的资产流动性和变现能力非常突出。
保利的两个指标数据要好于金地和招商地产，虽然保利在做住宅方面的比重更大一些，但是还是能说明保利地产的财务风险要相对好一些。
2013年我国房地产行业平均资产负债率为65%,通常观点认为，正常的范围是在60％－70％之间，一般80%就是一个警戒线了，如超过80％，负债比例已经过高了，企业的经营就已经面临很大的风险了，不仅可能导致短期的资金风险，而且由于企业的固定资产等面临减值和无法变现的问题。
从资产负债率来看，三家企业的资产负债率都处于行业正常范围内。
但是三家企业之间来看，保利高达77%，因而其风险相对较大一些。
由于房地产行业的特殊性，客户大量使用分期付款，三个企业的应收账款周转率都为0.
从应收账款净额的绝对数来看，保利的数据要明显大于另外两家地产公司，但是从其他应收账款净额的绝对数来看，保利地产又明显小于另外两家企业。
这之间的不同只是由于会计上的处理的差异，综合来看，其实三家企业的差别并不大。
总结:
房地产行业是一个比较特殊的行业，通常资产负债率比较高，存货量大，但是不能因此就鉴定其短期偿债能力差，因为其存货变现能力强，资金流动快，资产中流动资产的比例很高，流动比例大。
此外，企业的声誉应当列入考察因素。
同等条件下，良好的声誉为企业提供良好的变现基础，使企业在短时间内获取现金的能力提升，增强企业的偿债能力。
从这三家企业来看，尽管某一些流转类指标并不是很高，但是三个公司的盈利水平任然在不断增长，其短期偿债能力能够得到可靠地保障。
（2）保利地产金地集团招商地产三公司2013年长期偿债能力分析
项目
2011年
2012年
2013年
负债
55,389,500,669.00
79,757,963,682.93
95,123,279,784.89
资产
79,666,494,368.00
109,197,242,683.06
134,040,446,989.65
股东权益
24,276,993,699.00
29,439,279,000.13
38,917,167,204.76
利息支出
-168,590,320.00
394,147,542.48
614,458,391.00
利润总额
4,491,848,414.00
6,199,500,413.53
7,967,179,495.23
息税前利润
4,323,258,094.00
6,593,647,956.01
8,581,637,886.23
指标
2011年
2012年
2013年
资产负债率
69.5267
73.0403
70.9661
产权比率
2.281563
2.709236
2.444250
股东权益比率
30.4733
26.9597
29.0339
利息保障倍数
-25.6436
16.7289
13.9662
资产负债率反映的是企业的资产总额中有多少是通过举债得到的，反映了企业偿还债务的综合能力。
沪深上市房地产公司的资产负债率均值约为64%，60%-70%可以算作正常范围内。
招商地产近3年的负债分别为554亿，951亿，近3年的资产则为797亿，1092亿，1340亿，负债和资产同比增长，拥有比较良好的资产负债状态。
从上图可以看出，2012年招商地产的资产负债率略有上升，但在2013年回落，说明企业近几年有意识地将举债经营控制在一定的范围，能够较好的运用财务杠杆进行稳定经营。
企业在今后应当合理运用融资、对房款的收回等方式使资产负债率趋于平稳，进行稳定经营。
股东权益比率是企业所有者权益总额与资产总额之比，从报表数据中我们可以看到近3年来股东权益分别为242亿，294亿，389亿，股东权益总额是逐年增加的，只是2012年负债增加幅度比较大，引起了比率降低，但在2013年已经趋于正常水平。
产权比率是企业负债总额与所有者权益总额之比，体现企业负债的规模以及企业资本结构的组成。
产权比率越低，表明企业长期偿债能力越强，一般产权比率<1被认为是具有较好的偿债能力，但是结合房地产行业的实际情况，在高风险高报酬的财务结构下，较高的产权比率是合理的，说明招商地产能够充分运用财务杠杆，财务结构趋于平稳。
利息保障倍数是指企业生产经营所获得的息税前利润与利息费用的比率，用于衡量企业支付负债利息能力。
从上图可以看到，招商地产2011年利息保障倍数为负，即当年财务费用为负，分析报表后可以发现2011年虽然利息支出为761，655，109，但汇兑收益高达384，496，363。
但是近3年来的利息支出仍然是逐年增长的，但是2012-2013年的增长率仅为3.45%，2012-2013年财务费用的增长率则高达35.85%，其中差距仍是因为汇兑损益。
因此虽然2013年招商地产的利息保障倍数有所减低，但并不
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