重庆市X房地产开发项目可行性研究报告(DOCP82)-完整版.doc
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重庆市某某房地产开发有限公司
重庆市某房地产开发项目
可行性研究报告
目录
一、项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
1.1.2开发公司
1.1.3研究工作依据
1.1.4项目建设规模和内容
1.2可行性研究结论
1.2.1市场分析
1.2.2项目建设进度
1.2.3投资估算和资金筹措
1.2.4项目综合评价结论
二、项目投资环境和市场研究
2.1市场宏观背景
2.1.1重庆投资环境
2.1.22006年政策环境
2.1.3重庆市房地产市场状况分析
2.2.区域发展及前景预测
2.2.1区域环境
2.2.2历史沿革
2.2.3区域配套
2.2.4未来规划
2.3区域市场分析
2.3.1区域市场界定
2.3.2区域市场分析
2.3.3市场需求特征：
2.3.4区域优劣分析
2.3.5典型物业调查
2.3.5.1典型物业调查
2.3.5.1楼盘要素统计
2.3.62006年南岸区房地产开发形势展望
三、项目分析及评价
3.1地块解析
3.1.1交通条件
3.1.2地形、地势
3.1.3项目位置
3.1.4水电气保障
3.1.5规划限制条件
3.1.5.1地质情况
3.1.5.2气象条件
3.1.5.3地震资料
3.1.5.4酸雨情况
3.2项目SWOT分析
四、市场定位及项目评估
4.1项目定位
4.2方案评估意见
五、项目开发建设进度安排
5.1有关工程计划说明
5.2施工横道图
六、投资估算与资金筹措
6.1项目总投资估算
6.2资金筹措
6.2.1资金来源
6.2.2项目筹资方案
6.2.3借款偿还计划
七、销售及经营收益测定
7.1各类物业销售收入估算
7.2项目销售回款计划
7.3资金来源与运用分析
7.4销售利润
7、5现金流量分析
八、财务与敏感性分析
8.1赢利能力分析
8.1.1财务净现值：
8.1.2财务内部收益率：
8.1.3投资净利润率：
8.2项目不确定性分析
8.2.1盈亏平衡分析
8.2.2敏感性分析
8.2.2.1售价变动敏感性分析
8.2.2.2开发成本变动敏感性分析
8.3社会效益和影响分析
九、可行性研究结论与建议
9.1拟建方案的结论性意见
9.2项目主要问题的解决办法和建议
9.3项目风险及防范建议
一、项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
本项目总体工程命名为：
重庆市“某某·玉皇冠”工程，“某某·玉皇冠”工程项目规划占地面积为6753.12㎡,用地性质为住宅用地。
1.1.2开发公司
重庆市某某房地产开发有限公司
1.1.3研究工作依据
A.国务院、建设部、国土资源部、重庆市人民政府、市规划国土局颁发的有关法规和政策；
B.《房地产开发项目经济评价方法》，中华人民共和国建设部发布，2000年10月第1版；
C.重庆市城市总体规划（2004年—2020年）
D.《重庆市城市规划管理条例》
E.南岸区政府提供项目基础资料
F.其它各种来源（市场供需、技术、经济、统计等方面）的相关资料
G.重庆市2005年统计年鉴（重庆市统计局网站）
H.重庆市房地产信用网（）
I.报告编制单位掌握的有关资料和实地勘察、调查的有关资料。
1.1.4项目建设规模和内容
项目地处重庆市南坪区长江南岸，地处南坪区的旧城区裕华街，在南坪总体规划中属于开发改造的老区。
本地块北瞰滚滚而来的长江，东依重庆著名的南山风景区，与母城渝中半岛遥遥相望，在一定程度上形成与渝中半岛和江北城对景，地理位置优越而显赫，现阶段交通不太方便，基础设施建设条件较差。
规划建设用地约10亩，容积率为8.05，建筑覆盖率为24.38%。
居住户数：
约478户，人口规模：
约1530人，总建筑规模：
约60342㎡（含地下面积）
建筑设计考虑地上33层，地下3层。
地上一层设计为架空层，考虑小区功能配套的幼儿园及商业网点等公共设施，同时设计适当的架空景观绿化；一层以上设计为住宅。
地下层设计为地下车库，设备用房和物管用房。
“某某·玉皇冠”建设工程主要经济技术指标
总占地面积
6753.12㎡
总建筑面积：
60342.40平方米
容积率：
8.05
建筑覆盖率：
24.38%
绿地率:
25.12%
停车位：
150个
建筑占地面积：
1646㎡
其中
住宅建筑面积：
53618.30平方米
架空层
724.10平方米
车库建面积
6000.00平方米
1.2可行性研究结论
1.2.1市场分析
n市场状况
去年重庆房地产投资在宏观调控背景下略有增长，但上涨幅度低于城市人均纯收入增长速度。
2004年和2005年，重庆市主城区商品房均价分别为2385元/平方米和2587元/平方米，同比分别上涨了13.7%和8.45%，而同期重庆市地区生产总值同比增长12.2%和11.8%，城镇居民人均可支配性收入分别增长13.9%和11.1%。
可见，重庆房价增幅基本合理，与经济和收入增长基本协调。
目前，重庆房地产市场的供需基本平衡，投资炒房的空间很小，也正因为如此，温州炒房团才在坚守了四年后终于在没有获利的情况下退出重庆。
n政府市场规范措施
市政府采取了一系列规范市场的措施。
首先，控制好土地源头，从土地进行合理规划和严格审批制度等方面着手，并而加大对房地产市场的管理力度。
在土地供应方面，目前重庆经营土地已实施“招拍挂”政策，并专门成立重庆市地产集团，作为一级整治部门和土地储备中心。
加强土地储备的同时，政府加大了对闲置土地的处理力度，采取了征收闲置费、依法收回等方式，防止土地资源浪费。
目前，重庆市已完成了主城120栋烂尾楼的处理，与其他城市相比，重庆市烂尾楼的处理做得更好。
n政府清理闲置土地具体措施
上世纪90年代中期，重庆土地市场存在一些违规贩卖土地的行为，由此形成了实力较弱的开发商抢占土地后，没有能力开发，而具备开发实力的开发商又拿不到土地的局面。
为此，政府实施了一系列对闲置土地处理的措施，并严格按规定执行。
比如，开发商在取得渝中区土地使用权一年后便要动工，如果不动工，就要按照国家的相关规定进行收回，并再次上市交易。
通过这种方式，重庆市已收回了一定数量的闲置土地。
n市场发展前景
最近几年，重庆GDP平均增幅都在10%以上，财政收入的年均增长幅超过了30%，2005年城镇居民人均可支配收入同比增长11%，为住房改善型需求提供了有力的经济支撑。
2005年重庆主城区商品房销售面积为1156.15万平方米，与成都、贵阳、西安、昆明等西部主要城市相比，居第一位，说明了重庆市房地产市场发展势头良好。
根据我们的发展目标，在未来五年内重庆城市居民人均居住面积将由24平方米提升到28平方米，未来15年内将达到35平方米，这为重庆的房地产行业提供了需求保证和发展空间。
1.2.2项目建设进度
目前本项目已通过重庆市规划局进行立项，总体规划方案已全部完成，即：
时间段
工作内容
2006年6月---2006年底，
项目上所有建筑动迁完毕；
2007年1月---2008年底
项目主体竣工
2007年5月初---主体工程1/3，
公开发售；
2007年5月—2008年7月
项目主要销售期
2008年8月
项目后期尾盘销售
1.2.3投资估算和资金筹措
A.投资估算
根据《玉皇冠大厦策划方案》的相关经济技术指标和规划设计说明，参考重庆市现行房地产开发一般造价标准，以及可行性研究经济评价方法，“某某·玉皇冠”工程的投资估算结果如下表：
“某某·玉皇冠”工程投资估算表
1、开发成本
项目
总金额（万元）
项目
总金额（万元）
1.1土地费用
土地征用
550
2、开发费用
2.1办公费用
200
土地出让金
1125
2.2销售费用
240
场地平整
67
2.3贷款利息
240
拆迁
721
2.4不可估计费用
100
小计
2463
3、总成本
9522
1.2房屋建设费用
工程勘察
10
4、销售收入
14940
施工图设计
90
5、相关税费
配套费
700
工程监理
25
人防费
90
土建工程
5100
规划管理费
13.8
外墙工程
工程定额测定费
3.57
消防系统
240
工程综合服务费
1.53
电气系统
235
质监费
7.14
电力外线
30
印花税
1.53
给排水
110
营业税
857.5
泵房
30
土地增值税
水箱
12
小计
1675.07
电梯
240
总投资
11197
通风
60
综合布线
35
燃气系统
62
小计
6279
B.资金筹措
项目总投资为11197万元。
为了使该项目有足够的建设资金作保障，拟通过三个方面来筹措建设资金。
具体如下：
1）自有资金4000万元（房地产开发公司自有资金占总投资的35%以上），作为项目的启动资金。
2）2006年11月向申请商业银行固定资产开发专项贷款2000万元，2007年1月初可获得银行贷款。
3）其余不足部分5197万元，计划通过项目营销资金来进行筹措。
预计项目可售面积营销资金总额为14940万元人民币。
1.2.4项目综合评价结论
1）宏观市场前景乐观，项目用地所在的南岸弹子石---规划中的CBD。
具有不可估量的发展潜力。
2）规划设计方案完全满足重庆市规划国土局南坪分局提出的规划设计要点的限制性要求，并符合国家及重庆市相关住宅、区规划、设计、消防等法规、法令、规范与标准。
3）规划设计理念与重庆市整体规划的指导思想、南岸区的区域发展目标以及弹子石的规划建设方向相吻合。
4）规划总体布局与分期建设计划已得到重庆市规划国土局南岸分局的认可。
5）项目用地的地质稳定性较好，适宜作为拟建工程场地。
6）项目的经济效益良好，具有较强的抗风险能力。
7）资金筹措方案客观合理，可行性强，足以保证“某某·玉皇冠”工程的顺利实施。
综上所述，“某某·玉皇冠”项目选址适当，总体规划与分期建设计划合理、合法，拟建的工程资金筹措方案可行性强，经济效益良好，有较强的抗风险能力。
二、项目投资环境和市场研究
2.1市场宏观背景
2.1.1重庆投资环境
A.综合经济实力显著增强。
初步统计，“十五”期间重庆市地区生产总值年均增长11%，高于“九五”1.7个百分点，2005年达到3100亿元，其中工业增加值达到1050亿元，均比2000年接近翻一番。
按常住人口计算，人均地区生产总值接近1400美元。
全社会固定资产投资2005年完成2010亿元，五年累计完成6700亿元，比“九五”增长1.8倍。
社会消费品零售总额由2000年的644亿元增加到1100亿元。
地方财政收入394.7亿元，比2000年增长2.8倍。
金融机构人民币年末存贷款余额均比“九五”期末增加1倍多。
B.经济结构调整呈现可喜变化。
工业经济总量、质量、效益同步提高，规模以上工业企业实现利润总额翻了两番多。
北部新区和特色工业园区正在成为新的经济增长极。
非公有制经济迅速崛起，实现增加值比重由35%提高到51%。
城镇化水平由35.6%提高到45.2%。
重庆市银行不良贷款占比由32%下降到9%左右，重庆成为全国银行业资产质量和金融生态环境较好地区之一。
C.基础设施建设提速推进。
全面完成“8小时重庆”通达工程，基本完成“半小时主城”畅通工程。
渝怀铁路、达万铁路、遂渝铁路、轨道交通二号线、江北国际机场扩建、万州五桥机场、寸滩集装箱码头一期等一批重大交通工程建成投入使用。
渝涪、渝合、渝黔、长万和环城高速公路建成通车，五年新增高速公路516公里。
新建、改建区县高等级公路1748公里。
建成长江、嘉陵江大桥16座。
信息基础设施处于西部领先水平。
五年新增电力装机容量125万千瓦，新增农田灌溉面积58万亩。
鲤鱼塘水库建设顺利推进，“泽渝”工程和松溉、铜罐驿两大长江提水工程全面启动。
一批新兴商圈、商业步行街、滨江餐饮休闲区成为城市亮丽的风景，一批危旧房得到改造，灯饰工程和绿化美化工程使重庆更加绚丽多彩。
D.农业农村焕发新的生机。
2005年起全部免征农业税及其附加，结束了农民缴粮纳税的历史。
农业产业化百万工程、百个经济强镇工程和百万农村劳动力转移就业工程取得可喜进展。
粮食总产量恢复到历史较好水平。
农村基层服务体系建设得到加强。
乡镇企业持续健康发展。
五年累计转移农村富余劳动力260万人。
进城务工人员的管理和服务工作有所改善。
E.顺利完成分期移民任务。
到2005年末，累计完成移民安置94.1万人，迁建调整工矿企业1371户，复建房屋2853万平方米。
实施《三峡库区经济社会发展规划》起步良好，建立产业发展基金和移民后期扶持基金，实施产业发展基金项目150个、移民后期扶持项目457个。
“十五”后三年，库区15个淹没区县总体经济增长速度超过重庆市平均水平。
F.生态环境质量趋于改善。
“十五”共投入318亿元加强环境保护与生态建设。
累计完成退耕还林1389万亩，重庆市森林覆盖率达到30%，比2000年提高7个百分点。
建成一批污水处理厂和垃圾处理场，库区水质稳定。
持续推进主城“净空工程”，实施易撒漏物质密闭运输，严格控制施工扬尘，实施城市道路改造，结合技改搬迁主城区重污染安全隐患企业19户。
2005年末主城区空气质量优良天数比例达到72.9%，比2000年提高21.8个百分点。
库区地质灾害二期防治工程初步通过国家验收。
G.改革开放取得重大进展。
国有企业股份制改革大步推进，股份制企业占比已超过70%。
加大市属国有企业集团重组整合力度，国有资产总额超过3500亿元，比2000年扩大1倍。
五年累计化解市属国有企业不良债务220亿元。
完成重庆市商业银行和国际信托投资公司增资扩股、西南证券重组、区县信用联社统一法人改革改制。
组建土地储备中心，培育壮大八大建设性投资集团，搭建起基础设施建设投融资平台。
路桥收费改革和电力、水利、公交、燃气等垄断行业的改革取得实质性进展。
文化体制改革试点顺利推进，组建了重庆广播电视集团（总台）、报业集团和出版集团。
企业信用信息联合征信系统基本建立。
把发展开放型经济提升到战略高度。
“十五”期间，重庆市进出口总额年均增长19.2%，实际利用外商直接投资累计17.5亿美元，有24家世界500强企业来渝投资兴业。
福特汽车、惠普、美国利宝、汇丰银行、中美大都会人寿、中法水务、沃尔玛、香港查氏集团、普天、海尔等一批国内外知名企业相继入驻重庆。
务实推进渝港“9+1”、渝澳“8+1”经贸合作。
分别与四川、贵州、上海、浙江、广东、湖北达成合作发展框架协议。
五年累计利用内资448亿元。
H.各项社会事业取得新的进步。
取得家蚕功能基因组研究、海扶超声聚焦刀、手机“通芯一号”芯片等一批具有国际先进水平的科技成果。
初步具备乘用车自主开发能力。
各级各类教育全面发展。
2005年“两基”人口覆盖率达到97.6%，初中毕业生升入高中阶段学校的比例达到81.3%，在校大学生人数在2000年基础上翻了一番多。
五年累计完成中小学危房改造360万平方米。
大学城建设初具规模。
人力资源开发成效显著，五年累计引进各类紧缺人才5万多名。
文化事业繁荣，三峡博物馆、奥体中心、规划展览馆和国际会展中心等标志性文化体育设施竣工投入使用，湖广会馆修复一新，红岩革命纪念馆景区基础设施建设项目、重庆国际学校正式开工。
区县文化体育设施建设有长足进展。
广播电视“村村通”工程成效显著。
重庆运动员在全国“十运会”上取得了比上届更好的成绩。
基本形成市与区县两级卫生监督、疾病控制、传染病救治体系和突发公共卫生事件预警应急机制。
儿童免疫规划“四苗”接种率达到92.3%，乙肝疫苗接种率达到88.9%。
艾滋病、结核病、地氟病等重大疾病防治工作得到加强。
开展7个区县新型农村合作医疗试点。
实施农村计划生育家庭奖励扶助制度和“少生快富”工程，67.9万人受益。
I.紧贴民心办了一批实事。
城乡居民生活明显改善，2005年城市居民人均可支配收入达到10240元，农村居民人均纯收入达到2785元，分别比2000年增长66%和47%。
五年共指导帮助下岗职工和城镇登记失业人员实现就业再就业80万人。
城市居民人均住房建筑面积由“九五”末的18.6平方米增加到24.3平方米，农村居民人均住房面积由29.6平方米增加到33平方米。
城镇廉租住房保障面逐年扩大，3600多户“双困”家庭搬进新居。
农村6300户高山移民和所有岩洞窝棚户住进了政府资助的新房。
基本建立以养老、失业、医疗、工伤、生育保险和社会救助为主要内容的社会保障体系。
五年间三次提高城镇低保标准和最低工资标准。
建立了农村特困医疗救助制度。
农村绝对贫困人口五年累计减少80余万。
解决了农村230万人的饮水困难和饮水安全问题。
“平安重庆”建设扎实推进，重庆市刑事案件自2002年以来逐年有所减少，社会治安状况持续好转。
强化安全生产监管，安装公路防撞护栏2000公里，基本建立了水上交通、长途客运GPS监控系统和煤矿瓦斯GPRS监控系统。
各级政府心系群众安危，成功抗御了突如其来的“非典”疫情，有效防控了高致病性禽流感和人-猪链球菌，战胜了频繁发生的自然灾害，妥善处置了开县“12·23”特大井喷、天原化工厂氯气泄漏等突发事件，保障了人民群众生命财产安全。
J.服务型政府建设迈出坚实步伐。
各级政府认真执行人大及其常委会决议、决定，自觉接受人大、政协和社会监督。
出台了市政府重大决策程序规定，实施了行政首长问责、行政决策听证、政务信息公开和规范性文件审查四项制度。
完善重大决策专家咨询、社会公示和听证、人民建议征集制度，建立政务信息发布、社情民意反映、政务工作评议、决策失误责任追究制度。
行政审批事项减少50%以上。
乡镇政府服务职能有所加强。
更加注重履行社会管理和公共服务职能，建立健全突发公共事件应急处理机制。
强化行政监察、审计和经济监督，廉政建设和反腐败工作取得新成效。
K.重大成绩。
初步统计，地区生产总值比上年增长11.8%，地方财政收入增长30.5%；全社会固定资产投资增长23.9%，社会消费品零售总额增长13.5%，外贸出口增长22%，实际利用外商直接投资增长23.5%；城镇新增就业20万人，新转移农村富余劳动力43.7万人；城市居民消费价格总水平上涨幅度控制在0.8%；城市居民人均可支配收入增长11.1%，农村居民人均纯收入增长10.9%。
特别要提到的是，第五届亚太城市市长峰会取得了圆满成功。
会议主题“城市·人·自然”和谐发展，得到与会城市的高度认同。
会议的精心组织、广大市民的积极参与和热情友善，得到中外来宾的广泛赞誉。
这次会议的成功举办，有力地促进了城市基础设施建设、市民生产生活环境改善、精神文明建设、对外交流和经济技术合作。
L.2006年经济发展指标预测值
2005年
2006年
指标
总额（亿元）
增长%
总额（亿元）
增长%
地区生产总值
3080
11.8
3419
11
第一产业增加值
479
4.3
504
5.4
第二产业增加值
1380
13.4
1577
14.3
工业增加值
1080
13
1222
13.2
第三产业增加值
1221
12.4
1380
13
固定资产投资
2010
23.9
2505
24.6
社会消费品零售总额
1100
13.5
1230
11.8
城镇居民人均可支配收入
10242
11.1
11369
11
农村居民纯收入
2750
7.8
2902
7.3
2.1.22006年政策环境
1）金融政策
【房贷执行新利率】
2005年3月17日以前发放的按揭贷款，将于2006年1月1日起执行新的利率标准。
截至2005年12月25日20时，客户贷款不存在欠款的，贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率下浮10%执行；仍积欠本金和利息的，贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率执行。
【房贷改双周可省利息近20%】
房屋按揭贷款一般都是每月还一次，现在则有银行推出两周还一次的新业务。
目前，深圳发展银行重庆分行宣布率先在我市实行“双周供”房贷业务。
“双周供”指每两周还一次贷款，每次还款额为月供的一半，比通常的还款方式最多可省19.42%的利息。
以贷款50万、利率6.12%的30年房贷为例，月供每月该还3036元，30年累计还1093960元。
改成双周供后，每次还1518元，由于还款频率加快，本金减少速度加快，供完50万只需24.7年，时间缩短近1/6，还款总额为977774元，少了115186元，相当于节省利息19.42%。
如果贷款时间为5年、10年或20年，双周供比月供分别省利息7.68%、9.56%、14.36%，相当于贷款时间越长，省利息比例就越高。
点评：
这种双周供房贷在国外非常普遍，在我国还处在初步的尝试阶段，目前我国其它商业银行都表示暂时不会跟进这个业务。
但是从长远来看，双周供的业务必将会在全国范围内得到推广，而且各大商业银行在还款方式都会加大创新，为购房者提供更优惠的还款方式。
【第三次加息】
从2006年4月28日起，5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由6.12%提高到6.39%，个人能享受到的最优惠的下限利率由5.508%提高到5.751%。
【光大银行重庆分行】
光大银行重庆分行人士透露，该行6月1日接到了总行的通知，要求我市从当日起执行房贷新政策——90平方米以上的房屋，执行三成首付。
考虑到中低收入阶层买房，90平方米以下的自住房，执行两成首付。
2）土地政策
【2006年国土资源管理工作要点】
国土资源部公布了2006年国土资源管理工作要点，今年将进一步巩固土地市场治理整顿成果，做好开发区土地定界和公示，严格开发区扩区、改变区位和升级的审批标准，防止盲目新建和扩大开发区，加强对工业集中区的用地管理。
在调控土地供应问题上，将采取有保有压、区别对待的政策；与此同时，国土资源部将加强房地产市场土地供应调控。
加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应，严格控制低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地供应。
另外，该部还将注重发挥经济手段的作用并强化地籍成果应用，建立土地融资动态监测制度。
【资料来自新华网】
点评：
与去年的土地政策相比，今年并没有太大的土地政策出台。
加强建设项目用地预审、新增建设用地的审查报批和批后检查；停止别墅类用地供应；加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房的土地供应将是今年土地调控的重点。
“从严从紧、有保有压、节约集约”，将是今年土地供应的宗旨。
对于重庆土地市场而言，虽然控制了高档住宅用地的供应，但是各大开发商高档居住用地储备非常可观，且许多项目拟在今年上马，高档住宅供应在今年内不降反增的可能性相当大。
【2006年将停止别墅类土地供应】
根据3月11日国土资源部的报告显示，2006年我国将加大中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，并停止别墅类用地的供应。
该报告表示，“十一五”期间我国将坚持最严格的土地管理和耕地保护制度，使耕地减少过多的状况得到有效控制，而新增建设用地总量，特别是占用耕地的数量得到严格控制。
此外，我国还将综合运用经济、法律、行政手段，控制固定资产投资过快增长，促进房地产市场健康发展。
而国土资源部将在2006年继续严把土地闸门，将出台新的禁止
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