《房地产法》平时作业(四).doc

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《房地产法》平时作业讲评（四）

一、名词解释（每题6分，共30分）

1、房屋租赁合同

房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。

房屋租赁合同内容主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等。

2、公共地役

公共地役权是指为公共利益需要而使不动产所有权人或使用权人容忍某种非利益或负担，因而使国家、公众或公共事业部门取得一种要求相关不动产所有权人或使用权人承担某种负担的权利。

公共地役权调整国家、不特定公众或公共利益部门与不动产权利人之间，因公共利益需要而役使不动产或要求不动产权利人忍受某种非利益或负担产生的权利义务关系。

公共地役权涉及的主要是供电、通信、无线电和电视台、公安、消防、市政、航空等涉及公共利益的行业。

3、物业管理

物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

4、业主公约

业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。

业主公约的法律依据主要是《民法通则》及建设部1989年第5号令《城市异产毗连房屋暂行规定》。

5、住房公积金

住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。

住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。

单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。

职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。

二、简答题（每题10分，共30分）

1、土地使用权出让的主体和客体是什么？

主体：

国家，而国家的代表是县级以上人民政府。

客体：

国有土地使用权。

2、土地使用权出让的方式有哪些？

是指国有土地的代表通过什么形式或程序将国有土地使用权出让给使用者。

包括拍卖、招标或者双方协议的三种方式。

拍卖方式出让土地使用权，是指由土地所有者的代表在指定的时间、地点、公开场合下，就出让使用权的土地公开叫价竞投，符合条件的竞投者竞投应价按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。

招标出让土地使用权，是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（受让人）的出让方式。

协议出让或叫定向议标，是指出让人（市、县土地行政主管部门）与有意受让人进行谈判、切磋、协商，取得一致意见后，签订土地使用权出让合同，从而实现土地使用权的有偿出让。

3、私房建筑的程序是怎样的？

申请人向所在地的村民委员会提出建房申请，经村民委员会讨论通过

到镇城建办领取《五泄镇农村私人建房申请表》

经镇城建办调查，符合审批规定，由街道办事处审核同意，报市建设局批准，发给建设用地规划许可证（选址意见书）。

到所在地土管所领取《诸暨市农村私人建房用地呈报表》。

经土管所调查，符合审批规定，由镇政府审核同意，报市土管局批准，发给用地批准件。

凭用地批准件由市建设局发给建设工程许可证。

申请建房户向城建土管部门交纳有关费税。

按批准用地要求，由城建办、土管所实地放样。

申请建房户房屋竣工后，经城建办、土管所验收。

根据建房户需要，可凭选址意见书，规划许可证、建筑工程许可证、土地使用证到房管部门办理房产证

三、问答题（每题20分，共40分）

1、试论房屋租赁中添附物的纠纷处理方式。

（1）《中华人民共和国合同法》第223条。

该条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物改善或增设他物。

”“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。

”

（2）最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条。

该条对合法添附的物权归属作了简单规定：

“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿。

”

（3）《城市房屋租赁管理办法》第23条。

该条规定：

“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。

明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。

因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。

”

2、试论房地产抵押的性质。

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

房地产抵押属于不动产抵押的一种。

从权利属性上讲属于物权中的担保物权。

从房地产流转的角度来说属于房地产买卖、租赁等流转方式中的一种。

物权性

（一）房地产抵押权的物权性

关于抵押权的性质，在学理上有不同的观点，有主张抵押权为物权者，有主张抵押权为债权者，有主张抵押权为物上债务者。

从立法上来看，对于抵押权制度的立法，主要有三种立法例：

第一，将抵押权放在民法典的物权法中，视抵押权为限制物权中担保物权的一种。

德国、日本及中国台湾为例;第二，将抵押权制度规定于民法典的债权法部分。

法国、前苏联为例。

中国民法通则也将抵押权规定于第五章民事权利的债权一节;第三，制定专门的法律对抵押权进行规定。

如中国《担保法》。

房地产抵押权为担保物权，其在性质上为物权。

房地产抵押权具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性，从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利范围上、权利保护方法上区别于债权。

价值权性

（二）房地产抵押权的价值权性

　　房地产抵押权乃对于所抵押之房地产拍卖价金的优先受偿权，其在本质上为价值权。

价值权性不仅是包括房地产抵押权在内的抵押权的本质特性，也是所有物的担保的共同属性。

房地产抵押权的价值权性，是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。

　　房地产抵押权的价值权性使其区别于土地使用权等用益物权。

用益物权是权利人对标的物使用价值的支配权，其给予权利人的利益表现在对于标的物实体的支配，通过这种支配而获得标的物的效用。

房地产抵押权则是对标的物价值的支配权，权利人得通过对抵押物价值的把握而实现担保债权的目的。