土地估价报告案例例子.docx
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土地估价报告
估价项目名称:
深圳城市更新项目涉及的深圳
华加日铝业有限公司名下原地块编号为T303-0025、T303-0114、T303-0132、
T303-0024共4宗地更新调整后新的编号为04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1共3
宗国有出让工业用地的土地使用权市场价值评估
受托估价单位:
深圳市天健国众联资产评估土
地房地产估价有限公司估价报告出具日期：
2013年05月20日
土地估价报告编号:
深国众联（2013）（估）字
第L-005号
关键词:
深圳市南山区
城市更新
深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司
2013年
深圳市天健国众联
资产评估土地房地产估价有限公司
公司地址：
广东省深圳市罗湖区深南东路2019
号东乐大厦10楼
电话：
（0755）25132325 25132276 25132336传真:
（0755）25132275 邮政编码：
518002
目 录
第一部分 摘要 1
一、估价项目名称 1
二、委托估价方 1
三、估价目的 2
四、估价基准日 2
五、估价日期 2
六、地价定义 2
七、估价结果 5
八、土地估价师签字 8
九、土地估价机构 8
第二部分 估价对象界定 9
一、委托估价方 9
二、估价对象 9
三、估价对象概况 10
四、影响地价的因素说明 12
第三部分 土地估价结果及其使用 41
一、估价依据 41
二、土地估价 43
三、估价结果和估价报告的使用 47
第四部分 附 件 52
2
土地估价报告第一部分 摘要
一、估价项目名称
深圳城市更新项目涉及的深圳华加日铝业有限公司名下原地块编号为T303-0025、T303-0114、T303-0132、T303-0024共4宗地更新调整后
新的编号为04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1共3宗国有出让工业用地的土地使用权市场价值评估
二、委托估价方
名 称：
深圳华加日铝业有限公司住 所：
深圳市南山区马家龙工业区法定代表人姓名：
董保玉
注册资本：
人民币18812.82万元
实收资本：
人民币18812.82万元
企业类型：
有限责任公司（中外合资）
经营范围：
生产经营挤压铝铸棒，高质量铝型材，铝门窗、展柜、铝材挤压模具、有色金属、建筑材料、装饰材料（不含现行许可证管理的产品）、五金配件的加工、投标承包门窗、玻璃幕墙的安装和室内铝合金制品装饰等工程；并提供相关的技术服务。
在北京、汕头市设立经营部。
增加：
承担各类型建筑幕墙工程、各类铝合金、塑钢等金属门窗工程的施工，从事建筑幕墙专项工程设计（须凭资质证书经营的，要取得资质证书方可经营）。
6
三、估价目的
确定深圳城市更新项目涉及的深圳华加日铝业有限公司名下原地块编号为T303-0025、T303-0114、T303-0132、T303-0024共4宗地更新调
整后新的编号为04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1共3宗国有出让工业用地的土地使用权市场价值评估，为委托方作价入股确定土地使用权价值提供价值参考依据。
四、估价基准日
本次估价基准日以现场查看日二〇一三年五月八日作为本次估价对象的估价基准日。
五、估价日期
二〇一三年五月八日至二〇一三年五月二十日
六、地价定义
根据委托方提供的深圳市规划局文件深规【2008】583号《关于南山区马家龙工业区升级改造专项规划的批复》及附件1《地块控制指标一览表》、相关文件及现场勘查，本次估价对象为位于深圳市南山区马家龙工业区升级改造后编号为04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1的3宗土地使用权，3宗土地均未办理《国有土地使用证》，用地面积分别为6123平方米、15139平方米、10038平方米，土地规划用途为一类工业用地。
宗地实际土地开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地内场地平整。
考虑到此次评估目的是为委托方作价入股确定土地使用权价值提供
价值参考依据，根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），由于3宗土地均未办理《国有土地使用证》，本次评估结合委托方提供的深圳市规划局文件深规【2008】583号《关于南山区马家龙工业区升级改造专项规划的批复》及附件1《地块控制指标一览表》、相关文件，对有关事项作以下设定：
1、关于土地用途设定：
估价对象土地均未办理《国有土地使用证》，根据委托方提供的《关于南山区马家龙工业区升级改造专项规划的批复》及附件1《地块控制指标一览表》显示用地性质为一类工业用地，现状为宗地上建有厂房及其其它相关的配套建筑，根据《土地利用现状分类》
（GB/T21010－2007）的有关规定，本次评估设定估价对象用途为一类工业用地。
2、关于土地使用权价格类型设定：
估价对象未办理《国有土地使用证》，本次评估涉及的估价对象前提条件是更新改造后的土地利用状况，并根据委托方的要求，故本次评估时土地使用权价格类型设定为国有出让土地使用权。
3、关于土地开发程度设定：
估价对象现状开发程度为宗地外“五通”
（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地内场地平整。
本次估价设定土地开发程度与现状开发程度一致，宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地内场地平整。
4、关于土地使用权年期设定：
估价对象未办理《国有土地使用证》，依据深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则
（试行）》的通知，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、
工业30年，本次估价设定土地使用权剩余使用年限均为30年。
5、关于容积率的设定：
截至估价基准日，估价对象更新调整后，待重新开发，依据《关于南山区马家龙工业区升级改造专项规划的批复》
及附件1《地块控制指标一览表》、相关文件显示：
估价对象之04-08-01-1地块建筑容积率≤4.8，建筑面积29390平方米，建筑密度≤35%，绿地率≤35%，停车位294个，控制高度≤60米，其它规划符合《地块控制指标一览表》；
估价对象之04-08-02-1地块建筑容积率≤4.6，建筑面积69639平方米，建筑密度≤35%，绿地率≤35%，停车位696个，控制高度≤60米，另外，居住区文化室3000平方米，邮政所150平方米，公共厕所80平方米，其它规划符合《地块控制指标一览表》；
估价对象之04-08-07-1地块建筑容积率≤4.6，建筑面积46175平方米，建筑密度≤35%，绿地率≤35%，停车位462个，控制高度≤60米；
本次评估设定估价对象之04-08-01-1地块建筑容积率≤4.8，估价
对象之04-08-02-1地块建筑容积率≤4.6，估价对象之04-08-07-1地块建筑容积率≤4.6，其它规划符合《地块控制指标一览表》。
6、关于评估范围的设定：
本项目为深圳城市更新项目涉及的深圳华加日铝业有限公司名下原地块编号为T303-0025、T303-0114、T303-0132、T303-0024共4宗地更新调整后新的编号为04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1共3宗国有出让工业用地的土地使用权市场价值评估。
至估价基准日，根据评估目的，本次评估未考虑他项权利对估价对象的影响。
综上所述结合《城镇土地估价规程》的技术要求和本项目的用地性质、评估目的及有关条件，根据合法性原则和最高最佳使用原则，本次评估价格定义为：
估价对象之04-08-01-1地块在估价基准日二〇一三年五月八日达到宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）宗地内“场地平整”条件下土地剩余使用年限为30年，一类工业用地，容积率≤4.8时
的土地使用权公开市场价值；
估价对象之04-08-02-1地块在估价基准日二〇一三年五月八日达到宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）宗地内“场地平整”条件下土地剩余使用年限为30年，一类工业用地，容积率≤4.6时的土地使用权公开市场价值。
估价对象之04-08-07-1地块在估价基准日二〇一三年五月八日达到宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）宗地内“场地平整”条件下土地剩余使用年限为30年，一类工业用地，容积率≤4.6时的土地使用权公开市场价值。
七、估价结果
深圳市南山区马家龙工业区宗地新编号为04-08-01-1、04-08-02-1及04-08-07-1地块3宗国有出让的工业用地土地土地使用权，于估价基
准日2013年05月08日,在符合地价定义及假设与限制条件下的出让土地使用权公开市场价值为：
估价对象之04-08-01-1地块：
土地面积：
6123平方米；建筑面积：
29390平方米
土地楼面单价：
RMB3,000元/㎡；
土地地面单价：
RMB14,400元/㎡；评估值：
RMB88,170,000元；
大写人民币捌仟捌佰壹拾柒万元整；估价对象之04-08-02-1地块：
土地面积：
15139平方米；建筑面积：
69639平方米
土地楼面单价：
RMB3,000元/㎡；土地地面单价：
RMB13,800元/㎡；评估值：
RMB208,917,000元；
大写人民币贰亿零捌佰玖拾壹万柒仟元整；估价对象之04-08-07-1地块：
土地面积：
10038平方米；建筑面积：
46175平方米
土地楼面单价：
RMB3,000元/㎡；
土地地面单价：
RMB13,800元/㎡；评估值：
RMB138,525,000元；
大写人民币壹亿叁仟捌佰伍拾贰万伍仟元整；
估价对象之04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1地块评估总值合计为RMB435,612,000元，大写人民币肆亿叁仟伍佰陆拾壹万贰仟元整。
详见《土地估价结果一览表》。
土地估价结果一览表
估价机构：
深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司 编号：
深国众联（2013）（估）字第L-005号估价基准日：
2013年5月8日 估价基准日的土地使用权性质：
出让
序号
土地使用者
地号
宗地位置
估价规划用途
估价设定用途
估价期日的实际土地开发程
度
估价设定的土地开发
程度
设定容积率
土地使用年限
土地面积
规划建筑面
积
楼面单价
地面地价
总地价
备注
（㎡）
（㎡）
（元/㎡）
（元/㎡）
（元）
1
深圳华加日铝业有限公司
04-08-01-1
深圳市南山区马家龙工业区
一类工业用地
工业用地
五通一平
五通一
平
4.8
30
年
6,123.00
29,390.00
3,000
14,400
88,170,000
2
04-08-02-1
五通一平
五通一
平
4.6
15,139.00
69,639.00
3,000
13,800
208,917,000
3
04-08-07-1
五通一平
五通一
平
4.6
10,038.00
46,175.00
3,000
13,800
138,525,000
合 计
31,300.00
145,204.00
435,612,000
一、土地估价结果的限制条件：
1.土地权利限制：
委估宗地为出让土地使用权，至估价基准日，根据评估目的，本次评估未考虑他项权利对估价对象的影响；
2.基础设施条件：
委估宗地设定土地开发程度均为宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地内“场地平整”；
3.规划限制条件：
04-08-01-1地块容积率设定为4.8，04-08-02-1地块容积率设定为4.6，04-08-07-1地块容积率设定为4.6，其它符合当地规划部门的规划控制要求；
4.影响土地价格的其他限定条件：
a.估价对象可以在公开市场上自由销售；b.估价对象保持规划用途一类工业用地最为有利.二、其他需要说明的事项：
1.报告中有关法律性文件及证明材料由委托方提供，本公司不负责因材料不真实而造成的一切法律责任；
2.土地的开发程度及其周边环境由委托方带领，我方查看人员加以现场确认；
3.本次估价报告中的一些预测数据并未考虑未来不可预测、不可抗力或偶尔事件因素的影响；
4.委估宗地土地面积、用途、规划设计条件以委托方提供的《关于南山区马家龙工业区升级改造专项规划的批复》及附件1《地块控制指标一览表》为准；
5.本报告中计算以人民币为本位币。
估价机构：
深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司
二○一三年五月二十日
7
（此页无正文）
八、土地估价师签字
土地估价师姓名
土地估价师资格证书号
签字
曾斐
2007440091
庾江力
2005430124
九、土地估价机构
估价机构负责人签字（机构公章）
二○一三年五月二十日
51
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
名 称：
深圳华加日铝业有限公司住 所：
深圳市南山区马家龙工业区法定代表人姓名：
董保玉
注册资本：
人民币18812.82万元
实收资本：
人民币18812.82万元
企业类型：
有限责任公司（中外合资）
经营范围：
生产经营挤压铝铸棒，高质量铝型材，铝门窗、展柜、铝材挤压模具、有色金属、建筑材料、装饰材料（不含现行许可证管理的产品）、五金配件的加工、投标承包门窗、玻璃幕墙的安装和室内铝合金制品装饰等工程；并提供相关的技术服务。
在北京、汕头市设立经营部。
增加：
承担各类型建筑幕墙工程、各类铝合金、塑钢等金属门窗工程的施工，从事建筑幕墙专项工程设计（须凭资质证书经营的，要取得资质证书方可经营）。
二、估价对象
估价对象为深圳城市更新项目涉及的深圳华加日铝业有限公司名下原地块编号为T303-0025、T303-0114、T303-0132、T303-0024共4宗地
更新调整后新的编号为04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1共3宗国有出让工业用地的土地使用权市场价值评估。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
估价对象土地均未办理《国有土地使用证》，以下信息根据委托方提供的《关于南山区马家龙工业区升级改造专项规划的批复》及附件1
《地块控制指标一览表》、相关文件设定。
（1）国有土地使用证号：
均未办理《国有土地使用证》；
（2）用地单位：
均为深圳华加日铝业有限公司；
（3）土地位置：
04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1地块位于深圳市南山区马家龙工业区内，北靠大新路，南邻玉泉路，西临艺园路，东近保龙路；
（4）地块编号：
分别为04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1；
（5）图幅号：
无记载；
（6）土地使用权类型：
均设定为出让；
（7）土地用途：
均为一类工业用地；
（8）土地使用权用地面积：
04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1用地面积分别为6123平方米、15139平方米、10038平方米，面积合计为31300平方米；
（9）土地发证日期：
均未发证；
（10）四至：
04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1地块北靠大新
路，南邻玉泉路，西临艺园路，东近保龙路。
2、土地权利状况
（1）土地所有者：
均为国有；
（2）用地单位：
根据深房地字第4000074201号《房地产证》、增补协议书（2004）2049号、增补协议书（2006）8031号、《深圳市规划与国土资源局用地方案图》（93补-076（01））确定的用地单位均为深圳华
加日铝业有限公司；
（3）土地使用权终止日期：
不详；
（4）土地剩余使用年期：
均设定为30年；
（5）他项权利状况：
不详；另外，本次评估未考虑拆迁行为对土地价值的影响。
3、土地利用状况
根据深国房直函【2008】189号《关于深圳华加日铝业有限公司马家龙工业区用地和建筑权属情况的复函》所述：
深圳华加日铝业有限公司位于马家龙片区的工业区用地，是由深圳市凯虹实业股份有限公司（原深圳市南头区工业村建设服务公司）转让给深圳市中金岭南有色金属股份有限公司，中金岭南再以该地块作价入股到深圳华加日铝业有限公司的用地。
该工业区用地共分为四宗地，其中，宗地T303-0025，用地面积为4770.1平方米，建筑面积3118.44平方米，用途为工业厂房；宗地
T303-0132，用地面积32107.77平方米，建筑面积19032.76平方米，用途为工业厂房；宗地T303-0114，用地面积2995.76平方米，建筑面积
1904平方米，用途为办公，上述三宗地均已办理用地后续，权属清楚。
此外宗地T303-0024，用地面积2838.9平方米，原市国土局于1993年核
发过用地方案图（编号93补-076），但未完善用地手续。
上述4宗地的土地总面积为42712.53平方米，4宗地东西相连。
根据《关于南山区马家龙工业区升级改造专项规划的批复》及附件
1《地块控制指标一览表》，委估宗地位于深圳市南山区马家龙工业区升级改造后编号为04-08-01-1、04-08-02-1、04-08-07-1的3宗土地，调整后的3宗地的土地面积为34450平方米（其中，建设用地31300平方
米，绿地3150平方米）。
更新调整后的3宗土地东西相连，北靠大新路，南邻玉泉路，西临艺园路，东近保龙路。
更新调整前的4宗地的土地面积与更新调整后的3宗地的土地面积有一定的差异，根据委托方介绍，其差异主要是由于规划、调整退红线等原因造成的。
估价对象距南山区政府直线距离约2公里，距中山公园直线距离约
1公里，周边环境一般，周边有中山公园、南山区人民法院、南山区地方税务局、南山医院银行：
招商、工商银行，中国银行，建设银行等配套。
估价对象正门靠艺园路，距北环大道直线距离约500米，交通便捷。
至估价基准日，委估宗地土地开发程度已达宗地外五通（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地内场地平整。
至估价基准日，根据委托方提供的《关于南山区马家龙工业区升级改造专项规划的批复》及附件1《地块控制指标一览表》、相关文件显示：
估价对象之04-08-01-1地块建筑容积率≤4.8，建筑面积29390平方米，建筑密度≤35%，绿地率≤35%，停车位294个，控制高度≤60米；估价对象之04-08-02-1地块建筑容积率≤4.6，建筑面积69639平方米，建筑密度≤35%，绿地率≤35%，停车位696个，控制高度≤60米，另外，居住区文化室3000平方米，邮政所150平方米，公共厕所80平方米；
估价对象之04-08-07-1地块建筑容积率≤4.6，建筑面积46175平方米，建筑密度≤35%，绿地率≤35%，停车位462个，控制高度≤60米；
四、影响地价的因素说明1、一般因素分析
一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，是一般社会经济对土地价格总体水平产生影响，因而成为决定各土地具体价格的基础。
（1）城市资源状况
①地理位置
深圳是中国南部海滨城市，毗邻香港。
位于北回归线以南，东经
113°46′至114°37′，北纬22°27′至22°52′。
地处广东省南部，珠江口东岸，东西长81.4公里，南北宽（最短处）为10.8公里，总面积1952.84平方公里；东临大亚湾和大鹏湾，与惠州市接壤；西及西南面连结伶仃洋和珠江口，与珠海、澳门隔水相望；南边的深圳河、深圳湾与香港的新界相连，北部与东莞市为邻。
2010年7月前，深圳以“二线关”为界分为两部分，关内属经济特区，面积为396平方公里；2010年7月1日之后“二线关”撤销，关内外一体化。
②地形地貌
深圳全境地势东南高，西北低。
土地形态大部分为低山、平缓台地和阶地丘陵。
西部为滨海平原，平原占陆地面积的22.1%。
最高山峰为梧桐山，海拔943.7米。
深圳市海岸线长达229.96公里，宜于修建开发港口码头。
③气候水文
深圳属亚热带海洋性气候区，气候温和，雨量充沛，日照时间长。
年平均气温为23.7℃，最高气温为36.6℃，最低气温为1.4℃，无霜期为355天。
年日照时数1975.0个小时，太阳年辐射量5225兆焦耳/平方
米,年平均相对湿度72.3%。
每年5至9月为雨季，年平均降雨量为1608.1毫米。
夏秋两季偶有台风。
④自然资源
深圳市土地总面积为1952.84平方公里，深圳市共有大小河流160
余条，分属东江、海湾和珠江口水系。
现有水库24座，总库容5.25亿
立方米。
位于市区东部的深圳水库，总库容4000多万立方米，是深圳与香港居民生活用水的主要来源。
深圳海岸线全长230公里，海洋资源丰富，有优良的海湾港口，通海条件优越。
境内山脉绵延，风景秀丽。
天然旅游资源丰富，东部有大小梅沙、大鹏半岛郊野森林等黄金海岸线风光，西部有红树林、内伶仃岛自然保护区及海上田园风光等景区。
⑤人口与行政区划
深圳市共设6个市辖行政区，即福田区、罗湖区、南山区、盐田区、
宝安区、龙岗区，和4个功能区，即光明新区（隶属宝安行政区）、龙华新区（隶属宝安行政区）、坪山新区（隶属龙岗行政区）、大鹏新区（隶属龙岗行政区）。
下辖51个街道、622个社区。
2010年7月1日深圳区域一体化。
2010年末，深圳市共有常住人口1,037.20万人，其中本地户籍
259.87万人，外来人口占绝大多数。
2010年第六次人口普查数据显示，深圳常住人口1035.79万人，其中男性人口为561.40万人，占54.20%；女性人口为474.39万人，占45.80%，性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为118.34。
常住人口中，具有大专以上程度的人口为177.90万人；中专以上程度的人口为248.23万人；初中程度的人口为456.27万人；小学程度的人口为92.01万人。
常住人口中的文盲人口为5.02万人，文盲率为0.48%
与珠三角地区的其他城市相比，深圳市位于广东省的南端，毗邻香港，海岸线长达229.96公里，港口码头众多，地理条件优越，旅游资源较丰富，地势较为平坦，气候温暖宜人，水资源较为充沛，是适宜人类生产和生活的区域，先后荣获国际“花园城市”、“全球环境500佳”、“国家环境保护模范城市”、“中国优秀旅游城市”等称号。
同时随着改革开放近30年的发展，深圳成为中国金融中心、信息中心、高新技术产业基地和华南商贸中心及旅游胜地。
同时随着公明街道划
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