荆州城区房地产市场运行分析.docx
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荆州城区房地产市场运行分析
2011年荆州城区房地产市场运行分析
王志忠
2011年是实施“十二五”规划的第一年，荆州房地产市场按照国家宏观调控的要求，房地产业与城市经济相互促进，良性互动，房地产市场总体上保持平稳发展的态势，继续为推动经济发展、加快城市建设、提升人居环境、改善市民住房条件发挥着重要作用。
一、荆州城区房地产市场基本情况
（一）完成房地产开发投资大幅增长
据统计，2011年荆州城区完成房地产开发投资30.35亿元，同比增长60.6%，增幅比上年高63.5个百分点（上年为下降2.9%）。
其中完成住宅投资24.57亿元，同比增长71%，增幅比上年高85.3个百分点。
完成商业用房投资2.04亿元，同比下降3.8%。
与“十一五”期间相比，2011年完成住宅投资无论是绝对数还是增幅，都达到近几年最高水平。
表1：
2011年荆州城区完成房地产开发投资（万元）
年份
合计
住宅
写字楼
商业用房
其他
2010年
188982
144906
3816
21208
19052
2011年
303485
245694
969
20396
36426
同比（%）
60.6
71
-71.3
-3.8
76.1
（二）商品房施工面积增长较快
据统计，2011年荆州城区商品房施工面积266.49万平方米，同比增长22.6%。
其中住宅施工面积235.2万平方米，同比增长25.5%。
施工面积绝对数高于“十一五”期间任何一年，增长幅度比“十一五”期间平均增幅高13个百分点。
全年新开工面积111.08万平方米，同比增长33.5%。
其中住宅新开工面积99.96万平方米，同比增长27.7%。
表2：
2011年荆州城区商品房施工面积（万平方米）
年份
合计
住宅
写字楼
商业用房
其他
2010年
217.35
187.18
1.41
17.51
11.11
2011年
266.49
235.20
0.38
19.53
11.39
同比（%）
22.6
25.5
-73.2
11.6
2.5
（三）商品房竣工面积增长较快
据统计，2011年荆州城区商品房竣工面积55.18万平方米，同比增长14.9%。
其中住宅竣工面积45.18万平方米，同比增长7.5%；商业营业用房竣工面积5.04万平方米，同比增长27.1%。
但竣工面积占施工面积的比例只有20.7%，比上年低2个百分点。
表3：
2011年荆州城区商品房竣工面积（万平方米）
年份
合计
住宅
写字楼
商业用房
其他
2010年
48.04
42.02
1.07
3.96
0.99
2011年
55.18
45.18
0.24
5.04
4.72
同比（%）
14.9
7.5
-77.5
27.1
378.7
（四）市场供应量大幅增长
由于房地产开发投资、施工面积、竣工面积增长较快，市场供应量相应大幅增长。
据统计，2011年荆州城区商品房批准预售面积146.63万平方米，同比增长75.8%。
其中批准预售住宅面积137.68万平方米，同比增长74.7%；批准预售住宅套数13435套，同比增长88.3%；
表4：
近三年批准预售住宅情况
2009
2010
2011
批准预售住宅面积（万m2）
88.58
78.82
137.68
批准预售住宅套数（套）
8258
7135
13435
（五）商品房销售量下降
1、从各楼盘销售网上备案资料汇总情况看，2011年荆州城区商品住宅可供销售的房源15282套，同比增长17.6%；已售出6944套，同比下降12.8%。
表5：
2011年荆州城区商品住宅销售备案情况
批准预
售套数
一季度
二季度
三季度
四季度
合计
销售率（%）
待售
套数
2010年
12992
1037
1598
7959
61.3
5033
2011年
2064
45.4
8338
同比（%）
17.6
99.0
-5.7
-8.9
-60.6
-12.8
65.7
分季度看，一季度销售备案量比去年同期增长近一倍，主要原因是2010年四季度销售的住宅不少是在2011年一季度才办备案手续。
从二季度开始，销售备案量同比下降，四季度下降幅度最大，备案量不仅比2010年同期少，而且比前三个季度都少，可以说是“急转直下”。
这种趋势，与全国房地产市场的情形是一致的，说明在宏观调控的大背景下，荆州这样的省内三线城市也不能独善其身。
分地段看，销售备案量和销售备案率最高的是古城周边地区，销售备案2082套，销售备案率56.7%。
北京中路一带销售率也较高，达到54.9%。
北京西路、沙市西区一带住宅供应量在各地段中排第三位，但销售备案率最低，只有25.2%，排名第六位，为近几年最低值，这个现象应引起重视。
表6：
2011年荆州城区分地段商品住宅销售备案情况
地段
项目
数
批准预售套数
已售套数（套）
待售
套数
一季度
二季度
三季度
四季度
合计
北京东路及相邻地段
8
3734
268
2075
北京中路及相邻地段
10
1426
80
153
643
北京西路、沙市西区
8
3132
145
2343
武德新区
5
1624
209
266
966
江津中路及相邻地段
1
340
317
16
5
2
0
长港路及相邻地段
6
1353
91
720
古城周边
16
3673
176
1591
合计
2064
8338
从近五年企业统计报表情况看（与销售备案数据有差别），2010年销售率达到高峰，而2011年销售率则与2008年相差无几，说明销售状况不容乐观。
销售量下降的主要原因：
一是调控政策的作用，投机者淡出市场，投资者也更加谨慎；二是限贷的作用，首套房利率上调，其他购房者办不到按揭，一次性付款的压力使许多消费者改变了置业计划；三是在全国房地产市场回归理性的大背景下，消费者期望房价下降，不急于购房。
销售量下降，不等于需求萎缩。
从今年开盘的十几个楼盘情况看，潜在的购买力依然是巨大的，只是这种潜在的购买力什么时候、多大程度上能转化为现实有效的购买力，则需要等待条件和时机。
2、商品房销售额依然在增长。
据统计，2011年荆州城区商品房销售额达到28.85亿元，同比增长33.5%；其中住宅销售额27.84亿元，同比增长30.9%。
这个现象说明房价依然有所上升。
表7：
2011年荆州城区商品房销售额（亿元）
年份
合计
住宅
写字楼
商业用房
其他
2010年
21.61
21.26
-
0.34
0
2011年
28.85
27.84
0.09
0.79
0.14
同比（%）
33.5
30.9
-
133.5
-
（六）商品房待售面积增幅较大
据统计，2011年荆州城区商品房待售面积43.41万平方米，同比增长106.3%；其中住宅待售面积37.82万平方米，同比增长137.3%。
待售面积中，待售3年以上的1.02万平方米，待售1—3年的13.43万平方米，共占全部待售面积33.3%。
其余66.7%（28.95万平方米）为待售1年以内的，说明待售面积大多是由于2011年当年销量下降产生的，此前的库存量并不大。
商品房销售网上备案数据显示，2011年已办理预售许可的商品住宅中，待售8338套（与统计熟数据有差距），同比增长65.7%，这也从另一个方面表明待售房面积增幅较大，将对2012年市场形成较大的压力。
表8：
2011年荆州城区商品房待售面积（万平方米）
合计
住宅
写字楼
商业用房
其他
2010年
22.05
15.94
0.26
5.29
0.56
2011年
43.41
37.82
0
4.95
0.64
同比（%）
106.3
137.3
-
15.8
13.6
（七）资金来源比较充足
据统计，2011年荆州城区房地产资金来源合计45.54亿元，同比增长34.5%。
增速虽然低于投资增长速度，但资金总额高于完成投资额，说明大部分开发商资金链还没有出现大问题。
资金来源中，银行贷款7.38亿元，同比增长204.9%；个人按揭贷款8.74亿元，同比下降8.9%；定金及预售款11.77亿元，同比增长42%，说明在限贷的政策下，企业贷款没有受到大的影响，而消费者按揭受到的影响很大，一次性付款的比例增大，购房负担加重。
资金来源中，自筹资金9.93亿元，同比增长74.2%，其中自有资金4.91亿元，同比增长135.6%。
自筹资金占完成投资额的比例为32.7%，同比增长2.5个百分点；自有资金占完成投资额的比例为16.2%，同比增长5.2个百分点。
虽然自有资金增长幅度较大，但其他5.02亿元自筹资金多数来自市场融资，资金成本很高，给开发商增加了压力。
本年各项应付款12.96亿元，同比下降14.9%；其中应付工程款7.92亿元，同比下降3.9%，说明开发商的诚信度有了进一步提高。
二、荆州城区房地产市场运行特点
（一）房地产市场运行总体上保持平稳态势
2011年荆州城区房地产市场运行总体上平稳健康。
一是房价增速趋稳，没有大起，也没有大落，稳中略有上升。
下半年，随着关沮、锣场、观音垱、太湖港等乡镇新开楼盘上市，荆州城区商品住宅均价增幅环比逐月下降。
二是虽然四季度销售量下滑幅度较大，但全年销量仍居近几年的高位，基本与市场平均需求量相当。
三是投资形势较好。
在全国房地产开发投资增长放缓的情况下，荆州城区房地产开发投资仍然大幅增长，大开发商仍看好荆州房地产投资前景，万达集团、武汉南国置业等都决定在荆州投资。
（资料来源：
荆州城区楼盘监测点）
（二）楼盘优惠幅度和促销力度加大
面对调控政策和市场形势的变化，各楼盘纷纷加大促销力度，提高优惠幅度，但没有出现恶性竞争的情况。
如：
鸣凤园7月9日开盘当天购房9．5折；宏泰·中央华府30—32号楼开盘当天购房优惠18888元；外滩阳光清盘优惠80000元；金龙馨城8月8日至28日购房一次性付款9．5折，按揭贷款9．7折；佳境上城开盘90平方米以上优惠2万元，90平方米以下优惠15000元，购房成功后打9．9折；新加坡城·国际四期双子星座开盘当天购房9．6折；长江尚品开盘优惠总价2万元；亚华·宝塔湾VIP卡5000元抵房款20000元，按揭9．3折，一次性付款9．2折；景湖·美林湖畔二期3—5号楼开盘均价约为每平方米4500元。
折扣后实际成交均价约每平方米4200元。
在房价大体没有变动的情况下，各楼盘争相优惠促销，其力度之大，是前所未有的。
（三）房地产开发用地价升量减
据荆州市招投标信息网公布的数据，2011年荆州城区出让房地产开发同地12宗，面积30.53万平方米（457.96亩），同比下降35.4%；成交价11.64亿元，同比下降25.1%；平均单价254.1万元/亩，同比增长16%；平均楼面地价1079.34元/平方米，同比增长13.2%，这是荆州城区平均楼面地价首次过千元。
土地单价和楼面地价再创历史最高纪录。
土地单价和楼面地价最高的，是位于沙市张居正路的一宗地，土地单价657.32万元/亩，比2010年最高土地单价增长12%；楼面地价2191.59元/平方米，与2010年最高楼面地价大体持平。
年份
土地
宗数
土地面积
（万m2）
折合亩
可建房屋
面积（m2）
成交价
（万元）
平均单价
（万元/亩）
平均楼面地价（元/m2）
2010年
20
219.01
953.2
2011年
12
254.1
1079.34
同比（%）
-40.0
-35.4
-35.4
-33.8
-25.1
16.0
13.2
表9：
2011年荆州城区房地产开发用地出让情况
2011年房地产开发用地市场上一个十分引人注目的现象，是荆州城区乡镇房地产开发用地数量大增，价格大幅上涨。
据荆州市招投标信息网公布的数据，2011年城区近郊的关沮、锣场、观音垱、岑河、弥市、纪南、李埠、马山、太湖港等镇出让房地产开发用地14宗，土地面积32.91万平方米（493.6亩），出让土地总量首次超过中心城区，同比增长14.3倍；成交价3.77亿元，同比增长43.3倍；土地单价76.46元/亩，同比增长1.9倍；楼面地价422.5元/平方米，同比增长97.6%；平均容积率达到2.7，同比增长45.9%。
乡镇土地单价和楼面地价最高的，是位于荆州区弥市镇的一宗地，土地单价116.56万元/亩，楼面地价872.4元/平方米。
而在此之前，该镇从来没有一块土地单价超过30万元/亩。
表10：
2011年荆州城区乡镇房地产开发用地出让情况
年份
土地
宗数
地块面积
（m2）
折合亩
可开发
面积（m2）
竟得价
（万元）
单价
（万元/亩）
楼面地价
（元/m2）
2010年
4
26.36
213.8
2011年
14
76.46
422.5
同比（%）
250.0
1427.9
1427.7
2142.7
4331.7
190.1
97.6
（四）房地产市场进一步规范
我市大多数开发企业能遵纪守法、诚实守信、履行社会责任，但企业素质参差不齐，有少数企业超资质范围从事房地产开发经营活动，部分开发项目未在市住建委办理开发项目计划，部分开发项目小区配套设施建设没有与建筑工程同步实施，个别项目擅自改变规划设计条件，有的项目未按规定办理竣工验收备案手续。
这些违规行为损害了消费者合法权益，损害了房地产行业的整体形象。
针对这些问题，市住建委组织专班对城区在建房地产开发项目进行了一次拉网式执法检查，严肃查处了一批违规企业，并完善规章制度，进一步规范市场管理行为和企业经营行为。
一是强化开发资质管理。
严格市场准入管理、清出管理、资质范围管理和日常监督管理，建立和完善资质到期预告知制度、资质评审信息公示制度、资质核定会审制度、对违规企业暂缓办理资质许可制度。
二是强化开发项目监管。
强化房地产开发项目监管，主要是管好房地产开发项目建设条件意见书、计划立项、项目建设中的动态监管、竣工综合验收备案等四个环节。
三是强化企业经营管理行为监管。
继续推进房地产开发企业诚信建设，加强企业信用管理。
住建委还加强全市保障性住房工程质量监管工作，对查出来的问题限期整改；对严重违法违规的严肃查处。
三、2012年荆州城区房地产市场展望
（一）国家将继续坚定不移地执行宏观调控政策
最近中央的一系列表态，明确宣布2012年国家将继续坚定不移地执行宏观调控政策。
这是稳定整个经济大局的需要，对此我们不应有任何动摇和怀疑。
“两会”召开前夕，住建部重申全国房地产调控政策绝不松动。
住建部有关负责人表示，与中央政府调控要求不符的地方政府“微调”，已经被一一“叫停”。
他强调，露头就打，绝不允许地方政府在房地产调控上唱反调。
住建部政策研究中心副主任王珏林也强调：
中央政府早已明确坚持调控的决心，如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。
王珏林还强调，中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确，“两会”后也不会松动。
他特别指出，2011年全年房价没有下降，只是涨幅较缓，涨得慢了、涨得少了，房价还有反弹压力，所以调控不能放松。
（二）“壮腰工程”为房地产业发展创造了新机遇
大力实施“壮腰工程”、加快荆州振兴，是省委、省政府作出的一项重要战略部署。
“壮腰工程”是为了突出解决荆州发展滞后的问题。
“壮腰工程”的核心和关键是“壮工业”，是做大做强工业经济。
市委提出的“培育大产业、构筑大交通、建设大城市”，是实施“壮腰工程”的战略举措，必须通过发展工业来实现，要矢志不渝地发展工业，通过超常规抓工业，实现纲举目张、推动统筹发展的目标。
市委提出，实施“壮腰工程”，推进跨越发展，要以交通先行、产业突破、文化特色、体制创新为具体着力点和重要支撑，以转变发展方式为主线，以交通为先导，以产业为支撑，以文化为特色，以创新为动力，做大工业，做强农业，做活商贸物流，做实文化旅游业。
要坚持主攻工业，以壮大产业支撑振兴崛起；坚持开放先导，以招商引资支撑振兴崛起；坚持基础先行，以综合交通支撑振兴崛起；坚持城市带动，以做大城市支撑振兴崛起；坚持城乡统筹，以县域突破支撑振兴崛起。
要实施市域经济“四年翻番”计划，通过投资两年翻番、工业三年翻番，实现市域经济总量四年翻番。
市委提出，发展工业要求做大做强主城区。
主城区既要为老百姓提供宜居的生活环境，又要增强对县市的服务功能和辐射带动能力。
要大力发展现代服务业，重点发展星级酒店、高档写字楼和住宅区。
要以“四城同创”为契机，加强城市建设管理。
要进一步完善城市规划，工业园区发展要“东拓西进”，在城市周边谋划大工业，在城市中心谋划大商业，切实把主城区建设好。
从市委、市政府描绘的宏伟蓝图中，我们看到，在未来几年，荆州城区面貌将会回发生翻天覆地的变化，这将给房地产业提供极好的发展机遇，创造广阔的发展空间。
（三）市场压力增大须冷静应对
2012年市场压力增大。
主要体现在三方面。
一是市场上商品住宅存量很大。
如前所述，2011年已取得预售许可证待售的商品住宅有8338套，约90万平方米。
其中9月份以后新上市的楼盘只售出14%，还有3345套（36.12万平方米）要转到2012年销售。
二是2012年新上市楼盘总量巨大。
2011年年底前取得土地使用权，目前尚未开工的项目有28个，总用地面积206.43万平方米（1926.23亩），可建房屋面积375.09万平方米。
表11：
2011年年底前取得土地使用权尚未开工的项目情况
取得土地
使用权时间
土地宗数
（宗）
土地面积
（亩）
可建房屋面积
（万m2）
2005年
1
130.0
14.73
2006年
4
2007年
1
37.3
4.98
2008年
1
28.7
11.50
2009年
2
2010年
8
2011年
11
合计
其中取得土地使用权两年以上未开工的项目有9个，土地面积1117.2亩，可建房屋面积170.36万平方米；即将达到两年期限的项目8个，土地面积365.2亩，可建房屋面积102.57万平方米。
如果2012年还不开工，土地可能被政府收回；如果2012年开工，市场将增加273万平方米供应量。
另外，2011年开工建设，将在2012年开盘预售的项目5个，总用地面积26.36万平方米（395.44亩），总建筑面积60.97万平方米（其中有部分商业用房面积）。
三是老城区继续大规模拆迁。
据“两会”和有关部门反映的信息，2012年拆迁的项目主要有：
新沙路片区、荆沙路自行车厂片区、荆江大堤整治项目、沙市一棉宿舍、荆棉生活区（占地面积480亩，总户数5000户，总建筑面积25万平方米）、胜利街（历史文化保护街区）、红星北路大板房。
拆迁后除还建房（包括货币还迁）外，新增商品房面积不会少于100万平方米。
如果万达集团项目在东升村一带落地，拆迁量将大幅上升。
从以上市场存量、新项目增量和拆迁增量三方面来看，2012年荆州城区商品住宅供应量将达到600万平方米以上。
即使2011年前取得土地使用权的项目全部不开工，万达不开工，2012年新入市住宅量也有250万平方米（还不包括2012年取得土地使用权并开工的项目），所以2012年荆州城区商品住宅增量是相当大的，市场要有承受这种压力的准备。
（四）房价涨幅将日益趋缓
2011年全国房价环比下降的城市逐月增多，但大多数大中城市房价同比依然上涨，只不过涨幅有所下降而已。
湖北省的情况也与全国类似，房价环比有升有降，但同比一直是增长的。
调控使销量下降了，却没有使房价真正下降，调控的目标没有完全实现，这也许就是今后调控仍不能放松的直接原因之一。
在这样的大环境下，荆州城区的房价增长速度将趋于平缓，逐渐稳定在一个价位区间，并且保持较长的时期。
同时，众多楼盘为了促进销售、回笼资金，也会继续采取各种营销方式，让利于消费者，而不会贸然将房价拉高。
表12：
全国70个大中城市商品住宅销售价格同比变动情况
表13：
全国70个大中城市商品住宅销售价格环比变动情况
表14：
2011年湖北省商品住宅销售价格变动情况
1-2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
同比（%）
9.0
10.5
12.2
4.3
10.0
8.3
11.9
7.7
13.3
14.6
18.3
环比（%）
19.0
-0.5
-2.7
0.4
-1.0
2.7
-2.3
3.7
2.7
-0.6
（据湖北统计网资料整理）
（五）增强信心是稳定市场的关键
信心和信用是市场经济的灵魂，有了信心、讲究信用，再大的困难都可以战胜。
当前房地产市场的困难很多，但不断扩大的自住性需求始终是市场的稳定器，关键是要增强信心，讲究信用，规范所有市场主体的行为。
2011年国家统计局全国企业家景气调查结果显示，房地产业企业家信心指数，一季度为112.3，比上季度回落8.4点；二季度为107.5，比上季度回落4.8点；三季度为99.9，跌破临界值，环比回落7.6点，与其他行业相比，房地产业企业家信心明显不足；四季度为81.5，连续7个季度位于行业最低，在三季度跌破临界值后，四季度继续下降，企业家信心持续低迷。
国家统计局全国企业景气调查结果又显示，房地产业企业景气指数，一季度为125.8；二季度为122.6，比一季度回落3.2点；三季度为119.4，环比继续回落，自2009年三季度以来，房地产业企业景气指数首次落至120以下，并连续3个季度环比、同比同步回落；四季度为107.2，比三季度回落12.2点。
但实际上2011年前三季度全国商品住宅销售面积同比一直在增长，平均增幅超过11%，特别是三季度平均增幅超过12.7%，增长速度是相当快的。
但三季度房地产业企业家信心指数、房地产业企业景气指数都大幅下滑，这是市场主体各方搏弈的结果，有分析认为这是导致四季度销售增长速度急剧下滑的原因之一。
表15：
2011年全国商品住宅销售情况
1-2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
销售面积（万m2）
7282
15849
22345
29542
39805
46559
53540
63604
70971
79639
97030
同比（%）
13.2
14.3
5.8
8.5
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