北辰集团战略策划185426.docx
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北辰集团战略策划185426
北辰集团战略策划
1.研究背景北辰实业股份有限公司房地产开发业务目前正处于改革发展的关键时期，为制定未来3-5年的发展战略，特委托－－公司对其发展策略及市场定位进行专题研究。
2.研究目的及意义
2.1调查分析北京市房地产市场的整体情况，各分物业情况，各区域物业分布状况，并对房地产市场的供求状况及发展趋势进行分析预测，对北辰房地产发展的投资方向、开发规模及产品定位提出指导性建议。
2.2全面分析北辰实业股份公司的管理模式、房地产业的经营规模、以往业绩、人力、物力、财力等资源状况，并对比分析与其实力相当的房地产开发企业的优劣势，提出可持续发展策略。
3.研究内容
3.1国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究
3.2北京房地产市场分析与预测
3.3北辰实业股份公司房地产开发业务历史回顾与现状分析
3.4房地产开发规模和市场定位
3.5北辰房地产发展策略建议
4.研究方法与技术路线
4.1一般调查、重点调查、辅助调查相结合
4.2整理数据库及本项目专题调查表获取相关数据.
4.3对数据进行处理分析,确定预测指标及预测方法
4.4采用回归分析法对北京市房地产市场进行分析与预测。
4.5运用预测结果及中房指数研究经验确定北辰房地产开发业务的开发规模和市场定位，并制定其发展策略。
4.6技术路线
样本模型数据处理模型
分析研究*
/\
第二章国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究
1国家宏观经济形势及政策分析
1.1、我国宏观经济运行态势
改革开放的深入进行，极大地促进了我国经济的发展。
随着1996年软着陆的实现，国民经济的运行状况发生了根本性的变化：
从长期的卖方市场转向了买方市场。
当前宏观经济发展形势总的来说是好的。
农业和农村经济发展较快，国企改革效果明显，财政货币政策双管齐下，资本市场发展平稳，国际经济，尤其是东南亚、韩国经济有根本好转，这一切都是国民经济继续向前发展的有利条件和重要因素。
同时，也应当看到，在宏观经济运行中也存在着许多问题。
其中主要是，市场需求不足，多数产品供过于求；货币紧缩；下岗人员增多等问题接踵而来。
2000年上半年，中国宏观经济已摆脱了亚洲金融危机带来的不利影响，正在稳步回升，经济增长持续多年的减速有望在今年改变。
中国国家统计局公布我国上半年的经济增长率为8.2%（其中第一季度GDP增速为8.1%，第二季度增速为8.3%），国内生产总值达39，491亿元人民币，增速比上年同期加快了0.6个百分点。
令人欣喜的是，今年上半年的经济增长不再是仅仅靠投资的单项拉动，而是消费、出口、投资共同增长，呈现“三驾马车”并驾齐驱，共同拉动的格局。
经济增长呈现以下特点：
经济增长将比前两年更加平稳；扩大内需政策对即期生产的拉动作用增强；拉动经济增长的供给与需求因素出现了新的变化；企业效益明显好转；市场物价止跌企稳。
中国经济正在出现积极向上的新的良好趋势。
表1近几年分季度GDP增长率的变化趋势
1季度
2季度
3季度
4季度
全年
1998
7.2%
6.8%
7.6%
9.6%
7.8%
1999
8.3%
7.1%
7.0%
6.1%
7.1%
2000
8.1%
8.3%
*7.5%
*7.2%
*7.6%
其中：
*为预测数据
2000年8月国家统计局中国经济景气监测中心对我国100位经济界的著名专家进行了调查，多数专家认为当前的宏观经济趋好。
接受调查的专家均认为今年上半年的宏观经济状况比较理想。
86.7%的专家预期下半年的宏观经济走势会比上半年好一些。
百分之百专家预期2000年我国GDP增长速度会高于1999年，平均预期值为7.6%左右。
总之，我国宏观经济目前运行势态良好，预计在未来3到5年将保持向好势态。
1.2.关于房地产产业政策分析
1996年中央明确提出了要把住宅产业培育成为国民经济新的增
长点。
1998年初，朱总理进一步提出了“把住宅建设培育成为新的经济增长点，使住宅消费成为消费热点”的发展国民经济的思路，为房地产业发展营造了最佳的宏观政策环境。
房地产业发展是受政策影响相当大的产业部门，国家对房地产业发展的态度往往是左右其发展与否的最重要因素。
而我国政府是决心通过住宅产业解决内需不足的问题，近十几年的房改历程充分说明了中国政府决意树立房地产业在国民经济中的重要地位。
而以后出台的相关政策都会立足于维护房地产业的发展。
这一点是确信无疑的。
根据目前宏观经济运行的状况，为了扩大房地产投资，刺激房
地产消费，发展房地产市场，国家制订和出台了一系列相关的政策和规定。
1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求各地在1998年12月31日停止住房实物分配，实行住房货币分配，把住房分配纳入了市场经济运行的轨道；根据《通知》的精神和要求，中央国家机关和北京市相继在1999年出台了《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》和《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》，对住房货币分配及补贴标准和发放方式，完善住房公积金制度，深化住房改革提高公房租金等问题都作了具体规定。
为了发展住房市场，扩大住房消费，实现二、三级住房市场联动，开放了住房二级市场；为了规范二级市场的运行，促进房地产市场的发展，国家有关主管部门出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》。
为了调节宏观经济运行中出现的储蓄与消费的关系，通过对《中华人民共和国个人所得税法》的重要修改，恢复开征了利息所得税。
这一切政策规定，都十分有利于房地产投资和房地产消费，并进一步推进住房制度改革，发展以住房买卖和租赁为主要内容的房地产市场的形成、发展和完善。
以上政策表明：
国家是决心树立房地产业成为我国国民经济的支柱产业。
主要政策走势与预测：
房改政策方面：
我国住房制度改革经过了十几个年头，取得了一定的成就。
人们的住房观念在变化；房屋租金在逐步地提高；公房出售的比例在不断地增长；建立住房公积金的单位和住房公积金数量也在不断地扩大。
住房由计划经济体制下的福利制，向与社会主义市场经济体
制相适应的新的住房制度的过渡，不仅速度太慢，而且还产生了许多新问题，从而使住房制度改革更加复杂化
住房实物分配，是传统住房制度的根本特征；住房分配货币化，是住房制度改革的关键。
住房实物分配制度的根源，在于国家对职工住房消费基金的统一扣除。
这种住房制度，严重地制约了住宅经济的发展和居民住房状况的改善。
在80年代初期和中期改革试点的基础上，国务院于1988年召开了全国第一次住房制度改革工作会议；1991年召开了第二次住房改革工作会议；有力地推动了全国住房制度改革工作的开展。
为了建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度，1993年冬季，国务院召开了全国第三次住房制度改革工作会议，根据会议的精神1994年发布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》。
《决定》对于建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度的一系列问题作出了明确的规定。
三次住房制度改革工作会议，对于推进住房制度的改革在不同时期都起了重大的作用。
1998年6月召开了全国住房制度改革工作会议。
会后发出了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》。
《通知》的核心内容是宣布全国城镇，从1998年下半年起，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，同时要相应建立起四个体系：
即贯彻按劳分配原则，实施住房分配货币化的住房分配体系；对不同收入家庭实行不同的政策，建立起以经济适用房为主的住房供应体系；以住房二级市场为主攻方向，培育和规范住房市场体系；建立具有中国特色的住房金融体系。
这样就结束了几十年来在中国占统治地位的住房实物分配制度，为建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度和把住房培育成为国民经济新的经济增长点，奠定了牢固的体制和经济基础。
住房分配货币化，就是把传统体制下由国家扣除的职工住房消费基金，根据按劳分配的原则，量化到职工个人头上，实质上也就
是转化住房消费基金的运行的渠道
目前各地陆续出台了住房分配货币化的方案。
在京中央国家机关和北京市的住房货币化的改革方案也于1999年8月16日和1999年9月1日分别出台。
中央和北京市的住房分配货币化的《实施方案》，《方案》明确指出：
停止住房实物分配，进一步完善住房公积金制度；建立住房补贴制度，逐12月31日前参加工作的职工）老办法，新人（即1999年1月1日参加工作的职工）新办法。
对于无房和住房未达标的老职工，实行一次性发放补贴；对于新职工，则按月发放补贴。
住房补贴计入职工个人帐户，专项用于住房消费。
发放住房补贴，建立住房公积金制度大大提高了职工住房消费能力。
住房货币分配方案的实施，虽然在执行过程中，还有许多问题需要解决，但是不管怎样，住房分配货币化，必将扩大住房投资和住房消费。
总上所述，可以发现：
房改政策基本到位，关键在于执行，住房商品化、分配货币化已是大势所趋，而下一步房改政策的着眼点在于使住房货币化真正纳入职工的工资，提高职工的支付能力，从而保证职工要房不再找单位，而是找市场。
土地方面：
调控住宅建设总量，保障住宅建设用地。
下一步的政策立足点要加大对住宅建设用地的管理力度，在节约用地的基本原则下，保障住宅建设用地。
政府在制定土地供应计划时，要考虑住宅市场的现实需求和潜在需求，通过对土地的宏观调控管理，最终实现住宅建设的持续稳定发展和住房市场的供求平衡。
今后本市土地利用模式将是走内涵挖潜的路子，通过旧城改造、第二产业向外转移等措施来增加存量建设用地；通过利用废弃地、未利用土地来增加增量建设用地。
金融方面：
发展住房金融和开征利息税，刺激了住房投资和消费。
住房建设和住房消费，都需要大批资金投入，银行等金融机构是供给住房建设和住房消费所需资金的重要经济部门；同时房地产信贷，具有保值、增值和风险小的特性，是银行等金融机构投资的理想领域。
住房金融就是在这个基础上发展起来的。
我国目前支持住房投资和住房消费的金融形式，主要是住房公积金，住房合作社，住房抵押贷款，住房信贷。
我国房地产金融，是在改革开放的条件下发展起来的。
随着房地产业的复苏，金融机构开始向商品房提供贷款。
1982年，许多金融机构开办了住宅储蓄业务，房地产开发企业也开始同金融机构进行项目合作。
1984年国务院《关于基本建设和建筑业管理体制改革座谈会记要》（国发123号文）指出，各地组建房地产开发公司，由中国人民建设银行提供周转资金。
1985年中国人民建设银行开始办理土地开发和商品房贷款业务。
随着住房改革的深入进行，1987年和1988年经国务院批准，在山东省的烟台和安徽省的蚌埠分别建立了住宅储蓄银行。
1989年12月中国人民建设银行颁发了《住宅储蓄存款和住宅借款暂行办法》，1992年9月，中国人民建设银行又颁发了《职工住房抵押贷款暂行办法》和《单位住房贷款暂行办法》。
1997年4月，中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款试行办法》。
这一切都有力地促进了住房金融的发展。
居民个人住房抵押贷款虽然有了一定程度的发展，但是还不够理想。
除了住房制度改革和居民个人收入水平低等因素制约外，主要是在金融方面还存在着许多问题，如金融工具单一；抵押贷款的首付款数额大；抵押贷款期限短；利率也不合理；以及抵押贷款担保问题等。
根据经济发展的形势和住房分配货币化的实行，各金融机构正在研究新的办法和实行新的措施，例如组合贷款等。
随着金融对住房消费支持力度的增大，居民住房消费和住房建设将会得到较快的发展。
值得注意的是开征利息所得税。
1999年8月30日，中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议，对《中华人民共和国个人所得税法》作了重要修改。
确定了“对储蓄存款利息所得征收个人所得税”。
利息税，准确的说法是利息所得税，是对个人储蓄存款利息所得征收的一个税种。
利息税不是新设立的税种。
1950年我国公布的《利息所得税暂行条例》，规定了对存款利息所得征收所得税。
1980年由全国人大通过的，在1983年人大常委会修订的个人所得税法，已经将利息税所得列为应税项目，考虑到当时的具体情况，确定暂免征收。
现在对存款利息所得开征个人所得税，属于恢复征收。
这个税种也不是我国特有的，在世界上许多国家，都对储蓄存款利息所得征收所得税。
恢复征收存款利息所得个人所得税，是经济发展的需要。
我国经济改革实现软着陆以后，特别是从1998年以来，物价连续下降，大部分商品供过于求，消费需求疲软，固定资产投资放慢，经济处于衰退状况。
要摆脱目前经济发展的困境，必须扩大需求，鼓励消费，增加投资。
恢复征收利息所得税，可以从三个方面发挥作用。
第一，提高国家财政收入，加大对下岗职工补助、城镇居民最低生活保障、离退休人员、以及其他低收入者的支持的力度，提高他们的消费水平。
第二，调节收入分配，缩小收入水平的差距。
第三，在降低利息率的同时，通过利息所得税，引导城乡居民分流储蓄存款，增加消费和扩大投资。
开征利息所得税，有利于扩大消费和投资。
储蓄存款利息所得税的征收会使居民储蓄意愿有所降低，而投资意愿上升。
中国经济景气监测中心近日对1213位城市居民进行了调查，仅有百分之七的居民仍有提高储蓄水平的愿望，40%的居民在考虑降低储蓄水平。
总的看来，征税降息双管齐下，居民的投资愿望以上述65%的居民
开始倾向各类投资。
但是在我国目前经济发展的条件下，就投资去向或投资品种来看，居民除了银行储蓄存款以外，主要是投资股票、债券、工商业和房地产。
但是在这几种投资品种中，首选也应当是房地产。
因为，股票投资风险太大；工商业投资除了也有一定的风险以外，还需要一定的资金规模、相当数量的工程技术人员和管理人员，特别是市场并不看好。
因此，房地产是最好的投资方向或投资品种。
投资住宅，不仅符合国家鼓励消费和鼓励投资的政策导向，而且投资者可以获得较高的收益。
第一，投资房地产具有双重效应：
既扩大了消费需求，也扩大了投资需求，完全符合国家政策引导的方向。
这是由住房的性质决定的。
住房既是消费品，又是投资品。
在长期的传统体制下，人们把住房只看作是消费品，这种看法是不正确的。
在市场经济条件下，住房不仅是消费品，而且也是投资品。
住房作为消费品，首先是为了满足人们最基本的需求。
在这种情况下，它是最必需的消费品，是任何人都回避的。
所以，要满足居民生活的需求，首先必需满足居民对住房的需求。
但是，就住房本身的性质来说，它不仅是人们最必需的消费资料，而且随着经济社会的发展和居民收入水平的提高，它还是人们发展资料和享受资料。
住房作为发展资料和享受资料，决定了住房的消费空间十分巨大。
同时，住房还是人们投资对象，即投资品。
在资金一定的情况下，住房投资也应当是人们首选的投资项目。
因为，住房投资不仅比股票投资、工商业投资风险小；而且比储蓄、债券等利息高。
就北京目前来说，无论是一居室、二居室、还是三居室，所有房屋租金收入，都有比利息收入要高；而且居室越大，租金收入越高。
所以，购房投资，不仅是一种安全可靠，而且也是收益较大的投资。
第二，住房投资，可以同时实现两种功能。
住房既可以作为消
费品，具有满足消费者的消费需求的功能，同时也可以作为投资品实现保值增值的功能。
在市场经济条件下，居民购买住房，首先是为了满足自己居住消费的需求，但是在住房消费过程中，同时就实现了保值和增值的功能。
现实生活表明，如果由于情况变化，不需要现有的住房，或者为了更换现有住房，居民通过出售自己的住房，不仅可以保值，而且还可能增值。
第三，目前投资住房，既可以避免征收利息所得税，还可以享受住房货币分配、住房二级市场开放和公房上市交易减免税费的好处。
住房货币分配政策的实施，使相当一部分人，可以利用住房补贴、住房公积金，银行贷款和自己的存款，到住房市场购买住宅，解决自己的住房问题。
《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的实施，启动了住房二、三市场，为工作单位与住房距离太远，上下班不方便的；以旧房换新房的；以小房换大房的等等住房困难者，提供了解决解决住房困难问题的机会。
这部分居民，可以通过出售旧房的收入，加上住房补贴、住房公积金、银行贷款和自己的存款，实现以旧换新，以小换大的目的。
为了推动二、三级市场的开放，国家又出台了关于调整房地产市场税收的政策，减免了部分税费，减轻了个人买卖普通住宅的税收负担，既有利于投资又有利于消费。
拆迁安置政策方面：
货币还迁促进了住房市场的发展
《北京市城市房屋拆迁管理办法》于1998年12月1日起开始实施，1991年10月1日起开始实施的《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》同时废止。
《办法》是对《细则》的修改和完善，是北京市进行房屋拆迁的基本准则。
《办法》是根据北京市城市建设的发展，房屋拆迁中存在的问题，以及建立社会主义市场经济体制的需要制订和实施的。
《办法》的制订和实施标志着北京市
房屋拆迁管理发展到了一个新的阶段。
1991年起开始实行的《房屋拆迁细则》，对于规范房屋拆迁行
为，保障城市建设的发展，起到了重要的作用。
但是，随着社会主义市场经济体制的建立，城市建设的发展，原有的《细则》已经不能解决房屋拆迁中遇到的新情况和新问题。
其中比较突出的是：
过多地考虑了人口因素，不符合国务院《城市房屋拆迁管理条例》中规定的按照拆迁面积进行补偿的原则；按照原先居住面积进行安置，不利于居民改善居住条件；安置方式单一，不符合市场经济规律；原《细则》操作性不强，不利于拆迁管理制度化和规范化。
在修改《细则》和制订《办法》的过程中，坚持了以下一些原则：
第一，加大了房屋拆迁的透明度。
一方面管理程序公开，对建设单位办理房屋拆迁许可证的条件，拆迁管理权限划分，以及操作程序等，都作了比较明确的规定；另一方面对拆迁补偿的相关内容，包括拆迁补偿的对象和方式，拆迁补偿款的具体标准和计算公式，都有作了比较详细和明确的规定。
第二，适应住房制度改革的需要。
原有《细则》在拆迁补偿安置中过多地考虑了人口因素，带有浓厚的计划体制下的福利分房的色彩，新《办法》规定，房屋拆迁按照原建筑面积实行货币补偿，体现了住房制度改革的原则和要求。
第三，促进住房市场化的原则。
新《办法》规定的补偿方式，是由当事人协商确定，既可以货币补偿，也可以实物安置。
这样有购买力的被拆迁户就进入了房地产市场，是推动住宅市场化的重要步骤。
第四，服务于首都建设的大局的原则。
房屋拆迁是城市建设和发展的重要内容，无论是拆迁还是被拆迁人，都有应当服从首都建设和发展的需要。
修改后的〈办法〉共5章，55条，变动比较大的地方主要是：
根据国务院的《城市房屋拆迁管理条例》的规定，坚持按照原面积进行补偿，不再考虑人口的因素，确立了“按房不按人”的拆迁补偿原则，并把原《细则》中的“拆迁安置”的内容并入了“拆迁补偿”中，从而就把原拆迁中体现福利性质的“按人补偿”，转变为市场经济条件下的“按房补偿”。
切实保护被拆迁房屋所有人的权益，对于使用权人，只限于执行国家规定租金标准的才可以给予补偿。
房屋拆迁，可以直接进行货币补偿，也可以把货币折为实物即房屋补偿。
补偿数额，按照原建筑面积的重置价格结合成新确定；如果进行实物补偿，则由拆迁人把货币补偿额折算成等额的房屋。
另外就是完善了拆迁工作程序，增加了拆迁工作的透明度。
总的说，拆迁《办法》，把拆迁工作从计划体制下的福利补偿方式，转变为市场经济体制下的市场运作方式，即有力地保护了被拆迁人和拆迁人的合法权益；有利于深化住房制度改革；有利于拆迁工作的进行；也有利于发展房地产开发建设市场和住宅市场。
2北京市社会经济发展状况及产业政策
2.1在全国宏观经济势趋好的大环境下，北京市2000年上半年经济继续保持积极向上的发展趋势，总体经济运行良好。
本市经济保持强劲的发展势头，总体经济持续走强，景气曲线呈上扬势态。
根据北京市统计局公布的数据得知，上半年全市实现国内生产总值1044．1亿元，按可比价格计算，比去年同期增长12％，为1996年以来同期最高增速，高于全国平均水平3．8个百分点。
2.2北京市房地产政策分析
近年来随着国家出台了一系列有关房地产方面的政策法规，北京市也相应出台了一系列利于房地产业发展的方案与政策。
例如：
《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》，《已购
公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，《已购公有住房
和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，
《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，《北京市城市房屋拆迁管理办法》等等。
这些政策规定有利于深化住房制度改革，开放住房二级市场，规范房屋租赁市场，按照市场经济原则改革公房租赁关系；对城市房屋拆迁实行货币补偿，完善住房公积金制度，开征利息所得税等一系列政策规定的出台和实施，对于扩大房地产投资，转变在计划经济体制下长期形成的住房消费观念，增加居民住房消费支出，发展和规范房地产市场，都有着重要的现实意义，并对房地产业的发展产生长远的影响。
绿化隔离带政策分析：
为了落实《北京市城市总体规划》，加快规划市区内绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和首都经济社会可
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