农副产品批发市场建设项目可行性研究报告.docx
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农副产品批发市场建设项目可行性研究报告
敦化市大石头镇长青农副产品批发市场建设项目
可行性研究报告
目录
第一章总论1
1.1项目名称及承办单位1
1.2报告编制的工作依据和研究范围2
1.3研究结论3
第二章项目建设背景及必要性6
2.1项目提出的背景6
2.2项目建设的必要性9
2.3项目建设的可行性12
第三章市场分析15
第四章建设条件与建设地址17
4.1建设地区概况17
4.2建设地址18
4.3自然条件18
4.4基础设施条件20
第五章建设规模和工程方案22
5.1建设规模22
5.2功能定位22
5.3工程方案23
5.4作业流程33
第六章总图运输与公用辅助工程35
6.1总图运输35
6.2建筑工程36
6.3供水工程38
6.4排水工程38
6.5消防工程39
6.6供电工程40
6.7采暖通风工程41
第七章环境保护42
7.1设计依据及标准42
7.2周围环境质量现状42
7.3施工期环境影响及治理措施42
7.4运营期环境影响及治理措施44
7.5生态环境影响分析45
第八章节能46
8.1用能标准和节能规范46
8.2能耗状况和能耗指标分析47
8.3节能措施和节能效果分析48
第九章劳动安全与卫生50
9.1设计依据50
9.2设计原则50
9.3职业安全措施51
第十章 企业组织与劳动定员55
10.1企业组织管理与劳动定员55
10.2人员培训55
10.3培训方式55
10.4劳动力来源56
第十一章项目实施进度计划与工程招标57
11.1实施进度计划安排57
11.2工程管理57
11.3项目招标方案58
第十二章投资估算与资金筹措61
12.1估算依据及说明61
12.2投资估算61
12.3资金筹措61
第十三章效益分析64
13.1编制依据与说明64
13.2财务分析64
13.3行业影响分析67
13.4社会效益分析71
13.5社会风险及对策分析72
第十四章结论与建议73
第一章 总 论
一、项目概况
1、项目名称
敦化市大石头镇长青农副产品批发市场建设项目
2、建设性质
新建
3、项目建设单位
敦化市大石头镇长青农副产品产销专业合作社
法人代表：
刘金宝
所有制形式：
农民专业合作社
4、项目主管部门
敦化市商务局
5、建设地点、规模、期限及建设内容
地点在敦化市大石头镇长青村西郊，占地面积10000平方米，建设期限：
2008年4月至2008年10月。
（1）新建交易大厅、晾晒台、信息发布中心等设施；
（2）新建化验室、仓库等辅助设施。
6、项目申报单位及法人代表
项目申报单位：
敦化市大石头镇长青农副产品产销专业合作社
法人代表：
刘金宝
7、投资规模及资金筹措：
新建农副产品交易大厅2500平方米，仓库1000平方米，晾晒台1000平方米，增加化验检测、电子信息系统、地面硬覆盖及地下排水系统等。
项目总投资338万元；
其中：
建筑工程费：
293万元
设备购置费：
40万元
其它费用：
5万元
7.1申报单位申请吉林省城乡市场流通发展资金50万元，占投资总额14.8%。
7.2申报单位通过自筹与银行贷款解决288万元，占投资总额的85.2%。
8、项目辐射范围及带动能力
该项目建成投入运营后，可直接吸纳经营业主300户，加入到市场经营中来，从而带动全镇20个行政村、46个自然屯广大农户发展农副产品生产，成为敦化市东部地区农副产品交易集散地，依靠长图铁路、图乌公路（302国道）从大石头镇区穿过的交通优势，最大的辐射周边敦化市、安图县等地区，逐渐发展成为全州东部农副产品集散中心。
二、可行性研究报告编制依据
1、国家财政部《关于农业综合开发的若干意见》；
2、国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲；
3、吉林省人民政府办公厅吉政发[2004]10号文件《吉林省现代化中药及生物制药基地建设发展纲要；
4、农业部文件。
农发[2003]15号《关于在全国创建第二批无公害农产品生产示范基地县和出口示范县的通知》；
5、农业部文件。
农市发[2003]14号《关于批准第九批农业部定点市场的通知》。
三、综合评价和论证结论
大石头镇是敦化市农林副特产重点产区，其产品无论从质量上还是数量上均排在全市各乡镇前列，交易量大，吸引全国各地客商。
项目新建的农副产品批发交易市场依托产地资源优势，扩大市场规模，增加农副产品交易大厅面积，改造简易仓库，扩建集市交易场所，增设晾晒台、化验设备和信息发布设施，和农民联合建立无公害农产品生产基地，能够实现有偿服务，合同收购，自愿联合，自主经营。
市场为农民提供技术支撑、专用物资、价格信息、交易场地，提供产前、产中、产后服务，建立技术档案，保证产品质量，为加工企业供应优质原料，市场成为种植业的龙头，直接带动4000多户农民致富，激发农民积极性，扩大基地面积，辐射周边地区。
市场是种植业和加工业之间的纽带，将两端产业紧密地联系在一起，形成地区产业优势。
市场又是孵化器，催生出经纪人和种植经营大户，催化农业专业化分工，优化产业结构，增加农民就业岗位，促进了农副产品产业的长足发展。
本项目符合国家产业政策发展要求，建设规模适当，条件完善，货源充足，前景广阔，经济效益和社会效益明显，是很好的发展项目。
第二章 项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
我国农业发展进入一个关键时期，三农问题摆到一切工作的首要位置。
温家宝总理在政府工作报告中提出：
“解决农业、农村和农民问题，是我们全部工作的重中之重。
”要求“采取更直接更有力的政策性措施，加强农业、支持农业、保护农业，努力增加农民收入。
”敦化市政府根据国家和省州要求，结合本地实际，把农产品生产、农业的产业化经营作为加强农业、支持农业、保护农业、增加农业收入的战略性主导产业，加大投入、优化政策、创新环境、加快发展，大力推进区域化布局、规模化生产和集约化经营。
随着农业原产地保护工作的推进，大石头镇东升村辐射周边村屯成立了“红丰七”大豆协会，其产品“红丰七”大豆被省农委批准为无公害农产品；长青村带动周边农户成立了长青村蔬菜协会，其产品黄瓜、番茄和大白菜也被批准为无公害农产品。
国家政策的支持，更掀起了农业发展的潮涌之势，大石头镇政府抓住享受西部大开发优惠政策和振兴东北地区老工业基地改造扶持政策的这一千载难逢的发展机遇，加大领导力度，高瞻远瞩，因势利导，全面规划，整体布局，建立多样化经营模式，多元化结构模式，创新生产方式，以工厂、市场为龙头带动，实施贸、工、农一体和产、供、销并举，敢为人先，开拓创新，全面发展，瞄准农业科技市场和国际市场前沿，把现代化农业规模做强做大。
规模化的商品基地，要求规模化的交易市场，长青农副产品产销专业合作社乘势而上，决定在现有的较小的农副产品批发市场的基础上新建规模市场，扩大市场容量，增加服务内容，改变经营模式，在农村建立规模化无公害农产品种植示范基地，解决农副产品在种植、经销和加工中存在的问题，在服务中创造效益，发展自我，为当地农业发展做出贡献。
二、项目建设必要性
当前，农副产品销售过程中存在的问题是地区总产量高，上市交易量小，大部是地头交易，农民信息传播不灵，不了解市场行情，交易盲目，缺乏规则，造成利益流失。
种植之前缺乏市场信息指导，带有盲动性，往往是去年啥值钱，今年就种啥，造成部分品种供不应求，部分品种相对过剩。
种植过程中，为追求最高产量和最大收益，不惜使用化肥、农药。
日益抬高的世贸门槛挡住了化学农药残留量超标的农产品进入，给下游加工企业的产品质量和外贸出口带来极其严重的制约，影响了现代化农业的健康发展。
同时，加之农民生产技术指导跟不上、种苗退化、病虫害问题、科学管理问题也得不到及时解决。
产品收获时，商贩粗放经营，不能进行科学地初加工整理和合理储存，有的甚至有意逃避检测化验，优劣混杂，使一些劣质甚至霉变的农副产品流入市场。
市场经济要求人们必须改变观念，创新意识，要求种植业、商业、加工业成为一个有机整体，互相配合，协调一致，坚持贯彻农副产品无公害化“关口前移”的指导方针，采取切实可行的政策措施，推进农副产品市场建设，把有形市场载体做大做强，使资源优势转化为商业优势、经济优势。
第三章 建设条件
一、市场所在位置现状
建设地点位于敦化市大石头镇西郊长青村，市场占地1万平方米，土地权属归大石头镇长青农副产品产销专业合作社所有。
二、建设条件
1、自然条件
大石头镇位于敦化市东25公里，东以哈尔巴岭为界，与安图接壤，西与大桥乡相连，南与贤儒镇相接，北与沙河沿镇、雁鸣湖镇毗邻。
地理坐标为东经128028’至128028’，北纬43014’至43018’之间，辖区总面积1398.6平方公里，耕地面积近8000公顷，其中镇辖计税面积5642.46公顷（其中水田96公顷，菜田61公顷），全镇草地面积30466公顷，水域面积1260公顷。
镇下辖8个社区，20个行政村，46个自然屯，驻镇有大石头林业局、延边火柴厂、养鸡场、太平林场、敖东集团养鹿二分场、三分场等州、市属企业。
全镇总人口61173人，总户口17264户。
其中农业人口15292人，农村总户数4155户；非农业人口45881人，城镇总户数17264户，镇区人口（含长青村和永青村农业人口）46582人，是敦化市乃至延边州较大的建制镇。
大石头镇自1876年居民以来，已有一百多年的发展历史，以其区位优势、交通优势、资源优势和政策优势在改革开放的今天成为交通和商贸重镇。
2、气候
大石头镇地势较高，无霜期为110天左右，年平均气温2.8℃，最高气温34.5℃（1987年），最低气温-35.9℃（1997年），年平均降水量594.7mm，年平均日照时数2435.1小时，最大积雪深度为21cm（1974年），最大冻土深度为1.8米，全年主导风向为西和西南风，频率为15%，年平均风速为3.3米/秒。
3、水文、地质
水文：
流经镇区的“沙河”，系牡丹江的支流，河床比较小，常年水位较高，在520米左右，由于地势平坦，水流较慢，加之附近沼泽连片，地下水位较高，地下水属松散岩孔隙水，单井涌水量（按降深5米计）7200吨/日。
地质：
因镇区附近属第四纪堆积物，经水流冲击而成平原，所以镇区地下不同深度分布着粘土、亚粘土，草炭覆盖层为0.5米左右，地耐力在8-30吨/平方米之间，地震烈度为6度。
4、城镇规划及社会环境条件
大石头镇于1997年被省体改委批准为吉林省综合改革试点镇，2002年被省政府确定为吉林省“十强镇”综合改革试点单位。
农业、工业、商业快速发展，建筑、运输、服务等行业呈现繁荣景象。
2007年全镇工农业总产值实现122430万元，其中工业总产值实现88200万元，农村家庭经营总收入实现11500万元，其中镇本级财政收入达到1000万元，全年完成招商引资6300万元。
5、交通运输条件
大石头镇域现状道路分三级，一级为国家图乌公路，二级为镇内通往林区的一般公路，三级为村屯路。
规划镇内道路联成系统，使镇域内形成以图乌公路为主干路，以镇区为中心的镇域道路网络。
长（春）图（们）铁路、图（们）乌（兰浩特）公路通过镇内，交通便利。
6、地质条件与施工条件
地震基本烈度 6度
最大冻土深度 1.8m
基本风压 50kg/㎡
承载力 8-30t/㎡
第四章 市场分析与销售方案
一、市场前景分析
长青农副产品批发市场建成后，预计五年内市场年交易量：
各类干鲜山野菜2000吨，食用菌500吨，干果松籽2000吨，各类蔬菜10000吨，山野菜、食用菌和干果松籽供不应求，以人参为主的中药材地销500吨。
近几年，人们饮食得到了极大的改善，围绕健康和饮食的因果关系，人们认识到吃得好的含义是吃得科学，吃得合理，特别是种植蔬菜受到化肥、农药威胁，人们希望反璞归真，欢迎纯天然、无污染的绿色食品，食“野”新潮悄然兴起，山野菜生长在自然生态良好的环境中，是理想的森林食品和绿色食品，以往自生自灭，沉睡山林的无名小草成了登上大雅之堂的药膳之宝，价格超出种植蔬菜的几倍，产品供不应求。
国际市场前景也十分看好，西方社会进入后工业发展阶段以来，工业三废污染、农药、化学残留物质给人民生活带来灾难，主流医学的弊端和化学药物的弱点，致使人们违病忌医，寻找新的医疗及预防途径。
由于大石头镇无公害农业发达，农产品产量充足，先后被批准为无公害农产品基地，保护原产地优势，扩大种植面积，加强销售流通环节已成为当务之急。
二、市场竞争优势
敦化是我国山野菜、食用菌和中药材之乡，种植面积广，货源充足，是许多名、优、特产如人参、鹿茸、天麻、五味子等产品的适生地区，占有地理优势、产品优势和规模优势；长青村有自己的无公害标准化示范基地，有种植、加工一条龙的产业优势；有公司＋基地＋农户生产模式的经营优势；市场建在产地的价格优势；著名长白山品牌的优品优牌优势；能够办成在全州乃至全省有影响力的农产品批发市场。
三、经营方案
各类干鲜山野菜，直接由客商销往全国各地和供外贸出口。
干果松籽，供给当地果仁厂加工。
以人参为主的中药材当地制药厂消耗1000吨，剩余部分由市场内各地客商销往安国、亳州、樟树、成都等各药市。
各类蔬菜，除当地消耗部分外，大部分由客商销往全省各地。
市场提供信息平台、技术平台和交易平台。
除联合参加种植基地农户进入市场外，并且欢迎种植大户、经纪人和各地商客入驻经营，市场坚持诚信为本的原则，加强服务意识，创一流的环境，坚持质量检验，禁止低劣产品入市，做到公平交易，维护商客利益，把生意做活做大，加强以人为本的理念，实心实意为商客服务，把市场建成商客满意的家园，老板、厂长的摇篮和发展的舞台，实现双赢和共同发展。
敦化市各制药集团在全国400多个城市建立了4600多个销售网点，可以依托他们将市场终端延伸到全国各地，食用菌、山野菜、林特产品，公司可直接办理出口业务。
第五章 项目建设方案
项目建设位置在大石头镇西郊长青村，紧邻图乌公路（302国道），新建交易大厅2500平方米，信息发布中心300平方米，化验检测中心200平方米，仓库1000平方米，晾晒台1000平方米。
建设期从2008年4月开始动工，9月份竣工，9月末购进设备，10月份开始营业。
（场区平面设计图附后）
第六章 投资估算与资金筹措
一、投资估算依据
主要根据敦化市建筑市场现行的工程造价和本单位前期工程决算以及国家有关规定。
设备购置费用，参考各制药企业的化验室的设备、投资及设备厂家的报价。
建筑工程的不可预见费和设备的运输费、安装调试费用，已含在投资预算之内，不再单列。
二、资金来源与使用计划
1、项目投资总额为338万元，具体构成如下：
建筑工程：
293万元
设备购置费：
40万元
其它费用：
5万元
详见总估算表。
2、本项目总投资338万元。
三、资金来源与筹措
本项目总投资所需资金由大石头镇长青农副产品产销专业合作社申请吉林省城乡市场流通发展资金50万元，申请银行贷款100万元，剩余188万元，由大石头镇长青农副产品产销专业合作社自筹解决。
第七章 财务评价
一、财务评价依据
1、国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》。
2、轻工业部颁发的《轻工业建设可行性研究报告编制内容深度规定》。
3、国家及地方的有关规定。
4、各专业提供的设计数据。
5、建设单位提供的基础资料。
6、项目计算期为11年，其中：
建设期为1年，生产期为10年。
7、项目投产后，投产第一年按达产100%。
8、本项目建成后，企业需定员25人。
二、销售收入和销售税金及附加估算
1、本项目产品方案为：
产品方案一览表
产品方案
单位
数量
精品屋
个
150
仓库收入
项
40
露天市场
项
10
正常年出租收入为275万元。
2、项目出租税金及附加按5%计算，为13.9万元。
3、经测算，计算其平均利润平均所得税为17.7万元，计算期平均税后利润为54.9万元。
三、财务效益分析
1、盈利能力分析
2、本项目投资利润率16.2%，投资利税率5.1%。
3、根据财务现金流量表计算，投资回收期为6.2年，含建设期1年。
四、财务评价
该项目属新建项目，管理费用低，应该有较高的投资利润率。
但是靠租金收益，回收期长，且服务性投入偏多，需要外界给予一定扶持。
第八章 环境影响评价
一、环境影响
1、建设地点环境状况
本项目建设地点位于大石头镇长青村西郊，占地面积10000平方米。
项目建设地势平坦，公用设施完善，水、电供应充足，四周无有害污染源，项目建设条件良好。
2、主要污染源及污染物
本项目主要污染物为生产废水，锅炉房排的烟气、炉渣以及经营过程中产生的废弃物和设备运行中产生的噪声。
二、环境保护和治理措施
1、废水
本工程废水来源生产废水、地面清洗用水等，排放量为0.87m3/h。
污水水质指标如下：
CODcr400mg/1,BOD5200mg/1,SS400mg/1。
2、废渣
本工程废渣主要为锅炉产生的灰渣，年排放量约为70吨，垃圾年排放量约为40吨。
3、噪声
本工程噪声主要是锅炉房的鼓、引风机产生噪声。
4、废气
本工程废气主要来自锅炉产生的烟气。
三、设计采用的排放标准
1、《污水综合排放标准》GB8978－1996
2、《工业企业噪声控制设计规范》GBJ87－85
3、《工业企业厂界噪声标准》12348－90
四、污染物治理措施
1、废水治理
本工程采用合流制排水系统，生产排水经污水处理后达标排放。
场区排水管采用钢筋混凝土管，钢丝网水泥砂浆抹带接口。
2、废渣治理
本工程产生的废渣主要是煤渣，这些废渣无毒无害，可卖给建筑生产企业用于烧砖使用；生产垃圾由市场工作人员协助环卫工人运到城镇垃圾场，与其它城镇垃圾一起处理。
3、噪声治理
生产设备采用低噪声设备，对产生较大噪声的设备，尽可能设置在单独房间，不能单独设置的，则增设密封罩、减震设施等，以保证噪声强度满足《工业企业噪声控制设计规范》的要求。
4、废气
主要废气来自锅炉燃烧产生的废气，本项目的锅炉已配置高效脱硫除尘器，将废气控制在工业允许排放烟道气的范围之内，废气经高效脱硫除尘器后，可满足国标规定的排放标准。
五、绿化
本工程土质肥沃，绿草成荫，风景十分优美，待工程建成时，也要做到力求保持原有风貌，使之成为真正的环境优美的花园式市场。
第九章 农业产业化经营与农民增收效果评价
一、农业产业化经营
占地9万平方公里的长白山四季分明，素有“世界生物资源宝库”之称，并加入了联合国教科文组织“人与生物圈计划”保护网络。
长白山药用动植物资源种类多，蕴藏量大，与四川、云南并称“中国三大中药宝库”。
长白山生态环境良好，所产中药材质量优良，其中人参、鹿茸、刺五加、关龙胆、北细辛等品质独特，产量居全国之首，并销往50多个国家和地区。
敦化市就位于资源丰富的长白山山脉中，敦化市地势构成为四周高，中部低，境内平均海拔高度为756米。
属中温带冷凉气候区，山区气候特点明显。
年平均气温2.9℃，年平均降雨量631.8毫米。
敦化市物产资源丰富，有长白山天然立体宝库之称。
森林资源闻名全国，现有林地总面积82.57万公顷，森林覆盖率69%，林木蓄积量8866万立方米，以红松、紫椴、水曲柳、云杉为主的大宗优质木材30多种，是全国重点林区之一，被国家列为全国退耕还林（草）试点示范县。
野生动植物资源种类繁多，长白山特有的山参、刺五加、五味子、灵芝等名贵中药材240种，东北虎、黑熊、梅花鹿等野生动物76种，蕨菜、薇菜、黑木耳等特色野生植物近百种。
敦化市近几年充分利用所在长白山的区域优势，大力发展中草药、山野菜、无公害农产品等的种植，现在全市种植中药材近30种，面积达到所万公顷，年产各类中药材近万吨。
同时注重当地特种野生药用资源的保护，形成刺五加林下抚育面积500公顷，白屈菜野生资源保护面积100公顷，已经初步形成了长白山特产种植的产业化。
21世纪是天然特产走向产业化、设施化、现代化、集约化、优质化、绿色化的世纪，一个将产前、产中、产后及生产、加工、销售连结成一个整体的特产产业化高潮正在敦化兴起，前途广阔。
二、农民增收
本项目市场销售均为具有地域特色的无公害农产品等，其市场需求、市场价格均大于普通产品，本项目实施后，仅无公害农产品种植就能带动农户1600户，人均比种植普通作物增收5000元，合计增收约为800万元，可以尽快促进当地农民脱贫致富。
三、其它社会影响
1、就业贡献
本项目的实施可以带动农产品种植面积近2000公顷，可带动无公害农产品种植户1600户左右及解决25名工人就业问题，项目创产值275万元，并可带动包装、运输、商业等行业共同发展。
2、生态效益评价
本项目由于实行标准化生产，强调农产品的无公害原则，将严格避免使用化肥、农药，鼓励使用农家肥、有机肥，因此，本项目的实施有利于恢复地力，保护生态平衡，实现可持续发展。
所以，本项目具有良好的生态效益。
3、环境影响评价
本项目建成投产后，无有害、有毒物质产生，只产生少量的污染物，如生产废水、废渣及噪声等。
本项目将对上述污染物进行综合治理，达到国家规定的标准后排放。
第十章 项目组织与管理
一、组织机构与职能划分
1、组织机构
根据国家企业法的规定，本项目实行合作社领导下的总经理负责制，总经理全权负责市场的生产、经营和管理。
为满足生产、经营需要，市场下设市场部、工程部、治安部、财务部、办公室、信息部及质检部等职能部门，对生产、经营和行政事务实行统一领导，各负其责。
组织机构系统图如下：
2、工作制度
全年计划工作日为250天，每日单班生产，每班工作8小时。
3、劳动定员
依据同规模市场人员构成及成员编制，该项目定员为25人，其中工人13人，技术人员4人，管理人员8人。
二、项目经营管理模式
项目建成后，实行现代企业化管理。
在管理体制上，实行管理模式企业化，管理手段现代化，管理措施科学化。
按照现代企业制度的要求，形成了能相互制约的决策指挥和监督机制，建立健全各项规章制度，保证市场健康发展；全方位地建立内部竞争机制，在用人机制上，实行竞争上岗、优胜劣汰、庸者下、能者上，鼓励优秀人才脱颖而出；建立约束和激励机制，推行全程挖潜增效法、生产发展临界点自我控制分配法、成本反控制法等先进的管理方法，建立和健全风险、激励、竞争、约束机制，增强员工的进取意识；在岗人员实行动态管理和档案化管理，进行定量定性考核，工作业绩公开考评。
这些措施的实施，保证市场有序、健康、高效运行，为市场业务的发展创造一个可靠的制度保障系统和良好的操作平台，是市场可持续发展的机制依托，其管理优势所产生的效益将愈益被外界所认知、认同和认可。
三、经营管理措施
建设期要成立筹建办公室，负责整个项目的建设工作，下设工程部、财务部、技术部、公关部等相应职能部门负责各项工作。
项目建设的设备采购采取公开向社会招标的办法，实行项目法人负责制，择优选择厂商。
四、技术培训
管理人员、技术人员及生产人员的素质是企业形象的体现，特别是在市场经济的今天，从业人员的素质是企业发展的关键。
许多企业的经营实践证明，人员培训十分重要，直接关系到该项目建成投产后能否迅速转入正常生产。
因此，本项目各关键环节的有关人员，拟派到国内有名的市场进行培训，其他人员组织就地培训
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