某小区开发建设项目申请报告38页.docx
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某小区开发建设项目申请报告38页
目 录
第一章申报单位及项目概况
一、申报单位概况
二、项目概况
三、建设工期
四、投资规模
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
第三章资源开发及综合利用分析
一、资源利用
二、能源耗用
第四章节能方案分析
一、节能设计标准
二、节水
第五章建设用地、征拆迁及移民安置分析
一、项目选址及用地方案
二、土地利用合理性分析
三、征地拆迁方案
第六章生态和环境影响分析
一、场地环境状况
二、建设项目对生态环境的影响
三、生态环境保护措施
第七章经济影响分析
一、经济费用效益分析
二、行业影响行业
第八章社会影响分析
一、项目对社会的影响分析
二、项目与所在地区互适性分析
三、社会风险分析
四、社会评价结论
第九章结论
一、结论
附图一：
小区一层平面图
附图二：
小区标准层平面图
附图三：
小区顶层平面图
附图四：
小区立面图
附件一：
营口新宇房地产开发有限公司
附件二：
营口市环保局审查意见
附件三：
营口市国土资源局土地使用证明
附件四：
规划图
附件五：
资金证明
第一章 申报单位及项目概况
（一）申报单位概况
1项目申报单位：
营口新宇房地产开发有限公司
2申报单位概况：
营口新宇房地产开发有限公司成立于2004年，注册资金1800万元。
公司现在员工70多人，其中高级工程师4人，工程师15人，会计师和经济师8人，大专以上文化水平占85%以上。
公司2004年开发新兴小区、新兴商住楼工程共占地20000平方米，已建筑面积3.4万平方米。
该住宅小区已于2004年已建设完成，并且创造了95%的入住率的佳绩。
2005-2006年开发建设新宇小区，该小区建筑面积为20000万平方米，并于2006初已全部销售完毕。
该小区全力打造生态、自然、节能、优质、舒适的住宅。
让业主感到非常称心、贴心、舒心。
2007年开发建设了新家园小区，该小区建筑面积26000平方米，现已销售82%。
该小区彻底改变因周边配套设施不全而影响业主出行、购物及休闲的局面，让业主切身感受到一处安全、健康、绅士、和谐的家园。
随着社会的进步和发展，在集团领导的带领下，通过全体员工的共同努力，我们相信公司将会年年迈上新台阶。
（二）项目概况
1、场地优势：
营口市渤海辽东湾东北岸，是全国重点沿海开放城市之一，东北第二大港口城市，也是东北内陆最近的出海口。
依托国家级主枢纽港营口港的优越条件、丰富的土地资源和腹地良好的产业基础，营口成为承接全球产业转移、呼应国家沿海发展战略、带动东北老工业基地振兴的前沿阵地，是辽宁及至东北地区最具战略价值的区域之一。
2005年，辽宁省委、省政府审时度势，做出了建设辽宁（营口）沿海产业基地，形成辽宁沿海“五点一线”发展战略格局的重大决定。
在国家政策的扶持及经济快速发展的大潮中，营口市的房地产产业也得到了蓬勃的发展。
尤其最近几年，市政府加大对棚户区的拆迁改造力度，着重改善人民群众的居住条件。
新家园小区现已销售82%，在该工程取得广泛赞同的基础上，新丰园小区工程顺应形势发展而开发建设。
小区建设适应营口市经济发展水平，定位于中等档次的住宅小区。
其销售对象为中等及以上收入家庭，市场广阔。
小区的建设理念为合理的户型配置、严密的建筑质量、完善的公共设施、优美的小区景观、周到的物业管理。
新丰园小区工程力争在新家园小区的销售佳绩上取得更大的进步。
2、建设地点：
营口市站前区金牛山大街以南，光华路以东。
3、建设内容及规模：
该项目为新丰园小区工程，建设项目占地面积18743平方米，建筑面积32584平方米。
其中2#、4#、5#、6#、7#为6层住宅楼，1#、3#为12层住宅楼及门市。
建筑容积率为1.74，建筑密度为25%，绿地率30%，新丰园小区与新家园小区实行统一管理，统一设置完备的物业保安和便民通讯等硬件设施。
4工程方案：
4.1工程方案设计指导思想
（1）方案设计遵照规划、市政、消防、环保等有关部门的要求和规范、标准、规定进行。
保障居民的基本生活条件和环境，经济地、合理地、有效地使用土地和空间。
（2）方案设计贯彻了以人为本、建设和谐社会的指导思想。
住宅按套型设计，套内空间和设施满足安全、舒适、卫生等生活起居的要求，满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声的要求。
方案设计中充分考虑到老年人、儿童和残疾人所需的无障碍设计。
（3）方案设计符合《民用建筑节能设计标准实施细则》中关于采暖居住建筑的节能设计要求。
所选用的建筑材料对人体无毒副作用，对环境无污染。
（4）方案设计中注意了与国民经济发展水平、居民生活水平相适应。
在设计标准的确定过程中，充分考虑了合理性与经济性相结合。
（5）方案设计中综合考虑了营口市的城市性质、气候、传统习俗等地方特点和规划用地周围的环境条件，完善了方案设计，提升功能设计。
（6）方案设计中充分考虑了现有交通、电力、给排水、供热等市政基础设施条件。
4.2工程方案设计原则
（1）整体性：
整体性是建筑设计的灵魂，居住建筑是居民营造“居住环境”，给居民创造美好舒适的环境和条件。
设计中对整个工程项目进行统筹兼顾，又将周边闲置用地的开发建设。
（2）科学性：
房屋开发这一支柱产业必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺，不仅能提高居住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。
（3）经济性、合理性原则：
合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。
（4）超前性和协调性：
项目建设是城市建设的一部分，方案设计注意与区域整体规划协调。
项目包括居住建筑和公共建筑，建设要有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。
（5）坚持“以人为本”的原则：
由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。
因此方案设计必须满足不同层次居民的需求。
5总平面布局
5.1总体布置原则：
居住小区的规划布局，综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循下列原则：
（1）方便居民生活，有利组织管理，适应居民的活动规律，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境。
（2）组织与居住人口规模相应对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务。
为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件。
（3）合理组织人流、车流，有利安全防卫。
为商品化经营、社会化管理的分期实施创造条件。
（4）合理设置公共服务设施，避免烟、尘及噪声对居民的污染和干扰。
充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。
（5）注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑与住宅结合安排，供电、电讯、路灯等管线地下埋设；
5.2总平面设计：
该项目建设场地为直角梯形，长约180米，宽约120米。
场地北侧为两栋12层住宅楼，南侧为6层住宅楼，北邻金牛山大街。
建设项目在场地内沿南北方向布置7栋住宅楼，北侧2栋12层住宅楼，南侧为5栋6层住宅楼。
其中1#、2#楼底层为车库及商业网点，5#楼底层全部为车库。
场地用地面积为18743平方米，总建筑面积为32584平方米。
其中住宅面积为：
30042平方米，商业建筑面积：
498平方米，车库建筑面积：
1758平方米。
小区容积率为1.74。
小区用地平衡指标：
（Ａ）住宅用地占60%
（Ｂ）公建用地占20%
（Ｃ）道路用地占10%
（Ｄ）公共绿地占10%
场地内住宅为南北方向布置。
为满足日照间距而采用22-31米的大楼间距以获得良好的采光和视线感觉，住宅山墙高层间采用13米间距以满足防火要求。
小区内道路设置遵循经济合理、出行方便、内外联系通畅、满足地下工程管线埋设要求等原则进行。
场地内主要通路宽6米，宅间小路宽3米。
小区内主要道路有2个入口，一个人行入口，1个车行入口。
区内道路与城市道路相接的交角不大于75度，出入口间距大于100米。
沿街建筑物长度大于80米时，底层设人行通道。
小区道路环行设置以利于消防车和救护车等通行。
小区场地平整，为利于排水而采用0.5-2%的缓坡。
小区内设置给水、污水、雨水和电力管线，同时考虑供热管线、煤气、通讯、电视电缆等管线的埋设。
小区的景观设计由专业设计单位完成，绿化采用草坪与乔木、灌大相结合的形式。
追求情景洋房的气质，诠释严谨与理性，以风景庭院演绎激情与浪漫。
6单体设计及功能
6.1住宅1#楼：
建筑物主体长50.84米×宽11.4米，十一层带阁楼，一层高3.9米，二层至十二层层高均为2.8米，总高37.7米，建筑面积6375.34平方米。
一层为车库和商业网点。
商场面积为250平方米，车库建筑面积400平方米。
二层以上为住宅楼，全楼共3个单元，设置3部电梯，一梯二户，每层6户。
其中二室户85－105平方米40户，105－116平方米三室户20户，全楼共计60户。
6.2住宅2#楼：
主体长42.11米×11.4米，共五层，均为住宅楼。
住宅层高2.8米，总高为16.55米，建筑面积为2400平方米。
全楼共3个单元，一梯二户，每层6户，总计30户。
住宅户型85－95平方米20户，95－120平方米10户。
6.3住宅3#楼：
主体长50.84米×11.4米，十一层带阁楼，一层为车库和商业网点，二层以上为住宅，层高2.8米，总高37.7米，建筑面积6375.34平方米，其中车库面积为400平方米，商业网点250平方米，共3个单元，设置3部电梯，一梯二户，每层20户。
户型二室户85－105平方米40户，105－116平方米三室户20户，全楼共计60户。
6.4住宅4#楼：
主体长51.38米×宽11.4米，五层带阁楼，各层层高均为2.8米，总高16.55米，建筑面积为2928平方米，共4个单元，设置4步楼梯，一梯二户，每层共计10户，户型85－95平方米20户，95－116平方米20户，全楼总计40户。
6.5住宅5#楼：
主体长84.15米×宽11.4米，五层带阁楼，均为住宅楼。
层高2.8米，总高16.55米，建筑面积为4796平方米，共6个单元，设置6部楼梯，一梯二户，每层共计10户，户型85－95平方米40户，95－120平方米20户，全楼总计60户。
6.6住宅6#楼：
主体长74.02米×宽11.4米，五层带阁楼，均为住宅楼。
层高2.8米，总高16.55米，建筑面积为4219平方米，共5个单元，设置5部楼梯，一梯二户，每层共计10户，户型均为85－95平方米，全楼总计50户。
6.7住宅7#楼：
主体长59.51米×宽11.4米，五层带阁楼，均为住宅楼。
层高2.8米，总高16.55米，建筑面积为3392平方米，共5个单元，设置5部楼梯，一梯二户，每层共计10户，户型均为85－95平方米，全楼总计50户。
7建筑结构
7.1结构形式：
该项目均为钢筋混凝土砖混结构和框架剪力墙结构，钢筋混凝土桩基础和条形基础。
内外墙材料均采用多孔砖和孔洞率大于50%的空心砖。
室内外高差为750ｍｍ。
7.2建筑物为多层和二类高层，耐火等级为二级。
7.3抗震基本设防烈度：
7度（地震加速度为0.15ｇ），特征周期为0.45秒。
土壤标准冻结深度为1.1米（场地自然地面以下）。
基本风压：
0.6ＫＮ/ｍ2。
7.4本工程1#、3#楼为高层建筑，在单元门入口处设置坡道，两侧设置扶手，符合无障碍设计要求。
7.5工程设计合理使用年限：
50年
7.6工程安全等级为二级。
新丰园工程建设项目建筑物一览表
名称
主体长、宽
面积
层数
高度
户数
结构形式
1#楼
50.84×11.4
6375.34
12
37.7
60
框剪
2#楼
42.11×11.4
2400.27
6
16.55
30
砖混
3#楼
50.84×11.4
6375.34
12
37.7
60
框剪
4#楼
51.83×11.4
2945.31
6
16.55
40
砖混
5#楼
84.15×11.4
4796.55
6
16.55
60
砖混
6#楼
74.02×11.4
4219.14
6
16.55
50
砖混
7#楼
59.51×11.4
3392.07
6
16.55
50
砖混
8公用辅助工程
8.1供电：
小区电源由营口新宇房地产开发有限公司与市供电局协商解决。
小区采用箱式变电站供电，共设2个箱式变电站。
每个箱式变电站的变压器容量均产360ＫＶＡ，变压器一次电压为10ＫV。
10ＫＶ侧设负荷开关。
变压器二次电压为0.4/0.23ＫＶ，设低压配电箱及电容器箱补偿。
箱式变电站设有计量电度表。
箱式变电站的10ＫＶ受电采用电缆进线，箱式变的低压馈出来采用电缆直埋方式向住宅楼及公用设施供电，环形配电柜每二至三个单元设置一处，其电源引自相应的箱式变电站。
在每单元入口处集中设置每户的电量计费电度表，并为每户照明配电箱供电。
各公共设施，根据建筑的规模，负荷量和供电回路的数量，设动力配电箱或照明配电箱，为各自建筑内的负荷供电。
小区内的供电网络为环式，每户住宅的设计用电负荷为6ＫＷ，每套住宅内设置电源总断路采用可同时断开相线和中性线的开关电器。
住宅套内的电源插座与照明分路配电。
厨房和卫生间的插座采用各自独立的回路。
配电系统采用可靠的接地方式，并进行总等电位联结。
8.2给排水
Ａ生活给水系统：
六层以下生活给水直接由市政给水管网供给，六层以上部分用水由泵房二次加压供给。
生活用水与工业用水分别独立设置给水管网。
生活用水水质符合国家现行生活饮用水标准。
每户套内用水点的给水压力不小于0.05ＭＰａ，入户管的给水压力不0.35ＭＰａ。
Ｂ消防给水系统：
消防给水由消防水池及消防泵房加压供给。
消防设计按同时发生一次火灾考虑。
室外消火栓用水量15Ｌ/Ｓ。
小区室外设地下式消火栓，室外消火栓沿道路设置，间距不大于120米，保护半径不150米。
小区内建筑物根据《建筑灭火器配置设计规范》配置室内手提式灭火器，并且按照《高层民用建筑设计设计规范》的规定设置室内消火栓系统，室内消火栓的用水量为10Ｌ/Ｓ。
Ｃ排水系统：
卫生间排水接至室外化粪池，然后与生活污水及其他污水经室外生活排水管网排入市政排水管网。
屋面雨水采用外排水系统，雨水斗排至室外地面，然后经室外雨水排水管网排入市政排水管网。
雨水排水暴雨强度取重现期一年，地面集水时间5分钟。
Ｄ管材：
生活给水管道采用塑料给水管。
室外给水管道采用经可靠防腐处理的钢管。
室外消火栓给水管道采用给水铸铁管。
室内消火栓给水采用焊接钢管。
室内排水采用排水塑料管。
室外排水管道ＵＰＶＣ加筋排水管，但管径大于0.6米时采用钢筋混凝土管。
8.3供热、燃气
小区采暖热负荷根据营口地区的气象资料及建筑物的耗热量确定。
住宅内的厨房采暖计算温度为15度，其他房间采暖计算温度为18度。
小区采暖热负荷总计为11530ＫＷ。
该项目热网由市政热力管网供给，热媒采用热水。
小区内设置换热站。
管网采用地下直埋，聚脂保温。
燃气气源由市政区域管网接入供给。
管网埋于冻结线以下，管道直径0.2米时采用直缝焊接钢管，否则采用ＰＥ管。
住宅内管道燃气的供气压力小于0.2ＭＰa，套内的燃气设备设于厨房内。
燃气设备和管道与电气设备及相邻其他管道间距满足国家相应标准的要求。
8.4道路、绿化
小区设置消防通道为油漆路面，人行道为道板。
公共绿地面积为800㎡，绿化采用草坪与乔木、灌大相结合的形式，追求情景洋房的气质，诠释严谨与理性，以风景庭院演绎激情与浪漫。
（三）建设工期
该工程项目于2008年4月份进行邀请招标，5月份2#、4#、5#、6#、7#楼开工，1#、3#楼6月份开工，2008年11月末工程全部竣工，2009上年完成相关配套工程，下半年全面入住。
（四）投资规模
1、工程内容：
本工程为新丰园住宅小区建设项目，总建筑面积32584平方米。
项目包括：
土建工程、采暖工程、给排水工程、电气工程及道路绿化工程等内容。
2、投资组成：
工程总投资2998万元。
投资费用构成表
费用
工程投资（万元）
占总投资比例
建筑工程费
2148
71.5%
其他费用
790
26.35%
预备费
60
2.15%
合计
2998
100%
3、编制依据：
工程量依据省市有关文件、初步设计图纸、说明及相关资料。
定额依据建设部《全国市政工程投资估算指标》以及近期类似工程技术经济指标。
费用标准按辽宁省取费标准以及省市有关文件规定计取。
材料及设备价格均参照部分生产厂家的产品价，并加入运杂费后计入总价。
工程建设其他费依据建设部《市政工程可行性研究办法投资估算编制办法》及国家有关的规定计取。
（五）资金筹措：
该项目资金来源全部为营口新宇房地产开发有限公司自有资金。
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
（一）发展规划分析
目前，我国国民经济快速增长，综合国力显著增强，各项社会事业得到全面发展，人民生活水平大幅度提高。
2005年营口市人均地区生产总值已超过2000美元大关，“十一五”时期，人均地区生产总值预计可达4000美元到5000美元，这将使营口市的经济社会发展进入一个工业化、城市化快速推进，国际化、市场化整体提升的新阶段，为我市在较短时期内实现经济总量跨越式增长提供了良好的外部环境。
党中央国务院关于，《进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中指出：
稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
营口市十一五规划中指出坚持“改造旧区，控制新区，完善功能，保持和谐”的原则，切实转变住宅房地产业发展方式，加快节能省地型住宅建设，积极推进住宅产业化建设，大力发展普通商品房建设，严格控制套型标准，保持房地产市场供求总量基本平衡，保证房地产健康可持续发展，提高居民居住生活水平，促进经济社会和人的全面发展。
“十一五”期间，计划全市房地产开发投资达40亿元，其中住宅建设35投资亿元，住宅竣工面积达到245万平方米，人均住房建筑面积达26平方米。
2007年，住宅竣工建筑面积达50万平方米，90平方米以下住房建筑面积达40万平方米，共5000套。
2008年，住宅竣工建筑面积达40万平方米，90平方米以下住房建筑面积达30万平米，共4000套。
由此可见，商品房的开发建设符合国家和地方的近远期发展规划。
（二）产业政策分析
对棚户区进行拆迁改造，建设经济适用的商品房住宅，不但可以推动国民经济发展，而且可以发送人民居住条件，同时又能够美化市容市貌。
该项目的建设符合《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《中华永恒拆迁管理条例》等国家相关法律法规。
房地产业的建设是一件利国利民的好事，房地产业对国家经济的发展起着至关重要的作用。
该住宅小区的建设在产业政策方面和工程技术方案等方面，均符合国家及地方相关政策、法律法规的要求。
（三）行业准入分析
营口新宇房地产开发有限公司经工商部门审查批准注册的合法房地产开发企业。
新丰园小区工程项目的建设已经规划部门、土地部门、消防部门、环保部门、工程建设质量管理部门等职能部门的审查批准，符合行业准入的条件。
第三章 资源开发及综合利用分析
（一）资源利用
该项目利用的自然资源主要为土地和水。
该项目所占用地原为棚户区居住用地及部分闲置荒地，营口新宇房地产开发有限公司对该地块的开发建设，提高了土地利用率，有效的发送了土地使用状况，不但大大提高了小区的容积率，而且充分挖掘土地资源潜力，提高了土地集约利用程度，有利于促进土地资源经济供给和可持续利用。
该建设项目使营口市区域城市设施得到了充实和完善，不仅可以带来经济效益，而且也带来一定的环境效益和社会效益。
因此，该项目的土地利用是合理的、可行的。
水资源按需要可以通过市自来水公司供水管网解决。
（二）能源耗用
该小区建有7栋住宅楼，总户数350户，居住人口约1050人。
物业及门卫等工作人员20人。
1、电能消耗：
小区全部入住后，年总耗电量约为22万KWH。
2、水消耗：
A住宅居民生活用水量标准：
每人每日250L，小时变化系数2.8，居民最高日用水量为510立方米。
B物业及门卫用水标准：
每人每日50L，小时变化系数1.2，最高日用水量为1.5立方米。
C绿化用水量：
小区绿化浇洒用水量标准取2.0L/ｍ2.ｄ。
浇洒用水量为：
100立方米。
D未预见用水量及管网漏水量：
小区未遇见用水量及管网漏水失水量按最高日用水量的10%－15%计算。
小区最高日用水量＝510＋1.5＋100＝611.5立方米/天
未预见用水量及管网漏失水量为：
611.5×10%＝61.15立方米/天
第四章 节能方案分析
（一）节能设计标准：
1、《民用建筑节能设计标准实施细则》DB21/1007－1998
2、《民用建筑热工设计规范》GB50176－93
3、《公共建筑设计标准》GB50189－205
4、《民用建筑节能设计标准》JGJ20－95
5、《公共建筑节能设计标准》DB21/T1477—2006
6、《居住建筑节能设计标准》DB21/T1476—2006
7、《硬泡聚氨酯外保温工程技术规程》DB21/1463—2006
（二）节能措施
1、根据营口地区的气象资料判断，营口在气候分区中属严寒B区。
建筑物总体布局为南北朝向，间距适当，有利于充分利用太阳能和组织夏季自然通风、建筑物尽量减少外结构面积，以降低热量损失，将建筑物体形系数控制在0.3以下。
2、居住部分采暖节能设计遵循《民用建筑节能设计标准》，商业部分采暖节能设计遵循《公共建筑节能设计标准》。
建筑物外墙体采用40厚XPS板保温层，屋面采用100厚保温苯板。
楼梯间墙体采用370墙体保温。
居住部分建筑物耗热量指标小于21.1W/ｍ2，采暖耗煤量指标小于14.7kg/ｍ2，外墙传热系数小于0.75W/（ｍ2.K），屋面传热系数小于0.7W/（ｍ2.K）。
各项节能指标均满足国家相关规范规定。
3、建筑物控制窗墙面积比南向小于0.3，东西向小于0.25，北向小于0.2。
采用节能型建筑门窗，其各项节能指标符合国家相关规定。
4、热力管道采用绝热效果和防水性能较好的高密度聚乙烯材料的直埋保温管，可以达到热力管道的保温节能效果。
换热器采用传热系数与阻力损失综合性能均良好的产品。
热力管道以经济流速为基准确定管径。
使管道设计经济合理。
考虑到住宅小区内设有商业、办公及休闲娱乐等功能的建筑物，因工作方式不同其采暖时段要求也不同，因此采用调节装置以便适时调节，节约能源。
在小区室外各环路及建筑物入口处采暖供回水管路上安装平衡阀，以调节水力平衡。
5、采用节能型变压器。
6、无功功率补偿，将功率因数提高到0.9以上。
7、照明优先采用荧光灯及透光率较好的高效节能灯具。
8、住宅走廊及楼梯间采用节能声控灯。
（三）节水
1、给水管道的设计，为减少水头损失，对管道走向、路径进行多方案比较，尽量缩短管道长度；选择管材时，尽可能选择管道粗糙系数小的材料，避免管网跑、滴、漏等水资源浪费。
2、供水选用国家推荐的节能设备。
3、选用节水型卫生设备。
4、选用新型节能给水阀门。
5、水龙头采用延时自闭型及充气型。
6、设置给水计量装置。
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
（一）项目选址及用地方案
1、场址土地权属类别及占地面积：
土地使用权属
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