浮华住宅小区开发建设项目项目申请报告.docx
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浮华住宅小区开发建设项目项目申请报告
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
“****”建设项目申请报告
1.1.2开发建设单位概况
1、单位名称：
2、法人代表：
4、法定地址：
5、单位概况：
**公司创建于2007年，注册资金人民币5800万元，房地产开发资质等级三级。
作为地产行业的新锐力量，公司以“建筑呈现理想”为企业的伟大远景目标，恪守“诚信、务实、创新、超越”的企业理念，强调以品德、品行、品质、品味提升企业品牌，做有社会责任与爱社会、公众信赖的地产企业。
**地产矢志做到为客户提供优质产品，为城市创造价值。
公司着眼于未来发展的历史使命和远景目标，在壮美富饶的渤海之湾，公司将以更加创新和开放的姿态，并以强大的生机活力和崭新的形象走向未来，谱写更加辉煌的乐章！
1.1.3可行性研究报告的编制依据、研究范围和编制原则
1、编制依据
（1）国家计委审定颁布的《投资项目可行性研究指南》（2002年1月）；
（2）国家建设部审定颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；
（3）建设单位提供的有关基础资料。
2、研究范围
（1）项目提出的理由与建设的必要性；
（2）市场需求分析与建设规模；
（3）建设方案；
（4）投资估算及资金筹措；
（5）财务评价。
3、编制原则
（1）先进性。
在研究设计过程中坚持实事求是的原则，以经济效益、社会效益双赢为目的，选择优秀的规划方案、先进的设计和施工方案，确保项目质量的先进性；
（2）科学性。
在设计研究过程中要认真研究本项目充分利用拟建项目区域优越的建设条件和政府优惠的政策等方面的优势，节约投资，缩短工期，提高效益，尽快收回投资；
（3）全面性。
在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计。
1.1.4项目提出的背景
房地产业在国民经济中占有重要地位，温家宝2008年11月10日部署落实中央政策措施的七项工作中，明确提出对房地产行业定调，温家宝用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义。
另外地产行业对金融业的影响也是巨大的，为其提供广泛的信贷资源。
地产行业的复苏能有效促进金融业的稳定。
今年以来，不断走稳的宏观经济形势以及房价仍然快速上涨等方面因素增强房地产市场预期，促使开发企业加大了补库存的力度，房地产开发投资依然保持了快速增长态势。
国家统计局发布的数据显示：
2010年全国完成房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，增幅同比提高17.1个百分点。
从年度走势来看，受金融危机和次年房地产悲观预期的影响，全国商品房投资增幅在2008年和2009年出现连续下滑；而随着2009年以来经济的快速增长和房地产市场的强劲复苏，全国商品房投资在2010年出现大幅上涨，全年同比增长33.2%，涨幅创下2001年以来的历史新高。
虽然2010年以来经历了三轮房地产调控，但并未对房地产业发展形成根本影响，房地产开发的前景依旧被看好，房地产开发投资热情依然高涨。
近年来****经济发展势头良好、工业快速发展、城市化进程不断加快，良好的宏观环境为****房地产市场持续而快速发展创造契机。
****作为三线城市，以刚性需求为主，目前房价仍处于全国沿海城市较低水平，受全国市场冲击较小，目前仍处于理性、健康发展时期，具有一定的上涨空间。
近年来，**市的城市建设步伐日益加快，尤其是省“五点一线”沿海经济带开发开放战略深入实施以来，**这座集城、泉、山、海、岛于一身的国家级风景名胜区，中国优秀旅游城市，越来越成为炙手可热的宜居宝地，富有远见卓识的投资商纷纷把目光投向**市，一大批高档次的现代化小区如雨后春笋般地建设起来。
1.2项目概况
1.2.1项目建设地点
“****”住宅小区开发建设项目位于******市东侧，占地面积48亩。
项目西靠龙兴路，北临兴海北街，南依兴海中街，东至钓鱼台路，交通便利。
1.2.2项目建设规模
总建筑面积：
78700㎡；
1.2.3总图技术经济指标
1、容积率：
2.0；
2、高层住宅面积比：
62.9%；
3、建筑密度：
23％
4、绿地率：
36%；
1.2.4建设内容
本项目为”****”住宅小区开发建设工程，包括住宅、商业和半地下车库。
本工程总建筑面积78700㎡。
新建住宅建筑面积68100㎡、商业建筑面积5900㎡、半地下车库建筑面积4700㎡。
基础设施包括道路、供排水、供热、供电、燃气、电信、绿化及小区景观等工程建设。
1.2.5土地使用权
该项目占地48亩，建设单位支付3264万元取得该宗土地使用权。
1.2.6项目实施计划
该项目建设期为2年：
2011.3项目前期工作，包括方案设计、编制可研报告、办理各种审批手续；规划设计、施工图设计、工程招标；
2011.4—2013.3场地整平、土建工程施工、设备安装等；
2013.4工程竣工，验收交付使用。
1.2.7投资估算及资金筹措
1、投资估算
根据建设单位提供的土建工程基础资料，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准以及有关取费要求，估算总投资为20462万元，其中：
土地费用3264万元，前期工作费1560.85万元，基础设施建设费1017.86万元，建筑安装工程费10959.05万元，公共配套设施建设费646.14万元，开发间接费112.88万元，管理费194.62万元，财务费用445.68，销售费428.16万元，开发期税费229.65万元、修理费用116.77万元，其它费97.31万元，不可预见费389.24万元。
2、资金筹措
项目总投资20462万元，全部由建设单位自筹。
1.2.8资金使用计划
2011年～2013年：
土地、前期费用及土建工程等全部投资19462万元；经营资金1000.00万元在经营期内分年投入。
1.2.9主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
指标
备注
一
总用地规模
m2
32016
二
建设规模
1
开发总建筑面积
m2
78700
1.1
商品住宅
m2
68100
1.2
商铺
㎡
5900
1.3
半地下车库
㎡
4700
2
容积率
2.0
3
建筑密度
%
23
4
绿地率
%
36
三
经济数据
1
总投资
万元
20462
1.1
开发建设投资
万元
19462
1.2
经营资金
万元
1000
2
单位造价
元/㎡
2600
3
销售收入
万元
29231
4
经营税金及附加
万元
1767
5
利润总额
万元
7002
6
所得税
万元
1750.5
7
税后利润
万元
5251.5
四
财务评价指标
1
总投资利润率
%
26
2
总投资利税率
%
19
3
盈亏平衡点
%
64.37
4
财务净现值
万元
3334.68
Ic=12%（所得税后）
5
财务内部收益率
%
16.76
所得税后
6
投资回收期
年
2.4
所得税后
7
财务净现值
万元
4144.69
Ic=12%（所得税前）
8
财务内部收益率
%
22.46
所得税前
9
投资回收期
年
2.24
所得税前
1.3可行性研究结论与建议
1.3.1可行性研究结论
本工程是**市住房建设的重点工程，是开发**房地产市场的重要组成部分，它的建设对**市住房建设以及区域的发展具有较大的促进作用。
本项目建设符合国家产业政策和**市的发展方向，符合****的总体发展规划，具有良好的社会效益和较佳的经济效益。
因此，项目的建设是可行的。
1.3.2问题与建议
1、要进一步落实好规划论证和施工图设计，做到精心设计、精心组织、精心施工，争取按计划开工，确保工程的顺利进行；
2、要进一步作好资金筹措工作，由于该项目投资较大，资金不足是制约项目进一步开展的瓶颈，建议建设单位抓紧落实，使该项目早日开工，早日投入使用。
第二章市场需求预测分析
2.1宏观需求分析
2.1.1固定资产投资增长，拉动房地产市场
2010年中国国内生产总值（GDP）为397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。
全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，扣除价格因素，实际增长19.5%。
其中，城镇投资241415亿元，增长24.5%；农村投资36725亿元，增长19.7%。
全年完成房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，比上年加快17.1个百分点。
2.1.2城乡居民收入增长加快，拉动房地产市场
城乡居民收入增长加快，就业增加较多。
全年农村居民人均纯收入5919元，剔除价格因素，比上年实际增长10.9%；城镇居民人均可支配收入19109元，实际增长7.8%。
年末居民储蓄存款余额303302亿元，比上年末增加42530亿元。
全年城镇新增就业1168万人，比上年增加66万人。
年末城镇登记失业率为4.1%，比上年末回落0.2个百分点。
2.2项目区宏观经济
2.2.1**市宏观经济状况
近年来，**市城市经济得到了迅猛发展，居民人均GDP和人均可支配收入显著提高，2009年地区生产总值48.06亿元，按可比价格计算，同比增长24.7%；其中，第一产业增加值11.98亿元，同比增长5.0%；第二产业增加值14.01亿元，同比增长75.8%；第三产业增加值22.07亿元，同比增长14.2%。
分季度看，一季度增长24.5%，二季度增长23.2%，三季度增长21.5%，四季度增长24.7%。
2009年全市GDP总量比2005年增加20.9亿元，年均递增15.3%。
****的整体经济形式良好，为****房地产市场的发展提供了良好的外部经济环境。
高速发展的经济列车是一个城市房地产市场繁荣的基础，也是人均购买力提升的前提，同时还是第三产业繁荣的必然结果。
未来五年，**市综合经济实力将迈上新台阶。
在优化结构、提高效率、降低消耗、保护环境的基础上，地区生产总值、全口径财政收入、规模以上工业产值、人均生产总是等主要指标均增长一倍以上。
同时，产业结构实现新升级。
从各项目经济指标我们可以看出，**市的经济正处一个良好的发展态势，人民收入水平正在稳步提升，政治环境也将在未来较长的一段时间里相对稳定，而这些良好的经济大环境势必利于房地产行业的稳步发展。
2.2.2城市发展方向
未来五年，继续加大主城区建设力度，增强中心城市辐射功能。
科学修编城市总体规划，调整城市区划，构筑城市发展新格局。
以建设百平方公里、百万人口大城市为目标，推进形成连山、龙港、**有效对接的“三位一体”大城区格局，实现城市空间南北拓展，东西优化，整体推进，建设亲海近水的海滨城市。
按照“生态新城区”的发展定位，开展滨海新城建设。
十二五期间，**市将加速实施城市化进程，城市化率达到60%以上，滨海温泉新城区将形成规模，红海开发区继续推进，**河两岸形成城市景观带。
临海产业区成为承载城市经济的发动机，**市将在2011年加速推进兴海南街，**河和小街小巷的改造。
修建临河大街和跨河大桥等工程，形成网格式城市街区。
加速吸引农民进城，推进264平方公里，中国北方现代化宜居宜游宜商东北华北节点大都市建设。
2.2.3城市定位
**市是中国书法之乡，是全国闻名的旅游度假胜地，中国优秀旅游城市。
属****辖县级市。
集城、泉、山、海、岛于一体。
城是明代古城，泉是温泉，山是首山，海是渤海湾的**海滨，岛是菊花岛（觉华岛）。
**市位于锦州市西南部，在辽东湾西岸，居辽西走廊中段。
东南濒临渤海，西南依六股河与绥中县相邻，西北与建昌县接壤，北与东北毗邻****。
地处东经120.067至120。
50’，北纬40。
16’至40。
50’之间。
全市面积2147平方千米，人口61万。
**市交通发达。
辽宁滨海大道，京哈铁路，京沈高速，秦沈客运专线（**站，****北站）斜穿市境东南部，魏塔线铁路横贯境内北部，318省道（兴凌线）横贯境内东西，以**市为中心，县乡公路呈放射状通往各乡。
海滨建有小坞渔港，2010年**港动工兴建。
城市殊荣：
中国泳装名城、中国书法之乡、中国温泉之城、辽宁省历史文化名城、中国优秀旅游城市、辽宁省卫生城市、辽宁省体育工作先进市、中国十佳古城、中国十大小资城市、中国最值得去的十座小城。
2.3项目区房地产市场分析
2.3.12010年****房地产市场现状
2010年，****房地产开发成果显著。
1至12月份，完成房地产开发投资55.6亿元，同比增长36.6%；商品房销售额98.34亿元，同比增长23.7%；建筑业产值增幅位居全省前列，完成比例连续8个月在全省排名第一，在全省第一家提前两个月超额完成全年建筑业指标；
2008年，在金融风暴的影响下，****房地产业一度出现了低潮，全市经济的发展受到一定的影响。
随后，国家和当地楼市救市政策频频出台，在全国经济复苏的大环境下，2010年****房地产业已经摆脱金融危机的影响走出困境，焕发出勃勃生机。
2010年，****房地产开发成果显著。
1至12月份，完成房地产开发投资55.6亿元，同比增长36.6%；商品房销售额98.34亿元，同比增长23.7%；建筑业产值增幅位居全省前列，完成比例连续8个月在全省排名第一，在全省第一家提前两个月超额完成全年建筑业指标；
2.3.2**房产市场状况
本项目所在区域为**市，该区域房产市场的走向直接影响本项目的发展。
近年来，**市的城市建设步伐日益加快，尤其是省“五点一线”沿海经济带开发开放战略深入实施以来，**这座集城、泉、山、海、岛于一身的国家级风景名胜区，中国优秀旅游城市，越来越成为炙手可热的宜居宝地，富有远见卓识的投资商纷纷把目光投向**市，一大批高档次的现代化小区如雨后春笋般地建设起来。
2008年以来，**市商品房销售面积和同期住宅销售面积平均复合增长率大大提高。
房地产开发投资主要以住宅为主，达到69%的比率，住宅产业发展迅速，住宅销售额不断提高，成为推动**市房地产业发展的主要动力。
截止2010年5月,**全市具有资质的总承包和专业承包企业共完成产值265920千元,同比增长260%；新签合同465548千元,比去年同期增长253%。
总体上看，我市建筑业继续保持了平稳的发展态势,后续发展也保障有力,但存在问题仍不容忽视.
一、1-5月份建筑业运行的主要特点
1、生产持续稳步增长，推动了全市经济快速发展。
截止1-5月全市有工作量的企业13个，于去年同期持平，1-5月全市建筑企业共完成产值265920千元，比上年增加192100千元，同比增长260%。
2、施工企业稳定，签订合同额增加，促进后续发展。
1-5月全市建筑业企业签订的合同额为465548千元，同比增长187%，本年新签合同额465548千元，同比增长253%，本年新签合同额占居签订合同额主体地位，比重100%。
签订合同额的增加，保证施工任务增多，为建筑企业的后续发展打下了坚实基础。
3、房屋建筑施工面积增速放缓、竣工面积快速增长。
1-5月全市资质以上建筑企业房屋施工面积233327平方米，比上年同期增长68%，其中新开工面积233327平方米，占施工面积100%；房屋建筑竣工面积29000平方米。
房地产业受全市地方政策的推动，竣工商品房销售率和竣工住宅销售率大幅上升，**市房地产业快速发展，主要来源于住宅产业的推动。
而投机性购房的现象并不很明显。
虽然目前投资型购房有所增多，但传统的自住购房的消费观念依然是主流，房地产投资的概念尚处于模糊的状态，对于房地产保值投资的观念认同度较低。
相对于住宅房地产来讲，**市的商务用房和写字楼市场开发情况相形见绌，不够火热，很难发挥其对经济发展的辐射带动作用。
其原因首先是**市的地理位置不好，投资者对在**市投资商业用房和写字楼的投资价值还持有疑虑；其次，部分写字楼的开发商大部分由住宅开发转型而来，表现在一是急功近利，发售性的比较多，二是缺少管理经验，写字楼的价值提升不仅体现在硬件，同时也体现在配套软件上，这一点**市做的相对不足。
2.3.3价格走势情况
2010年是**房地产市场爆发的一年,商品房价格也在这一年获得了补充性增长,商品房均价达到了3300元/㎡。
从全国来看，**市商品房住房价格涨幅低于全国平均水平，位居70个大中城市中下游水平。
自06年以来，**市房价尽管一路走高，但仍处于“补涨”阶段，属于理性上涨。
2.3.4**市消费者调查
调查时间：
2011年1月
调查手段：
1、专业报纸问卷发布；2、组织20名在校大学生安排在**市10个地点进行人工发放与回收问卷，其中包括：
商业区、办公楼、企事业单位、老式住宅小区、新建楼盘售楼中心等。
调查规模：
有效问卷3046例
2.3.4.1被访者基本特征分析
1、居住区域
■80%以上分布在**古城区。
■20%以下居住在其他区域。
2、职业状况
■企业/公司中、高层管理人员占有较多的比例，具有较强的经济基础和购买能力，对楼盘品质有更高的要求。
■自由职业者、个体工商户、私营业主在职业分布中共占24%的比例，他们的收入不稳定，但是有购房需求，具备一定的购买能力。
■企业/公司普通员工、事业单位工作人员占有最多的比例，拥有稳定收入的工薪阶层，是最有购房需求潜力的人群。
3、学历水平
社会进步，人口素质提高，高学历人才逐年增加。
■具有本科及以上学历的被访者比例接近50%，其他教育程度如大专、高中/中专、初中及以下学历的比例依次递减。
■高学历人群更注重生活品位、生活质量，对居住空间的要求更为细致，是重要的潜在消费者。
4、收入水平
■潜在购房者中，中等收入群体的数量最多，是目前**市住宅市场的需求主力。
■在我们特别关注的80后人群中，家庭年收入在5万元以下及5~10万元的被访者比例最多。
2.3.4.2被访者购房意向分析
1、购房目的
■改善目前居住条件成为购房主要动因。
■投资，成为当前居民置业的第二大动因。
以投资为目的的房产置业不仅成为促进房地产流通繁荣的催化剂，还为未来二手房的发展奠定坚实的基础。
2、欲购房时间
■只有30％的被访者预计在1年内购买住宅，而选择推迟一年以上购房的人群达到了70％以上。
3、现阶段不购房原因
■由于预期房价会下跌而不买房的占一成以上，虽然与一线城市相比，要乐观得多，但市场观望的气氛也值得关注。
■在被访者现阶段不购房原因分布中，选择与房价有关的不购房原因占六成以上。
■价格影响供求，被访者置业首要考虑价格因素，但对于目前不断增长的房价，超过当前部分购房者的承受能力，开发商应该考虑当前市场的供求矛盾，从消费者的需求出发，考虑消费者的实际购买能力。
4、置业频次
■在此次调研中，二次置业者的比例高达62.59%。
由于二次置业者的住房消费经验丰富，所以对房屋产品的功能性需求较多，审美性需求有所上扬，舒适性要求较高；同时对地段的升值空间也比较看重。
■在我们特别关注的80后购房群体中，首次置业在购房需求中占据最大比例，且对婚房有一定的需求。
婚房功能设计水准的高低，将是这类产品成败的关键点。
5、影响购房因素
■物业管理这样的后续服务质量因素的提高也渐渐成为被访者考虑的重要因素。
■影响被访者购房因素排在前列的依次是交通、房价、楼盘质量和地段。
■小区内景观、房屋所在区的环境、房屋所在区人口素质等因素也有相当一部分人选择。
■这说明影响被访者购房因素正从楼盘的硬环境向软环境过渡，开发商必须加强服务意识，融洽业主关系，加强项目文化环境的建设。
7、单价承受能力
■单价承受能力主流区间分布在3000-4000元/㎡，这主要受被访者收入水平的影响。
■当前**市商品住宅市场成交均价在4000元/㎡以下，与单价承受能力主流区间分布基本一致，**市商品住宅平均单价尚能够被大部分被访者接受，潜在需求量仍有挖掘潜力。
2.3.4.3被访者产品需求分析
1、物业类别
被访者购买新房的比例远远高于二手房，说明新房的市场需求空间仍然很大。
■普通住宅占有最高的比例，这也符合市场上的大众消费者的产品需求。
■坚决停止供应别墅类房地产开发用地政策的实施，使别墅成为未来稀缺住宅产品，具有经济实力的高端消费人群无论是投资还是自住，他们都会对别墅有一定需求。
■目前**房地产市场上的公寓型住宅比较少，开发商在产品定位时可以考虑一下这部分潜在客群。
2、建筑形态
小高层和高层的购买比例超过多层，这是**市场的一个重大变化。
随着人们对城市基础设施信心的增强，随着土地的稀缺，高层、小高层产品的增多，市民对这一产品类型的心理接受能力在增强。
由此可见，高层、小高层产品的市场抗性在减少。
3、面积需求
■80-120㎡的面积段需求占到总需求的37％。
这个区间的需求占了消费需求的主流。
（1）主力户型对应面积区间需求
■对于三室一厅户型，被访者偏好的面积区间为80-120㎡。
■消费者从二房类物业向三房类物业的转变，是由于二房类的房屋结构与功能已不能满足消费者的居住需求，他们对于房屋的使用功能、居住空间以及舒适程度有更高的要求。
■不同户型的面积需求各异，六成以上的两室一厅类消费者希望能购房面积为60-80㎡，说明两室一厅类消费者在确保能够满足使用功能、居住空间的前提下，主要关注的还是紧凑经济的户型。
（2）可承受单价对应面积区间需求
■3000-4000元/㎡单价偏好的面积区间是60-80㎡。
■在中低价位的商品住宅的需求方面，消费者偏爱经济实用、性价比较高的产品。
■在可承受单价较高的区间内，被访者偏好150-200㎡的大户型的住宅产品。
■对产品的使用功能、舒适程度等方面的要求，是这部分消费群体购买住宅主要考虑的因素。
4、装修需求
■对毛坯房的需求已不足三成，对开发商来说，这是一个非常值得关注的现象。
■56%的被访者有购买简单装修房的意向，而只有18%的被访者愿意购买精装修房。
■大多数被访者不愿购买精装修房，原因是：
☆对装修材料的质量和做工表示怀疑☆缺少个性化体现☆不了解水电等隐蔽工程的质量☆价格因素。
5、周边配套设施需求
■购物场所、医疗保健、公交站点和农贸市场是被访者对小区周边配套最关注的要素。
☆随着城市化进程的加快，城市非中心区域开发量不断增加，对于生活配套的需求成为被访者的重中之重，也成为很多相对距离较远的楼盘吸引客群的重要卖点。
☆周边配套与居住人口是相互促进的关系，如何协调周边配套与居住人口之间的关系，使周边配套与居住人口相适应，是开发商进行项目规划时需要重点考虑的。
2.4价格定位
在房地产营销过程中，定价是及其关键性的一步。
直接关系到项目启动的市场效果，尤其是在竞争激烈、项目不成熟的前期，价格更加显的尤为重要。
价格定的过低有损开发商经济利益，给人以低端盘的印象；定价过高，脱离了市场，不被市场所接受，容易形成产品滞销。
因此，在制定房价的过程中，要对各类因素，各种情况做出综合性的思考，力求市场效应与经济效应都达到最大化。
2.4.1定价原则
◎物业定价要符合项目市场定位
项目定位决定了物业价格，定位越高，价格越高，利润就越大，反之亦然。
本项目定位中高端，结合项目一期自身特点，首先要争得中端客户。
恰当的符合市场定位的价格，有利于取得良好的销售。
◎物业定价要保持
升级会员 