房地产估价师考试案例分析解题思路.doc

房地产估价师考试案例分析解题思路.doc

《房地产估价师考试案例分析解题思路.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师考试案例分析解题思路.doc（31页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

房地产估价师考试案例分析解题思路

　一、综述：

　　1、问答：

考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。

　　2、单选：

考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

　　3、挑错：

考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

　　4、改错：

考估价方法在应用中的难点。

　　第一节：

问答及单选题:

　　问答题答题技巧：

　　1、解决的办法是：

仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。

顺着它的思路走，才能解决问题。

　　2、另外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。

　　3、条理清楚，论点突出，明显

　　4、结构清晰：

　　一、房地产估价的技术路线：

　　确定房地产价格内涵和价格形成过程。

　　1、什么是技术路线？

路线的三个方面

　　①价格内涵，由目的确定

　　②估价思路，由原则原理确定

　　③估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。

　　2、技术路线与估价要求事项的关系？

　　①与估价方法：

每种方法都体现了一种技术路线（p6）

　　②与估价对象：

估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

　　③与估价目的：

目的决定内涵，从而决定路线。

对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。

　　※a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。

　　b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。

　　d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）

　　④与估价时点：

估价结论具有很强的时间相关性和时效性。

估价对象在不同的时点状态是不同的。

　　⑤与估价原则：

技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。

　　⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。

　　3、估价路线的确定过程：

　　①确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；

　　②确定价格内涵（一定要先说清楚）；

　　③选择适宜方法、途径

　　④方法应用要点或者需要特殊处理的地方

　　二、价格解释对价格有争议、疑惑

　　[（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？

从因素入手]

　　①目的不同，价格类型不同；

　　②时点不同，价格不同。

（动态价格）<市场环境、供求状况均要变；估价对象也会变化><期限、成新、房地产状况>；

　　③交易状况是否变化<权力束在限制约束下，交易状况不同>；

　　④估价原则<是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑〉；

　　⑤估价方法<两个机构评估，不同方法产生价格差异〉

　　三、资料的搜集

　　资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）

　　1、一般资料：

（1）项目的有关资料：

①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）；③项目有关文件。

（2）估价时点房地产市场状况的资料：

①一般性的；②地区性的；③本类型房地产资料（商业、特殊物业）

　　（3）估价对象状况的资料：

土地的、房屋的位置、面积、权利状况……

　　（4）估价对象区域条件资料：

①交通。

②环境。

③繁华程度。

（5）相关法律、法规、政策。

　　2、不同估价方法应收集的主要资料（四章Ｐ191）

（1）市场法：

①交易实例及实例房地产状况。

②不同交易情况价格差异的资料。

③房地产价格指数及利率方面的资料。

④房地产状况修正的有关技术资料。

（2）成本法：

①土地取得成本方面的资料。

②土地开发和房屋建设方面的资料。

③管理费用方面的资料。

④利息率、利润率、税费等标准方面的资料。

⑤建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。

⑥建筑物的折旧方面的资料。

　　（3）收益法：

①估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。

②估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。

③折旧、剩余收益年限等资料。

④报酬率方面的资料。

　　（4）假设开发法：

①同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。

②同类房地产市场售价。

③同类项目开发周期、开发费用。

④同类项目开发利润或收益资料。

⑤折现率确定的有关资料。

案例

（一）报告书结构方面的错误

1．报告书漏项（如：

缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）。

2．报告书用语不规范：

如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。

或者用抒情语言写报告。

3．估价时点设定不正确。

如：

拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。

对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。

期房价值时点是现在。

4．报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。

5．如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。

6．如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。

7．估价对象分析时描述不全（应从区位、权益、实物状况3方面说明）

1）缺少房地产权益状况描述；（如：

没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。

房屋所有权情况等）

2）土地实物描述不全面（如：

没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；

3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；

4）区位状况描述不具体，如：

位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝向；

5）租赁情况交待不清。

（如：

没说明租金标准、租赁期限）

8．缺少市场背景分析；市场背景分析时，要分析与估价对象同类房地产的目前和未来市场情况。

9．缺最高最佳使用分析

10．选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。

如：

一般情况下优先选用市场法；，有收益的应当优先选用收益法；抵押的优先成本法，拆迁的用市场法；单纯的土地评估选用基准地价修正法、假设开发法；在建工程用假设开发法成本法等。

）

11．未说明每种估价方法的定义、步骤

12．如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。

13．抵押价值的定义不是公开市场价值。

应当是公开市场价值减去估价师知悉的优先受偿额后的剩余价值。

14．保险评估不能将土地价值记入。

（投保时，保险金额不能超过建筑物的价值。

）

15．划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。

16．拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。

（未拖欠的，要在报告书附近中提供未拖欠工程款的证明。

）

17．再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。

18．投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样（见《理论方法》第70页）。

评估投资价值时，要扣除所得税。

19．拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定（《理论方法》第97页）

20．拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响；

21．法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。

22．对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。

不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定。

（二）各种评估方法中的错误

（1）比较法：

23．可比实例选择不当（如：

地段要相近，用途、交易类型要相同，实例的面积不能过大过小、规模应当在估价对象规模的0.5～2范围内。

装修设备应当相当。

权利性质要相同，交易日期与估价时点要接近，不能相隔过长，如：

超过1年）；可比实例数量要3个以上。

24．可比实例的币种未说明；或未化成同一币种。

25．建立价格可比基础时，汇率选择错误（应按可比实例成交时的汇率）；

26．非正常交易情况的要进行交易情况修正；修正时要注意：

拍卖、招标的并不一定比协议价格高。

卖方将部分费用转嫁的，要进行修正。

27．日期修正计算错误；

28．区域因素修正时，可比实例应当是原成交日期的状况，估计对象是估价时点的状况。

29．区域（或个别）因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒。

30．区域（或个别）因素修正时，漏项。

如：

土地未作年期修正、比较案例与估价对象的土地等级不同，却未做修正。

31．修正系数取值与区域（或个别）因素描述不一致。

如：

在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；或情况说明表中无差异，而计算时却修正了；

32．修正幅度过大，单项修正超过20%。

33．计算结果有错；比如：

只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。

34．不同性质的房地产（如：

居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》P131）；

（2）收益法：

35．收益是通过租赁收入计算。

如果通过商业收入计算，则费用计算时要扣除商业利润。

36．出租房地产的租赁收入除租金外，还应包括租赁保证金或者押金的利息收入。

37．求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要采用客观收入（不能仅依据估价对象实际收入或某一个案例的收入情况确定）；

38．如果有已出租（已签租赁合同）情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况，按不同的租金标准分别计算。

39．要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。

40．采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性。

41．计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。

42．计算有效毛收入时未考虑（或只有部分考虑了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）；

43．计算有效毛收入时认为空置率为0或者入住率为100%不合理。

即使真有这种情况，至少要说明原因。

44．无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。

45．计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算；

46．计算费用时要根据租约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项。

如：

漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；计算费用时多项（如：

不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入）（《房地产估价理论与方法》P206）；

47．某些计费基数未说明基数数值的来源；

48．计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。

没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。

49．计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。

50．报酬率的选取未说明求取方法和来源；

51．报酬率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率，再加上风险补偿等，见书216页。

或采用市场提取法计算）；

52．收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。

（见《理论方法》213页）；

53．计算公式错误，或计算过程错误；

（3）假设开发法

一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造（或可改变用途）的旧房三种情况下的评估。

房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费

54．估算未来的楼价；一般通过市场法、长期趋势法、收益法来评估未来市价。

注意一定要是“未来”的情况下的价格，不能简单地将估价对象或比较实例的往年数据直接算术平均得到，必须分析房地产未来价格变化的趋势。

55．在对未来楼价的计算中，要注意采用总建筑面积计算，而不是采用可销售面积计算。

56．开发期的确定要说明理由。

如：

根据类似开发项目用市场法得出，或按XX市造价管理站的定额查得。

57．续建成本和管理费用是采用类似市场比较法的方法来求取。

并考虑未来建材、设备、人工费等变化可能对其产生的影响。

58．续建成本应当包括续建建筑安装工程费、专业费用、开发过程中的税费、室外道管网及绿化等工程费等，不仅仅是建安工程费。

59．注意计算续建费用中的建安工程费时，不能全算，必须扣减已完工部分的价值，即要与实际完工进度相符。

60．投资利润和投资利息只有在静态计算方法时才使用。

动态方法时只要扣除续建成本、管理费用、销售税费、买方

61．不能遗漏应扣除项（如：

开发利润、投资利息、销售费用、投资者购买待开发房地产应负担的税费。

评估毛地时还应扣除拆迁安置费）；

62．利息计算时，销售税费和销售费用不能计息；

63．利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：

要将时间段除以2。

而待开发房地产计息起点是估价时点。

64．销售税费和销售费用只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算。

65．开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

66．利润率选取错误。

开发利润估算时，利润率不应当选取建造估价对象的XX开发商的实际利润率，而应当选取行业的平均（客观）利润率。

67．利润计算的基数要完整。

按直接成本利润率计算时，直接成本应包括土地与建筑物二部分的成本。

（或称作“未计算购买估价对象的投资利润”）

68．投资者购买待开发房地产应负担的税费，是按待开发房地产价值的一定比率测算。

（4）成本法：

A．旧房：

房地产价格=重新购建价格－折旧

B．新建房地产（或者新开发土地）：

房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

69．成本构成不完整，漏项（如：

缺正常利税、未考虑销售税费）；

70．成本计算时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；土地成本一般可运用基准地价修正法求取。

71．开发成本一般包括勘察设计等前期工程费、开发建设过程中的税费、基础设施配套费、建筑安装工程费等，注意不能漏项。

72．计算各种费用（如管理费和投资利息、利润计算）时，建筑面积取值一般为总建筑面积，而不是可销售面积。

73．计算各种费用（如管理费和投资利息、利润计算）时，如果计算基数为开发成本，那么应当包括土地和建筑物两部分的开发成本，而不仅仅是建筑物的开发成本。

74．成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。

基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用。

75．成本法计算贷款利息时计息期有错；（均匀投入的计息在期中，即：

要将时间段除以2。

而待开发房地产计息起点为估价时点。

）

76．计算公式有错（积算价格=重新购建价格—折旧）；

77．要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）；

78．开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（《房地产估价理论与方法》P145）；

直接成本利润率对应的基数（土地取得成本+开发成本）

投资利润率对应的基数（土地取得成本+开发成本+管理费用）

成本利润率对应的基数（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）

销售利润率对应的基数（开发完成后的房地产价值）

79．折旧年限确定错误。

80．未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。

计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计

1）建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计；

2）建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（《房地产估价理论与方法》P165）

（三）报告结尾

81．估价结果的确定理由不充分（如：

未说明原因就将权重取值确定为各50%，这样是不对。

正确做法是：

各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。

否则，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。

特殊处理要说明原因）

82．估价结果缺少单价。

83．评估结论没有大写。

84．单纯的土地评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。

85．将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）

86．抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

87．报告书少附件。

88．答题技巧：

1）试卷只提供13行答案栏。

每一个答案栏中只能回答一处错误。

如果将几处错误都写在一个答案栏内，阅卷老师只按第一个答案判分。

2）将一个错误分开写在多个答案栏内，只得指出一个错误的分。

3）写在答案栏外的答案，不计分。

4）一般分2部分指出错误。

第一部分指出错误发生的位置，第二部分指出具体错在什么内容上。

如：

“成本法中管理费用计算基数错（1.5分），其中未计土地取得成本（1.5分）”。

2部分都回答了才能得到该小题的满分（3分）。

《案例分析》答题要点（转）

1、问答题：

（字体要清楚，关键！

时间掌握在40分钟）

（1）每个小问题首先要分析考点在那里？

然后从3-5个方面回答，抓住要点，要准，切记不要啰嗦；

（2）回答技术路线，要分析价值内涵，即价格的形成过程，切中要害。

比如：

房地产损害补偿估价，其价值内涵是房地产损害前后的价值之差；保险赔偿估价，价值内涵是事故发生前后的价值之差；纠纷估价，发生纠纷时市场价值等等；

（3）关于估价时点，一定要记住，房地产的价值是指估价时点的价值，历史价值不可比较；

（4）关于合法性：

任何估价应建立在合法的基础上，否则其价值为零；

（5）关于最高最佳使用，记住在合法的基础上才能进行

（6）关于受益年限，一定要分析土地使用年限的影响，加上出让合同的约定才行，到期是否赔偿由约定。

（7）关于折旧，折旧就是新建价值与现值之差，不管是什么类型的！

（8）关于拍卖在建工程的优先受偿款问题，顺序：

1、拍卖费用、处置费等2.国家税费3、工程款4、第一抵押人5、第二抵押人……以此类推，

（9）关于抵押贷款评估中，要扣除的优先受偿款，是指房地产估价师应该知道的和抵押当事人提供的资料，其他的隐藏的可以不扣除。

很重要的

（10）其他的以后再补充

2、、单选题（时间掌握在30分钟之内）

（1）一定分析，不要太盲目答题。

一般有一个明显错误的，先排除，似是而非的排除；错误的排除，剩下的就是正确答案

（2）计算题只有一个答案

（3）不要在单选题上浪费太多时间

3、指错题（时间掌握在50分钟之内）

（1）一般工20-28个错误，指对其中十三个就行了

（2）考前要把《房地产估价规范》掌握透彻，一定不要漏项

（3）致委托人函中的要素，一个都不能少；

（4）注册估价师声明中，一定要分析是那些估价师在做这个项目，那个实地察看了，那个没有看，与估价对象的关系等等

（5）假设限制条件中，要限制那些，那些不能限制，哪些条件能假设，那些不能假设，比如合法性不能假设、规划条件不能假设等等

（6）以上内容最多出一个错误，不要多答；

（7）结果报告一般不超过5个错误，找出其中2个就行，找最明显的。

（8）技术报告中错误最多，找出最明显的10处就行，不要把错误分开；

（9）每个行只写最准确的；先打草稿纸，或者用铅笔答，然后再改

（10）今年有可能考成本法或假设开发法，要准备这些资料

（11）收益法也可能考

（12）字体一定要适当，不要太大，或太小

（13）答题样式：

XXX　错误，（１.５分）应为XXX（1.5分）一定不要罗嗦

（14）附件中一般只有一个错误，今年可能考

（15）其他的在总结

4、改错题（时间掌握在20分钟之内）

（1）一般四个错误，其中最明显的2个，最隐藏的1个，一般的1个，只要答对三个就行，切忌多答

（2）样式：

XXX错误　　　应改为：

XXX，如果能指出错误，而不改正给1.5分，不要乱改，改错了，不得分

（3）时间要控制好，一般能快速则快速，不要浪费时间。

以上是我的观点。

另外，时间很少了，案例书上的案例不要看了，只看前面的要点就行了。

注意饮食，适当休息，充分睡眠，保持身体健康！

祝考试成功

收益法常见错误

1、净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失＋其他收入－运营费用

＝有效毛收入－运营费用

有效毛租金收入：

潜在毛租金收入-收租损失-空置率

潜在毛租金收入：

不包含押金或租赁保证金利息收入

有效毛收入：

潜在毛收入-收租损失-空置率

潜在毛收入：

潜在毛租金收入+利息收入

收租损失：

按照潜在毛收入的一定比例来估算

空置率：

按照潜在毛收入的一定比例来估算

出现的错误

1）对空置率和租金损失率遗漏或者没有说明数值取值来源

2）遗漏其他收入（租金收入中未考虑租赁保证金或押金利息收入）

3）有效毛收入计算有误或者基数有误

4）空置等造成的收入计算有误或者基数有误

5）运营费用中遗漏或者基数有误或者没有说明数值取值来源

常规包括

税金

房产税、营业税及附加、城镇土地使用税

营业税及附加＝有效毛收入×5.5%

房产税=有效毛收入*12%

必备的费用

维修费＝建筑物重置价格/有效毛收入×维修费率

管理费＝有效毛收入×管理费率

保险费＝建筑物现值×保险费率

6）计算管理费时要说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。

7）管理费计算基数给出是按有效毛租金收入，则不应含押金或租赁保证金利息收入，若是按有效毛收入，则应含押金或租赁保证金利息收入。

8）房产税计税基数是有效毛收入，包含押金或租赁保证金利息收入（或称为有效毛收入，注意不是有效毛租金收入）。

9）城镇土地使用税和营业税一般情况下应该考虑在运营费用中，如果租金内涵中说明城镇土地使用税和营业税另外单计，由承租人负担，在租金中不含这两种税，则在计算年出租费用时不用考虑这两种税。

10）没有考虑收租率或入住率或满客率。

11）估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。

有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。

12）利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。

若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。

不同层数的租金以及不同用途的租金以及资本化率是不一样，如果是统一的必须写清楚理由。

13）运营费用不能包括以下四项

A.运营费用不包含抵押贷款还本付息额。

但当只测算房地产的自有资金价值时，则需要在扣除了运营费用的基础上再扣除抵押贷款还本付息额，即应采用税前现金流量。

B.不包含会计上的折旧额，是指不包含建筑物折旧费、土地摊提费，但包含寿命比整个建筑物寿命短的设备、装饰装修等的折旧费。

C.房地产改扩建费。

D.不包含所得税。

如果评估投资价值，采用扣除所得税后的收益，称为税后现金收益。

14）采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；

15）计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；

16）净收益方面（扣除项目不全、客观性不足、