商铺返租成功案例.docx
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商铺返租成功案例
商铺返租成功案例
篇一：
商铺返租销售与评估
商铺返租销售与评估
市场上出现的商铺返租销售因看似对售购双方双赢的模式受到了较多投资者的亲睐，这种返租销售是否合法、盈利模式怎样呢？
本文对商铺返租销售概念、分类及合法性进行简要分析，并对其评估关注点提出相关建议。
一、定义与内涵
商铺返租销售，一般是指出售方将商铺出售的同时，与购买方签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由出售方（或其关联公司）统一经营管理，同时会按约定期限支付给购买方固定的租金。
出售方在商铺销售进度及资金回笼较慢的情况下，为促进商铺的销售，采用“返租”形式作为促销手段，在一定期限内（3-5年左右）通过支付返租租金冲抵价款，以达到刺激销售的目的。
购买方则可以在圆一个商铺梦的同时，商铺由出售方（或其关联公司）统一经营管理，把商铺“做起来”，并在一定期限内有稳定租金收入，似乎对出售方和购买方都有利可图，实现双赢。
但风险也似乎显而易见，采用返租销售模式的商铺其风险主要有以下两点：
1、出售方经营不良带来的风险
在承诺的返租期内，由于出售方的经营管理不良，或其他原因导致无法继续经营或无法兑现承诺的返租租金。
2、返租期满后产权分散带来的风险
分散产权与统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。
在期满后，产权分散，各方利益诉求和招租意向不一致的情况很容易将集中统一的发展模式打乱从而严重影响其商业氛围，在分散经营的状态下很难达到集中经营所带来的商业氛围及租金水平。
二、分类
1、按销售主体的不同，可开发商一手商铺和投资商二手商铺两种类型。
开发商一手商铺是指开发商开发，首次流入市场的商铺；投资商二手商铺是指投资商投资商持有的或从现有市场上收购的商铺，一般是将商铺成批量重新包装再出售。
2、按商铺类型的不同，可分为原始型和分割型。
原始型是指经政府部门备案的且经初始登记有原始分户图的商铺，分割型是指将一手商铺，一般是大面积的，再分割成小面积商铺出售。
3、其他类型，即高返租类型，是指返租租金的资金回报率比市场平均水平高的商铺。
三、销售的合法性
201年，建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》明确规定：
返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
依照上述规定，返本销售商品房（包括商铺）是明令禁止的，返租销售未竣工商品房也是禁止的，但法律未禁止返租销售现房（已竣工商品房）。
不具有销售商品、提供服务的真实内容或者不以销售商品、提供服务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金的，按照《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2021〕18号）第二条规定以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
199年12月30日工商局发布的《房地产广告发布暂定规定》第十六条规定：
房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
以上法律信息可以看出返租销售未竣工商品房是禁止的，但未禁止返租销售现房（已竣工商品房）。
但市场上出现的含有从投资回报承诺的广告是不允许的。
四、实例调研分析
1、罗湖富大厦——一个骗局
据南方都市报报道，某企业冒用某央企之名兜售罗湖富大厦商铺，尽管装修至今从未启动，已然吸引大批小业主购买。
某企业以每间30万到100万元的价格将商铺产权卖断给355名小业主，共融资2亿多元。
购铺合同签订后，业主们突然发现，该商场早已抵押给第三方且是一本房产证并未分割。
而数度推迟交付之后的商铺，至今还是烂尾状态。
室内还挂着小业主维权条幅。
2、罗湖士大厦——未装修、未经营
该大厦是旧楼，某企业于20年以售后返租、高返租、配以“著名品牌入驻，知名协会入驻”等广告宣传，将该大厦包装成“罗湖玓商场”对外销售商铺，笔者调查发现，该商场到现在还未装修未经营。
3、龙岗城国际广场——经营不理想、人流量较少
出售方将该广场的裙楼商铺改造成“漫汇”，分割成小商铺承诺高返租对外销售，调查发现经营不理想、人流量较少。
4、罗湖湖金岸——在招租、经营状况不佳、人流量不大
上述四个实例有几个共同特点。
1、与实例周边的商铺相比较，案例的售价明显偏高，承诺的返租租金偏高；2、经营都不理想或根本就没有经营；3、销售似乎都不错，就算是（第一个案例）一个骗局，依然吸引了大批投资者购买了该商铺，这点尤其值得反思。
五、评估
带返祖的商铺的评估跟一般的商业物业评估思路与方法是一致的，一般宜采用市场比较法和收益还原法，但是在评估中需要注意二点：
1收益法中的市场租金的取舍和租赁期限制。
收益法估价中收入的取值，除有租约限制外，应采用正常客观的数据；有租约限制的在租赁期限应按合同租金确定租金收入。
合同租金明显高于或明显低于市场租金的，应调查租赁合同的真实性，分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
2比较法中的可比实例的取舍。
比较法估价中可比实例的选取应遵循估价规范的要求，可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。
针对返租销售的商铺，尤其是高返租（高售价、高租金和长租期），应仔细甄别，一般不以同楼盘的“成交实例”作为可比实例。
六、小结
现如今，在网络电商的冲击下，实体经济特别是实体商铺的发展也面临着严峻的挑战，商铺的投资要格外的谨慎。
笔者建议投资客在选择商铺时要尽量的理性，首先要选择实力雄厚的知名商家，有些投资公司收购一批商铺高价返租卖出之前并没有做足运营的准备或者根本不具有运营商业的实力，返租期内难以形成浓厚的商业氛围，对期满后的运营则是更大的挑战。
第二是要对高返租的承诺保持警惕，高回报则有高风险，需对该商铺的价值做足充分的考虑，可调查周边市场客观租金水平帮助判断商铺价值。
篇二：
一个返租的案例
一个返租的案例——50个小业主与一个大盒子的故事。
故事梗概，203年，全中国的商业地产如火如荼的开展，其中返租销售的销售手法，成为国人操作商业地产的一个创新之举。
转眼间，5年过去了。
第一次的返租时间已经到了。
第二轮与小业主的重新谈判，决定了项目的何去何从。
（这种谈判，一生一次，足矣。
那场面，锣鼓喧天，鞭炮齐鸣，那是相当的震撼啊。
）一个团队都棘手的项目出现了——返租谈判。
这种项目绝对是可与不可求的项目。
按照道理来说，开发商都卖光了。
还来跟小业主谈个啥呢？
当初售价把5年的租金都加到里面去了，现在基数这么高，有啥可谈？
既然有棘手的事情，同事搞不定，总要去看看吧，
开发商容易搞定，他们是热锅上的蚂蚁。
小业主难搞定，三教九流，鱼龙混杂。
这样项目，还真不打算去接的。
为了赚几万块前，搞不好被骂个找不到北。
就怕被骂了，还不一定能收到全款。
到了开发商办公室，不是特别好的办公环境。
但是空调很舒服。
项目背景：
项目总经理（项目的商业运营公司的boss，面相估计50多左右。
）大致谈了一下项目的背景：
项目203年开始销售，当初签订了2个主力店。
一个肯德基（15年租约），一个电器卖场（5年租约）。
销售价格比较高，高出市场价格的30，（包含了共计5年，每年6的的租金。
）电器卖场签订的是5年的合同，现在房租到期了。
开发商不想租给他了。
主要原因是他的租金贡献率较低，另外对整个商业的人气带动不明显。
因此一直是开发商倒贴钱养活这个商业，支付给小业主的投资回报。
现在想把电器卖场换掉，重新商业定位。
找一个租金比较高的商家和能带动人气的业态。
而这一切的前提，就是小业主同意再把商业租给这家物业管理公司
内部关系：
大老板当年卖出去的商铺，的确赚了一点钱，而这5年，每年要拿出4养活这个项目，共计拿出来20。
因此老板有点懊恼了。
大家想一想，赚进来的钱，每年还要吐出去，心情那是相当的不愉快。
而在大老板的眼里，总经理绝对是不给力的。
5年来，商业不见得有什么起色，一直不温不火的。
跟周边的商业氛围，租金，相差了不止一个档次。
大老板放话出来了，从今年起，这个项目不在贴钱了，你们想自己租过来，那就自己去弄吧。
听完之后，楼主大致对事情有了一个判断:
总经理，怕失业！
听他介绍完项目背景之后。
我很坦诚了介绍了一下我们公司的情况。
我先把工作分成2个部分，一个是商业的定位、租金评估、铺位分割，招商。
一个是小业主的谈判。
第一个工作我
们可以做，第二个工作我们不能做。
总经理当时就急了（微凸的头发，一根根的站了起来。
）：
“刚才听了你们公司的介绍。
你们也应该算是比较专业的公司了吧，而这个项目对你们来讲可以称得上一个挑战。
做好了这个有代表性的项目，也能够为你们公司赢得一份口碑。
另外我们公司的项目很多，有项目，项目。
如果这个合作谈好了，大家合作的愉快，我相信我们未来的合作前景还是非常的美好。
”还从没听说过，逼人做项目的。
看来这兄弟是真的怕失业。
（换做我，也是这样的，在一个单位做了5年，从物管经理做到20万年薪的老总，如果这个项目没有续签成功，那真的要喝西北风了。
情人、车子、地位都要离他远去。
出去在谋一份生路。
凭这点资历想找个20块一个月的工作都难。
所以这工作，他比谁都用心。
）
老总一看我们微风不动，一副大义凛然、仰脸朝天倾斜45°角。
气的他额头有的汗珠。
心里嘀咕“没见过顾问公司还有说啥不能干的啊，顾问公司都是万能钥匙的啊，甭管啥活，只要给钱，拉皮条都做啊。
”（我这里只是在形容一下万能的团队，各位见谅。
话说回来各位试想一下，我们在作案的过程中，遇到多少P事？
遇到多少跟专业无关的事？
曾经一个甲方，老丈母娘到机场都是我接送的。
哎~~~如有得罪，勿喷。
因为我也是你们的一员。
）“你们如果对这个项目没有信心，可以直说。
”老总说完点了一根烟。
年轻人就是年轻人，不知道哪根筋搭牢了。
跟我一起去的同事说：
“这个项目我们可以试试看。
。
。
。
。
。
。
”说了这句话意味着什么？
意味着你没有主动权。
意味着你要回去做方案，回来任人评判。
意味着你要跳进火坑了。
赶快打住，我赶忙把话接过来。
看了一下他的名片——吴建道（无间道，好名字，潜伏在地球好多年。
）“吴总，你好，项目的大致情况我们已经了解。
也明白的你的担心，以及项目的症结，假设我们的返租成功，我觉得成本也是非常高的，意味着操作难度也要增加，这个区域你们做了5年，短期内租金无法取得一个质的飞跃，也许我们会在品牌的档次上，以及商家的规模上还有一点作为。
因此我还是希望了解一下商务情况，
一、你们这次邀请了几家参与这个项目。
二、大致费用多少的金额预算？
”
吴总，一听到我们问这些，松了一口气。
“目前我们只找了你们一家公司，你们公司的水平在行业内还算不错，另外只有你们公司只专职做商业地产的。
其次费用的话由你们来报，我可以跟董事会申请，这个不是谈判的障碍。
”
（今天回忆起来，吴建道老总也是老演员了。
各位可以有时间看一下《lietome》。
从人的面部表情分析此人是否撒谎。
楼主学以致用，谎言分辨率80以上。
）当他回答两个问题的时候，楼主初步判断他回答的第一问题是撒谎，肯定不止我们一家，因为当他说话的时候，右手有细微的动作变化，目光没有看着楼主，而是看了我的同事，这是典型的撒谎行为。
而回答的第二个问题是不自信。
双手交叉放在胸口，身体不自觉的往后移动了一下。
因此楼主觉得这个项目更加的不靠谱了。
算了，不跟他继续扯了，先回去侧面了解一下项目再说。
这个项目的前一任老总——姜总。
我还算又过数面之缘，打听一下吧。
是否做一个项目，首先要做3点评估，满足这三点再考虑技术以及商务的问题。
1、工作内容是哪些。
是不是公司擅长的。
术业有专攻，让秀才去上阵杀兵，显然不行。
2、工作量及工作金额。
多少钱做多少事，每个工作都有一个价码。
当律师按照时间收费的时候，我们已经按照一个字30块来收取定位报告了。
（30万块定位报告，1万多字。
）
3、有没有合适的时间与人选来完成这个工作。
人才乃顾问公司的核心生产力。
如果这个理论是成立的，那么这个项目基本over。
首先工作内容不是我们擅长的，其次工作金额也许不会很高，最后我们也没有合适的人在这个时间完成这项，那个时候业务量还算可以，每个人都是带足项目。
可是顾问公司又不能拒绝的开发商的盛情邀请，因此只能用一个高价让其之难而退。
何谓高价？
我总不能写个1亿的金额吧。
那个时候我们公司一直是一个比较中肯的收费价格。
比国际知名的五大行略低（CBRE20年的历史不是假的。
这个楼主还是看的清楚的。
）比本土的广告公司略高。
（毕竟也是一个做了很多年的商业地产先行者。
）简单的估算常规操作这个项目的工作强度基本在60万左右就可以接受。
于是楼主加到了90万。
试想一下，3000方的商业面积，年租金在1000万的小商业。
（这个1000万是总体租金去掉返还给小业主的及成本开销。
估计能剩20万就不错了。
我要了他半年的利润。
他会同意么。
）
结果我报价过去的第三天。
吴总就再次约了我谈一下。
没提总价，也没提工作内容。
谈了一下付款方式，“我看了一下你们的工作内容，基本就是我们要做的工作，这点非常的好。
但是我希望你们有一部分的金额在谈成返租成功后支付。
为什么我要这么将，是因为只有返租成功才能证明你们的策略是正确的。
返租不成功，大家都是白忙活，因此我希望你们在考虑一下付款节奏。
你们觉得呢？
”征询的语气代表可以商量的工作。
“我们觉得这个项目操作难度很大，这个工作内容，总价及付款方式，是我们考虑了很久才做出来的，肯定没办法改变了。
”说完下颚再次上抬45°。
楼主其实是不想做这个项目，也许说话的语气太过于坚决，被开发商误解为自信的表现。
“好吧，你们拟一份合同，我们尽快签约，抓紧开展工作。
”
“？
？
？
？
？
什么？
？
？
？
开展工作？
？
”我没听错吧，太假了吧。
Ps：
错误的评估开发商对项目的预期，错误的评估其他公司的报价能力。
是这次接案成功的关键。
吴总希望继续返租，这样才能赚到20万的年薪。
返租不成，1毛没有。
至于赚到20万，300万都是老板的钱，跟他没关系的。
其他团队的报价也许比我们高，现在的顾问公司都是希望开张吃三年，因此价格体系越来越乱。
看来我们公司的价格体系，要重新评估了。
拓展项目成功.老板自然开心，毕竟有钱赚了。
然而这个项目该分配给谁来做呢？
团队的每个人都在逃避着我犀利的目光，生怕对上眼。
（这个情形我遇到过，很久以前我们在广西柳州接了一个调研的项目，那个时候大家都不敢去，怕被传销的人带走。
最后我亲自去了。
）难道这次还要我亲自做这个项目？
好吧，一个一个的做思想工作。
“毕竟工作时间不长，金额不低。
因此奖金时效很高的，也许有人能跳下来，”我是这么安慰自己的。
开始组建团队吧。
关于组建团队不得不说到一个标准团队的配置。
1个主写报告（核心关键点提炼，主要目标的策略。
），2个辅助主创（如一些分析、数据研究、资料整理等工作），1个主抓调研（售价、租金、竞争对手推广等一系列的市场资料），1个与甲方沟通（开会、收款、重要节点反馈等）。
基本就是5个人的标准配置。
如果按照这个项目配置团队的话，我是非常乐意的。
也是非常喜欢的。
可能不能实现我的目的还是要一个一个谈话。
最关键的是主创，抓到了这个，后面就是围绕他组建团队而已。
同事A。
“额，这个项目我非常希望参加，可是我目前的工作都到了关键时期。
因此我希望能把手上的工作做完，再参与到这个项目。
估计要20天左右的时间吧。
”
“。
。
。
。
。
”20天，黄花菜都凉了。
同事B.
“这个项目很好，不错。
不错。
”然后就缄默，怎么说都不说话，
“你咋不加入中国共产党。
”
“男哥，我是党员。
”
“。
。
。
。
。
。
”
同事C。
“我明天，后天，大后天，要出差。
然后回来就是2个提案要准备。
您要没啥事情，我去整理行李了。
”
“。
。
。
。
。
”
看着大家真诚的表情.“lietome”没用！
！
但是事情肯定要做的。
就在我一筹莫展的时候，
一个毕业1年多的大学生主动找到了我，希望能够加入这个项目。
人生就是这样，你希望的得不到，你不希望的扑面而来。
看着他诚挚而又迷茫的眼神，我沉默了。
（这个人，是一个非常认真的人，太过于较真。
属于会认认真真的把墙砌歪的闲人。
会搭建卫生间而不留门的世外高人。
）
说道这里，我想起了一个专业市场的招商“我希望的商家品牌就是不签约，那些三线山寨品牌的区域代理商恨不得把合同抢过来。
”
事到如今，也只能赶鸭子上架了。
让他试一试吧。
既然傀儡已经敲定（各位原谅我用傀儡这个词），假设让大学生做主创，下面在配几个能干活的同事，就万事ok了。
然而配什么样的团队呢？
要根据工作分解来完成。
这个方案是紧紧围绕着租金展开的，只要解决1个问题——差价空间到底有多少？
市场的租金通过业态组合来拉高，小业主的租金通过谈判来压缩。
需要两条腿走路。
（单腿蹦的我见过，三条腿走路的人，至今没有发现）
因此我必须出具2份报告。
一份是开发商自己看，告诉他们市场的最高租金能有多少，如何来提升项目商业价值。
另一份是忽悠小业主的，告诉他们这个地方如何的差，商业的升值空
篇三：
返租方案
销售方案对比
专线仓库总成本预计约为4000元/㎡假设我们实际定价约为6000元/㎡计划利润约为:
20元/㎡
专线仓库单间总价约为;145㎡6000元/㎡=87万（备注：
1F109㎡+夹层36㎡）方案一：
实际成交价+5年实收租金返租计算：
87万/109=7981元/㎡
市场推广价约：
7981（1+51.88）=8731元/㎡方案二：
实际成交价+5年合计40的返租计算：
87万/109=7981元/㎡
5年返租额约：
1330040=5320元/㎡5年总计返租约：
5320109=579880元市场推广价约：
13300元/㎡方案三：
实际成交价+前3年一次性返租24+后两年实际租金返租计算：
87万/109=7981元/㎡三年返租额约：
275000元
两年分期每年返租额约：
17550元/年5年总计返租约：
309800元市场推广价约：
10500元/㎡
综合分析：
升级会员 