广州城市更新总体规划.docx
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广州城市更新总体规划
广州市城市更新局
2017年1月
第一章总则..。
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第二章更新总体目标与策略。
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第三章更新规模控制.。
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第四章更新功能引导。
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第五章更新强度指引.。
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第六章空间管控指引。
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第七章专项控制指引。
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第八章近期重点工作与更新时序指引.。
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第九章规划实施机制。
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第一章总则
第一条编制目的
为有效引导和有序推进全市城市更新工作，贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，充分发挥城市更新在实施城市总体规划，加快促进产业转型升级和结构调整、改善城乡人居环境、完善城市功能、土地资源优化配置、保护与传承历史文脉的重要作用，切实提升城市竞争力和改善城市面貌,建设国家中心城市和现代化国际大都市，特制订本规划。
第二条规划范围
经广东省国土资源厅审核通过的广州市2014年12月“三旧”地块标图建库数据库动态调整和核查梳理分类成果（以下简称城市更新用地）及其需要整合连片的范围。
第三条规划期限
本规划期限为2015—2020年。
第四条规划依据
本规划根据广东省人民政府《关于推进“三旧"改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府［2009]78号文）、《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号，2015）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）和广东省国土资源厅《关于“三旧"改造工作的实施意见（试行）》（粤府办[2009］122号）、《广东省住房和城乡建设厅广东省国土资源厅关于开展“三旧"改造规划修编工作的通知》（粤建规函〔2014〕1972号）的要求，以及《中华人民共和国城乡规划法》（2008）、《中华人民共和国土地管理法》（2004）、《城市规划编制办法》（2006）、《城市规划用地分类与城市用地标准》（GB50137-2011）、《中华人民共和国文物保护法》（2013修正版）等有关法规、政策规定，依据《广州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016-2020年）》、《广州市土地利用总体规划纲要（2006-2020）》、《广州市城市总体规划（2011—2020年）》、《广州市“三规合一”规划》、《广州市历史文化名城保护规划》、《广州市城市环境总体规划（2014-2030年）》等相关规划进行编制。
第五条指导思想
高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神,以及中央、省、市城市工作会议的工作部署,紧紧围绕全面建设国家中心城市和枢纽型网络城市的战略目标，坚持以人民为中心的发展思想，牢固树立并贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，把握城市发展和建设规律，坚持城市工作“五个统筹”，按照广州社会经济发展“四个结合”和城市更新“注重安居乐业第一；承接历史文脉，绝不毁无价之宝；实事求是，量力而行；调动各方积极性，共同推进有序更新"的四项要求,着力构建和完善城市更新长效机制，把城市更新作为建设国家中心城市和枢纽型网络城市的重要战略和公共政策长效推进。
第六条基本原则
（一）政府主导、市场运作.发挥城市更新作为统筹城市整体发展战略抓手的重要作用,明确政府和市场的边界.政府主要负责城市更新政策的制定，优先推动城市发展重点地区的成片连片更新,组织编制、审核、审定更新计划、片区策划方案及项目实施方案，负责多方利益主体的协调、沟通；在改造实施过程中应发挥市场的作用。
（二）全市统筹、综合提升。
城市更新应坚持全市统筹，建立全市统筹的机制。
有效衔接“三规合一”及各上层次规划，科学合理编制城市更新规划及策划，明确不同城市空间的更新策略，因地制宜，采取科学、适宜的更新方式。
制定相应的更新时序，合理推动城市更新,促进节约集约用地，传承岭南历史文脉，注重经济、社会、文化和生态的综合效益.
（三）利益共享、公平公开。
城市更新过程强调以人为本,以全面公众参与的方式,建立公平、合理的利益补偿、土地增值收益分配制度,充分调动土地权属人、市场参与主体的改造积极性，保证城市更新的实施.
（四）历史传承、产业导入。
深刻认识广州历史文脉，传承广州两千年悠久文化底蕴。
注重产业导入，为城市更新所活化、提供的空间载体注入新的经济活力，实现功能提升。
第二章更新总体目标与策略
第七条城市更新主线
广州城市更新长期战略主线为提升广州城市核心竞争力与可持续发展能力。
第八条城市更新目标
到2020年，基本建立政策稳定、流程规范、体系完整的城市更新长效发展制度,实现城市更新内涵不断丰富,城市更新工作稳步推进.
建立城市更新长效发展制度。
主要是指通过加快政策体系、行政体系、运作体系的制度建设，完善城市更新相关立法及各项配套文件的编制,构建合理高效的行政管理体系，明确城市更新管控制度，形成规范化的城市更新操作流程，明确各项相关工作的机制保障,形成一整套完备的城市更新工作规则,指导未来长期的城市更新工作开展。
促进城市更新内涵不断丰富。
主要改变以房地产开发为导向和以土地出让效益为主的思路，未来五年城市更新的关注重点落在人居环境改善、产业转型升级和历史文化保护三大目标，人居环境改善包括城市环境的优化及公共服务配套的完善。
第九条主要策略
（一）组织策略：
全市统筹，区为主体，以镇街为基本单位，多元参与市政府在城市更新中起统筹、协调和主导作用；各区政府是城市更新的第一责任主体,在城市更新中发挥主体作用；各镇（街道）在区政府的指导下，积极推进其管辖范围内具体项目的实施。
全市统筹，成立市城市更新工作领导机构，负责审议有关城市更新的重大决策，包括城市更新政策、城市更新规划、城市更新计划、城市更新方案以及资金使用等。
市城市更新部门负责全市城市更新工作的统筹管理和整体运作，负责研究制订政策、组织编制更新片区策划方案、项目更新计划、专项资金使用计划，综合平衡各区、各类型项目更新需求。
构建新旧城联动发展机制，旧城内强调控量提质、疏导功能,新城预留发展空间承接旧城人口与产业外迁，实现互促发展。
打破项目内就地经济平衡的思维，注重更大范围内地区的平衡,实现整体提升。
通过增加资金支持,以城市更新为手段,推进公益性项目建设,保障公共服务需求得到满足。
各区政府负责组织编制本辖区城市更新行动计划、城市更新片区策划方案,开展项目前期摸查、编制项目实施方案和拆迁补偿安置方案，负责具体项目的推进实施，将符合条件的城市更新项目纳入棚户区改造范围.
各镇（街道）是城市更新工作的基本单位，负责其管辖范围内具体项目的推进实施，协助区政府开展城市更新相关工作,包括现状摸查、策划方案及实施方案编制等，推进城市更新工作精细化发展。
各相关主管部门负责在各自法定职责范围内依据市城市更新工作领导机构的决策，办理城市更新项目的行政审批。
强调多元参与,构建项目公众参与平台,以公共咨询委员会等形式，发动市场、业权人、第三方机构参与城市更新的积极性，针对公众的意见和建议，科学专业地提出应对方案，完善城市更新规划及实施活动。
（二）空间策略:
系统引导，成片策划，差异化推进打造完善的“城市战略系统”。
根据“三大战略枢纽、一江两岸三带、多点支撑”的空间发展格局，通过更新片区的整体策划和实施，以全面改造方式为主,推动重点发展地区空间格局的优化提升。
重点发展地区主要包括：
城市发展战略规划和新一轮城市总体规划确定的重点地区和旧城区；轨道站点周边和主要干道沿线、各级城市中心区、重要城市景观地区、重大基础设施建设范围等城市重要地区及其影响范围。
构建便利的“城市服务系统”。
结合步行系统及公共服务节点的更新需求，以微改造方式为主，推动社区配套服务设施的优化，串联公园、广场等开敞空间，营造可达性强、服务精细、功能复合、品质优良的城市服务系统。
在具体实施过程中，以各区域发展目标为导向,划定更新政策分区，制定差异化的更新政策，明确各政策分区的更新主体权责、更新资金来源以及产业、国土、规划等方面的政策措施，促进城市更新的有序推进，保障多元目标在空间上的有效落实.
（三）模式策略：
双管齐下,因地制宜，突出重点综合运用全面改造和微改造两种方式推进城市更新。
在需要调整城市空间布局、建设城市重大战略平台的重点发展地区以及已列入“退二进三”企业名录的旧厂房,污染较重、按政策近期必须搬迁的旧厂房，或目前效益较差而企业积极性较高的旧厂房，主要采取全面改造的方式，成片连片推动实施.
在其他地区，尤其是建成区中对城市整体格局影响不大或必须保留、保护，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低下、产业类型低端、人居环境较差的地块，如:
历史文化街区、老旧小区、人居环境较差的城中村、中心城区国企旧厂房,主要采取微改造的方式，实现空间的活化利用。
（四）行动策略:
计划总控，分期推进政府通过总体规划、五年行动计划、年度实施计划统筹项目推进时序,按“先易后难"的原则分期、分步推进，并严格管理更新工作计划,通过滚动实施，保障更新工作有计划、分步骤、稳妥有序地开展，实现社会经济的良性稳定运行。
第三章更新规模控制
第十条总体规模
到2020年，计划推进城市更新规模85—100平方公里,计划实施完成城市更新规模42—50平方公里.
第四章更新功能引导
第十一条功能确定原则
（一）城市更新需有效衔接土地利用总体规划、城乡规划和城市环境保护规划。
（二）已经市政府批准实施的重点功能区控制性详细规划和片区规划，其改造功能原则上以市政府批准为准.
（三）现行控制性详细规划覆盖范围内，规划确定为公共服务设施、市政公用设施、道路、绿地与广场用地等公益性用地的，在城市更新项目中应落实规划确定的规模要求,其空间布局可结合具体实施方案在更新项目中优化。
（四）现行控制性详细规划覆盖范围内,规划确定为经营性用途的城市更新用地,其规划功能应考虑周边地区的主导功能和配套要求后综合判定。
其中，最新审批的重点地区控制性详细规划成果应严格落实;54平方公里旧城区内的城市更新项目，依据《广州市历史文化名城保护规划》和《广州市旧城更新改造规划纲要》确定其功能.
（五）控制性详细规划尚未覆盖的地区,结合城市总体规划、土地利用总体规划、村庄规划以及周边发展条件，综合确定改造功能。
（六）城市更新需与省市供给侧结构性改革去库存行动计划关于调整商品房供应结构和合理控制商品房供应规模等方面的要求有效衔接，合理确定城市更新用地改造为住宅用地的规模及布局。
第十二条功能指引
（一）中心城区。
包括荔湾、越秀、天河、海珠四区全部，白云区北二环高速公路以南地区，黄埔区除九龙镇以外地区。
推进中心城区的城市更新，一是要按照改造更新与保护修复并重的要求，充分利用广府文化及近代历史文化遗产，推进实施城市老旧社区“微改造”，加强文化特色风貌营造，吸引高端服务产业项目进驻,为城市绿地、公共空间、大型公共服务设施预留空间,打造城市名片。
二是要加大“城中村”改造和综合整治力度,以完善城市功能、实现产业转型升级、改善人居环境和提升土地利用率为主要改造方向,重点加快推进若干环境脏乱差、公共服务配套落后、外来人员过度混杂的中心城区“城中村”改造和整治。
完善公共服务和基础设施配套建设，加强社会治理，营造整体协调的城市面貌。
三是要逐步推进中心城区零散工业用地功能转型，推动传统工业园区（国有企业旧厂区、镇村工业区）升级改造，促进工业用地、仓储用地二次开发,鼓励从单一工业用途向特色园区和创新型产业功能混合开发转型。
各功能组团的城市更新方向为：
1、旧城区。
重点改善人居环境，并结合城市更新建设安置房和保障性住房.以商服和配套设施为主要改造方向,重点发展总部经济、商务办公、文化创意、休闲娱乐和商贸旅游等现代服务业。
加强城市市容、市貌更新工作,切实提升广州城市形象。
2、北部功能组团。
重点改造城中村和旧厂房，以居住、商服和配套功能为主,打造中心城区北部宜居城区。
3、东部功能组团。
以居住、商服和配套功能为主，重点发展各类型高端服务业.
4、西南部功能组团。
以居住、商服和配套功能为主,重点发展电子商贸业，探索通过微改造促进老旧建筑活化、发展文化创意产业。
5、南部功能组团。
以提供就业机会和完善服务配套为主要方向，控制常住人口的增加。
（二）番禺片区.包括番禺区全部行政区域范围.各功能组团的城市更新方向为：
1、时尚创意组团.主要为旧村庄的更新，发展与大学教育配套的服务业，建设公共租赁住房，同步完善商业配套，优化完善公交线路,重点建设时尚创意中心。
2、时尚购物组团.城市更新主要结合广州南站周边地区的开发建设，以发展高端服务业及时尚商贸休闲、总部经济为主。
3、高端服务组团。
重点对旧村庄进行更新，合理利用生态旅游资源和历史文化遗产发展休闲旅游、健康养生、高端居住及高科技产业功能。
4、时尚生活组团。
城市更新以居住和配套服务功能为主，优先完善公共服务设施和基础设施,改善人居环境，重点发展高品质商业、居住和综合服务等功能。
（三）南沙片区。
包括南沙区全部行政区域范围。
各功能组团的城市更新方向为：
1、城市核心区。
以发展商业办公以及居住生活服务功能为主,重点打造功能完善的城市综合服务中心，提升公共服务水平。
部分符合城市总体规划的旧厂房可予以保留，进行升级改造,重点推进西部工业区城市更新。
2、北部组团。
发展汽车、装备制造、日用化工、物流、文化创意等产业。
其中自贸区庆盛枢纽区块发展“互联网+"、工业4.0等产业，旧厂房以发展关联产业为改造方向，外围旧村发展生活居住配套功能,通过更新补齐和提升公共服务设施配套，部分保留原有水乡格局.3、西部组团。
引导城市更新配合发展重型装备制造业的配套服
务,通过微改造，利用岭南水乡文化和生态农业景观基础，重点发展都市型现代农业、文化旅游。
4、南部组团。
旧厂房改造以产业升级、生产服务业为发展方向；旧村庄改造保留原有水乡格局,以微改造为主，改善人居环境，打造低碳生活示范基地;旧城镇改造围绕南沙枢纽建设，通过旧城改造,为粤港澳生产性服务业发展基地提供生活居住配套功能。
（四）东部城区。
原萝岗区的中北部地区（除开发区东区、西区）和增城市的中新镇、朱村街道。
各功能组团的城市更新方向为：
1、西部组团。
通过城市更新改善城市中心区品质,以居住、商服和配套服务功能为主，城市更新注重改善城市中心区品质，提升公共服务水平。
通过旧厂房更新改造，发展创新型产业、居住、商住和服务功能，配套科学城的产业发展。
2、中部组团.对该区域内的旧厂房进行功能升级改造,符合产业结构调整要求，以产业和配套服务功能为主；对产业区内旧村庄进行全面改造，发展相关产业、居住及配套服务功能;外围旧村庄进行微改造，完善公共服务设施配套功能。
3、东部组团。
旧村庄保留原有功能，以微改造为主，全面改造与微改造相结合,改善居住环境，补齐公共服务设施配套。
零散的旧厂房逐步往生态和配套服务功能方向改造，位于生态控制线范围内的应进行生态功能修复或整治.
（五）花都片区。
包括花都区及白云区在北二环高速公路以北的地区，东至白云区行政边界,南至北二环高速公路，西、北至花都区行政边界.各功能组团的城市更新方向为：
1、城区中部地区。
与空港产业布局相结合，引导城市更新向空港经济配套功能的方向发展。
旧城镇改造主要以居住及配套服务为主，对于公共服务设施不足的地区,通过更新完善教育、养老、医疗服务，提升城市化质量，重点用于发展商贸、物流等现代服务业；位于机场噪音控制线下的旧城镇逐步置换功能，旧村庄将逐步搬迁，恢复生态控制用地功能.
2、新华地区。
旧城镇以居住、商服和配套设施为主要改造方向，通过更新完善公共服务设施建设，提高公共服务水平。
环城绿带范围内旧工厂原则上生态退绿,推进城中村改造，有完善用地手续的可适度进行低强度的休闲配套服务功能开发;零散旧厂房改造为居住、商业及公共配套功能。
3、西部及花都汽车城:
通过旧厂改造，结合良好的生态环境，适当地发展研发、教育、贸易、旅游、居住等城市功能，打造集优良生态环境和现代先进产业特色于一身的新型工业城镇。
4、东部各镇镇区：
由于东部受到流溪河生态保护要求，适当控制用地规模,加强生态廊道的建设，严格禁止地区蔓延式、高密度建设,清退生态廊道内的旧厂.
5、其他地区：
旧村庄保留原有功能，以微改造为主,改善居住环境.具有历史文化特色的旧村庄,鼓励发展特色文化与旅游产业。
零散的旧厂房逐步往生态和配套服务功能方向改造，位于生态控制线范围内的应进行生态功能修复或整治。
（六）增城片区。
包括增城市域除中新镇和朱村街道以外的范围。
各功能组团的城市更新方向为：
1、核心区。
通过城市更新，高标准推进城市基础设施和服务配套设施建设，重点发展服务业,改善人居环境。
全面提升商业、研发、文化、体育、医疗等城市综合服务配套功能，提高公共服务水平，大力发展总部经济、金融集聚、旅游等现代服务业。
2、东江发展区。
借助旧厂更新推动城市功能升级，推进产城融合发展，促进汽车、摩托车、LED、光伏等高新技术产业和高端商务、会展、物流等集约发展，推动牛仔服装等传统产业转型升级。
3、科教和生活新区。
通过城市更新推动教育、医疗、卫生等城市功能和产业承载力的提升，零散的旧厂房逐步改造成以田园风光为特色的宜居城区、科研教育产业基地和生产性服务业园区。
4、北部生态区：
以派潭镇、小楼镇、正果镇为主体,城市更新应重视自然生态保护,以现状维育和生态复绿为主.旧村庄保留原有功能，以微改造为主,改善居住环境；具有历史文化特色的旧村庄，鼓励发展特色文化与旅游产业,推动生态旅游产业和现代都市农业发展。
（七）从化片区。
包括从化全部行政区域范围。
各功能组团的城市更新方向为：
1、中部城市核心区:
城市更新以完善城市功能和改善人居环境为主,对于公共服务设施不足的地区，通过更新完善教育、医疗、养老服务设施建设,补齐公共服务化配套，提升城市化质量。
2、北部生态区:
城市更新以生态维育为主，重点发展温泉休闲养生、商务度假、赛马竞技、生态旅游、观光农业。
3、南部太平地区：
旧厂房以产业转型升级为主，重点发展高技术研发产业、创意产业、生命与健康产业、商贸服务业。
旧村庄以人居环境改善和生态保护为主。
4、西部鳌头地区：
城市更新以产业转型升级为主,重点发展战略性新兴产业、先进制造业、现代物流业和都市型现代农业.
第五章更新强度指引
第十三条强度控制思路
统筹考虑节约集约用地要求与相关设施支撑的关系；平衡城市公共利益与现有业权人的合法利益；统筹考虑政府财政的可实施性；充分协调相关规划。
第十四条强度控制原则
本规划基于“差异管控，疏密有度”的强度控制原则，建议旧城地区应以控量提质为目标，总体强度按照旧城更新规划要求控制，在基础设施承载能力较强的地段以及城市重点地区适度提高开发强度；生态廊道、组团隔离绿带、滨河景观带等结构性控制地区，开发强度应给予限制。
第十五条强度控制分区指引
根据现行控制性详细规划，结合轨道线网规划，将全市划分为四类强度控制分区，具体如下：
（一）强度一区:
位于规划轨道交通站点800米范围内的区域.在规划承载容量允许的前提下，鼓励高强度开发。
（二）强度二区：
除强度一区、强度三区、生态控制区以外的区域。
根据区域发展条件，在规划承载容量允许及满足相关规划要求的前提下，进行适度强度的开发。
（三）强度三区：
主要为建设控制地带等政策性区域。
其开发强度应满足区域相关规定、规划要求。
（四）生态控制区：
指城市总体规划确定的禁建区和限建区范围。
其开发强度按照生态控制线相关管理要求落实。
第六章空间管控指引
第十六条城市系统引导
（一）城市战略系统：
通过建构城市战略重点功能区引导更新片区和重点项目的布局，重点以推进成片连片改造为主，在片区策划的统筹之下，推进具体的更新项目工作。
（二）城市服务系统：
为便利、优质、复合地为市民服务，通过梳理城市服务系统（步行系统、游憩系统、公服系统等）引导建成区的有机更新。
重点通过推进更新项目,尤其是微改造项目，更新步行廊道及公共服务节点，以城市更新推进城市服务系统的完善。
第十七条更新片区与更新项目
（一）更新片区：
是指成片连片面积较大，位于市、区重点地区，对产业转型升级、人居环境改善、城市形象提升有显著作用的战略性区域。
更新片区范围内的城市更新用地权属较为复杂,且多为旧城镇、旧厂房、旧村庄三种类型的混合。
一个城市更新片区可以包括一个或者多个城市更新项目。
（二）更新项目:
是指以实施可行性为前提的，以某一拟改造用地权属范围为基础、为开展小规模改造而划定的区域，其面积相对较小。
更新项目用地范围内的城市更新用地类型多为旧城镇、旧厂房或旧村庄中的一类，其用地多为单一权属用地或经研究可统一进行城市更新的多宗权属用地。
更新片区外需要推进城市更新的地区也可以划定更新项目.
第十八条更新片区划分
（一）划分原则
1、更新片区应位于市、区重点发展地区。
2、更新片区应按照有关技术规范，综合考虑河流、山体、生态用地等自然要素,以及道路、产权边界、管理单元边界等因素划定，其边界应相对规整，范围应相对连片.
3、更新片区原则上应便于与规划管理单元协调.
4、更新片区的划定应充分考虑和周边用地的关系，应利于道路、公服、市政、绿地及广场等规划公益性用地的落实。
5、更新片区的划定应充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性要求。
6、越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、花都区的旧村庄更新改造原则上应以整村范围拟订更新片区，鼓励我市其它行政区的旧村庄以整村范围拟订更新片区.按整村范围拟订更新片区的可不受上述条款限制。
7、更新片区划定的规模要求遵照相关政策的规定。
（二）划分结果
在本规划划定的城市更新片区基础上，各区政府可根据发展战略、更新意愿、时序安排等，将区内计划开展更新改造的地区按照要求划定或修改更新片区，并向市城市更新局申报，纳入年度计划。
第十九条更新项目划分
（一）划分原则
1、更新项目应按照有关技术规范，在拟改造地块权属边界的基础上,综合考虑道路、基础设施等因素划定，其边界应相对规整.
2、更新项目范围内的城市更新用地应为单一权属用地或可进行土地归宗后由同一个权利主体实施更新改造的多宗权属用地。
3、更新项目的拟订应充分考虑城市更新的可实施性.
4、更新项目用地范围划定的规模要求遵照相关政策的规定。
第七章专项控制指引
第二十条城市产业升级指引
（一）基本原则：
规划引领，统筹发展；政策配套，科学引导；因地制宜，突出特色.
（二）升级目标
统筹城市更新与产业转型升级，充分利用城市更新的发展契机，通过“腾笼换鸟”、土地再开发,为新兴产业发展提供空间载体，实现城市产业布局调整；吸引社会投资和市场资源，积极发展优质高效的现代服务业、增强先进制造业核心优势、培育壮大战略性新兴产业，通过城市更新引导产业结构调整，促进城市转型升级，实现全市经济发展质的跨越和综合竞争力的整体提升。
（三）升级策略
1、政府统筹，市场运作，企业参与.充分发挥市、区、镇（街道）三级政府统筹和引领的作用，通过市场化运作,鼓励企业积极参与，多方合作，共同推进城市更新用地的产业转型升级。
2、规划引领,优化产
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