小产权房法律问题探析.docx
《小产权房法律问题探析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《小产权房法律问题探析.docx（28页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
小产权房法律问题探析
小产权房法律问题探析
摘要
上个世纪九十年代，小产权房在城郊区域悄然诞生。
进入本世纪之后，随着我国农村城镇化程度不断提高，小产权房的开发数量迅速增加。
而小产权房一般是由农村乡镇或村委会联合房地产开发商在集体土地开发的房产，没有国家承认的房产证书，只有乡镇政府或村委会颁发的房屋所有权证书，虽具有一定的商品房的意义，但按国家规定，乡镇及村委会没有发放产权证件的资格。
但随着城市化程度的加深，呼吁小产权房合法化的呼声越来越高。
因此，我们应该根据时代的发展现状，改变城乡二元的思想束缚，对小产权房进行科学、命题的处理。
本研究工人分为以下几个部分：
第一，通过介绍小产权房的案例，分析小产权房在法律上存在的问题。
第二，对小产权房的概念、特征、分类进行阐释，力求对小产权房有一个清晰的认识。
第三，对小产权房产生的原因进行分析，主要从直接原因和间接原因两个方面来分析。
第四，从法律上来阐述小产权房合法化的合理性与重要意义。
第五，对小产权房合法化流转制度进行设计和完善。
关键词：
小产权房；城乡土地二元制；流转合法化
Abstracts
Nineties,smallpropertyinsuburbanareaquietlyborn.Afterenteringthiscentury,withthedegreeofurbanizationofChina'srisingnumberofsmallpropertydevelopmentisincreasingrapidly.Thesmallpropertyisnormallyprovidedbytheruraltownorvillagecollectivelandjointrealestatedevelopersinthedevelopmentofrealestate,realestateisnonationallyrecognizedcertificate,onlythetownshipgovernmentorvillagehousingownershipcertificatesissued,althoughacertainrealestatesignificance,butaccordingtostateregulations,thetownshipandvillagepropertyforfailingtogranteligibilitydocuments.Butwiththedeepeningofurbanizationcallstolegalizesmallpropertyisincreasing.Therefore,weshouldbebasedoncurrentdevelopmentofthetimes,theideaofchangingtheurban-ruraldualshacklesofsmallpropertyscientificpropositionstreatment.
Inthisstudy,workersaredividedintothefollowingsections:
First,byintroducingsmallpropertycases,smallpropertytoenumeratetheproblemsinthelaw.
Second,theconceptofsmallproperty,characteristics,classificationofinterpretation,andstriveforsmallpropertytohaveaclearunderstanding.
Third,thesmallpropertyrealestatestudentstoanalyzethecauses,mainlyfromthedirectandindirectcausesanalyzedintwoways.
Fourth,comeforthfromthelegalsignificanceofrationalityandlegalizationofsmallproperty.
Fifth,thelegalizationofsmallpropertytransfersystemforthedesignandimprovement.
Keywords:
smallproperty;dualsystemofurbanandruralland;circulationlegalization
引言
随着经济的发展和市场经济体制的不断完善，人们的法治意识也在不断地增强。
我国城市化的进程也在不断地加快，小产权房就在这种情况诞生了。
说到底，小产权房就是我国土地二元制度下产生的特殊问题，小产权房问题的产生有其直接的原因，同时也有一间接的引发因素。
从现实情况来看，小产权房存在着许多矛盾，从农村集体所有制经济的规定下，小产权房不能随意进行买卖，但在市场经济的大环境下，小产权房的买卖必将成为时代发展的趋势。
进入本世纪以来，我国学者对小产权房的给予了高度的关注，在借鉴国内外理论成果的基础上，根据实际情况的分析与司法判定的案例，对小产权房的法律问题进行了多方面的探讨，也产生了一些颇有价值的研究成果。
本文主要通过两个司法案例的叙述，引出小产权房的概念、特征及分类，并分析了小产权房产生的各种原因，并通过对社会现实与市场经济的发展趋势的分析，论证了小产权房流转的合理性，为以后的产法与司法工作提供一定的借鉴。
一、“小产权房”几起案例及引发的思考
近些年，随着市场经济的不断发展，农村的经济快速增长，由此而强起的小产权房案件频频发生，法院在对该类案件的判定中也遇到了许多困难。
下面通过两案例对小产权房问题进行分析，为后面小产权房法律问题的探讨作为铺垫。
（一）案例介绍
1、“两败俱伤”的小产权房买卖案
王鹏夫妇在北京密云有平房8间，都有镇政府颁发的宅基地使用证。
在2002年，夫妻由于急事用钱，想把房子卖掉。
这时正巧海淀区的田女士哥嫂从外地想迁到北京工作，急需房子。
经过中间人的牵线，双方取得了联系，并在2003年签订了房屋买卖协议，田女士以8万元的价格买下了这些房子，随后其哥嫂就搬到这里来住。
但王鹏夫妇没想到，随后几年里房屋价格连年上涨，这8间房子的总价值已经翻了好几倍。
2006年，王鹏夫妇以城镇居民不得在农村购房为由向法院起诉，要求田女士退回房子。
法院经审理认为：
宅基地的使用权只能归集体经济组织中的成员，不允许对集体经济中成分随意进行转让。
王鹏夫妇对房子的转让，其实也是对农村集体土地的转让，损害了农村集体经济组织的利益，因此双方签订的合同是无效的。
田女士表示不服，提出了上诉，但二审还是维持原判。
但田女士以增建房屋、装修等为由拒绝退房，法院经过评估后，判定这些费用大概为12万多元，王鹏夫妇应该赔偿田女士的损失，然后田女士要搬离住房。
2008年，田女士感觉吃了大亏，心里非常不是滋味，也想挽回点损失，就以王鹏夫妇是毁约方为由，要求赔偿缔约过失损失款38万元，法院找到权威部门对房屋的价值进行了评估，认为双方都有一定责任，王鹏夫妇因明知房屋超出了转让范围却把房子卖掉，也应该承担一定的责任，田女士的诉求也有一定的道理。
判断后，王鹏夫妇也表示不服，同样提出了上诉，结果二审法院还是维持了原判。
这一小产权房屋买卖案前后持续了4年，经过了6次诉讼，最终以退房退款的结果结束。
2、上海城郊小产权房买卖案
2005年，上海郊区农民王强（化名）与村委会签订了房屋拆迁补偿协议并获得两套二居室的楼房。
由于王强家人口少，决定把闲置的一套卖掉。
正巧王强城里姑姑的同事孙林需要在城郊买一套房，于是王强就打算把房子卖给孙林。
经过与村委会和党支部商议，村两委班子对王强出售楼房没有异议，不干涉卖房这一行为。
2006年春，双主签订了《房屋转让合同》，合同中约定：
楼房产权所有人王强自愿把楼房出售给孙林，售价为14.5万元，购房人孙林在买房后要遵守当地村委会的相关制度与规定。
合同签订后，孙林一次支付了房款，房屋归孙林所有。
没想到后来房价一路飙升，王强意识到自己吃的亏太多了。
2008年，在利益的驱使下，王强以城里人不允许在农村买房为由向法院起诉，要求孙林归还楼房。
孙林则认为，双方在签约时都清楚此楼房是小产权房，而且双签约的行为都属于自愿的行为，现在房子价格上涨，王强是由于利益的驱使，法律对见利忘义的行为应该给予否定，并表示一定要和王强诉讼到底。
在庭审中，孙林还列举了王强利用不法手段赶走自己的房客，现在租房的人连房租都没给就离开了。
法院经审理后认为：
公民的合法利益应该得到保障，双方签订的《房屋转让合同》是在自愿的基础上，其内容并不违法国家的相关规定，驳回王强的诉讼请求。
一审王强不服上诉，二审法院维持了原判。
（二）关于案例的思考
在第一个案例中，法官认为农村宅基地的使用权主要有如下特点：
第一，身份性。
只能集体经济组织的成员才能享受到农村宅基地的使用权，非集体成员无权使用；第二，无偿性，对于农民来说，他们使用宅基地是无偿的；第三，有限性，农民一户只能有一处宅基地，宅基地的面积也要根据相关规定不得超出面积标准；第四，无期限。
一般来说，农民只要获得了宅基地后就可以无限期地使用下去。
宅基地上的房屋使用者享有房屋的使用权，宅基地也可以与房屋一同转让给集体中的其他成员，但不能转让给非本集体中的成员或城镇居民。
可以看出，宅基地是一种带有福利性质的权利，城镇居民是无权享有的。
根据以上规定，法院判决合同无效。
在第二个案例中，对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题，目前尚没有任何一部法律对此作出明确的规定。
鉴于法官不得拒绝裁判的法理精神，法院在没有明文规定的情况下，仍然必须作出裁判。
一般而言，法官在裁判此类案件时需要综合考虑以下几个因素：
一、当事人之间的行为是否符合民法的基本原则：
平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则;二、是否存在导致合同无效或者可撤销的法定情形，即能否适用合同法第52条至第54条的内容;三、基层组织比如村委会、党支部的意见。
由于我国实行村民自治，因此，村民委员会的意见至关重要。
在这个案例中，双方签订合同是自愿的，而且村委会与党支部都没有异议，而且王强在诉讼过程中还采取了一些不当的行为，因此，法院认为合同有效。
以上是两个小产权房转让的案例，其中一个判定合同无效，而另一个却认为合同有效，这也可以看出不同地区、不同时期法院的认定结果存在着差异，同时也可以看出，法律对小产权房的转让并没有明确的规定，因此，相关的案件执行起来就很难找到合适的法律依据，导致小产权房案件判定的难度增大。
我国政府一直以来都禁止小产权房的买卖，但由于市场经济的发展以及农村城市化进程的加快，各种情况层出不穷，经常会出现法律无法判定的情况，给判决带来许多麻烦。
在未来，我国应该如何对待小产权房以及小产权房的转让问题，在新的形势下，是否给予小产权房的转让以合法的地位，这就需要针对时代的变化以及具体的情况来对小产权房的法律问题进行探讨。
二、“小产权房”概述
为了能够对“小产权房”的法律问题进行比较详细的探讨，有必要把“小产权房”的概念进行一下阐述，明确小产权房的一些牲，以及产生的原因，为后面的分析奠定一定的理论基础。
（一）“小产权房”基本情况
在我国，“小产权房”作为一个特殊的称谓，是城乡结构二元化的产物。
小产权房并不是一个严格的法律概念，在一些法律的书籍中并没有对小产权房进行详细的阐释，在这里有必要对小产权房的概念进行一下界定。
1、界定
一般说来，“小产权房”的概念是相对于“大产权”而提出的。
有人认为“小产权房”是指未经过合法的征地、审批等活动程序在农民集体所有制土地上开发的商品房。
[]还有人认为“小产权”就是没有产权。
通过查阅各种论述资料，可以对“小产权房”的各种说法进行一下总结：
第一，从小产权房所建的土地上看，小产权房使用的农村集体所有制土地，而农村集体所有制土地归村委会所有，大产权房的土地归国家所有；第二，小产权房在交易时，如果是本集体经济体内的成员是全法的，如果不是本经济体内的成员则被认为不合法，这也是小产权房之所以被称为“小产权”的理由；第三，小产权房只有乡镇或村委会发放的所有权属证明，不能在房地产市场中随意流转。
上面有关“小产权房”的几点叙述基本概括了小产权房进行了界定，但从法律的角度来看，这“小产权房”的界定存在着内在矛盾的地方。
在市场经济条件下，在国有土地上建造的商品房，获得有关部门的产权证书后可以在市场中自由流转。
而在集体所有制土地上建造的房屋，却不能和城市商品房一样，只能限制在本集体当中，这本身就是存在着矛盾。
特别是在市场经济的条件下，农村的生活水平不断提高，人口流动速度也在加快，二元化的土地管理制度应该得到改变，农村房屋能够在市场上自由流转是未来的趋势。
2、特征
与正规开发的商品房相比，小产权房具有鲜明的特点：
第一，小产权房所占用的土地性质不同。
根据国家《土地法》规定，土地按所有权可以分为国有土地和集体所有土地。
城市中正规的商品房所占的土地是国有土地，而小产权占用的是农村集体所有的土地，有的甚至占用的是耕地。
从这占来看，小产权房是法律所不允许的。
第二，小产权房的产权不明确。
小产权房是建在集体经济的土地之上，根据国务院的相关规定，小产权房不能得到合法的所有权证书。
如果想对小产权房进行转让只能限于本集体之间的成员，否则就是违国家规定。
但从现实当中来看，这些规定并没起到应有的作用，“小产权房”的交易从没有停止过。
因此，近些年涉及小产权房交易的案件非常多，小产权房缺乏法律的保障已经成为社会问题。
第三，小产权房参与主体广泛。
小产权的开发与建设涉及到了众多方面，主要包括政府、开发商、农民、城市居民以及村委会等，这些主体之间存在着一定的利益的关系，在各方面利益都能够得到满足的情况下，特别是对农民来说，出让土地使用权后的收益远远超过耕种的收益，他们也对出让土地全用权抱赞成的态度。
小产权房的建设迅速发展起来，这也是小产权房得以兴盛的一个重要原因。
第四，小产权房具有地理位置的优势。
小产权房一般都建在城乡结合部，购房者购房后不会离城市太远，工作、购物和休闲等条件都比较优越，这与我国城市规模迅速的膨胀有很大的关系。
小产权所处的位置既有农村良好的自然环境，离城市又比较近，可以享受到城市发达的商业和服务。
比如北京市近些年的发展中，城市规模不断地扩大，一些郊区现在已经成为城市的一部分。
郊区的房产价格比较低，在大多数人无法承受市中心高昂房价的情况下，到郊区买房已经成为主流。
第五，小产权房的价格低廉。
据相关调查表明，小产权房的价格与城市商品房相比要便宜40%-60%左右，这样的价格吸引着城市低收入者，他们为了能够得到稳定的生活住所，不会过多地考虑小产权房的合法性。
而小产权房低廉的价格有赖于低廉的土地转让费用，而且开发商也不必承担过高的税费。
因此，在国家三令五申小产权房不合法的情况下，由于市场的需求过大，小产权房的发展态势仍然非常强劲。
因此，国家需要在小产权房的问题进行重新的审视与思考。
3、分类
“小产权房”大概可以分为三种情况：
第一类：
农民在自家宅基地上建造的房屋，也就是所谓的农民房，这种建筑在法律上没有任何问题的，房屋具有合法的产权。
但这种产权只限于自己所在乡镇或村委会，如果想转让也只能在本集体内进行转让。
因为国家规定，如果非集体组织内成员买了民房是对集体利益的一种损害，因此，民房如果涉及到转让就变成了“小产权房”。
第二类：
农村乡镇以及村委会以新农村建设为名，把农民的宅基地进行统一的规划，再上面建起现代化的楼房，但从建筑面积上已经远远超出国规定的面积。
除了安置本集体中成员外，还要作出大量的面积。
在这种情况下，乡镇政府、村委会等组织就会对外出售。
这些超出规划的面积只能获得乡镇、村委会发放的所有权证，没有国家正规的房产所有权证件；除了村镇一级出售的房产外，一些农民也把自己获得的一部分房产对外出售。
以上两种类型的房屋都属于小产权房，与国家规定的宅基地已经有了很大的区别。
第三类：
村委会与开发商合作，村委会出地，开发商出钱，双方各取所需，利用农村集体土地来开发房产，并公开向社会出售，这种类型也属于“小产权房”。
从目前来看，这种房产并不合法，村民集体所有的土地不能用作商业开发。
但中国经济的发展和城市房价的提高，这种开发方式却得到市场的认可，这种房产从最初的动作、小区的配套设施、营销宣传等工作都与城市的楼盘开发没有什么区别，一些迫于城市高房价的购房者也不太在意产权的问题，这就使这类“小产权房”不断地漫延开，在某些地区，小产权房的开发、销售已经公开化，并引起了社会的广泛关注。
（二）“小产权房”成因
“小产权房”之所以能够在国家禁止的情况下得以迅速发展，正是因为“小产权房”具有其发展的必然性。
而对小产权房发展的原因进行深入的分析后可以发现，小产权房的发展与近年来我国的快速发展有着很大的关系，而小产权房所涉及到的法律问题主要是因为我国城市土地二元化的管理。
下面对“小产权房”的成因进行一下详细的剖析。
1、直接原因
（1）城市化进程过快。
城市化一直以来是我国发展的战略目标之一。
自改革开放以来，我国的经济得到快速的发展，农村劳动力的需要量不断减少，城市居民越来越多。
截止到2013年，我国城市化率已经达到50%以上，大量的农村人口都流向城市，在城市中工作、学习。
城市化速度过快也带来了许多问题，比如对商品、住房的需要量迅速增加导致物价与房价的疯涨；城市环境受到破坏等。
2004年北京市商品住房价格大约为每平方米0.5万元，2010年则狂涨到2万元左右，七年间房价翻了四倍；上海2004年城市房价为0.6万元左右，2010年升到2万余元，价格涨了三、四倍；深圳2004年大约0.6万元，2010年变成1.8万元，价格翻了三倍。
[]这些原因迫使城市向郊区扩展，城市的规模不断增大。
在这种情况下，小产房得到了发展的空间。
小产权房价格低廉，周围环境好，受到城市人口的欢迎。
（2）城市住房保障体系没有得到完善。
为了解决城市人口的住房问题，政府出台了许多保障措施，并投入巨大的资金建设经济适用房、廉租房等，但城市人口的不断增加，再加之政策存在着漏洞，使国家投入建设的经济适用房、廉租房等项目并没得到很好的落实，出现了一些腐败现象，因此，没有从根本上解决城市低收入人群的住房问题。
另外，政府对城市的低收入者的支持力度也非常有限，在房人价高速增长的今天，让他们在城市中购房成为不可能的事情。
（3）经济利益的驱使。
我国农村一直以来就是落后的代名词，农民收入普遍不高。
而在小产权房的开发中，农村乡镇政府、村委会以及农民可以一次性获得非常可观的利益。
特别是对普通农民来说，他们每年在土地上收入非常有限，而把土地使用权出让之后可以获得远高于耕种的收益。
因此，他们可以在共同的利益下迅速达成共识，于国家法律、法规而不顾，大量开发小产权房。
以上这些原因是小产权房产生的直接原因，目前农村的土地管理存在着许多的漏洞，农村各利益方面没有长远的发展眼光，受到眼前利益的蒙蔽，这正好符合了城市迅速扩张的社会现实，因此，小产权房的产生也是顺理成章了。
2、根本原因
任何事物的发展都是内因和外因共同作用的结果，外因只能是诱发因素，真正起作用的是内在因素。
因此，必须要对小产权房产生的内在原因，也就是根本原因进行分析，这样才能够了解事情的本质，为解决问题打下良好的基础。
根据我国的相关法律，我国土地所有权主体包括国家所有和集体所有两个部分，国家所有和集体所有的地位是非常不平等的，两种所有制存在着很大的差异。
[]具体体现在所有权的转让上，国有土地可以进行市场进行自由的买卖交易，享有不动产用益特权，而集体所有制下地土地却不能够和国有土地享有同样的权利，它只能被限定在本集体的范围内，中也产生中国独有的土地二元化制度，而在这种制度下，农村集体所有制的土地在市场经济的冲击下，就产生了小产权房，从根本上说，小产权房就这种畸形制度下的产物。
土地二元化是在特定时期也有期合理性，改革开放初期，土地改革在我国的改革中起到了先锋的作用，极大地促进了农民的生产积极性。
但在市场经济体制不断完善的今天，这种二元化土地制度开始和市场经济制度相抵触，对城乡间的经济交流与合作形成阻碍，制约了农村经济的发展。
另外，二元制土地制度损害了农民的合法权益，使农民的权利和利益都蒙受了损失。
根据我国《物权法》的规定，我国在全国范围内实行市场经济，所有参与市场经济的主体都享有平等的权利，国家应该依据法律对人民的权益进行保护。
但在实际的操作中，农民土地是不可以自由流转的，只有把农村土地变为国有才可以进行自由交易市场。
改革开放初期，政府向农民征地然后转卖给开发商开发，而农民得到的补偿非常有限，不及政府收入的十分之一，农民在失去土地的情况下却得不到应有的补偿，这就使农民及农村自制机构开始探索新的开发方式，在这种情况下，小产权房应运而生，而且发展势头非常迅猛。
由此可以看出，国家对农民的土地使用权进行了限制，却不能给予农民和农民自治机构合理的经济补偿，催生了小产权房的产生。
（三）现状
由于城市化的速度不断加快，我国各城市周围的小产权房发展也非常快，成为不可阻挡的发展趋势。
在上个世纪90年代，小产权房开始从东南沿海地区经济发达的城市出现，当时并没受到社会的广泛重视。
但随着城市建设的加快，特别是城市房价让人难以接受的情况下，城市周围的小产权房开始迅速地发展起来，并且成为解决一部分低收入者住房问题的主要形式。
近年来，小产权房的建设与交易呈现出不可阻挡的发展态势，同时也得到社会各界的重视。
小产权房开发的种类也得到了不断地丰富，比如新农村建设、城中村改造、村委会直接开发、乡镇政府与开发商合作开发等形式都相继出现。
到现在为止，全国小产权房建筑面积累计超过8.2亿平方米，相当于住宅总建筑面积的8%。
从表1中也可以看出，从2003年到2012年这十年间，小产权房的建筑面积总体呈现上长的趋势，在全社会的建筑总量中所占比例也比较稳定。
[]
表12003-2012年全国小产权房竣工情况统计表
年份
全社会住宅竣工面积（万平方米）
农户住宅竣工面积（万平方米）
城镇住宅竣工面积（万平方米）
小产权房竣工面积（万平方米）
小产权房占当年全社会住宅竣工面积比（%）
小产权房占当年城镇住宅竣工面积比（%）
2003
130420
68799
57476
4144
3.2
7.2
2004
134002
69841
59794
4367
3.3
7.3
2005
130161
69741
54972
5448
4.2
9.9
2006
124881
62303
56897
5680
4.5
10
2007
132836
62292
66142
4402
3.3
6.7
2008
131408
64564
63047
3797
2.9
6
2009
146283
72676
68821
4786
3.3
7
2010
159405
78586
75969
4850
3
6.4
2011
184210
95570
82101
6538
3.5
8
2012
183172
87947
86880
8345
4.6
9.6
注：
小产权房竣
升级会员 