浙江省房地产估价师《理论与方法》：房地产区位的含义考试试卷.doc

浙江省房地产估价师《理论与方法》：房地产区位的含义考试试卷.doc

《浙江省房地产估价师《理论与方法》：房地产区位的含义考试试卷.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浙江省房地产估价师《理论与方法》：房地产区位的含义考试试卷.doc（8页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

浙江省房地产估价师《理论与方法》：

房地产区位的含义考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。

假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。

A：

1838.00

B：

1844.55

C：

1845.87

D：

1850.00

E：

工业用地的监测点评估价格

2、基准地价系数修正法的基本原理是__。

A．收益原理

B．替代原理

C．地租理论

D．区位理论

3、下列关于热水供应系统，说法不正确的是。

A：

热水供应系统按竖向分区

B：

热水供应系统按横向分区

C：

若建筑高度较高，分区数量较多，为防止加热器负担过大压力，可将各分区的加热器和循环水泵设在该区的设备层中，分别供应本区热水

D：

热水的加热器和水泵均集中于地下的设备间

E：

执行层的组织协调

4、某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是万㎡．（2005年试题）

A：

5．2

B：

6．4

C：

6．8

D：

7．6

E：

借款合同

5、工业建筑设计的评价指标不包括。

A：

土地利用系数

B：

厂房展开面积

C：

厂房有效面积与建筑面积比

D：

单位面积造价

E：

执行层的组织协调

6、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是__。

A．相关房地产类型的在建数量

B．吸纳率分析

C．相关房地产类型的存量

D．改变用途数量

7、室内装修费科目不包括__。

A．材料费、工器具、设备使用费

B．人工费、管理费、承包商利润

C．材料费、工器具、承包商利润

D．健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费等

8、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。

A：

主观合理价值和公开市场价值

B：

主观合理价值和非公开市场价值

C：

主观合理价值和客观合理价值

D：

公开市场价值和非公开市场价值

E：

工业用地的监测点评估价格

9、房屋征收实施过程中，拆除__不予补偿。

A．产权不明确的房屋

B．超过批准期限的临时建筑

C．合法建筑

D．未售的公有住房

10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

（原题由于教材说法有误，笔者作了修改）

（1）．要求在成交日期时一次付清。

（2）．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5％。

（3）．以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。

（4）．约定一年后一次付清。

（5）．从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。

A：

第

（1）种情况

B：

第

（2）种情况

C：

第（4）种情况

D：

第（5）种情况

E：

工业用地的监测点评估价格

11、基准地价是城市中均质区域内的土地__。

A．最低价格

B．最高价格

C．平均价格

D．成交价格

12、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。

A．房地产开发投资

B．房地产置业投资

C．房地产间接投资

D．投资于房地产投资信托公司

13、随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。

从来源上看，房地产权益资金主要来源于__。

A．商业银行

B．储蓄机构

C．私人投资者

D．机构投资者

14、某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／㎡和505元／㎡，则该宗土地的减价修正额为元／㎡。

A：

50

B：

250

C：

300

D：

350

E：

工业用地的监测点评估价格

15、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。

A．62500

B．62000

C．61000

D．61500

16、投资者对房地产内部使用功能的变动（例如在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资__的重视。

A．各异性

B．适应性

C．相互影响性

D．专业管理依赖性

17、下列可作为市场法适用对象的是__。

A．学校

B．写字楼

C．纪念馆

D．教堂

18、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）

A．0.5%

B．6%

C．6.16%

D．6.19%

19、住房公积金委员会各项决策的执行机构是。

A：

住房公积金管理中心

B：

住房公积金管理委员会委托的银行

C：

各个单位

D：

全体职工

E：

执行层的组织协调

20、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。

假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。

A．14140元/m2

B．42421元/m2

C．56561元/m2

D．60000元/m2

21、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__分析的目的。

A．盈亏平衡

B．敏感性

C．风险

D．概率

22、证券可分为__。

A．商品证券、货币证券、投资证券

B．商品证券、货币证券、资本证券

C．政府证券、金融证券、公司证券

D．商品证券、政府证券、金融证券

23、设临街深度价格修正率如下表：

另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为元／㎡。

（更正：

路线价：

4000元/㎡）

A：

6400

B：

6800

C：

6960

D：

7600

E：

工业用地的监测点评估价格

24、一宗估价对象房地产的估价结果，它的期望用途是指__。

A．估价原则

B．估价依据

C．估价目的

D．估价方法

25、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是。

A：

谨慎价值

B：

市场价值

C：

残余价值

D：

快速变现价值

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、w省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、w省人大常委会出台的《w省城镇房地产开发经营管理条例》及w省政府颁布实施的《w省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。

为加快经济适用住房建设，2010年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）为70元、贷款利息为30元。

1．《中华人民共和国城市房地产管理法》属于。

。

下列关于经济适用住房的表述中，正确的是。

A：

经济适用住房实质上就是廉租住房

B：

低收入家庭可购买经济适用住房

C：

经济适用住房土地可以通过划拨取得

D：

经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度

E：

《城市房屋拆迁估价指导意见》

2、水污染可分为。

A：

海洋污染

B：

地下水污染

C：

地表水污染

D：

承压水污染

E：

潜水污染

3、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期的收益率为。

（2006年试题）

A：

4.42%

B：

8.11%

C：

8.13%

D：

9.54%

E：

借款合同

4、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。

这些法定优先受偿款通常包括。

A：

拖欠建设工程价款

B：

已抵押担保的债权数额

C：

房地产变卖处置费用

D：

诉讼费用

E：

其他法定优先受偿款

5、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的（）。

A．人工费

B．办公费

C．法定税费

D．保险费

6、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是元。

A：

1428.74

B：

1475.37

C：

1482.74

D：

2000.00

E：

借款合同

7、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从__之日起计算。

A．工程竣工

B．物业验收合格

C．购房人实际入住

D．开发企业向购房人交付房屋

8、不属于税收制度的构成要素的是__。

A．纳税人

B．课税对象

C．纳税时间

D．税基

E．税点

9、停车指数，即每100㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在之间。

A：

4～5

B：

5～6

C：

4～6

D：

5～8

E：

借款合同

10、下列税率属于比例税率。

A：

城镇土地使用税

B：

房产税

C：

耕地占用税

D：

城市维护建设税

E：

营业税

11、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为235万元，净现值的期望值标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。

A：

52％

B：

58％

C：

40％

D：

68％

E：

借款合同

12、对于出租或经营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的指标的计算非常重要。

A：

利息备付率

B：

资产负债率

C：

流动比率

D：

速动比率

E：

偿债备付率

13、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括__等方面。

A．合法交易

B．合法产权

C．合法使用

D．合法处分

E．合法区位

14、房地产开发项目策划的主要工作内容有（）。

A．开发内容和规模的分析与选择

B．评价方案构造

C．区位分析与选择

D．开发时机的分析与选择

E．融资方式的分析与选择

15、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是。

A：

回收固定资产余值

B：

自有资金

C：

长期借款

D：

净转售收入

E：

借款合同

16、我国《物权法》规定的物权主要有等。

A：

使用物权

B：

他物权

C：

所有权

D：

担保物权

E：

用益物权

17、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率__。

A．为100%

B．较高

C．不高不低

D．较低

18、年利率是10%，存款额为1000元，计息周期是2年，按单利计息方式算出的利息为__元。

A．200

B．1200

C．1210

D．210

19、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。

那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。

A．0.5

B．1.5

C．2

D．3

20、建筑平面设计常见的组合方式包括。

A：

走廊式组合

B：

套间式组合

C：

单间式组合

D：

大厅式组合

E：

整体式组合

21、目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有__。

A．经营税收及附加

B．企业所得税

C．城镇土地使用费

D．契税

E．印花税

22、下列有关存款业务的说法正确的一项是__。

A．活期储蓄存款以每年的12月31日为结息日

B．定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取三种

C．单位活期存款以每月月末的30日为结息日

D．单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息

23、房地产市场分析可以帮助开发商__。

A．选择合适的项目位置

B．寻找投资合作伙伴

C．确定满足市场需求的产品类型

D．判断租买时机

E．进行土地使用权出让决策

24、房地产测绘成果主要包括。

A：

房产簿册

B：

房产数据

C：

房产图集

D：

房产档案

E：

房产资料

25、敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即。

A：

最乐观预测值

B：

最悲观预测值

C：

最可能预测值

D：

最客观预测值

E：

最接近的预测值