浙江省房地产估价师《制度与政策》：共有部分的共有权模拟试题.docx
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2017年浙江省房地产估价师《制度与政策》：
共有部分的共有权模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房产型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人__。
A．有权退房，但应承担违约责任
B．有权要求开发公司承担违约责任
C．有权要求开发公司赔偿损失
D．无权退房
2、某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。
假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款利率年利率为5%，则该房地产期房价格为__元/m2。
A．2949.44
B．3124.44
C．3194.44
D．3500
3、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨额如表10—2第2列、第3列所示．用平均增减量趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为．
A：
8485元／㎡
B：
8820元／㎡
C：
8500元／㎡
D：
8584元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
4、房屋拆迁是指。
A：
取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，仅对使用人进行补偿和安置的活动
B：
取得拆迁许可证的拆迁入，拆除城市规划区范围内私人土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动
C：
取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内集体私有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动
D：
取得拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆除房屋的所有人进行补偿和安置的活动
E：
房地产估价机构必须加盖公章
5、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0．8y，则该国此时的引致消费是（公式中C表示消费，Y表示收入）。
（2006年试题）
A：
0．8
B：
0．8y
C：
1000
D：
1000+0．8y
E：
执行层的组织协调
6、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。
A．相互影响性
B．适应性
C．不一致性
D．保值性与增值性
7、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。
当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为__。
A．相等
B．不相等
C．可能会相等
D．不能确定
8、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为__万元。
A．305
B．463
C．636
D．961
9、2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了__。
A．《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》
B．《注册房地产估价师管理办法》
C．《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》
D．《房地产抵押估价指导意见》
10、房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称是．。
A：
房地产平面图
B：
房地产有关证明和文件
C：
房地产卡片
D：
房地产权属簿册
E：
执行层的组织协调
11、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。
A．45.05%
B．49.31%
C．58.86%
D．63.6%
12、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于__。
A．基准回收期
B．静态投资回收期
C．项目开发期
D．项目销售期
13、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的__。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
14、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。
A：
中国共产党第十一次全国代表大会
B：
中国共产党第十二次全国代表大会
C：
中国共产党第十三次全国代表大会
D：
中国共产党第十四次全国代表大会
E：
房地产估价机构必须加盖公章
15、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通信
B．给水、排水、燃气、热力
C．排水、电力、通信、燃气
D．排水、电力、通信、热力
16、外商投资企业和外国企业所得税实行__的比例税率，另按应纳税所得额征收__的地方所得税。
A．20%，2%
B．25%，3%
C．40%，4%
D．30%，3%
17、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为。
A：
0.5年和1年
B：
0.5年和1.5年
C：
0.5年和2年
D：
1年和1.5年
E：
工业用地的监测点评估价格
18、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。
该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。
A：
75.00
B：
75.60
C：
83.60
D：
86.00
E：
工业用地的监测点评估价格
19、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和。
A：
区位
B：
面积
C：
价值
D：
经营人
E：
执行层的组织协调
20、常用的融资渠道不包括__。
A．自有资金
B．销售利润
C．信贷资金
D．证券市场资金
21、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。
该宗房地产的收益价格为__万元。
A．650
B．687
C．585
D．630
22、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。
A．-100
B．-50
C．50
D．100
23、《中华人民共和国商业银行法》规定：
要求商业银行流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于。
A：
8％
B：
10％
C：
25％
D：
75％
E：
执行层的组织协调
24、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
25、拍卖行应在拍卖日的__前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。
A．半个月至一个月
B．一个月至三个月
C．一个月至六个月
D．三个月至六个月
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》规定，房地产中介服务是指等活动的总称。
A：
房地产咨询
B：
房地产价格评估
C：
房地产经纪
D：
房地产转让
E：
房地产抵押
2、业主大会成立前，维修资金由__管理。
A．开发商
B．当地房地产行政主管部门
C．物业公司
D．全体业主
3、地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。
地籍要素指。
A：
与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等
B：
土地的编号
C：
土地的利用类别、等级
D：
土地的权属界线，界址点及其编号
E：
各级行政区划界线及房产情况
4、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。
A．消费者的收入增加
B．作为替代品的房地产的价格上升
C．作为互补品的房地产的价格上升
D．消费者预期其未来的收入增加
E．消费者预期未来的房地产价格上升
5、运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括__。
A．加权平均资本化率
B．综合资本化率
C．建筑物资本化率
D．土地资本化率
E．权益资本化率
6、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。
其中，“两管”是指监理活动中的。
A：
合同管理
B：
质量管理
C：
投资管理
D：
进度管理
E：
信息管理
7、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。
A．330
B．450
C．650
D．700
8、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的是。
A：
位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性
B：
房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产
C：
房地产投资容易受到政府政策的影响
D：
房地产投资能够得到税收优惠
E：
房地产投资可获得相当高的利润
9、资本金的出资方式包括__。
A．货币或实物
B．工业产权
C．专利技术
D．债权
E．土地使用权
10、工业用地使用权出让方式不包括__。
A．招标方式
B．挂牌方式
C．划拨方式
D．协议方式
11、按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。
A：
招标
B：
拍卖
C：
挂牌
D：
划拨
E：
协议
12、下列关于房地产估价本质的说珐正确的有__。
A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B．房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C．房地产估价是为委托人提供价格保证
D．房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内
E．房地产估价既是一门科学也是一门艺术
13、借贷记账法以作为记账理论依据。
A：
会计法
B：
会计规则
C：
会计规程
D：
会计恒等式
E：
执行层的组织协调
14、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是__的结合体。
A．设备
B．实物
C．权益
D．区地
E．环境
15、下列关于民事权利，表述正确的是。
A：
物权是财产权，但不是支配权
B：
知识产权是支配权
C：
姓名权是人身权
D：
解除权是抗辩权
E：
撤销权是形成权
16、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%，银行贷款利率为7.5%，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（）。
A．1.82%
B．2.33%
C．3.57%
D．5.45%
17、申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的__。
A．20%
B．30%
C．50%
D．60%
18、以下房地产中既有大量租赁实例又有营业收入的是。
A：
写字楼
B：
商铺
C：
餐馆
D：
农地
E：
娱乐中心
19、房地产最重要的一个特性是。
A：
位置固定性
B：
适应性
C：
异质性
D：
寿命周期长
E：
借款合同
20、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了__的职业道德。
A．独立、客观、公正
B．诚实守信
C．社会责任
D．勤勉尽责
21、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是。
A：
按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元
B：
按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元
C：
取得了该房地产项目的土地使用权证书
D：
实际投入房屋建设工程的资金额（含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25％以上
E：
实际投入房屋建设工程的资金额（不含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的25％以上
22、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的。
（2007年试题）
A：
第一阶段
B：
第二阶段
C：
第三阶段
D：
第四阶段
E：
借款合同
23、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是__。
A．最高最佳使用原则
B．合法原则
C．替代原则
D．谨慎原则
24、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有。
、
A：
消费者的收入增加
B：
作为替代品的房地产的价格上升
C：
作为互补品的房地产的价格上升
D：
消费者预期其未来的收入增加
E：
消费者预期未来的房地产价格上升
25、是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。
A：
当事人姓名或者名称及住所
B：
租赁期限
C：
租赁用途
D：
租金交付方式
E：
房屋的修缮责任
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