商业地产特性及政策分析.docx

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商业地产特性及政策分析

第一章商业地产行业概述

近年来，商业房地产逐渐成为房地产市场的热点话题，受到市场的极大关注。

一方面，商业地产自身条件优异，集地产、商业与投资三重特性于一身，具有拉动投资、刺激需求的双重功力，是国民经济发展不可或缺的动力剂；另一方面，传统住宅地产的开发已经进入非理性时代，高昂的地价，紧锣密鼓的宏观调控政策，无一不进一步逼迫地产开发商寻找新的蓝海。

第一节商业地产基本概念

一、商业地产定义

商业地产的定义分广义与狭义。

广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。

而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。

本报告所研究的商业地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类。

二、商业地产分类

商业地产的分类，根据行业类型，消费行为，建筑形式等可以分为很多种，本文主要根据其开发形式，将其分为8类。

表1商业地产分类表

类型

定义

传统商铺

商业地产的初始形态，遍布与城市各个角落，以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本的。

专业市场

指用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，是某个行业或其上下游行业的聚集，强调集群效应。

例如广州天河电脑城，图书厦。

商业街

是商户沿街的两侧排列组成的一种商业地产形式，有可能是楼宇，也有可能是单层建筑，例如北京的王府井步行街，广州的北京路步行街。

社区商业中心

以社区居民为主要服务对象而建立的商业地产模式，是伴随住宅地产配托设施的不断完善而发展起来的。

大型购物中心、百货商场

集购物、休闲、娱乐、美食于一站式的大型商业地产模式。

主要在大中型城市繁华地带开发。

休闲、娱乐商业

以休闲、度假为主要依托的商业地产形式。

例如KTV、度假村。

后者多建筑在旅游风景区，是在旅游行业发展迅猛以及都市人日益增加的精神压力下产生的商业地产产物。

办公楼、写字楼

企事业用以办公的商业地产形式，有单纯的写字楼，也有商住两用形式的，称为商务楼。

资料来源：

世经未来整理

三、商业地产的特点

相较于住宅地产，商业地产具有许多特点：

（一）收益性强，但具有不确定性

住宅地产的收益来源于售价和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。

而商业地产的收益不但有销售收入，还有租金。

租金是一个持续的现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而其具有不确定性和高收益性。

（二）投资规模大

大型购物中心，shoppingmall等的建设都需要大量资金，并且商业地产经营需要有2-3年的过渡才能比较成熟，加之其回报周期又比较长，因而其所需资金量相较住宅地产要高。

（三）投资风险大

住宅地产在房屋出售后就可以得到价格补偿，并且由于其是一次性交易，短时间内，周边环境不易改变，因而容易控制成本，而商业地产的回报期可以说是贯穿整个地产生命周期，其价格受周边环境影响巨大，又因其需要过渡期，在过渡时间内极容易由于亏损而倒闭，风险较大。

（四）经营方式、内容多样，管理要求高

在经营方式上，商业地产可以灵活选择租售方式，但是主要仍以出租为主。

而经营形式上，同一个商业地产内可以涵盖餐饮、娱乐、金融服务等多种内容。

鉴于此，商业地产的管理要求较高，由于其直接面向市场，竞争激烈，成败直接关系到商业房地产的盈利状况。

第二节商业地产在国民经济中的地位和作用

一、房地产为经济发展作出巨大贡献

早在1999年，国家就明确提出要把房地产培养成为我国的支柱产业，而房地产业由于其投资规模大，关联行业众多，直接涉及人民的日常生活，对我国经济发展的促进作用不言而喻，主要体现在：

（一）房地产拉动经济增长

第一，房地产开发投资占固定资产投资比重长久稳定。

投资是拉动经济三驾马车中最为得力的一个，而固定资产投资中，房地产投资所占比重一直处于较稳定的态势，连续十年保持在15%以上，间接表明其对经济的促进作用是持续而平稳的。

第二，房地产开发投资拉动GDP增长，贡献率大福攀升。

我国房地产从1999年开始，进入快速发展阶段，2000年到开始，房地产开发对GDP的贡献率、拉动率持续走高，分别由9%上升到03年的15%，由0.9%上升到07年的2.3%，08年受到金融危机的影响，国内生产总值增加值开始回落，09年更是进一步下挫，而房地产行业依然坚挺，增加值基本持平，并有小幅上升，而贡献率则是创出十年来新高，达到26.52%，其本身抗压性不容忽视，随着2010年经济形势的进一步好转，房地产也必将再次发挥对经济的推动作用。

数据来源：

国家统计局

图12009年房地产开发投资对经济的拉动作用和贡献作用

（二）房地产关联行业众多，带动相关产业发展

房地产作为国民经济的支柱产业，不仅在于其自身对经济的拉动，更体现在对众多关联行业的影响中。

房地产开发成本中70%是原材料消耗，在与其直接关联的57个子行业中，钢铁，机械，有色金属，建材等直接得益与房地产的开发建设。

同时，商业地产的发展，促进了零售、餐饮、旅游等第三产业的繁荣。

（三）房地产行业成为财政收入主要来源

财政收入是我国进行宏观调控，调节社会收入分配水平等的重要手段。

而房地产对全国和地方财政收入的增长功不可没。

据国土资源部2010年2月2日公布的数据显示，2009年全国土地出让收入高达1.59万亿元，远超2007年房地产鼎盛时期，同比大增63.4％。

以北京为例，2009年北京市级主要收入来源中，增值税、营业税、企业所得税、个人所得税等等并未有明显增幅，而涉及房地产业的契税和土地增值税大幅增长，增幅分别为24.3％和54.5％。

（四）房地产开发解决农村剩余劳动力问题

我国是一个农业大国，农业人口占总人口的70%左右，而农村落后的生产力和微薄的收入必然引起劳动力的大量转移。

农民由于文化和知识水平有限，缺乏专业技术，大多只能从事劳动密集型产业，房地产业和建筑业的发展，无疑是吸纳大量农村剩余劳动力的有力保证。

二、商业地产成为城市发展的新引擎

商业地产作为房地产开发形式的一种，是消费水平不断发展的产物。

它是商业与地产的融合，一方面商业促进消费水平，另一方面地产促进投资水平，两者的结合，成功驾驭了拉动经济发展的三驾马车的另两驾——消费和投资，对经济的增长功不可没。

商业地产本身，多发展于一二线中心城市，成为城市发展的新引擎，而其对城市发展的促进作用，相较于房地产，又有其独特的方面。

数据来源：

国家统计局

图22009年商业地产投资额占房地产开发投资总额比重

（一）带动第三产业的发展

商业地产的直接下游行业是庞大的第三产业，包括零售批发，餐饮住宿以及各种商务服务业。

第三产业是国民消费的主要拉动力，带动经济增长，世界平均消费率约为77%，而我国的近十年消费率却不断下降，到2008年还不足50%，低世界水平20个百分点，随着我国城镇化水平的进一步提高，消费水平必将会有大幅度提升，而作为持续促进第三产业发展的商业地产，也将迎来广阔的增长空间。

数据来源：

《中国统计年鉴2009》，世经未来整理

图3国内消费水平

数据来源：

国家统计局世经未来整理

图42009年商业地产对第三产业贡献作用和拉动作用

（二）改善人民生活水平

商业活动直接关系到居民的消费情况和生活质量。

商业地产之所以能改善人民的生活水平，主要体现于它的配套作用。

商业地产的发展，优化了居民的购物环境，提高居民满意度，而建设在社区周围的配套设施，不仅方便居民外出购物，更促进了当地物业价值的提高。

（三）提升城市竞争力

商业地产对城市竞争力的提升，主要表现在两个方面：

第一，商业地产促进城市经济建设发展。

城市经济发展的主要贡献者是第二产业和第三产业，商业地产作为房地产的分支，刺激建筑行业和建材行业等第二产业发展，而其兼具的商业特性，又促进了城市第三产业发展。

两者相结合，加快了城市的经济发展。

第二，商业地产提升城市形象。

优质购物中心，写字楼、商业街的建设，本身就是一件建筑艺术品，成为一个城市的标志性和品牌性建筑。

例如北京的王府井，广州的上下九，成为城市对外展示其自身特色的窗口。

第四节政策环境分析

一、2008到2010房地产业政策梳理

2008年

2008年3月

财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》3月3日财政部、国家税务总局发出通知，要求开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

2008年3月

住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》

3月21日住建设部下发通知，该通知对确保廉租房的质量，对解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。

2008年4月

上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

2008年4月16日为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2008年5月

上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2008年6月

国家多项调控近期开始施行土地阀门再度把紧

具体政策：

商品住宅开发不得超3年、土地管理不作为将受严惩等，自2008年6月1日起执行。

2008年7月

国土部表示小产权房不给宅基地证

7月14日国土资源部出台文件，被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。

2008年8月

商品房销售应明示能源消耗指标

8月11日国务院新规：

房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。

2008年8月

三部委联合印发《2008年廉租住房工作计划》

8月14日三部委印发计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。

2008年8月

央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理

8月25日中国人民银行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，《通知》要求严格建设项目贷款管理。

对列入国家《禁止用地项目目录》的项目，严禁发放贷款。

2008年9月

央行宣布“双率”齐降

受美国金融风暴的影响，央行宣布从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。

2008年10月9日

西方央行联手降息中国打出“降率免税”组合拳

中国人民银行10月8日晚间宣布，从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

2008年10月

系列新政支持房地产

10月12日中国人民银行决定，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

下调个人住房公积金贷款利率。

政策点评

2008年调控重点是重点解决供不应求的矛盾以及资金流动性过剩的矛盾。

中央实施紧缩的货币政策和稳健的财政政策，持续加息及提高存款准备金率，严格限制外资投资。

房地产行业在行业内在因素和宏观经济外在影响的多重压力之下，快速步入周期低谷。

全国范围内房地产交易低迷，全国住宅销售面积回落至2006年水平，北京、上海、广州、深圳四大城市一手住宅销售面积均跌至2005年以来四年的最低水平。

2008年的土地市场从2007年的沸点迅速降温至冰点。

伴随着住宅市场的“打折”、“降价”，土地市场则到处充斥着“流拍”、“底价成交”以及“退地”的字眼。

大中型跨地域发展商受资金链的束缚失去了往日拿地的热情，本土小型发展商以及外行业企业成为了购地主角，这一切形成了2008年土地市场的特有征状。

2009年

2009年1月

七折利率优惠

四大国有银行宣布：

只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

 2009年2月

落实最严格耕地保护制度和节约用地制度

2月，国土资源部发布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》。

《通知》明确：

将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。

2009年4月

治理房地产开发领域违规变更规划

4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。

住房和城乡建设部、监察部重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。

对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。

对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。

对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。

2009年5月

《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》

5月11日，国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）。

针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整。

2009年5月

《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》

5月13日，国土资源部发布《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编2010~2011年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。

 2009年5月

下调自有资本金贷款比例

5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。

 2009年5月

《土地增值税清算管理规程》

5月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。

 2009年5月

四部委负责研究开征物业税

5月25日，发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。

此前，北京、辽宁等10多省（市）开始物业税“空转”运行，有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为2009年上半年楼市的焦点话题之一。

 2009年6月

强调小产权房违法

6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等2009年1月七折利率优惠四大国有银行宣布：

只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

2009年2月

落实最严格耕地保护制度和节约用地制度

2月，国土资源部发布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》。

《通知》明确：

将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。

 2009年4月

治理房地产开发领域违规变更规划

4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。

住房和城乡建设部、监察部重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。

对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。

对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。

对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。

 2009年5月

《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》

5月11日，国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）。

针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充2009违法用地、违法建筑行为。

 2009年12月

营业税征免时限由2年恢复到5年

12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。

《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举是对炒房现象进行遏制。

 2009年12月

提出遏制部分城市房价过快上涨的势头

12月14日，国务院常务会议决定，用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。

 2009年12月

开发商拿地的首付款比例提高到五成

12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

而此前各地方土地出让大多执行20％～30％的首付政策。

 政策点评

2009年调控重点是政策扶持，拉动经济，抵御全球金融危机。

积极的财政政策和适度宽松的货币政策，政府4万亿元的庞大投资计划，楼市的一系列救市政策，鼓励住房消费。

受益于多年发展形成的支柱产业地位，房地产行业获得各级政府政策的扶持，迅速触底反弹。

根据中原地产研究中心对北京、上海等12个重点城市土地市场的监测，2009年住宅用地出让面积、楼面地价和出让金额三项指标，不仅大幅超越低迷的2008年，更超越了“疯狂”的2007年。

受一季度各项指标同比增速陆续触底，自第二季度起加速上扬。

全年住宅销售面积、销售金额同比增幅将高达50%以上，住宅开发投资额增速约为15%。

此三项指标均将超越2007年的高峰，再创历史新高。

 2010年

 2010年1月

“国十一条”出台

2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。

 2010年1月

《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》

2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。

《通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

 2010年3月

国土资源部出台19条土地调控新政

2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

 2010年3月

全国开展对房地产用地突出问题专项检查

2010年3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次检查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

 2010年3月

各地暂停出让住房用地

2010年3月22日，国土资源部会议提出：

在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量。

 2010年3月

国资委要求78户央企退市

2010年3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组，在15个工作日内制订有序退出方案。

 2010年4月

缩小首购普通房契税优惠范围

2010年4月2日，财政部下发通知：

对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

2010年4月

国家发改委提出要进一步加强房地产市场调控

2010年4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。

 2010年4月

银监会要求银行评估贷款情况

2010年4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。

银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。

北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。

 2010年4月

加快研究制定合理引导个人住房消费税收政策

2010年4月14日，国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

 2010年4月

二套房贷首付不低于50%

2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

 2010年4月

国土资源部公布2010年住房供地计划

2010年4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。

 2010年4月

可暂停第三套房贷

2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

 2010年4月

北京新政“限购”

2010年4月30日，北京政府发布调控通知。

要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。

统一购房家庭只能新购买一套商品住房。

2010年5月

规范土地增值税清算细则

2010年5月26日，国税总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。

 2010年6月

土地