工程部作业指导手册.docx

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工程部作业指导手册

XXXX物业管理顾问有限公司

编号:

XX/工程部作业手册-01

工程部作业指导手册

（第1版第0次修改）

受控标识

分发号

编制：

审核：

批准:

作业指导手册文件目录

1、工程部组织架构图及岗位职责………………………3-6

2、工程部内部管理指导文件……………………………7-8

3、业主报修处理指导文件………………………………9—10

4、供配电设施、设备运行指导文件……………………11—13

5、给、排水设施、设备运行指导文件…………………14-16

6、冷水机组运行指导文件………………………………17

7、大厦设施、设备养护和维修工作指导文件…………18-23

8、工程部归档记录清单…………………………………24

工程部组织架构图及岗位职责

1工程部组织架构

2工程部岗位职责

2。

1主管岗位职责

负责工程部的工作安排与检查验收；负责工程部相关的维修保养及维保用设备、工具的监督。

2.1.1提前做好工程部月工作计划,妥善安排工程部日常工作。

2.1.2提前做好工程部月/季度请购计划,确保维修、保养工作按时进行。

2.1.3提前做好维修保养计划及维修保养准备工作,认真执行维修保养并负责验收工作。

2.1.4认真了解大厦设施、设备运行情况。

2.1.5负责监督设备、工具及相关帐目，并定期对工具进行盘点检查。

2.1.6对各报修项目进行合理、科学的安排。

对脏、难、累工作亲自到场指导、安排并共同与员工工作.

2.1.7能够果断、全面的处理好突发事件,并协助有关部门及上级领导处理好善后工作。

2.1.8对工程部员工主动、热心的进行服务技能及专业技术的传授。

2.1.9了解员工思想动态，消灭不利因素于无形。

2.1.10无条件服从上级领导的工作安排，并协助服务中心及其它部门的日常工作。

2.2领班岗位职责

负责值班运行工作及日常维修、保养工作的安排及管理。

2.2.1认真执行主管交待的工作任务,安排好工程部日常维修及保养工作.

2.2.2了解掌握工作进度，并负责检查维修、保养工作的质量及结果。

2.2.3全面掌握大厦设施、设备相关情况，并详细填写相关记录。

2.2.4对各报修项目进行合理、科学的安排。

对脏、难、累工作必须亲自到场指导、安排并共同与员工工作。

2.2.5能够果断、全面的处理好突发事件,并协助主管及其它部门处理好善后工作。

2.2.6对工程部员工主动、热心的进行服务技能及专业技术的传授。

2.2.7无条件服从主管及上级领导的工作安排，并协助工程部主管及服务中心其它部门的工作。

2.3内勤岗位职责

2.3.1在工程主管的指导下，负责工程部办公室的各项事务性工作及接待来访客人.

2.3.2负责办公室的卫生，协助工程主管做好工程部的文字处理工作。

2.3.3打印各类文件，管理好工程部各类工程图纸、资料.

2.3.4负责工程部各类会议的记录.

2.3.5填报有关报表，经工程主管审核签字后上报物业经理办公室。

2.3.6负责工程内部的文件、资料、通知的传阅和回收.

2.3.7配合人事行政部进行工程部人员的考勤（出勤、年假、加班等）、福利（工资、奖金、加班费等）、劳保用品的申报、领取和发放。

2.3.8负责现金报领和支票的办理.负责工程部的维修单统计.

2.3.9负责工程部大件工具的管理、建立帐目和建立借用手续。

2.3.10负责工程成品、半成品库房的管理。

2.3.11完成工程经理交办的其他工作。

2.4电工岗位职责

负责大厦电器及用电设施、设备的维修与保养工作.

2.3.1熟悉各工程部管辖区内电气设备的配置和使用状况。

2.3.2熟悉各配电室开关负载情况。

2.3.3熟悉电梯、监控系统、消防系统配电控制位置及控制方法;会操作、运行消防泵及喷淋泵。

2.3.4会处理电梯困人等。

2.3.5严格遵守公司制定的电气设备的运行、维修及保养制度，能正确判断并处理一般电气故障，采取相应措施。

2.3.6维修、保养能按维修、保养相关规定保质、快捷的完成维修保养工作.

2.3.7协助领班及其它工程人员做好当天工作。

2.3.8做好日常维修服务及工作记录。

2.3.9坚守岗位，按时上下班；对工作主动，对业主耐心，对领导尊重，对同志关心。

2.3.10注意自己品行，维护公司形象。

2。

4水暖工岗位职责

负责大厦水暖管道、设施、设备的维修与保养工作。

2.4.1熟悉工程部管辖区内水暖设施、设备的位置及作用。

2.4.2掌握各干线水网回路、阀门及水表的位置与作用，并能正常操作。

2.4.3严格遵守公司制定的水泵设备的维修及保养制度，做到维修彻底、保养仔细。

2.4.4熟悉消防设施的配置、位置，并能使用消防设备。

2.4.5及时解决维修各类水泵及给、排水管道工作。

2.4.6发生跑水突发事件时，第一时间赶到现场，并能够果断、周到的处理.　

2.4.7做好日常修服务及工作记录.

2.4.8坚守岗位,按时上下班；对工作主动,对业主耐心，对领导尊重,对同志关心.

2.4.9注意自己品行，维护公司形象。

2.5　　土建装饰工岗位职责

负责大厦的维修保养及公共区域的维修保养工作。

2.5.1熟悉工程部管辖区内房屋的建筑结构和室内布局；熟悉各种门、窗的结构与材质，并能在工作中应用自如。

2.5.2对各报修的项目做到彻底、全面、干净，并基本恢复原来模样。

2.5.3对公共区域的维修、保养，在保质的前提下尽量节约原料，降低支出.

2.5.4认真处理好突发事件遗留的补修项目，增加验收方对我们的信服与满意程度。

2.5.5认真维修、保养报修的门、窗，尤其是屋面、机房等重要部位，做到有备无患。

2.5.6维修、保养完成后注意现场里外卫生，认真清理现场。

2.5.7注意自己品行,维护公司形象。

2.6装修管理员岗位职责

负责大厦业主的二次装修的管理工作。

2.6.1按照公司的各项管理制度开展工作。

2.6。

2积极参加各种岗位培训，能够熟练掌握各种专业知识。

2.6.3对办理入住前期的房屋以及办理入住的房屋进行查验，并联系施工单位进行维修。

2。

6。

4办理装修手续,给业主讲解装修中的注意事项。

2.6。

5进行装修现场的巡视和检查,做好记录，处理装修中出现的各种问题。

2.6.6发现装修改动问题，联系业主找地产工程部下发工程变更单。

2。

6.7对大厦消防问题的整体把握。

2.6。

8装修期间各种违章问题的处理。

2.6。

9业主签署装修环境保证金协议，要装修公司或各单项施工单位缴纳装修环境保证金，与业主处理好装修垃圾的排放问题。

2.6.10安装卫星天线的处理.

2.6。

11入室维修。

2.6。

12注意自己品行，维护公司形象。

2。

7弱电工岗位职责

2。

7。

1弱电系统设备发生故障时，应立即赶到现场排除故障,确保系统同正常运行。

2。

7。

2协助运行人员处理日常维修工作,并做好详细记录。

2.7。

3严格按照工程部领导的指示更改个设备参数，并做好操作记录。

2。

7。

4负责弱电系统设备的维修保养工作，监督维保单位的维护工作，并做好详细的保养记录。

2.7.5注意自己品行，维护公司形象.

工程部内部管理指导文件

1目的

规范工程部内部的管理，保证设备设施管理和对业主服务工作的顺利开展。

2　　　适用范围

适用于光兴大厦服务中心工程部内部的管理工作。

3　　　责任管理

3。

1　　　工程部各岗位工作人员负责日常相关记录的填写。

3。

2　　　工程部领班负责本部门内部资料的收集整理，同时负责记录的归档工作。

3。

3　　　工程部主管负责本部门各项工作的指导、监督和检查。

4　　　工作程序

4。

1　　　人员要求：

4。

1.1　　素质能力要求：

（1）上岗前经项目人事培训部做入职引导培训,了解公司概况、公司的质量环境方针、目标,掌握工作礼仪、礼貌,着装规定等基本知识,考核成绩合格。

（2）接受本部门主管做的岗前培训，了解工程部工作涉及到的质量目标。

（3）熟悉服务区域内各类房屋的结构,公用设施、设备的种类、分布、位置及其使用、养护办法。

（4）熟悉工程部各项工作程序和自身职责，能按分工责任合格地完成各项任务，并能认真做好记录。

（5）具备必要的专业知识且按职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格，取得相应工种政府部门颁发的操作许可证明。

4.2　　　自用设备、工具管理:

4.2。

1　　日常维护与管理：

工程部内勤制定《自用工具设备台帐》同时负责自用工具、设备的管理，工具、设备领用/借用需填写《工具领用/借用登记表》。

4.3　　　培训：

4.3.1　　工程主管根据日常工作情况、公司或服务中心的发展需求或特殊任务要求，组织人员对工程人员进行日常岗位培训或公司制度要求等其他培训。

4。

3。

2　　工程人员需在每年人事培训部组织的培训需求调查表中真实反映自已的培训需求.

4.4　　　内部沟通：

4.4.1　　工程主管每日上班前召开晨会，主要内容为前日维修工作事宜沟通评审和当日工作安排及宣讲公司、服务中心相关事宜通知、要求等。

4.4.2　　员工在遇到难度较大工作时应主动与主管进行沟通,以寻求帮助，利于工作的完成。

4.4.3　　当员工之间或员工对班长意见出现分岐或矛盾后,应主动沟通，避免产生误会，当沟通不畅时可将事情客观地反馈至上一级领导,以促成分岐或矛盾的更好消除或解决。

4.4.4　　员工应真实填写公司每年进行的员工满意度调查问卷，并写出自已对组织的要求。

5　　　内务管理

5.1请销假管理:

工程人员事假、病假、公休假等均通过部门主管,具体公司相关规定执行，工程主管应对人员的请销假进行管理和合理安排,并如实地申报员工的考勤情况。

5.2环境管理：

工程部内勤为工程休息室内环境的负责人，定期安排人员进行整理及清洁工作，每名工程人员应自觉维护休息室内的环境，部门内应制定相应的休息室管理规定，休息时避免大声喧哗、打闹、做娱乐活动等

6　　　形成的文件及记录

《自用工具设备台帐》编号：

光兴/工程记录—01

《自用工具设备领用/借用登记表》编号:

光兴/工程记录-02

报修处理指导文件

1　　目的

规范业主报修及公共设施设备报修处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理。

2　　适用范围

适用于光兴大厦服务中心业主的室内及各类设施设备的报修处理工作。

3　　责任管理

3。

1　　物业客服办公室负责接听业主报修电话并认真记录.

3。

2　　物业客服办公室接到业主报修电话需立即将报修信息转到工程部.

3.3　　工程部工程人员负责报修内容的现场确认及维修。

4　　服务程序

4.1工程部工作人员接到业主或办公室转到的报修信息后立即填写《工程部报修记录表》；

4.2　《工程部报修记录表》中应写明报修时间、维修地点、业主姓名、联系电话,报修内容等事项。

4.3　工程部主管或由主管指定人员按报修记录的报修内容指派工程维修人员携带《工程部维修单》10分钟内前赴现场予以维修.

4。

4　工程维修人员接到《工程部维修单》后及时填写接单时间。

4。

5　工程维修人员对用户报修内容进行现场确认后,在《工程部维修单》上据实填写维修项目等内容.

4。

6　维修完成后,工程部维修人员应请用户试用或检查合格后在《工程部维修单》上签名确认。

4。

7工程部领班每日将《工程部维修单》审核一遍,以检查服务的及时性和用户的反映，对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因，并采取纠正措施.

4。

8如现场确认，属施工遗留问题,则形成上报工作联系函，上报开发公司；如施工单位派人维修,则填写《施工单位维修单》,维修过程由工程部进行跟踪。

5　　其他事项　　

5。

1　　工程部接到服务中心内部各部门当日报修单后，由工程部领班或主管组织开展维修工作，做到当日报修当日完成.如当日不能完成维修，应在《内部报修单》中注明原因，并在有效时间内完成维修。

每日16时，工程部需将处理的内部报修情况（内部报修单）反馈于客服部.

5。

2应急报修:

各部门人员发现后，要第一时间报工程部,工程部要立即维修,后补填工

单。

6　　形成的文件及记录

《工程部报修记录表》编号：

光兴/工程记录-03

《工程部维修单》编号：

光兴/工程记录-04

《内部报修单》编号：

光兴/客服记录—01

《施工单位维修单》编号:

光兴/工程记录-23

供配电设施、设备运行指导文件

1目的

规范供配电设施、设备运行管理工作,确保供配电设施、设备的安全运行及正常运行。

2适用范围

适用于光兴大厦服务中心辖区内供配电设施、设备的运行管理。

3　　运行管理

3．1运行电工负责供配电设备运行的清洁、操作巡视、检查、记录、异常情况报告及供配电的维修、保养。

3．2工程部主管负责对上述工作的检查监督.

3．3　服务中心客服部负责向有关用户通知停电情况。

4维护管理

4．1管理人员程序

4．1．1运行电工

（1）每班必须清洁值班室、配电室环境。

（2）每小时对配电系统进行一次巡视,并将巡视检查的结果记录于《变电所运行记录表》内,零点统计当日耗电量，并填写《变电所电量日耗统计表》。

（3）每天对电梯机房进行巡视，并将巡视结果记录于《电梯机房巡检记录》.

（4）供配电设备发生异常应先处理并及时报告部门主管,同时做好记录.

（5）停“市电"后，将应急电源带负荷运行。

（6）在“市电”停电的情况下，运行变电所人员应迅速赶到变电所，一般情况下10分钟内将供电线路改为备用供电线路。

4．2配电室管理工作程序

4．2．1配电室内配电设备运行工执行24小时操作、密切注意电压表、电流表、功率因数的指示情况，并认真记录,认真执行交接班制度，发现问题及时解决,抄填《变电所运行记录表》时，应监视电气设备的运行情况，严禁变压器、空气开关不合理的超负荷运行.

4．2．2非工作人员进入配电室，须经工程部主管批准后，由运行电工陪同下方可入内。

4．2．3保持良好通风及照明，门窗开启灵活。

4．2．4消防设施完备,配电室内禁止吸烟。

4．2．5保持配电室清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍。

4．2．6不得擅自更改配电室机电设备线路及器材，若要更改须经公司同意后，方可更改。

4．2．7运行电工必须持证上岗,熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。

4．2．8配电设备的倒闸操作由变电所人员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。

4．2．9作好配电房的防潮、防水工作，堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入配电房。

4．3．1交接班要求

（1）接班人员

a）认真听取交班人员的值班和设备运行报告。

b）查看交班的《值班运行记录表》、《变电所运行记录表》。

c）检查仪器、工具等物品是否齐全、完好。

（2）有下列情况之一不准交接班:

a）上一班运行情况未交代清楚,记录不规范,配电室、值班室、操作间不清洁。

b）接班人未到岗，交班人不准下班。

c）接班醉酒或由于其他情况而未找到接班人.

d）正在倒闸操作和事故处理过程中.

e）若交接班过程中发生故障,应停止交接，由交班人负责处理事故,接班人协助。

4．3．2值班工作流程

交接班检查、记录检查、记录检查、记录

检查检查检查、记录检查、记录

5　　操作程序

5．1运行电工应严格按操作规程操作供配电设备，保证设备正常运行.

5．2进行配电柜检修时，需服务中心经理批准后，方可进行，同时填写《停用事件台帐》《停用事件记录》。

5．3全部停电或部分停电作业时,应在断开的开关分闸把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。

5．4严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全才可进行.

5．5自动空气开关跳开或熔断时，应查明原因再进行恢复，必要时允许试送电一次，同时做好记录。

5．6电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。

5．7不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。

5．8操作高电压隔离开关必须穿戴绝缘手套,穿绝缘鞋及戴工作帽。

5．9停电管理工作程序

因工程维修等原因停电，应由主管提前24小时做好停电通知交服务中心办公室,由服务中心办公室通知有关用户，因突发事件停电，应在1小时内联系有关部门处理，并在恢复供电后24小时内向有关用户作解释。

6　　相关文件及记录

《变电所运行记录表》　　编号:

光兴/工程记录—05

《变电所电量日耗统计表》　　编号：

光兴/工程记录-06

《电梯机房巡检记录》编号:

光兴/工程记录—07

《值班运行记录表》　　编号：

光兴/工程记录-08

《停用事件台帐》编号：

光兴/工程记录—09

《停用事件记录》编号:

光兴/工程记录-10

给排水设施、设备运行指导文件

1　　　目的

规范给排水设施、设备的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设施、设备。

2适用范围

适用于光兴大厦服务中心辖区内的给排水设施、设备的运行管理.

3　　　运行管理

3。

1　　　运行水工负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。

3.3　　　工程部主管负责给排水设备（设施）综合管理及上述工作的检查监督.

3.4　　　客服部负责向用户通知停水及相关情况。

4　　　操作程序

4。

1　　　管理人员工作程序

4.1。

1　　运行水工

（1）每班必须清洁水泵房、值班室环境。

（2）每天负责对地下二水泵房、顶层膨胀水箱间、13楼水箱间进行巡视，同时填写《微机泵房巡检表》、《消防水箱室巡检表》、《生活水日耗统计表》、《动力泵房巡检表》；夏季填写《冷水机组运行记录表》、《制冷电量日耗统计表》，冬季填写《采暖运行记录表》、《采暖电量日耗统计表》.在给排水设备（设施）启动时观察电流、电压，并倾听有无异响。

（3）地下二水泵房、动力泵房、顶层膨胀水箱间、13楼水箱间内设备发生异常应先处理并及时报告部门主管，同时作好记录。

（2）机房每周打扫一次，机组每月清洁一次，设备、地面、墙壁应无尘、水渍、油渍.

4．2动力泵房管理工作程序

4．2．1动力泵房运行工执行24小时操作、密切注意电压表、电流表、压力表、温度表的指示情况，并认真记录，认真执行交接班制度,发现问题及时解决，抄填《动力泵房巡检表》时,应监视水泵的运行情况，发现异常声音及时汇报.

4．2．2非工作人员进入动力泵房、微机泵房,须经工程部主管批准后，由运行水工陪同下方可入内.

4．2．3保持机房良好通风及照明。

4．2．4消防设施完备，动力泵房、水泵房内禁止吸烟。

4．2．5保持动力泵房、水泵房清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍。

4．2．6不得擅自更改动力泵房、水泵房机电设备管线及器材，若要更改须经公司同意后，方可更改。

4．2．7运行水工熟悉动力泵房及微机泵房设备状况、操作方法和安全注意事项.

4．2．8制冷、制热设备启动时，运行水工需单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时启动设备，以免发生错误。

4．3交接班要求

4．3．1接班人员

a）认真听取交班人员的值班和设备运行报告。

b）查看交班的《值班运行记录表》、《采暖运行记录表》或《冷水机组运行记录表》。

c）检查仪器、工具等物品是否齐全、完好。

4．3．2有下列情况之一不准交接班：

a）上一班运行情况未交代清楚,记录不规范,动力泵房、微机泵房不清洁.

b）接班人未到岗，交班人不准下班.

c）接班醉酒或由于其他情况而未找到接班人。

d）正在事故处理过程中.

e）若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。

4．3．3值班工作流程

交接班检查、记录检查、记录检查、记录

检查检查检查、记录检查、记录

5　　　维护管理

5。

1　　　非工作人员进入水泵房须经主管或服务中心经理批准后，由给排水维修工陪同，方可进入。

5.2　　　水泵房内机电设备由运行水工负责操作，其他人不得擅自操作.

5。

3　　　控制柜上转换开关，无特殊情况下应打在“自动”位置。

生活水泵每隔15天进行轮换使用。

保持良好通风及照明,门窗开启应灵活并且无破损。

5.4　　　不得擅自改动机房线路、器材,若需改动，须经上级领导同意后,方可进行。

5.5　　　消防设施完好，禁止吸烟.

5.6　　　保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。

6　　　形成的文件及记录

《微机泵房巡检表》编号：

光兴/工程记录—11

《消防水箱室巡检表》编号:

光兴/工程记录-12

《生活水日耗统计表》编号：

光兴/工程记录-13

《动力泵房巡检表》编号：

光兴/工程记录-14

《冷水机组运行记录表》编号：

光兴/工程记录-15

《制冷电量日耗统计表》编号：

光兴/工程记录—16

《采暖运行记录表》编号：

光兴/工程记录—17

《采暖电量日耗统计表》编号：

光兴/工程记录-18

冷水机组运行指导文件

1目的

确保冷水机组始终处于良好的运行或备用状态。

2适用范围

适用于光兴大厦服务中心辖区内安装的冷水机组。

3　　　运行管理

3。

1　　　值班的运行工作人员负责冷水机组的运行监控及操作.

3.2　　　工程部主管负责上述工作的检查监督。

4　　　操作程序

4。

1　　　开机前确保冷冻、冷却系统阀门处于打开状态。

4.2　　　启动冷却水泵、冷水塔风扇；冷却泵正常运行15分钟后启动冷冻泵。

4.3　　　冷冻泵正常运行１5分钟后启动冷水机组,检查冷水机组运行情况。

冷水机组正常运行３０分钟后，进行数据记录。

4。

4　　　检查冷冻系统、冷却系统（含冷水塔）运行情况并填写《动力泵房巡检表》、《冷水机组运行记录》。

4。

5　　　如因调整系统需关闭阀门，关闭的阀门要挂牌。

4。

6　　　关闭冷水机组１５分钟后，关闭冷却水泵、冷却塔风扇；关闭冷却泵15分钟后再关闭冷冻水泵,检查并打开因调整系统而被关闭的阀门，同时摘牌。

4。

7每天要记录动力泵房用电量，并记录于《制冷电量日耗统计表》

5　　　维护管理

5.1在不影响业主正常使用空调的情况下，每周调换一次冷水机组，以保证每台机组都能正常使用。

5.2要定期或不定期的修补损坏的保温层，减少能源损失。

大厦设施、设备养护和维修工作指导文件

1　　　目的

定期对大厦设施、设备进行保养和修缮，保持或恢复其使用功能。

2　　　适用范围

适用于光兴大厦服务中心辖区内的设施、设备保养和修缮工作。

3　　　责任管理

3.1　　　工程部人员负责一般性的保养和维修工作.

3。

2　　　主管负责外委养护和维修项目的联络、检查和跟踪.

3.3　　　服务中心经理负责审批《年度检修保养计划表》。

3.4工程部主管负责建立《工程机电设备台帐》。

4　　　供配电设施、设备

4.1　　保养程序

4.1.1　低压配电柜设备由电工负责维修保养，高压进线柜、计量柜由电工负责外部环境的保养、清洁。

4.1.2　供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报服务中心经理，限期解决。

如设备维修保养需外请人员进行操作，则需填写《设备外委维修申请单》.

4.1.3　凡是夜间发生的，不影响住户生活、工作的，不会产生严重后果的供配电故障,可以由早班机电工程人员进行维修。

4.1。

4　工