房地产评估师宝典真题压题经营与管理教学压题与答案.doc

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2010年房地产估价师《经营与管理》教学压题与详解网校内部使用不得转载

第一部分

1．研究与发展用房属于（　　）物业。

　　A．居住

　　B．商业

　　C．工业

　　D．特殊

　　【答案】C

　　【解析】工业物业是指为人类生产活动提供空间的房地产，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。

　　2．以下投资类型，不属于间接投资的是（　　）。

　　A．房地产抵押支持证券

　　8．购买房地产企业股票

　　C．购买房地产投资信托公司股份

　　D．合伙开发房地产项目

　　【答案】D

　　【解析】房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为。

其形式主要有：

①投资房地产企业股票或债券；②投资房地产投资信托基金；③购买住房抵押支持证券。

　　3．投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去相应可能收益的风险是指（　　）。

　　A．时间风险

　　B．比较风险

　　C．机会成本

　　D．资本价值风险

　　【答案】B

　　【解析】比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。

　　4．国债的收益率为5％，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险系数为0.4，零售商业用房、写字楼市场相对于整个房地产投资市场的风险系数分别为1.5和1.2。

根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时零售商业用房、写字楼市场所选用的折现率分别应为10％和（　　）。

　　A．7％http:

//www.E

　　B．8％

　　C．9％

　　D．11％

　　【答案】C

　　【解析】资本资产定价模型与公式E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]的意义是一致的，即式中的E（Rj）可看作房地产估价中的折现率R。

其中，Rf指无风险资产的收益率，通常指国债收益率或银行存款利率；E（Rm）指市场的整体平均收益率；βj指资产j的系统性市场风险系数。

先用零售商业用房的折现率求出E（Rm），即10％＝5％＋1.5×0.4[E（Rm）－5％]，计算得E（Rm）＝13.33％；则写字楼市场所选用的折现率R=5％＋1.2×0.4[13.33％－5％]＝9％。

　　5．某市2009年新开工的房屋建筑面积为130万m2，2008年未完工转入2009年继续施工的房屋建筑面积为20万m2，2008年竣工的房屋建筑面积为100万m2，则该市房屋的平均建设周期为（　　）年。

　　A．1.3

　　B．1.5

　　C．2

　　D．1.1

　　【答案】B

　　【解析】平均建设周期，是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。

在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积，其中房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积。

所以，该市房屋的平均建设周期为：

（130＋20）/100＝1.5年。

第二部分

　1．某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（　　）。

　　A．位置固定性

　　B．不一致性

　　C．适应性

　　D．相互影响性

　　【答案】D

　　【解析】房地产投资存在效益外溢和转移的特点，即房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投资的房地产投资者，都获得了巨大的成功。

　　2．房地产开发投资通常属于（　　），它形成了房地产市场的增量供给。

　　A．长期投资中 华考 试网

　　B．短期投资

　　C．中期投资

　　D．中长期投资

　　【答案】B

　　【解析】房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

　　3．按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（　　）。

　　A．收益型、抵押型和机会型三种类型

　　B．权益型、抵押型和混合型三种类型

　　C．收益型、收益加增值型和机会型三种类型

　　D．收益型、收益加增值型和混合型三种类型

　　【答案】C来源:

考试通

　　【解析】风险对房地产投资决策的第一个影响，是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。

按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。

　　4．确定房地产项目的折现率时，最适合采用的是（　　）。

　　A．银行的一年期贷款利率

　　B．银行的三年期贷款利率

　　C．机会成本加该项目的风险报酬率

　　D．国家债券的收益率

　　【答案】C

　　【解析】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。

所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。

这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。

投资者所期望的收益率应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬。

　　5．（　　）不属于房地产市场的专业顾问。

　　A．建筑师

　　B．精算师

　　C．工程师

　　D．律师

　　【答案】B

　　【解析】房地产市场的专业顾问人员包括：

①建筑师；②工程师；③会计师；④造价工程师或经济师；⑤房地产估价师及房地产经纪人；⑥律师。

第三部分

1．投资者通过房地产投资，可以获得（　　）的收益和资本增值。

　　A．固定性

　　B．经常性

　　C．偶然性

　　D．不确定性

　　【答案】B

　　【解析】从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者就可以通过房地产投资，获得经常性的收益和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。

　　2．下列选项中不是房地产置业投资目的的是（　　）。

　　A．自用

　　B．获得经常性租金收入

　　C．获得转售收益

　　D．获得开发利润

　　【答案】D

　　【解析】房地产置业投资的目的一般有两个：

自用和出租。

它的另外一个特点，是在投资者不愿意继续持有该项物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。

获得开发利润属于房地产开发投资的范畴。

　　3．进行房地产投资首先面临的是系统风险，其不包括（　　）。

　　A．利率风险www.Examw.CoM

　　B．政治风险

　　C．周期风险

　　D．时间风险

　　【答案】D

　　【解析】房地产投资的系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。

其包括：

通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。

时间风险属于个别风险。

　　4．假设在某一时间段内房地产业的预期收益率为8％，银行的利率为5％，市场的整个平均收益率为15％，则房地产业的系统性市场风险系数为（　　）。

　　A．0.7

　　B．0.5

　　C．0.3

　　D．0.43

　　【答案】C

　　【解析】根据公式E（Rj）＝Rf＋βj[E（Rm）－Rf]，风险系数βj＝[E（Rj）－Rf]/[E（Rm）－Rf]＝（8％－5％）/（15％－5％）＝0.3。

　　5．下列选项中，不属于房地产市场供给指标的是（　　）。

　　A．新竣工量

　　B．空置率

　　C．商品零售价格指数

　　D．竣工房屋价值

　　【答案】C

　　【解析】反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。

其中供给指标包括：

新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。

第四部分

1．投资者进行房地产投资的主要目的一般是（   ）。

　　A．获取房地产当期收益           

　　B．获取房地产未来收益

　　C．直接从事房地产开发经营活动   

　　D．间接参与房地产开发经营活动

　　【答案】B

　　【解析】房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。

　　2．投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内没置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（   ）的重视。

　　A．各异性   

　　B．适应性   

　　C．相互影响性   

　　D．专业管理依赖性

　　【答案】B

　　【解析】适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。

适应性原则，要求房地产开发项目与当地或区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应，与所在区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应，与经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配，与企业的技术和管理水平相适应。

　　3．在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（   ）。

　　A．买地——建房——卖房   

　　B．买房——经营www．E

　　C．买房——出租——转售   

　　D．买房——出租

　　E．买地——开发——转让

　　【答案】BCD

　　【解析】买地——开发——转让，买地——建房——卖房为房地产开发投资特点。

　　4．提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（   ）。

　　A．导致房地产实际价值下降   

　　B．导致房地产实际价值上升

　　C．加大投资者债务负担       

　　D．抑制房地产市场需求

　　E．增加房地产市场需求

　　【答案】ACD

　　【解析】贷款利率升高会对房地产投资产生的影响主要表现为：

①导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；②可能加大投资者的债务负担，导致还贷困难；③抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。

   　5．房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（   ）。

　　A．销售收入   

　　B．转让收入   

　　C．租金收入   

　　D．利息收入

　　【答案】C

　　【解析】房地产投资信托基金是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。

房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。

第五部分

　1．当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（   ）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

　　A．出售   

　　B．抵押   

　　C．转让   

　　D．经营

　　【答案】D

　　【解析】房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投

　　2．固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为（   ）投资。

　　A．建筑安装工程   

　　B．新建和扩建   

　　C．设备与工器具购置

　　D．迁建和恢复     

　　E．其他费用

　　【答案】ACE

　　【解析】固定资产投资是指用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资。

按建设性质分类，固定资产投资可分为新建、扩建、迁建和恢复四类。

　　3．从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（   ）。

　　A．物理结构   

　　B．区域结构   

　　C．产品结构   

　　D．供求结构   

　　E．总量结构

　　【答案】BCDE

　　【解析】从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。

要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。

　   4．某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（   ）。

　　A．不可移动性   B．不一致性   C．适应性   D．相互影响性

　　【答案】D

　　【解析】相互影响性是指房地产价值受到其周边物业，城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

　　5．不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（   ）。

　　A．下降   B．上升   C．不变   D．不能确定

　　【答案】A

　　【解析】长期利率下调，预期房地产：

投资风险降低，一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值；二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本；三是会刺激房地产市场的需求增长（居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加），从而会带动投资需求上升。

第六部分

1．房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资（    ）的自有资金或股本金。

　　A．15%    

        B．20%   

        C．30%  

        D．40%

　　【答案】C

　　【解析】国家对房地产开发项目资本金比例的要求是30%。

对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。

　　2．开发商以某一价格出售“物业＋健身房会员资格＋保龄球馆会员资格＋游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是（    ）技巧。

　　A．产品线定价     来源:

考试通

       B．选择品定价   

        C．补充品定价    

        D．产品束定价

　  【答案】D

　  【说明】新教材已删除此题考核的知识点。

　　3．衡量房地产开发企业偿债能力的主要指标包括（    ）。

　　A．现金回报率     

      B．利息备付率

　　C．资产负债率    

      D．流动比率

　　E．速动比率

　　【答案】BCDE

　　【解析】A项现金回报率为盈利能力指标。

　　4．通常把大型零售商业物业的辐射区域分为（    ）。

　　A．主要区域     

      B．次要区域     

      C．已规划区域     

      D．衍射区域     

      E．边界区域

　　【答案】ABE

　　【解析】通常把商业辐射区域分为三个部分：

主要区域、次要区域和边界区域。

主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%～75%都来自该区域；次要区域是距离物业所处地点5～15km的区域（对市级购物中心而言），物业营业额的15%～20%来自该区域；边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5%～15%

　　5．某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（   ）。

　　A．不可移动性   

     B．不一致性 

    C．适应性   

     D．相互影响性

　　【答案】D

　　【解析】相互影响性是指房地产价值受到其周边物业，城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

第七部分

 1．不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（   ）。

　 　A．下降   

       B．上升   

       C．不变  

       D．不能确定

　　【答案】A

　　【解析】长期利率下调，预期房地产：

投资风险降低，一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值；二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本；三是会刺激房地产市场的需求增长（居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加），从而会带动投资需求上升。

　　2．下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（   ）。

　　A．房地产同时具有经济寿命和自然寿命

　　B．自然寿命一般要比经济寿命长

　　C．如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

　　D．房地产的经济寿命与使用性质无关E．房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间

　　【答案】ABC

　　【解析】经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间；自然寿命一般要比经济寿命长得多。

如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命；房地产的经济寿命与其使用性质相关。

　　3．物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（   ）。

　　A．重新装修费用

　　B．更新改造费用

　　C．建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用

　　D．空置损失费用

　　E．为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失

　　【答案】ABC源：

中华考试网

　　【解析】空置损失费用属于收益损失范畴，为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失不属于经营性费用。

　  4．仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有（   ）。

　　A．更长的经济寿命   

     B．更显著的各异性

　　C．更强的适应性      

      D．更专业的物业管理

　　【答案】C

　　【解析】适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。

显然，店铺比厂房更容易调整使用功能。

　　5．下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（   ）。

　　A．周期风险   

     B．比较风险   

     C．资本价值风险   

     D．时间风险

　　【答案】A

　　【解析】系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。

房地产投资的个别风险有：

收益现金流风险，未来运营费用风险，资本价值风险，比较风险，时间风险，持有期风险。

第八部分

1．一般来说，房地产投资风险分析主要包括（   ）等分析。

　   A．投入资金的安全性   

       B．项目定位的科学性

　　C．期望收益的可靠性    

       D．投资项目的变现性

　　E．资产管理的复杂性

　　【答案】ACDE

　　【解析】房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。

　　2．房地产市场结构包括（   ）。

　　 A．总量结构   

       B．区域结构   

       C．产品结构   

       D．供求结构

　 　E．资金结构

　　【答案】ABCD

　　【解析】从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。

　    3．某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（   ）。

　　  A．位置固定性   www．E

        B．各异性   

        C．适应性   

        D．相互影响性

　　【答案】D

　　【解析】相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。

　　4．房地产投资的缺点是（   ）。

　　A．相对较高的收益水平   

     B．易于获得金融机构的支持

　　C．抵消通货膨胀的影响   

      D．投资回收期较长

　　【答案】D

　　【解析】房地产投资的缺点为变现性差、投资数额巨大、投资回收周期较长、需要专门的知识和经验。

　   5．从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有（   ）。

　  A．商住楼   

      B．土地   

      C．在建工程    

       D．写字楼

　　E．建成后的物业

　【答案】BCE

　 【解析】从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产，主要分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。